潘祥勝與觀點對話：大樹下要走自己的路

觀點地産網 “你别跟我談，我也不需要你的錢。”

矛盾、沖突......如果這是影視劇的剪輯，這句話無疑是預告片中最吸引人的點。很可惜，商業場並不是黃金時間播出的肥皂劇，不需要那麼多刻意放大的沖突，不需要那麼多刻意解讀的話語。

“你别跟我談，我也不需要你（資本方）的錢，我自己一步一個腳印先走幾年，等我們的産品力、服務力、品牌力起來以後，我們再考慮怎麼去走。”當提到與資本市場之間的接觸時，上海海容投資有限公司董事長潘祥勝這樣跟我們說。

一段時間以來，好幾個在資本市場小有名氣的朋友找到潘祥勝，打算往海容旗下主打品牌“大樹下”注入資金，但是潘祥勝均以同樣的話語回絕了對方。

随着政策的不斷收緊、金融的嚴監管以及去杠杆的持續推進，房地産行業的融資環境發生了翻天覆地的變化。在各路企業急于尋求融資新出路的時候，大樹下卻拒絕了大好的融資機會。

潘祥勝進一步提到：“第一，我們不是互聯網産業；第二，我們不是標準化的可以大量復制的産業。如果按照投資方的要求去做，我們做出來的産品就會粗制濫造，最好的發展結果就沒辦法控制。”

按照他的解釋，寫字樓細分市場現在越來越精細化，不能完全套用一個標準的形式去經營，否則只能走向窮途末路。

“我做這個企業的想法，還是希望一步一個腳印紮紮實實做下去。”關于大樹下，可以從它的名字說起。

“大樹下”的發轫

“大樹下”這個名字，源于新媒體創意産業園區里的兩顆大樹。

項目前期，潘祥勝和他的團隊買下了兩棵大樹，並運到園區種下：“我們出那里一站，然後靈感就産生了。”

“關于這個品牌的名字，我們頭腦風暴了大概半年。”潘祥勝告訴我們，整個團隊想了很多名字，但都不能完美的诠釋團隊對整個品牌的理解，要麼是能夠貼切地反映企業目標和理念，但是不夠親和，不夠有穿透力；要麼是很文藝，很有韻味，但是又感覺不能完全代表公司的形象。

潘祥勝補充道，取名“大樹下”，寓意也是很深刻，希望公司能夠為客戶提供一個空間，一個支撐，一個庇護場所。

名字對一家企業而言，重要性不言而喻，很多名字在當下文化潮流的帶動下，顯得很新穎，很時尚，但是可能過幾年就不合适了。潘祥勝對此也表示擔憂，在企業的名字出來以後，他還進行了一些市場調研：“我們當時還希望這個名字能夠伴随着企業一直走下去，能夠經得住時間的考驗。”

或許是做酒店業出身，潘祥勝對待任何事情都相當嚴謹，除了對品牌名字進行調研之外，對大樹下所涉及的每一個項目都表現出極其謹慎的态度。

大樹下所做的創意園區項目，實際上屬于舊改項目，且規模一般不會超過三萬平方米。潘祥勝解釋道，一般情況下，大樹下不會拿太大的項目，因為項目都是租過來的，有一定的租金成本。並且，租得的項目還要經過一定時間的建造和改造才能正式投入運營。

此次和潘祥勝的對話，相約在上海闵行區的大樹下新媒體創意産業園進行。據潘祥勝介紹：“走進來的這條路是條巷子，而且不是直巷子，七拐八拐，我們來看這個物業的時候，這條巷子坑坑窪窪的，一下雨到處都是水，這條路都是我們修的，路邊的綠化也是我們栽的。”

據說，這個創意園起初是個汽車修理廠，大樹下在2014年年底拿下，經過半年的改造和半年的招商，在2015年12月正式投入運營，目前已經滿租。

實際上，按照正常的周期，招商並不需要半年時間，改造三個月就足夠了，但因為大樹下在客戶的篩選方面比較嚴格，所以花了大量的時間。

潘祥勝表示：“和我們産業園定位不相關的企業基本上是拒絕的，哪怕出的價格再高。”在他看來，當下園區的市場競争非常激烈，如果一個創意園區沒有一定的産業集中度，沒有一定的行業号召力，那麼整個品牌的日常運營品質都會受到影響。

談到規模，談到並購，潘祥勝依舊堅持一貫的态度，希望“一步一個腳印去走”。

他希望以健康的步伐來做大規模，而不是通過快速擴張復制來實現，更加不會為了並購去並購，不會為了資本市場去並購，他所作的每一個選擇，一定是和發展理念、産品、發展方向相對一致的。

不賺錢就是瞎折騰

我們總說辦公業态常常與商業、休憩、藝術等業态相結合，是一種多元發展的業态。但在潘祥勝看來，辦公業态類似于地産服務行業，既不能稱之為地産行業，也不能說是服務行業，而是兩者的結合。

無論歸屬于哪個行業，做企業都是需要盈利的，否則就是瞎折騰。潘祥勝以略帶激動的口吻說道：“一個企業如果做一件事情不賺錢就是在犯罪，因為你在做事的時候就是在利用社會資源，不賺錢就沒辦法回饋社會，不賺錢就不會用心。”

潘祥勝直言，做企業要賺錢，但也不能夠僅僅為了錢，還要考慮企業未來發展，怎麼對社會有益處，怎麼對投資方有交代，怎麼對社會有正向影響，怎麼讓這個企業長期走下去。

辦公行業屬于利潤相對比較薄的行業，“但是穩定，會有積累，如果你把它當成一項事業來做，會給你帶來比較大的舞台和平台。”這也是潘祥勝選擇這個行業的最大原因。

“在我們這個行業幾乎很難形成大魚吃小魚、小魚吃蝦米的情況。”潘祥勝調整了一下坐姿，繼續說道。

他還用住宅行業進行類比：“中國住宅行業發展了這麼多年，也沒有誰做到一家獨大。辦公行業聚集度會越來越高，但是很難在短期内形成寡頭市場。”

但是随着大量開發商和資本方不斷的進入辦公行業，這個市場已經變得腥風血雨，用潘祥勝的話來說就是“面粉貴過面包”。

面對日益增加的競争者，潘祥勝表示，大樹下不會随波逐流，“我們有自己的判斷體繫，項目能不能拿，能不能做，我們完全根據自己的判斷來做，不會去哄搶。”

以下為觀點地産新媒體對上海大樹下創意服務有限公司董事長潘祥勝先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：當時為什麼會起名大樹下？

潘祥勝：這個很有講究，因為做創業園區很重要的一點是我們朝哪個方向發展，或者說我們做這個企業的最終目標是什麼。我也是40歲的人，純粹為了賺錢不是我的目的，過了這個時間段只為賺錢沒意義，還是想做一些事情。

另外，我們這個行業屬于利潤相對比較薄的行業，但是穩定，會有積累，如果你把它當成一項事業來做，會給你帶來比較大的舞台和平台，這是我覺得這個行業不錯的一個原因。

我們就想怎麼去做，怎麼讓企業發展得更好，歸根結底還是回到我們服務的客戶。怎麼樣服務好客戶呢？有什麼樣的理念才能服務好他們？

關于這個品牌的名字，我們頭腦風暴了大概半年，想了很多名字，要麼能夠很貼切的反映企業目標和理念，但是不夠親和，或者說不夠有穿透力；要麼很文藝，但是又感覺不是那麼回事。

我們這個項目做到前期的時候，因為對綠化和環境的要求非常高，想給客戶營造一個自然的辦公環境，一個很舒适的環境，所以花了不少的錢買了兩棵大樹。運過來種下去後，我們在那里一站，然後“大樹下”的靈感就産生了。

當時說“大樹下”的時候，大家還沒有感覺，晚上繼續頭腦風暴，又想了很多名字，突然我想：今天我們在大樹下好像說了三個字“大樹下”，大家想一想這個名字怎麼樣。這個話一說出來以後，沒過幾秒大家都說就用這個名字，一致通過。

因為大樹下的含義太廣了，第一，我們是做空間的，提供一個平台，提供一個空間給客戶作為一個庇護場所；第二，我們希望為客戶提供服務，能夠給客戶一些支撐；第三，能夠反映出我們想營造一種産品的特性，追求自然，追求環境，追求溫度；第四，寓意很深刻，生機盎然。

所以，無論是從企業的發展方向、目標，還是我們的企業理念、客戶感受來看，這個名字都太棒了。

名字出來以後，我們進行了一些調研，很快被市場接納認可，識别度相當高。這個名字我們真的想了很久，希望這個名字能夠伴随着企業一直走下去，能夠經得住時間的考驗。

很多名字很酷，但可能過幾年就不适合了，這個名字無論是放在以前還是未來都是個很不錯的名字。

觀點地産新媒體：這個新媒體創意産業園有點偏，在上海這個地段水平怎麼樣？

潘祥勝：我們這個項目整體位置，大的區位不偏，小的位置有點偏。你走進來的這條路是條巷子，而且不是直巷子，七拐八拐。

我們來看這個物業的時候，這條巷子坑坑窪窪的，一下雨到處都是水，這條路都是我們修的，路邊的綠化也是我們栽的。

這邊原來是汽車修理廠，我們過來的時候只有兩棟樓，一棟是這棟樓，還有旁邊的一棟白領公寓。業主方當時已經出租半年了，來看的客戶也特别多，但是沒租出去，我們來看後覺得有信心做下去。因為我們做過兩三個這樣的巷子里面的項目，而且都成功了。别人不敢拿，我們敢拿，因為我們知道能夠做成功。

觀點地産新媒體：除了大樹下項目之外，龍湖那個項目想要打造成什麼樣的産業？

潘祥勝：每一個項目都要做詳細的調研、論證和市場定位。龍湖項目我們沒有産業定位，為什麼沒有産業定位？因為有比産業定位更好的方向。

人們為什麼去龍湖天街？我們調研發現，虹橋商務區是未來中國連接世界一個非常重要的區域，而且是在大力發展的一個區域，馬上要進入博覽會了，這也是國家要大力發展的一個産業。

它是個窗口，它的發展我們認為會一年一變樣。在這種急速發展的情況下，如果我們現在不進入，未來想進入很難了，或者說成本不一樣了。所以這就是為什麼我們進入龍湖天街，而且一下子租兩個層面的重要原因，兩層将近8000平方米。

别人以為我們是聯合辦公産業，就算我們是聯合辦公産業，也是那里體量最大的，其他聯合辦公品牌面積都在兩三千平方米左右。即使市場錯誤以為我們是聯合辦公産業也沒關繫，我們也要做那個區域聯合辦公産業的旗艦店，把那個市場作為戰略市場來經營。

為什麼沒有做産業定位？因為我們調查發現，這個地方和内地的連接度非常深，租房或者買樓的客戶一方面是大型企業作為總部，在這里樹立企業形象，更大一部分是内地城市的企事業單位在這里設立分公司和辦事處。因為上海是一個窗口，而且在虹橋火車站、機場旁邊，交通非常便捷。

觀點地産新媒體：對于規模有沒有要求？

潘祥勝：我們為什麼紮根這個行業？就是因為這個行業能夠做出規模。

這個行業每年都是加速度發展的，比如我們剛起步的時候一年做一個項目，第二年團隊成熟了，有一定力量了，就一年做兩個項目，到第三年可以做三個、四個，後面會是階梯式的增長。但是這種增長建立在團隊和産品力、品牌力發展基礎上，包括其他城市的發展也必須達到一定的階段。

我們也需要做規模，但是這種規模不是通過快速擴張復制來實現的，一定是團隊培養好再去擴張。

自進入這個行業以來，我們操盤的項目沒有一個失敗的，都是成功的。

第一，因為對每一個項目的要求比較高，另一方面，對投資人和員工負責，每一個項目都有引進戰略投資方。

第二，如果項目沒成功對于員工來講也是很大的打擊，我們希望以健康的步伐來做大規模。用資本的錢是一把雙刃劍，可以用資本的錢，但是要違背行業的發展規律去做一些事情。

觀點地産新媒體：現在公司的利潤比較薄弱，租金大概什麼時候能夠回正？有沒有接觸資本市場？

潘祥勝：從投資項目的角度來說，我們每一個項目會做一個總投資預算，還有現金的投資預算，因為總投資和現金流是兩個概念。

項目正式投入運營之前，我們的現金投資都是夠用的，項目正式投入運營以後，我們的現金流就是正向的，不會去冒險賭後面的事情，資金都會準備好。

我們這種項目的投資回報率不算高，為什麼說這個行業是薄利行業？我們這樣的項目平均回收周期是四到五年，長的甚至是五到六年、七到八年都有。這就決定了我們獲取項目的租賃期限要能夠達到一定的年限，否則做這樣項目的意義就不存在了。

資本市場有好幾家找了我們，但我做這個企業的想法，還是希望一步一個腳印紮紮實實做下去。我有很多朋友都是做資本的，他們說得很直接，我可以幫你，也可以注入資金，但是時間不長，多少年之内要退出，要有投資回報。

我跟他們分析：第一，我們不是互聯網産業；第二，我們不是標準化的可以大量復制的産業。如果按照你們的要求，做出來的産品就會粗制濫造，最好的發展結果就沒辦法控制。

因為寫字樓細分市場現在做得越來越精細化，如果完全套用標準化的形式來做，很可能把自己做死。

我自己一步一個腳印先走幾年，等我們的産品力、服務力、品牌力起來以後，我們再考慮怎麼去走。

觀點地産新媒體：不涉及聯合辦公這一塊嗎？

潘祥勝：不是說不涉及，而是要做，就做得有特點。聯合辦公行業概念性的東西太多，大家都在談概念，談未來，但是一直沒有找到合适的運營模式和盈利模式，這是非常嚴重的資源浪費，對投資方的不負責任。

做得越多，浪費的存量空間越多，浪費資金越多。政府為什麼之前支持？是因為政策導向，如果培養兩三年還看不到成效，為什麼還要培育？以前政府會鼓勵和扶持聯合辦公企業，現在已經沒有扶持了，如果再沒有正向的改變，鼓勵都談不上。

這就是玩概念，這個行業絕對會分化，而且會變異，如果不變異，不尋求突破，走不下去。

比如說目前聯辦市場内很多空間都是虧損的，虧損為什麼還要做呢？一個企業如果做一件事情沒有盈利，那麼在服務與運營上是很難長時間保證品質的。

當然，對于玩資本的人來說是另外一個概念，玩資本的人就像共享單車、共享汽車一樣，聯合辦公也是共享經濟的一部分，迅速炒作，迅速擴大市場份額，迅速形成行業領頭行業，迅速對接資本市場上市，以資本化的方式套現，但是未來呢？

做企業不能夠僅僅是為了錢，還要考慮企業未來發展，怎麼對社會有益處，怎麼對投資方有交代，怎麼對社會有正向影響，怎麼讓這個企業長期走下去。

如果只是想迅速做大形成行業領頭地位，上市成功套現，以這個為第一目標不是做企業。

當然，每一個企業都有權選擇自己的發展道路，别人有别人的路，而我要走自己的路。