地産總裁内參 | 吳建斌：731會議後，房企該怎麼幹？

房地産是政策市一點不假。

731政策之前，很多房企大佬還有僥幸心理，認為四季度或是明年會有房地産政策适度的、局部的放松；但731堅定的、猛烈的政策之後，房企算是鐵了心的迎接地産苦日子到來。

年前，很多人說2018年是樓市小小年，但如今半年過去，形勢貌似更加悲觀。2018年到現在，大大小小調控政策200多起，中美貿易戰的不确定性，房産稅的2018年或将落地，去杠杆，融資難、碧桂園的道歉、房企的規模焦慮……一切，讓2008年的地産人倍感焦慮。

悲觀時，樂觀依舊在。

百強榜的房企業績飙升，從50%到200%的都有，城鎮化、消費升級，中國經濟6.5%的依舊中高速增長，小康社會，美好生活……今天的中國房地産這個行業，處于悲觀與樂觀的認知差異、增長速度快、慢選擇，規模和利潤權衡、極致高周轉優與劣度上把握……今天，房企一個錯誤戰略性決策和誤判，都可能讓房企錯失機遇或陷入危機，現在唯一可以肯定的是，日子不如之前舒爽已經是鐵闆釘釘，過苦日子的心态、戰略、打法、組織戰鬥力等等，都必須重新出發——換心态做地産！

這兩天，老潘應邀參加觀點博鰲論壇，的确一場思想盛宴，啟發很大。今天特别分享來自陽光城吳建斌總的《融資冰河期房企的财務策略》演講，很多幹貨，很多觀點應該可以供同行借鑒和學習。

一、房地産沒進入冰河期，但融資進入冰河期

主辦方給我安排的演講題目，房地産是否進入冰河期？那麼，首先來我們來談談房地産是否進入了冰河期。

1，樂觀一些，房地産並沒到達冰河期

家家都在叫苦，感覺好像是進入了冰河期，從這兩天博鰲論壇各位嘉賓演講觀點來看，悲觀的情緒比較高，我的感覺說 “冰河期”可能稍微嚴重了一點，房地産還沒進入冰河期。

什麼叫冰河期？

那就是天氣非常冷，而且跨度很長，經過一段時間之後，冰凍可以凍至幾米厚，很多的生物可能會死掉，這就是冰河期。

房地産市場到目前為止，應該還沒到一個冰河期。

2，為何還沒到冰河期？

其一、短期的政策是一個短期的行為，不能代表房地産真實的現狀；

其二、房地産的根本動力我認為沒有變，房地産的動力過去幾年有幾個動力，城鎮化的因素，地方政府财政方面，對财政的需求方面，人們對美好生活的需求方面，以及房地産增值保值的功能，以及我們金融對房地産的支持，這些因素沒有變。

其三、目前我們的大中城市、西部地區的供求矛盾仍然是不平衡，需求量仍然是很大的，這個格局也沒變。

其四、2018年1~7月份的銷售，大中型房地産公司的銷售都不錯，只要房子能推出來，房子也很好賣，我覺得需求方面仍然是暢旺的。

其五、一手房和二手房的價格比較，二手房的價格超過一手房，這種倒挂的現象也出現了。

基于以上關鍵5點，我們沒有理由對房地産市場過度悲觀！

二、當下房地産亟待解決的四大問題

當然目前作為房地産市場，房企到底存在什麼樣的問題？

我自己感受到大概有4個方面的問題可能急需解決。

第一是2016、2017年兩年房地産市場表現得非常好，但是2018年因為各種原因，各種政策的調控，特别是2018年，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應收款也在劇增，淨負債比例高居不下，這是一個當前的情況。

第二是家家都在喊着高周轉，但是對真正高周轉的意義並不了解，其實高周轉要求從每個環節來保障高周轉，需要合力才能鑄就高周轉的美妙旋律。實際上我們好多企業是叫了高周轉，實際上不是真正意義的高周轉。

第三是很多企業規模上去了，但是後續的施工管理、品質管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，而導致了交付時問題多多，客戶滿意度大幅度下降。

第四，發展是硬道理，但是發展的過程中，大量的企業都是杠杆放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地産整個的規模的上升是靠高杠杆，這也是事實。

所以這四個方面的原因如果不改善，有可能在這一次冰河期的房地産市場的到來，可能會産生一些非常大的影響或者沖擊。

三、财務冰河期的房企6大建議

建議1：重新回歸到重視現金流管理

房地産企業說來說去就是現金流管理，我們的高周轉也是為了現金流管理，在這種情況下，現金流管理有幾種方式

一是把增長的目標下調一些，原來可能增長30%、50%，現在調整到增長5%到10%就可以了，一個行業能保持5%到10%的長期增長，那是非常了不起的行業，所以這個目標可以下調一些。

二是買地的節奏控制一下，原來因為對市場的前景看得很樂觀，所以買地的節奏就很快，現在是不是把節奏稍微控制一下。

三是内部的庫存盡快的清理，把它變成現金。應收賬款能變現的盡快變現；

四是融資方面做一些調整，避開信用、非標融資工具。我們知道什麼能做，什麼不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費時間。

五是在未來半年以内，起碼要把現金流作為重要的工作來抓。

建議2：找到合适自己的“安全墊”

每個企業發展過程中，實際上對風險控制的意識是不一樣的，有些企業可能追求高風險下的高成長，有些企業可能不是這樣，但在這個過程中，每個企業自己心里的安全墊在哪里，這個一定要找到。

這個安全墊是什麼呢？就是在萬一市場出現了極端的情況下，你怎麼讓企業還能活下來，這就是安全墊。常規的做法是确保現金占資産比15%或者以上。這其中，現金有不可動用和可動用兩部分，重點是将可動用部分占比提升到10%以上。

所以你一定要保證未來的3個月、6個月甚至9個月可以動用的現金，來保證你去活命，否則你可能這些小劫過不去，發展上就會遇到大的麻煩。

建議3：高周轉是化解風險最根本的方式

房地産企業不管怎麼轉型，我一直強調還是要算賬，算賬的根本目的就是高周轉。

如果你做不到高周轉，其實你的壓力是非常大的。因為融資難，成本飙升，“高周轉”一定是化解投資風險、提高周轉率、獲得股東資金回報率最為關鍵的觀察指標

如果你做不到高周轉，你在這個行業繼續去做生意可能要小心，因為這個行業是資金密集型行業，需要強大的資金支持。如果說你沒有強大的資金支持，幾乎是寸步難行的。

什麼叫高周轉？就是買完地之後快開工、快銷售、快資金回籠。

高周轉並不是讓你施工的工期縮短，並不是影響你的品質，而是很快的通過你的銷售之後把錢拿回自己的口袋，然後用這個錢一方面把原來買地的錢找清楚，另外一方面用更多的錢推動你的建築，但是你的施工期該多長還是多長，你的施工品質還是要保證，這是兩碼事，所以我們不要把這個混淆了，以為高周轉就放松了品質的要求或者工期的要求，這是不允許的。

所以在這些方面，一定要建立一個非常好的企業文化或者企業的品質追求方面的管理上的改變，否則可能也會帶來一些新問題。

建議4：:動态監測，順應大道

市場在變，我們今天對市場感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了，市場是變的，可能外界某一個條件的改變，整個市場又會發生新的變化，所以我們對市場不需要太悲觀。

但怎麼看一個市場，我覺得有幾個層面，看國家的層面，看清大勢，目前我們的大勢是欣欣向荣。然後從行業的角度來看，我們進行行業之間的比較，房地産行業仍然是一個最好的行業，其它的行業我不了解，但了從很多的資料和報告來講，我們會認為房地産行業是一個最好的行業。

從企業層面來講，每個企業在發展過程中，對自己的要求也不一樣，處的階段也不一樣，所以每個企業自己要知道自己的優勢在哪里，弱勢在哪里，所以要均衡的發展，把自己的短闆盡快的補上，只有補上之後，你才能有一個很好的發展。

從财務方面，當然你要了解自己的家底，了解安全墊的問題。

你要确保你在最極端的情況下，3—6個月有沒有這個錢讓你渡過這個難關，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果你渡不過，你就要想辦法在你的淨現金流，特别是可以動用的現金流方面，要花工夫去改善它。

所以從整個大勢來講，大勢不錯、行業不錯，關鍵看企業怎麼做，這是我對房地産行業動态監測的一些基本認識。

所以，小波小折，建議不要太在意！

建議5：房企還是要買地，土儲是房企的核心競争力

如果你未來發展沒有位置好的便宜的土地，你這個企業要增長是不可能的，所以在金融危機或者在未來的前景比較看淡的情況下，危就是機，怎麼樣在這個過程中找到最好的地，這是非常關鍵的。

其一，要把“安全墊”之外的資金集中起來，繼續吸納土地；其二，如果房企選擇了“高周轉”模式，那麼，就要買“高周轉”的土地，越多越好。其三，只有擁有大量的優質土地——價格便宜、位置好，就能讓房企在未來立于不敗之地。

而當下，土地市場有些低迷，幾個月之前我們想買的地買不了，可能現在就能買，當時的價格推得很高，條件要的很高，現在市場變了，可能現在的地就會便宜，位置還會好，如果你有多余的錢，我覺得還是要買地。

建議6: 大危就是大機，逆勢增長，彎道超車

有專家說房企逆勢增長、彎道超車是不可能的。

其實什麼事情都是辯證的，它不是絕對的，我認為危就是機，大危就是大機。

中美貿易大戰的序幕已拉開，将嚴重影響我國股市、債市、銀行體繫、行業走勢，此為“大危”，那也就是“大機”。何時守，何時進，何時退，都需要很好握。把握對了，可上大台階；把握錯了，全盤可皆輸；

所以在這個階段一定要把握危和機之間的邏輯關繫，不要太悲觀。

總結

最後提醒一下，中國房地産市場永遠有機會的，關鍵是你怎麼做。

我個人建議，其一、短期之内是有必要通過盤活你的資産，擴大有效的融資，最大限度地儲存現金。其二、今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機，一定要把财務資源在這個階段提前配置好，保證你的安全運行，且把握時機，獲取好機會！