博鰲傳丨博鰲第一天：理事風雲、樓市亮劍

理事風雲

01 朱中一先生

十年中一定會出現的“標配”便是中國房地産業協會原副會長朱中一先生。

每年博鰲房地産論壇四日行程的第一天，當很多人還在從各地趕往海南會場的時候，論壇第一場活動已經悄然開始了。

夏日的海南，椰風搖曳，驕陽與海風遍布這個位于北緯18°的小島。偶爾，短暫的陣雨會帶來一絲絲涼意。

離理事博鰲沙龍正式開始還有半個小時，房地産行業及各個相關領域的大咖，換上了一身極具海島風情的印花襯衣——這款會服，已成為論壇18年來的標配之一。

自2008年開始舉行理事博鰲沙龍閉門對話之後，十年中一定會出現的“標配”便是中國房地産業協會原副會長朱中一先生。

這位已經年過七旬的老人是博鰲房地産論壇老朋友，幾乎每年都會堅持參加所有活動環節。

雖然已經卸下協會的公職，但朱中一對行業和市場的關注並沒有減少，不管博鰲理事沙龍的主題是金融、轉型還是市場，他都能為現在的人帶來自己的觀察和思考。

滿頭白發、精神矍铄、不斷思索，這或許是朱中一獲得行業人士尊敬的原因。

“暢所欲言，意猶未盡”，這八個字用來總結理事博鰲沙龍或許在恰當不過。在每次兩三個小時的會議上，嘉賓們時而低頭做筆記、時而思考、時而低聲交流、時而拿起手機拍張PPT，自始至終，都是專注的狀态。

因是閉門會議，沒有媒體，不做報道，出席的嘉賓們發言也活躍了許多。

02 去地産化與周期律

黎明楷心有戚戚焉點頭：“我們該退休了。

不算大的會議室，人漸漸多了起來。藍色、紅色、綠色、白色的海島印花襯衣讓現場變得缤紛了起來。

凱德集團中國區首席執行官羅臻毓再次“入鄉随俗”穿了一件白底藍花的博鰲房地産論壇“會服”，坐在了印有自己名字台卡的位置上。

和他坐在一排的還有恒隆集團董事長陳啟宗，兩個商業地産大佬級的人物，不時有人走到他們的面前，交換名片或者交流關于行業的意見與看法。

一陣寒暄與交流之後，沙龍正式拉開了帷幕。

對于2017年博鰲理事沙龍的主題——“去地産化”，朱中一以房地産行業在國民經濟中的作用、政策以及供求關繫等方面為據，率先抛出了自己的見解——房地産行業不可能去地産化，同時也打開了這場沙龍的話匣子。

“去地産化”之說，是那兩年的熱門詞，大到宏觀經濟層面的“去地産化”，細到行業中商業、文旅、物業、産業等領域的去地産化。就連企業更名，亦被貼上了“去地産化”的標簽。

讨論很熱烈，最後是陳啟宗先生拿過了全場活動的發言權，針對性地點評了整場活動關于去地産化的觀點，並明确表态——“我根本不知道去地産化”。

還是在熟悉的老地方，博鰲理事沙龍在2016博鰲房地産論壇也是作為第一個活動，拉開了大會的序幕。

當時，炎熱的天氣並沒有影響參會人士的腳步，半掩的會議室大門讓活動也變得“神秘”了起來，每一個出席的嘉賓都是受到特定邀請的，必須在門口接受“打卡确認”方能入場。

從當時出席的嘉賓來看，這年的博鰲理事沙龍的主題圍繞着商業和金融。

除了有凱德集團中國區首席執行官羅臻毓，還有紅星商業董事長張華容、寶龍地産控股有限公司副總裁黃永華、戴德梁行亞太區董事局主席兼大中華區行政總裁張國正。

羅臻毓走上講台分享了凱德在金融化和商業地産方面的經驗，凱德來自新加坡，是商業地産資本化的頭把好手。

這一天，一向在公開場所頗為慎言的羅臻毓，受到現場氣氛的感染，也變得敢說了起來，他現場回憶並“吐槽”以前在内地拿地不易，引發全場的陣陣笑聲。

在“地産的周期”主題下，現場的人士讨論着要如何應對周期，除了商業地産之外，創新也是另一個重點。

沙龍的主持人，世聯行首席技術官黎振偉拿同場的老同行中原地産中國大陸區主席黎明楷打趣：“黎主席，我們不創新也不行，後面的追兵很厲害。”

黎明楷心有戚戚焉點頭：“我們該退休了。”

03 在冬天穿上“棉襖”

金融專家們不只講金融了，他們更多地談論資産，要更長遠地看到大海深處。

不算大的會議室，人漸漸多了起來。和以往的場地略有不同，2018博鰲理事沙龍是在一個圓形會議室里舉行的，現場嘉賓距離主講人的位置遠近都差不了多少。

随着開始時間的臨近，會議室里面的人慢慢多了起來，熟悉的、不熟悉的、大家操着各種口音的普通話交換名片、彼此認識。

下午3點，正是炎熱的時候，冷氣卻有些不足。不一會，一些不太耐熱的嘉賓們額頭上已經冒出了細細的汗珠。

活動正式開始，第一個發言的照例是朱中一。對于今年博鰲理事沙龍的主題——地産與金融，他謙虛地表示：“我對金融很感興趣，今天主要來學習”。

慢慢進入了主題。

“一個管錢，一個花錢”，第一場分議題中國工商銀行投資銀行部研究中心房地産行業首席分析師柳陽和旭輝集團創始人林中先後進行了發言。

柳陽上來調侃自己上半年活不多，“您應該多幹活，咱們現在融資難哪。”有嘉賓調侃。

工作人員去把冷氣調大了些，現場的溫度漸漸低了下去，但讨論的氣氛卻逐漸火爆了起來。

3個多小時理事博鰲沙龍的觀點交鋒，有嘉賓認為，宏觀上的調控措施讓大家日子不好過，有的則認為現在形勢真的不算壞。

面對融資難，房企顯然有不少可控性。管好現金和債務、注意債務的兌付期加快資金回流，房企有辦法讓自己在冬天穿上“棉襖”。

“離開資産，金融是沒有意義的。”今年的理事博鰲沙龍與之前有所不同，金融專家們不只講金融了，他們更多地談論資産，要更長遠地看到大海深處。

樓市亮劍

01 漲跌論

“非常不好意思，我們穿了一件綠色的衣服，應該要穿一件紅色的衣服，幸好談的樓市而不是股市。”

2015年8月11日晚舉行的博鰲房地産論壇電視論壇的主題是“樓市漲與跌”，直面股市與樓市之間是否存在必然聯繫。

“非常不好意思，我們穿了一件綠色的衣服，應該要穿一件紅色的衣服，幸好談的樓市而不是股市。”

回看2015，曾經連大媽都在證券營業廳排隊開戶的場景成為了熱議的話題。浙江省著名房産研究和評論專家、浙報傳媒地産研究院院長丁建剛也以一席幽默的，對股市的調侃，引入樓市的讨論。

就如股市多空交替，行業專家們對樓市漲跌也抱着不同看法。寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，當股市下跌的時候，樓市會受到很大的影響。7 月份樓市回落，原因多歸結于股市下跌。

但深入分析，上海華燕房盟網絡科技股份有限公司董事長胡書芳與世聯行集首席技術官黎振偉就表達出不同的意見。

“股市是100%的投資，樓市剛需、剛改才是主力。”胡書芳直言，歸根結底，需求的不同，是兩市的不同。

因為一線城市的限購，讓黎振偉也覺得股市對樓市影響不大。不過，其認為樓市和股市還是存在一定的關聯，但是很難分析出是正相關還是負相關。

站在後人的視角回顧2015年樓市的發展，能夠肯定的是，股市的波動，對于樓市的影響並非重點。

“330新政”的出台，加上連續 5次的降準、降息，才醞釀着一場樓市的大逆轉。

02 大逆轉

“樓市的逆轉火爆肯定與貨币政策有關繫。”

時間來到了2016年博鰲博鰲房地産論壇電視論壇。

“從2008年房地産下行到2009年反彈，再到産生這麼多怨恨，原因是什麼？因為4萬億和10萬億，如果沒有4萬億投資和10萬億信貸，房地産商能把房價弄得那麼高，讓大家都有怨氣嗎？”

在2012博鰲房地産論壇現場，彼時任志強抱怨房地産被抛棄，資金“放水”，才是房價上漲的“元兇”。

歷史雖有不同，但總是驚人的相似。經過 2015年5次降準、降息，2016年上半年，信貸增加量7.53萬億元，超過2009年救市期間的量。這一次，也引發一場由深圳等一線城市帶動的房價上漲潮。

在2015博鰲房地産論壇電視論壇表示股市将會影響樓市的廣東省房地産協會研究會副會長韓世同，也不得不承認，多輪的降準、降息，令2016年上半年一二線城市房價飙升。

這一次，世聯行首席技術官黎振偉也給出斬釘截鐵的回答：“樓市的逆轉火爆肯定與貨币政策有關繫。”

貨币政策的影響，大家已有目共睹，但另一方面，國家提出去庫存，各地政府放松限購和限貸，為什麼全國性的貨币政策只催生了一二線城市的火爆，三四線庫存仍然沒有得到改善？

“很簡單，因為銀行清楚，哪些地方的房價能力承受力高。”黎振偉如是稱。

不過，在韓世同看來，上海、深圳的房價，如果央行不再降準、降息，就沒有上漲動力了。“我不認為今年上半年的這個狀況是好的，這可能是透支了未來一兩年的增長空間。”

分化的樓市，如同現場分化的觀點，在這種争論與交流中，大家逐漸達成對政策、行業、市場的清晰認識。或者說，逐漸揭開樓市波動更深層次的規律。

03 又是一年寒暑

租賃崛起，市場進入存量時代，房子是用來住的，不是用來炒的。

2016博鰲房地産論壇結束之後，面對飛漲的房價，930調控政策應運而生，當年末，中央經濟工作會議提出房住不炒，随後調控進一步深化。

樓市生出許多新變化，一方面，房子的居住屬性強勢回歸、租房市場旗鼓大振，另一方面樓市分化的格局出現調整。

世聯行首席技術官黎振偉1987年便進入房地産行業，對于房地産市場新的變化，他最大的感慨是，此次調控雖然最嚴厲，但是與以往一調控房價下降明顯對比，這次房價實際上沒有大變化。

調控政策雖然不似往年馬上有成效，但作為行業的“新一輩”，師從巴曙松的鍊家研究院院長楊現領看來，這是房地産市場新的結構性變化。

“租賃崛起，這成為年輕人可以選擇的生活方式；二手房交易超新房，市場進入存量時代；政策轉向，房子是用來住的，不是用來炒的。”楊現領指出新變化中的三個特點。

改變比往年來得更猛烈，短短的一年内，各地密集出台各種限購、限貸、限價政策。從“四萬億”到“調控”，從“5 次降準、降息”到“調控”，同樣是一年多時間，中國房地産經歷了過山車一樣的周期。

彼時，深圳房價的媒體報道還是多少連跌，對此地産自媒體《朱羅紀》創始人朱文策就說，這一數據多少有些失真。“無論是中介還是政府的數據都是很直的，市場是不可能出現直線的。

在這一次讨論中，大家形成共識，長效機制的推進，是在嘗試改變企業模式與行業結構，改變以往賴以生存和發展的固定模式。這也就意味着，樓市的暴利時代是一趟回不去的單程列車。

04 樓市同此涼熱

“現場有點熱啊。”台上嘉賓擦了擦頭上的汗，工作人員立刻遞上了紙巾。

2018年的博鰲房地産論壇電視論壇，天氣其實不算炎熱。但卻難掩嘉賓們讨論的熱情。

如同2018年的樓市，一面看似冷冷清清，一面卻是熱火朝天。2018博鰲房地産論壇電視論壇的主題便是“樓市涼熱”。

2018年，有城市千人争奪幾十套房源，中簽率低至1%。一二線城市房價和成交雙跌，三四線城市得到逆襲。租賃市場一派欣欣向荣，恒大、碧桂園、萬科、龍湖等等，紛紛進入長租公寓市場。

如同2017年的主題“樓市分化”，2018年的樓市，在各個嘉賓看來也是有冷有熱。

“今年上半年武漢的成交量是800多萬平方米，價格在13000左右，量價都在上漲。”《光華樓評》出品人楊光華感覺樓市還很熱，跟天氣一樣。

“終于可以追上重慶火鍋漲價的速度了。”美聯中國西南董事總經理缪鴻裕開了一個玩笑。在他看來，現在重慶房價的漲幅，終于回歸合理。但他預期，未來樓市是冷。

做出這種判斷的原因是中央政策已經定調。三盛集團品牌營銷總經理朱黎民亦表達出此種觀念。

作為台上唯一一位來自房企的嘉賓，朱黎民認為目前樓市是非常冷靜的，決定市場的因素正在回歸供求關繫。因此，開發商要從之前單純的追求規模，回歸到适度的規模追求。

若以發展到今天來看，多元化的探索受挫，土地市場重新火熱，樓市似乎也有漲價的苗頭。在過去分化的歲月里，有人堅持擴張，有人保守穩健，不同的道路都迎來階段性的成果。

但當時身處其間的人們，只是基于自己的判斷做出選擇，很難說是對是錯。只是日後回首之時，這些經驗、總結、反思，中間所經歷的心路歷程，都會成為寶貴的财富。