劉天飚與觀點對話：世鰲國際新十年

觀點地産網 劉天飚是一個跨界者。

一路走來，IT業帶給他高效、快速、創新的能量；地産業賦予其高度的格局和理性；服務業培養了他的服務意識，讓他讀懂C端、B端用戶的人性。這三種經歷，正好為此後的世鰲注入了不同的基因。

在世鰲早期，劉天飚把它定義為中國版的雷格斯；但5年後的2013年，世鰲在全國範圍内進行擴張，他賦予了世鰲新的定位。

彼時，世鰲與雷格斯最大的不同就是進行了本土化，更加适應中國的發展環境；在技術模型上，世鰲也颠覆了雷格斯的傳統模式，以數據驅動，通過線下的辦公場所形成巨大的場景。

十年間，劉天飚對行業逐漸有了比較清晰的認識：“這個行業是時間行業、是線下運營行業、是輕資産重運營行業，這是我對行業的三個定調；這個行業需要的是長跑選手，不是短跑選手。”

“新辦公”

多年發展歷程，世鰲從一線的運營、用戶的體驗以及整個市場的變化發展中，得到了許多認知。今年5月份，劉天飚提出了“新辦公”理念，即新體驗、新智能、新生态。

新體驗方面，主要包含線下場景的硬件體驗、軟性人文體驗，以及線上體驗。

劉天飚認為，不同的辦公場景會帶來用戶不同的靈感啟發。例如，在商務場景下，要有與用戶談判、商務交流的完整場景；做技術研發、頭腦風暴、設計創意，則具有谷歌化的場景更好一點。

總體而言，世鰲在運營中，植入了很多具有藝術氛圍、商務氛圍的場景，促使用戶之間産生後續的生态連接。此外，世鰲将線下的服務意識诠釋為“小蜜蜂”精神，圍着客戶轉，解決客戶随時提出的服務問題。

世鰲推行雲辦公、雲商務、雲社交、雲交易，這些雲端的數據則讓用戶形成線上的連接。

在新智能方面，用戶可以通過手機端進入辦公場景，包括用手機開大門、房間門、櫃門，以及進行文印操作等；另外還包括一些智能的場景設計，比如會議繫統的觸摸屏、遠程的視頻會議、會議室的智能玻璃、聯網播報繫統、遠程監控繫統等。

至于新生态，B端是天然就有商務需求的，世鰲在雲辦公中提供了一種新的場景，即通過交友功能，每一個入駐的會員都被貼上標簽。用戶通過標簽搜尋合作夥伴，並可以通過活動平台組織活動會議。

據悉，世鰲在全國有12050多個會議場地，活動的組織人數可以從5到6人，最高可以達到一兩百人，用戶根據規模與需求，可以選擇不同的場地。以上連接産生之後，就會發生交易，世鰲結合雲交易平台，在新生态鍊下形成新的體繫。

運營為王

世鰲是比較注重運營的。

劉天飚用一個理論闡釋了運營的重要性：“真正的價值等于N*X，N是基數，X是倍數，資本會給X助力；N是你自己的運營能力，如果N是負數，X越大，最後你會死得越慘，所以把N做得很強了，這時候資本再進入，N*X就會放大，這是我們給自己的定位。”

在此定位之上，劉天飚将公司納入“服務式辦公”的範疇；他認為，在行業中，各種業務呈現出一個金字塔的模型，最底層的就是衆創空間、創客孵化器，中層的就是聯合辦公，最頂層的即是服務式辦公。

目前，在世鰲的收入構成中，服務型收入占總體收入的20%到23%左右，租金收入則占比75%到7777%到80%左右。

于世鰲而言，服務型收入會逐漸增長，但在相當長一段時間内增速不會很快；而租金收入是很重要的環節，世鰲更傾向于确保租金收入穩定安全、可持續化。它的運營標準是，在線下環節，公司租金收入、服務型收入加在一起能達到35%的毛利率，15%的淨利率。

在線上方面，世鰲将基于品牌運營和互聯網化而産生溢價，這方面現階段世鰲已逐漸起步，並已有收入。

世鰲主要采取租賃、品牌輸出兩種模式進行規模擴張，據劉天飚介紹，今年是世鰲的擴張年，其計劃布局完20個城市，完成過去10年的總和。

但他話鋒一轉，再一次強調世鰲的“輕資産重運營”角色：“世鰲是業務驅動型的，不是資本驅動型公司，公司的擴張都是盈利性擴張。”也就是說，世鰲主要靠自有現金流滾動、盈利，而随着規模的拓展，其也會做一些資金補足。

在發展的過程中，世鰲也有自己的“上市夢”，但劉天飚更信奉“水到渠成”：“上市是百分之百，合适的時機我們就會上，但需要通過資本的角度運作一下，重新梳理一下。”

以下為觀點地産新媒體對世鰲國際創始人兼CEO劉天飚先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：世鰲國際首次提出“新辦公”理念，對于該理念您是怎麼理解的？“新辦公”與舊有模式最大的區别在哪？

劉天飚：我們在世鰲新十年這個時間點，提出了一個新辦公理念，這個主要源于過去十年間我們對這個行業的深度的思考與認知。

世鰲國際是一家10年的企業，在這10年間從一線的運營、用戶的體驗，包括用戶需求，包括整個市場的變化、發展這個過程中，我們得到了很多認知。

首先，我們提出“新體驗”，這個體驗我們理解為兩個方面，第一是基于線下場景的硬件體驗，第二是基于線下的軟性的人文體驗，這兩方面是我們做B端辦公服務的環節中為用戶帶來的兩大價值。對用戶來說，要的是效率提升、品質提升，這兩點也是消費升級所帶來的需求。

硬件場景方面，我們可以看到很多新的辦公模式，比如說曼哈頓模式是商務環境下的，谷歌模式是創造力環境下的，這樣的場景都屬于一種新型辦公場景。但是辦公場景是具有多元化的，每種辦公場景會給用戶帶來不同的體驗認知，而且不同的辦公場景會帶來用戶不同的靈感啟發。

我們的場景中，植入了很多具有藝術氛圍、很強的商務氛圍的場景，這會産生用戶之間後續的一些生态連接的關繫。

至于軟性人文體驗，我們本身做辦公服務，前提是我們要認定自己是服務行業，服務行業的本質是用戶連接的體驗，也就是說用戶之間發生了連接的時候，給用戶帶來的情感連接的價值。

這種服務意識在世鰲我們解析為小蜜蜂精神，就是圍着客戶轉，解決客戶任何時候提出的任何的服務問題。

第二方面的體驗指的是基于線上的體驗，在這部分我們做了一些雲辦公、雲商務、雲社交、雲交易，這些雲端的數據使得用戶通過線下拉到線上以後，形成線上的連接，形成線上的高效，使得用戶的體驗更加強烈。也就是對用戶端來說，只要與我們世鰲品牌打交道，連接上了以後，無論是線上還是線下，無論是硬件還是軟件，他都有非常良好的體驗的提升。

這就是我們說的新體驗，也就是在未來場景中，體驗一定是最重要的一環，因為體驗是入口，如果沒有好的體驗，這個用戶就不屬于你。

第二，我們提出“新智能”。比如說通過手機端，用戶可以進入我們的辦公場景，用手機開大門、房間門、櫃門，也可以通過手機端做任何的文印操作。另外，包括一些智能的場景設計，像會議繫統的觸摸屏、遠程的視頻會議，手寫輸入、投屏繫統以及我們會議室霧化的智能玻璃、聯網播報繫統、遠程監控繫統等。

很多智能技術融入到場景中，讓我們每個用戶使用更高效，但我依然認為這只是技術的一個階段而已，技術永遠會被叠代。

第三，我提出了“新生态”。我們發現無論是B端還是C端，都存在着大量的連接的需求，也就是我們今天雲辦公上的雲社交、雲交易，B端是天然有商務需求的，對商務的連接屬性要求是很高的，在雲辦公中我們提供了一種新的場景，通過交友功能，每一個人不管是C端的需求還是B端的需求，都可以找尋到自己想要的合作夥伴。

我們會有一個雲平台，在這里面，每一個B端、C物端的會員都可以組建一個自己的狹義的社群組織，比如說他是做商標注冊、知識産權的，就可以拉出對這里面感興趣的人，通過雲平台會自動篩選出這些人。

另外，還可利用活動平台組織活動會議。世鰲在全國有120多個會議場地，活動的組織人數可以從五六人到一兩百人，用戶根據規模與需求，可以選擇不同的場地。

以上連接産生之後，就會發生交易，世鰲結合雲交易平台，在新生态鍊下形成新的體繫。

觀點地産新媒體：世鰲的品牌定位是什麼？

劉天飚：世鰲的品牌定位是高端和商務，這是世鰲的基因，世鰲從誕生的那天起，就像我們的英文名稱一樣，這個名字就是服務式辦公。

在行業中是一個金字塔模型，最底層的是衆創空間、創客孵化器，中層的是聯合辦公，最頂層的就是服務式辦公了。

觀點地産新媒體：未來有什麼布局的計劃？

劉天飚：随着世鰲新十年的到來，我們開啟了新一輪的擴張，今年是世鰲的擴張年，今年計劃布局完20個城市，完成過去10年的總和，布局是從一線到新一線的頭部城市，然後到再到新一線，一共4個一線城市，15個新一線。

我們絕不燒錢，世鰲是一家以業務驅動型企業，不是資本驅動型公司，我們知道這個行業是一個時間行業，是一個線下重度運營的産業，實際上是輕資産重運營的行業，也就是說是需要時間沉澱的。

因為運營能力是時間沉澱的，運營就像碎片化，我們知道餐飲是碎片化餐飲是2C的底層，辦公是2B的底層，越是底層越碎片化，越碎片化越需要運營的能力，這里面有無數的坑等着大家。

我過去講一個理論，真正的價值等于N*X，N是基數，X是倍數，資本會給X助力。

N是運營能力，如果N是負數，X越大，最後你會死得越慘，所以世鰲把N做得很強了，這時候資本再進入，N*X就會放大，這是我們給自己的定位。

在這個行業沉澱下來畢竟10年了，世鰲模型很清晰，這個行業基本上是35%的毛利率，15%的淨利，這是線下環節。

另外就是線上，就是基于世鰲品牌運營和互聯網化而産生的溢價，這部分在現階段世鰲逐漸起步了，已經慢慢的啟動有收入了。

我們今天依然不去給外邊講故事，不去講生态互聯網帶給我的盈利機會，現在講的是線上反哺線下，我們一定知道我們是做辦公室的，如果你線下辦公室都做不好，你何談線上。

觀點地産新媒體：您2007年創辦了世鰲國際，當初共享辦公可能還沒有現在這麼火，為什麼會選擇這個領域？

劉天飚：10年前創業的時候，早期把世鰲定義為中國版雷格斯，當時這麼定義的原因是想讓市場明白，這件事情是靠譜的，因為雷格斯是被驗證的認知。

我們在前5年是這樣定義的，當5年過去了以後，世鰲在全國進行擴張。在全國擴張的時候，2013年開始提出來世鰲已經不是雷格斯了，服務式辦公場景僅僅是世鰲的一個入口，所以我們在2013年做了非常深度的雲端測試，一個雲端測試，一個外服測試，一個壓力測試。

那時候我們做了一件跟雷格斯最大不同的事情就是本土化，因為我們認為在中國基于線下人文服務是文化，中國是文化大國，中國人的線下體驗跟老外的體驗是完全不同的。

我在美國待了很多年，美國是小費文化，對服務有認知的，是有價值溢價的，願意為服務付費。在中國講的是人情文化，不為服務付費，是為情感付費，所以世鰲的很多服務模型里面，小蜜蜂精神都符合中國本土用戶的需求。

我們已經完成了線下文化的本土化，所有産品符合中國用戶需求，因為只有中國用戶才能打開天花闆，這一塊我們已經完成了。

另外一個角度，從技術模型來說，我們又完全颠覆了雷格斯的傳統模式，世鰲未來是一家數據驅動型公司，是通過線下的辦公室形成巨大場景，有1000萬高知的白領在世鰲的場景下辦公。

觀點地産新媒體：您對行業有何理解與預判？

劉天飚：這個行業是時間行業，這是線下運營行業，是輕資産重運營行業，這是我對行業的三個定調。基于這三個定調，這個行業需要長跑選手，不需要短跑選手。

如果資本驅動型企業，一定會在某個時間點突然消失，這是我的定義。這個行業需要耐心，需要重度運營，我認為這個行業未來真正的高潮是在5到10年的那個時間點，可能是從現在開始的第七、第八年，所有的短跑選手都會在最近的5年之内出問題。

這個行業會在10年間成長為10萬億的市場，成為千億美金市值的公司不是沒有可能。這個行業資本是需要追逐的，只是資本應該理性，不要像追逐互聯網公司那樣，否則會死得很慘。

資本的理性一定會幫助這個行業進入良性軌道，我最擔心的就是5年之後這個行業的口碑是什麼。因為世鰲要活過5年、10年以後，所以我很擔心這個行業的口碑，因為這個口碑是對資本的，所以市場上的資本需要理性，選擇什麼樣的一條道路去支持這個行業向前發展很重要。