博鰲觀點：千萬别低估此後一段時間可能面對的艱難

丁建剛房産 中國房地産市場最高規格的專業論壇，2018博鰲房地産論壇在海南藍灣落下帷幕。

今年的博鰲房地産論壇，恰逢中國經濟處于一個嚴峻和特殊時期。

論壇開幕的前一天，7月31日中共中央政治局會議，對經濟形勢的分析和判斷，對房地産市場政策的表述，成為論壇的主要議題。

丁建剛出席多場論壇並接受多家媒體采訪

絕大多數學者專家和業界精英，對中國房地産市場未來仍抱有信心和樂觀的态度。

但對當前的經濟形勢和短時期的市場走勢，包括官方的應對措施，普遍持謹慎甚至憂慮的判斷。

部分嘉賓精彩觀點繼續分享：

陳淮：千萬别低估此後一段時間可能面對的艱難

千萬别低估2018及此後一段時間我們可能面對的艱難。匯率、利率、貨币供應等方面的問題，以及一些行政性幹預。這些在未來一段時間對市場的買賣對接方面會有比較大的影響，而且不排除有比較大的金融動蕩。
 
但是另一方面，我們可以确定無疑地說，不論是未來3年還是未來10年，中國的房地産市場仍将是全世界規模最大、發展最快的房地産市場，這個前景不因為中美貿易戰或者其它的問題而有所改變。

朱海斌：長效機制一直在拖

如果大家只是擔心政策的因素，我想沒有必要對房地産市場過度悲觀。短期看可能是經濟穩住、微升，中期看未來3到5年去杠杆還是會持續，當然在去杠杆完成之前，我覺得政府沒有任何理由去主動戳破房地産市場。

政府也在讨論長效機制，但是我擔心好的長效機制一直拖，沒有建立。行政性的管制越來越長期化，包括以前最早的限購、限價，到現在限售、限商。當初引入的時候是作為一個短期的政策因素，但是現在用得越來越頻繁，把這個作為長效機制，這對房地産市場應該是一個非常深刻的打擊。

從最近的政治局會議或者國務院常務會議的安排來看，這一輪政策的調整主要支持的領域是基建投資，房地産投資是基本上被排除在外的。2017年、2018年以來，我們看到經濟增速下滑，主要的原因來自于基建投資。 

沈建光：房地産融資環境會越來越嚴峻

我們看到貨币的收縮非常明顯，特别是社會融資總量現在同比都是負增長，說明對影子銀行的打壓。前段時間人民銀行有一個參事寫了一篇文章講到影子銀行也有一定的作用，不能全部都打掉。現在很多非銀行貸款的融資渠道都在壓縮，這對融資環境是一個很明顯的壓制。

房地産新開工現在也在回升，但是房地産融資的比例在下降，所以這里面的資金缺口肯定是越來越明顯。特别是穩價格的政策，這幾天大家讨論最多的就是對價格的影響，在這種嚴格控制價格的情況下到底是漲還是不漲，對整個房地産銷量的影響也會非常明顯。所以融資的環境，我覺得是會越來越嚴峻。

林少洲：激情和高亢最容易出問題

今年之前的一波價和量都漲到了高峰，把自己都封死了，所以本來是面臨一個很嚴厲的政策的打壓，但是今年的貿易戰出來以後，其它的産業發展談何容易，所以怎麼穩住國民經濟不要掉下去，穩住國家、民族的預期和信心，其實房地産是一個很重要的東西，這個東西不能掉下去。

總體來講，這個行業未來的發展會比較健康，但是要更平和，不一定非要有那麼多的激情，永遠都很高亢，可能最容易出問題的就是這一類，在一個成熟的階段還在搞青春期的動作的企業可能是最危險的。這也是行業内的各位的一些提醒。

胡偉俊：短期風險在于三四線城市

未來12個月的短期的風險和未來三五年比較長期的風險。我覺得短期的風險對我來說最重要的不是貿易戰，也不是其它方面，而是中國的三四線城市。

今年上半年，我們看到房地産住宅的新開工增速達到了15%，我們知道很多一二線城市新開工是很低的，很多三四線城市新開工已經達到了20%，這是中國經濟很重要的支撐。但是如果我剛剛說的價格上漲，大家去買，價格更加上漲，這個循環如果逆轉的話，會對中國經濟有一個明顯的沖擊。

吳建斌：房企有幾個問題急需解決

第一，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應收款也在劇增，借貸比例高居不下。

第二，對真正高周轉的意義並不了解。其實高周轉要求從每個環節來保障高周轉，實際上好多企業不是真正意義上的高周轉。

第三，發展是硬道理。但是發展的過程中，大量的企業杠杆放得比較高。

花絮篇一：老朋友又争起來了

朱中一先生是中國房地産行業的泰鬥級人物，也是丁建剛非常熟悉和尊重的前輩。

每年的博鰲房地産論壇上，兩人都有一些話題讨論，甚至争論。去年，是關于共有産權的話題。

今年，丁建剛在論壇上說，中國房地産業的增量房時代，可以持續到2050年。朱中一先生認為從城市化進程來說，到2030年，應該實現70%的城市化率，增量房時代也就差不多了。

但丁建剛認為，雖然現在中國的城鎮住房戶均套數已經達到1.05，但是其中有大量的改革開放初期建造的，房齡達三四十年的老舊多層磚混結構的房子，這些房子再過十多年時間将破舊不堪，甚至成為危房，到了50年的民用建築設計壽命。這些房子，将在未來的十多年内成為新的城市改造對象。

兩位老朋友站在走廊里，争得不亦樂乎，既友好又真誠坦率。

花絮篇二：香港教父級人物施永青攜公子出席論壇

中原集團主席兼總裁施永青先生，也是博鰲房地産論壇的常年嘉賓，是一位房地産界的思想家。

今年，施先生帶着他帥氣的公子，中原集團主席助理施俊嵘一起來參加博鰲論壇。

丁建剛說，中原在浙江做的非常不錯，施先生很開心。

花絮篇三：有浙江企業要開發利用地下車庫空間

在今年的博鰲房地産論壇上，一家來自浙江的企業——空間号，向與會嘉賓展示了他們的創新産品。

他們的創新思路是把地下車庫的邊角閑置部分利用起來，做成密閉的防火防潮、智能管理的儲藏空間，這一思路在歐美國家和香港叫迷你倉。

通過為閑置地下空間配備智能儲藏室，空間号大大增加了業主的可利用空間。同時，智能儲藏室可通過APP管理設備的智能除濕、紫外殺菌、紅外感應、智能指紋密碼鎖、智能電表、智能警報等功能，解決了傳統儲藏室易受潮、易滋生細菌、不智能、不安全等問題，打造一個現代、智能的存儲空間。

如果每戶業主占地三平方米左右，就可以獲得一個七立方米多的儲藏空間，可以解決很多家庭的收納需求，也成為了開發商的賣點。空間号在杭州綠城運河宸園等樓盤已經使用，大受業主歡迎。