耿浩與觀點對話：凱龍瑞資本通途

觀點地産網 從2006年開始，耿浩已經進入凱龍瑞集團（以下簡稱凱龍瑞）有十二年之久，在這之前曾在高力國際、戴德梁行這些國際機構任職。

采訪過程中，可以看出耿浩對凱龍瑞的認可。他說，在凱龍瑞的團隊文化里，總能給人強烈的創業感覺，有一種很強的歸屬感，這是他在之前任職過的公司所沒有的，也是他感受最深刻的一點。

從企業員工規模來講，凱龍瑞在2006-2007年曾經達到過一百多人的規模，但近十年來一直保持在60人左右，但業務規模卻已經增長了好幾倍。

截至目前，凱龍瑞已投資管理49個項目，總投資超過人民币198億元，投資項目92.萬平方米，其中28個項目已成功退出並實現了良好的業績。

耿浩解釋稱，公司並不是依靠人海戰術，每一個員工都是精幹型人才：“我們首先追求效率，我們希望公司的每個人都是專業精英人士。”

作為現時凱龍瑞中國大陸的首席執行官，耿浩把自己在公司所起的作用輕描淡寫為“為公司開發新業務”以及“作示範作用”……

随着采訪的深入，在他的描摹下，關于凱龍瑞的細節開始慢慢顯現。

“投資，我們這樣做”

對一個區域、一座城市，甚至一個項目投資價值的把握，是考究一家房地産基金公司眼光與專業能力的重要因素。所以一般而言，研究這個城市的經濟體量、基礎設施以及區域輻射能力，是這些機構首先切入的思路。

耿浩表示，在投資價值判斷上，凱龍瑞往往通過定性和定量兩方面的結合來考慮。“像定量我們會觀察人口數，人口流出去一段時間的變化情況。然後包括人口的結構，是偏年輕，還是偏年紀大一點。”

除此以外，一個城市的産業定位往往與這個城市的人才結構有莫大關繫，凱龍瑞還會着重觀察這個城市大學的數量和理工科的分布。

耿浩認為，一些二線城市並不像北京、上海、廣州、深圳是以金融和貿易為主，主要是區域性的覆蓋以及做科研和研發。所以，在他們的投資思路里，如果一個城市缺乏理工科大學，它的投資價值便大打折扣。

定性方面則主要是從一座城市的經濟體量、區域覆蓋能力等基本面入手。耿浩說，覆蓋能力對于二線城市來說尤為重要，“我們看重的二線城市都是區域性的龍頭城市，這些城市肯定不只是覆蓋所在的省份，而是要覆蓋所在的這個區域。”

顯然，凱龍瑞已進入的杭州、成都、大連這些二線城市是符合這個定位的。

“公司在一線城市進入的城市只有北京、上海、香港，廣州、深圳有沒有考慮？”

耿浩顯得有點無奈：“廣州、深圳我們一直都在觀察，但這兩個市場跟北京、上海、香港都有所不同。”

他認為，主要的原因是廣州和深圳的市場租金一直比較低，但是由于供應量巨大而且大部分的項目都定位為散賣，導致價格非常高，投資收益率又過低。

不過，他也表示，今年的情況有所不同，特别是對于廣州市場，供應量也在慢慢被吸收，所以對于這兩個市場還是比較積極，“我們也有一兩個項目在接近鎖定過程中，有可能在今年年底的時候，就會擁有一個廣州或者是深圳的項目。”

具體到項目的投資上，耿浩介紹稱，凱龍瑞基本上參與的是股權類投資，觀察到國内由于理念和人員配置的問題，市場上這種投資模式發展得還是比較慢，但他也高興看到這個市場在成長和進步。

退出通道方面，除了“前期買入，再賣出”這種較為慣用的渠道，耿浩還提到了“再資本化”的做法。

“比方說我們會引進新的投資人，把原來投資人更換，讓前期的基金以合理價格退出，然後引進新的投資人進來。”他表示，這在國外的市場，本身就是一種非常成熟的做法。但國内，他認為這樣的做法應該還不多見。

“市場，我們這樣看”

雖然出身在以理性、邏輯為主導的資本金融行業，但與耿浩聊天可以明顯感覺到他是一個性情中人。

他特别注重一個企業和個人的“親密關繫”，因為以前任職的公司特别大，所以每天基本上以獨立作戰為主，他為現在自己能有一個很強的“歸屬感”感到高興。

說到凱龍瑞的未來，是兩個“多樣化”。在業務上，他希望公司在資金、投資來源可以更加多樣化。同時，投資物業的類型可以更加多樣化，希望能覆蓋全部的物業類型。

随着今年以來房地産金融管控的進一步加強，作為與房地産行業密切相關的房地産基金多少受到一定牽連。但耿浩卻對這些政策的調控表達了自己樂觀的一面，認為長期看這些政策對于房地産基金這個行業還是有利的。

“房地産私募股權的特點是期限比較長，時間不确定，有一定的風險，所以對投資的錢是有要求的。但之前的各種非標、杠杆，或各種結構性産品，很多不能承受這個市場風險的資金都進入到這個市場。”

耿浩認為，目前這些政策會把那些不該投入這個行業里面的資金給剔除出去，從而讓市場更加健康和良性。

同時，他也看到這些調控所帶給基金公司的機會：“比如說現在有些（機構）可能會希望出售一些商辦房地産項目，這個是我們潛在的收購標的，所以會有更多的優質資産進入到這個市場，為我們帶來更多的潛在收購。”

從長期來看，耿浩認為，貨币政策的放松會是一個偏長期的趨勢，“在國際上，各國政府的貨币政策都是這樣。”

所以宏觀來說，市場上貨币量還是比較大，而固定資産毫無疑問還是基于一個吸收貨币最大的蓄水池，那也會從宏觀層面上給資産帶來長期的升值潛力。

以下為觀點地産新媒體對上海凱龍瑞項目投資咨詢有限公司中國大陸首席執行官耿浩先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：凱龍瑞是從2004年開始，投資的項目比較多，但區域上主要集中在北京、上海、香港這些地方，廣州、深圳有沒有考慮？

耿浩：廣州、深圳我們一直都在觀察，但這兩個市場跟北京、上海、香港都有所不同，主要原因是廣州和深圳的市場租金一直比較低，但是由于供應量巨大而且大部分的項目都定位為散賣，導致價格非常高，投資收益率又過低。

這兩個地方，民間财富和民營企業比較多，所以市場上很多樓直接賣給了這些私人公司，導致價格很高。但是因為很多都去買樓了，付租能力很強的人都不租了，導致租金就很低。

我們比較看重這個樓的基本面，就是租金收益率，最關注的是價值投資的體現，所以這兩個區域的價值和租金收益率一直遠遠低于北京和上海。

我們觀察了很多年，一直沒有投資。但是今年的情況有所不同，特别是在廣州這個市場，像珠江新城那邊供應量比較大，也慢慢被吸收掉了。

我們今年對于廣州和深圳市場是比較積極的，有一兩個項目在接近鎖定的過程中，非常有可能在今年年底的時候就會擁有一個廣州或者是深圳的項目。

觀點地産新媒體：除了一線城市之外，公司會不會對一些二線城市的投資價值比較看好？

耿浩：我們看好的城市主要是一線，二線城市看重區域性的龍頭城市，這個城市肯定不只是覆蓋所在省份，而是要覆蓋所在區域。

比方說我們現在二線有投資的幾個城市，杭州、成都、大連。到現在為止，二線城市基本上就投這三個地方，而且每個地方只擁有一個項目。

我們是看中這個城市的基本面，經濟覆蓋能力達到了一個區域，而不是自己的一個城市，或者省份。

一線城市其實都是覆蓋全國甚至是國際的，北京、上海、廣州、深圳其實是國際性或區域性的輻射。如果我們去投二線城市，一定也是可以覆蓋區域的龍頭城市。

觀點地産新媒體：您個人是在2006年加入凱龍瑞，之前也在高力國際、戴德梁行這些機構里面任職，您覺得凱龍瑞在團隊方面跟之前的這些機構有什麼區别？

耿浩：我覺得不一樣，這幾家專業服務機構，非常專業，都是國際最大的幾家公司，在里面可以學到很多東西。

那個時候的感覺，基本上還是以獨立作戰為主。因為公司特别大，所以很難感受到跟公司的親密關繫。大家在這種大的跨國企業里面，都是一闆一眼，都是專業對專業。

當然，可以學到很多東西，對年輕人職業成長是非常有幫助的。但到一定階段的時候，你會希望有一個很強的歸屬感，會希望有很強的創業的感覺。

這是凱龍瑞跟以前剛工作參加的這兩家公司非常大的不同，凱龍瑞會給你很強的創業的感覺，在制度方面給潛力員工有比較好的激勵。

觀點地産新媒體：凱龍瑞奉行的宗旨是什麼？在這個團隊中，您覺得自己更傾向于擔任怎麼樣的一個角色？

耿浩：業務上，除了中國大陸地區的投資和資本市場業務之外，很重要的一個方向是新業務開發，比如跟一個北京大國企成立合資企業投資物流地産，此外也在研究信用産品等等。

公司文化本來就是提倡創新，是以經驗驅動的創新，所以我們在這個行業里的很多投資、資産管理或者是資金募集方面，都有很多創新的、走在行業前面的做法。

管理上，我的定位是作為一個示範員工，在專業、敬業和職業操守等方面做出表率。同時，幫助每個員工制定職業規劃，希望每個同事都可以清楚地知道自己的職業路徑，知道三年/五年/十年後的自己是什麼樣子。

當然，我們日常公司治理等方面擁有完善並不斷進化的體繫，包括今年率先在行業内引入國際上盛行的ESG(環境/社會責任以及公司治理)體繫，全方位規範所有利益相關方的責任。

觀點地産新媒體：公司成立已有14年歷史了，在房地産投資管理領域，有沒有一個清晰的定位？

耿浩：我們定位是一個行業的房地産投資管理專家，現在的業務在一個很強的上升期階段。

我們的基金不管是美元、人民币，或者投資的類型和策略，都更加多元化，也有更多國際的/國内的頂級機構投資者把資金交給我們管理。在未來，我們希望成為這個行業的領導者。

但是我們公司也比較特别，因為我們是一個國際化的本地公司，投資流程非常國際化，員工又以本地員工為主，同時房地産又是本地的一個生意，需要兩者高度結合。

觀點地産新媒體：怎麼看待凱龍瑞目前的規模？公司在平常的管理和運營上怎麼平衡規模跟效益兩者的關繫？

耿浩：我們會盡量平衡兩個方面的關繫，其實公司的規模在2006-2007年的時候，曾經有一百多人。通過公司結構調整，人員優化，這十年左右都保持在60人左右的規模，但是業務增加了好幾倍。

首先追求效率，希望公司每個人都是專業人士，每個精幹的員工都可以創造更多的價值出來，而不是靠人海戰術來做。

我們是希望公司作為非常專業的一個行業領導者，給我們的每一個投資人都創造價值。

觀點地産新媒體：凱龍瑞已經成功募集了很多的私募基金，包括有人民币、港元、美元的都有。您覺得，目前國内資本市場是否有條件來做這種融資？

耿浩：國内資本市場慢慢開始有條件去做這種融資，之前很長一段時間其實是以高淨值客戶為主，通過信托/銀行理财等渠道，以結構化的形式間接進入這個市場，獲取固定收益，當然這種形式的投資在資管新規出來以後受了很大的影響。但是這一兩年來，我們注意到機構資金特别是保險公司比較積極的在研究這個市場，我們很高興中國最大的前10家保險公司已經有兩家作為LP（有限合夥人）投資了我們的人民币基金。

觀點地産新媒體：公司在一些項目或者基金的退出方面，更傾向于選擇哪種通道？

耿浩：我們是比較靈活的，各個通道都會有，公司比較推崇創新。

前期買入後，再賣出，這當然是慣例的一個通道。然後還有一個做法，我們叫再資本化，就是引進新的投資人把原來投資人更換。

我們也做過一個比較大基金的再資本化項目，讓前期的基金以合理價格退出，然後引進新的投資人進來。這個在國外市場上是一種非常成熟的做法，但在國内並不多見。這也是我們國際化運作的一個優勢吧。

另外，我們也曾經非常接近将一個資産包在海外市場通過房地産信托投資基金的形式推退出，但那個時間不巧，遇到人民币匯改以及大幅度貶值，使得公開市場定價不合理，最終我們主動放棄了。

我們也注意到國内房地産信托投資基金的呼聲越來越高，一旦推出，也會是一個非常好的退出渠道。

觀點地産新媒體：您覺得國内地産基金跟海外的相比，有什麼需要突破的地方？

耿浩：各有優劣勢，本土基金明顯更加靈活，反應速度快，所以收購交易的時候，也更加激進。

外資在這方面是偏保守的，按照投資策略的要求回報算出來多少錢，我只能出多少錢。在交易方面，按部就班，一闆一眼，但各種風險控制的比較好。

另外，就是資金來源方面不同。我們管理的美元基金，人民币基金都是資産配置類型的機構投資人，屬于長期投資，不追求短期收益。很多國内地産基金的運作已經非常國際化了，但是受限于國内資本市場的現狀，資金渠道尚未打開，這個是需要重點突破的地方。