南方都市報：“我國房地産業起碼還有10年發展期”

8月1日-4日，2018年博鰲房地産論壇在海南舉行。資料圖片

“我國的房地産業起碼還有10年左右的發展期，主要原因是城鎮化還在持續推進”。在8月2日上午博鰲房地産論壇“改革四十年與房地産”主題上，中國房地産業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員朱中一如是說。

8月1日至8月4日，2018年博鰲房地産論壇在海南舉行，這是博鰲論壇舉行的第18年，來自房地産業、金融業等大咖齊聚一堂。

朱中一：不必為房地産市場前景擔心

朱中一表示，自1998年深化城鎮住房改革以來，城鎮居民人均住房建築面積從1978年的6.7平方米，提高到2016年的36.6平方米。但不少地方程度不同地存在着商品住房價格上漲、住房供需不平衡、結構不合理、租房市場發展緩慢及住房保障不充分的問題；對房地産業的定位搖擺，經濟和财政增長過度依賴房地産，加上大量貨币流入樓市，推高了房價地價，提高了城鎮化的門檻，不利于經濟社會的協調發展和實體經濟的發展。

朱中一認為，我國房地産業起碼還有10年左右的發展期，“主要原因是城鎮化還在持續推進”。再加上二孩政策放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。城市更新改造、新經濟業态的發展等也需要房地産業在産業園區地産、物流配速中心、文旅地産、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。

“總之，未來十幾年，房地産發展的空間仍然很大。至于2030年以後，還有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數量肯定不小，所以我們不必為市場的前景擔心。”不過，朱中一表示，近兩年來，一些企業高增長的背後是企業的高負債和金融的高杠杆，這難以持續。要處理好規模擴張、工期進度、提高效益與防範風險的關繫，把提高資金運營效率、降低負債放在更重要的位置。

朱中一建議房企把握風險控制，拓寬融資渠道，探索房地産資産證券化(ABS)、房地産投資信托基金(REITs)和商業地産抵押貸款支持證券(CMBS)；鼓勵企業通過兼並重組對土地、資金等進行資産重構；通過合夥人制度、企業聯合開發經營等實現利益共享、風險共擔。

樊綱：一定要堅持以市場化發展的住房方向

“過去這些年有點忽視公租房、保護弱勢群體的政策，現在需要矯正。但是房地産市場化的方向千萬不能變。”

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱在論壇上發言道，1998年的住房改革成就了這20年的發展，“我們可以提高政府公租房的比重，但是千萬不能再回到政府大包大攬，完全由政府提供住房的體制。”

樊綱認為，市場化這20年來中國的房子越蓋越好，“我們已經走到現在，我們一定要堅持主要以市場化發展的住房方向”。

巴曙松：大規模增量房地産建設正式告一段落

“近幾年房地産公司都在改名，改名很重要的特點，就是把它的名字里的‘地産’、‘置業’改掉了，原來有某某置業、某某地産，就直接改成某某集團。”論壇上，中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松認為，這一現象的背後，反映了伴随着中國快速城鎮化所推動的大規模增量房地産建設的時代正在告一段落，增量時代的需求在逐步放緩。

他稱，從戶均套數來看，中國已超過1，“這個指標從日本和美國的經驗來看，在1.1到1.2之間的時候，它基本上就是一個供求大致平衡的增量房的增長達到峰值的階段。我們現在在逼近這個階段，這也是為什麼現在決策者有這麼大的決心，這麼嚴厲的措施來調控房地産”。他說，7月31日政治局的會議措詞非常嚴厲，沒有放松的意思。由此可推斷的是，開發投資對宏觀經濟的拉動作用确實在減弱。

巴曙松說，當前我國房地産的流通率相較其他國家流通比例還比較低。房地産已開始越來越多地轉到了圍繞房屋構建的相關産業，“原來他覺得自己主要的利潤來自于蓋新房子，現在可能慢慢地試圖沿着這個産業鍊去延伸他的布局，房地産的需求還在，只不過它的需求變成了提升居住品質。”

巴曙松表示，流動人口占比跟房價的相關性非常大，當前房地産的市場向幾個主要的城市圈集中，所謂3+6城市群，三個城市群是：環北京、環上海和環深圳廣州，6個城市群是長江中下遊城市群。“一些主要的城市，每通一條高鐵，它的房價就往上走一波”。

他認為，從全國趨勢看，一些二線城市還會繼續享受城市化加速的相關紅利。下一階段擴大内需的突破口很可能是從城市群的建設，中心城市帶上周邊的二三線城市。