博鰲特寫 | 昌建集團的規模軌迹

2018博鰲房地産論壇·特寫 在規模化擴張的行業潮流下，昌建集團也有自己的發展軌迹，並以河南為起點，逐漸拓展着自身的規模。

在2018博鰲房地産論壇接受觀點地産新媒體的采訪中，昌建集團總裁劉建國向外界介紹了昌建的規模訴求，以及布局邏輯。

“無論是存量市場、城市更新，還是新增市場，我想未來房地産市場還有很長的路要走。”昌建上半年的銷售增長受益于三四五線城市的項目布局，對此，劉建國表示看好該等城市城鎮化的發展潛力。

另一方面，“合作”也成為了昌建未來幾年的運營方式。

“規模是話語權的問題”

年初，昌建定下了72億元的年銷售目標，但上半年的銷售已接近40億元，下半年又多了一些新項目入市，預計合同銷售額将會超過100億元；若加上代建和管理的十多個項目，或将達到130億的量級。

按照劉建國的說法，昌建的銷售增長主要得益于其在三四線乃至五線城市的布局，因為一二線限購之後，三四五線三個等級的市場相對火爆一點。另一方面，昌建此前項目單盤年銷售額較少，目前卻出現了幾個10億級别的樓盤。

“我們是一個小的開發商，但是今年的市場行情确實出乎我們的意料。”劉建國直言：“規模都是大家追求的，這是話語權的問題。”

基于目前發展的現狀以及對未來市場的預期，昌建有兩個階段的目標，即第一個三年（到2021年），達到300億的銷售規模；第二個三年（到2024年），進一步達到600億。

對此，昌建也有自身“高周轉”時間表，争取拿地兩個月後開工、四個月後展示區亮相、六個月後開始預售。

在此之後，就進入了“57910”的節奏；即開盤之後第一時間達到50%的預售量、一個月後達到70%、三個月達到90%；經過10個月的時間，争取現金流回正，首推區一定要覆蓋前期的費用。

“因為在一個企業向規模化發展的時間點，行業内優秀的做法肯定都要學習。”在此思路之下，昌建内部組織架構的調整、人員的培訓、産品線的建立、管理的標準化都在朝着這個目標進行。

規模發展之余，劉建國也看好三四線棚改的發展：“棚改一方面是城市更新的重要布局，它拉高了人們對房地産未來的預期。預期非常重要，尤其是在市場經濟中，因為市場經濟本身就是羊群經濟，這個預期促進了很多人的提前消費。我認為上半年或者從去年以來的棚改，不能說是透支了大家的購買力，至少把一部分人的購買力提前了。”

“不把雞蛋放在一個籃子里”

近幾年來，昌建逐漸對外擴張，但河南仍是其布局的“根據地”。劉建國介紹了昌建的“雙環”戰略，即“環漯河”和“環鄭州”，希望做透這兩環城市，而目前已布局了河南18個地級市中的一半，在已經入駐城市深耕。

“河南有1.1億人口，城鎮化率在50%左右，在全國的排名是靠後的，從整個經濟均衡發展的國家政策來看，河南市場還是很有潛力的。”

但考慮到下半年整個資金面的緊張狀況，劉建國也坦言，昌建有意放慢速度，因為下半年乃至明年上半年的市場不是很明朗，尤其是最近一段時間中美貿易摩擦的影響；結合目前政府對行業的管控，昌建還是有點謹慎。

另一方面，昌建顯然不想把雞蛋放在一個籃子里面，除了占有銷售額“半壁江山”的河南之外，其在全國的十幾個城市都有布局，例如成都、揚州、泰興、蕪湖、鎮江等，分散樓市管控的沖擊風險。

劉建國還指，眼下是一個“合作的時代”，昌建跟一些大企業展開了全面的合作：“他們有自己拿地的優勢，有産品的優勢，我們出資金；而與地方的小開發商合作，我們則有品牌、開發、資金優勢。”

觀點地産新媒體獲悉，今年上半年，昌建除了與河南漯河銀海置業簽訂協議，合作開發管理漯河市召陵區地塊之外，還與河南科中實業攜手，就駐馬店市區的土地展開全方位合作。4月份，更是聯手融創，奪得了安徽蕪湖1804号住宅用地。

提及養老地産的布局，劉建國則表示“還在探索”。昌建集團在漯河開發的沁園和康養項目，已成為河南本土的標杆項目，但依然是“在路上”，目前昌建在該領域投入得多一點，逐步在尋找合适的發展道路。