陳志傑與觀點對話：紅星地産法則

觀點地産網 我們一進紅星地産副總裁陳志傑在上海的辦公室，他立馬起身，一邊招呼我們在茶幾邊坐下，一邊說要給我們品嘗下他的新茶。

沏茶席間，他告訴我們，自己平常全國都在跑，幾乎每一個有公司的地方都要去，出差成了他的工作常态。

這次讓我們品鑒的，正是從西雙版納帶回來的“碎銀子”普洱茶。而今年5月，紅星地産剛收購了西雙版納的一個項目。

“這是跟當地企業合作的項目，我們負責整體運營開發，還挺不錯的，規模現在也有500畝，後面還會更多。”跟我們說起公司的合作，更像是同熟絡的朋友談起自己的日常。

分化城市

陳志傑向我們介紹，西雙版納的項目屬于文旅地産。除了西雙版納，紅星地産還在安吉、南昌以及新疆的烏魯木齊都有開發這類項目。

這些項目同屬于紅星地産文旅地産闆塊的“源築”繫列，其中，浙江吉安的“悠隐南山”也是紅星地産進入文旅領域的首個項目。該項目是紅星地産于2017年收購得來，占地面積150畝。

盡管文旅地産只占紅星地産很小的一部分，但布局的每一個文旅項目，同住宅、商業項目一樣，對區域和城市的布局都是經過深入考察和研究的。“市場上将一些城市籠統地劃分為一二線、三四線的做法並不科學，就像同樣是深圳和上海這樣的一線城市，也是完全不同的兩種市場。”

這等同于每座森林都擁有自己一套完整的生态繫統，他對我們表示，這些迥異的風格，對于數以百計的二線城市、三線城市更是如此，它們的特征、發展階段、地域差異都各不相同。

“可能我們在沿海地區會把一些經濟發展一般的地級市稱之為三線城市，但到了内陸，像西甯、蘭州這樣的省會城市，我們也稱之為三線城市。”喝完了兩小杯“碎銀子”，他的表情顯得更加輕松。

這種城市之間的“分化”特征，他認為，在這些内陸城市表現得更明顯。以西甯舉例，在2017年到2016年間，這座深居内陸的城市房地産市場漲幅不超過10個點，而在去年過完年到今年6月，這部分漲幅已經達到了20%以上。

“這個漲幅，之前比其他三線城市走得慢，最近快起來了，所以每一個城市的特點不一樣，處在什麼階段也是不一樣的。如果單純地說三四線城市發展怎麼樣，城市之間的分化很明顯，不可以一概而論。”

他慶幸紅星地産踏準了點，早在兩年前就已進入這些城市並在當年的項目中做到了全市的第一。

“我們認為西甯還是很不錯的。”西甯的環境以及旅遊都為這個城市帶來了季節性的人口流動和經濟的支撐，“他們的房子都不需要空調，到了冬天的時候，旅遊的人不太會去，但是下面的縣州，那些地方的人，陸陸續續到西甯來了，大家都到城里面來過冬”。

“所以，每一個地方的城市特色是什麼呢？我們沒有去過，不了解，是根本難以想象的。”他用“神奇”一詞來形容這種城市的獨特“基因”。

談到随着粵港澳大灣區概念的興起，前一段時間房企紛紛紮堆華南搶占市場，他表示，紅星地産在廣東這些地方還沒有布局，但也一直在尋找機會。

他坦言，全國的機會有很多，但對于一個企業而言，不可能把所有機會都抓住。

“市場上會有很多機會提供給你，所以要進行選擇。我們要結合自身的特點，去做适合的發展。”

這讓人不禁聯想到，旗下最為成功的商業地産項目愛琴海。近年來，消費升級浪潮興起，新興購物中心如雨後春筍，紛紛拔地而起。紅星敏銳地捕捉到這種新趨勢，抓住了機遇，開始布局商業地産項目——愛琴海購物公園。

“當所有人在打造千篇一律‘城’的概念時候，我們選擇為消費者創造一片‘海’，不再是單純的強調集約與整合效率，而是打造更具包容性，更多體驗，更多交互，讓人節奏放慢的空間。“

愛琴海購物公園是以公園場景定義的新型購物空間，它契合都市家庭人群對于情感、文化、生态場景的新需求，致力于重構商業空間，連接優質生活方式品牌與消費者，提供全新的假日生活體驗。

“從2013年的北京愛琴海落成，到昆明、天津、福州、重慶、上海等城市。6年來，一座座愛琴海在全國各個重點城市的新興商圈逐步落地。”

說到愛琴海購物公園的時候，他的眼中散發着異常興奮的光彩，聲音也更加洪亮，他似乎已經看到了項目在全國遍地開花的美好前景。

探尋利潤

與陳志傑對話，不難看出他對企業規模存在自己的思考：當前，行業規模化發展是趨勢，集中效應越來越明顯。紅星地産也會向規模化發展，並且正處加速階段，不會回避規模化的問題。

當然，行業的未來發展仍然充滿未知，這也是這個行業最大的魅力。他表示，作為行業的一份子，企業可以做的就是努力把自己做好。紅星地産今年的規模是500億，也許看上去離5千億，1萬億還有很遠的距離，但紅星地産的空間還很大。

紅星地産2009年開始創立，到目前為止走過了九年時間，在他的眼里，這還是一家較為年輕的企業。起步得比别人晚，規模化的目標就要比别人高，他希望紅星地産每年的增長都能上一個台階。

“我們總體要求還是要相對高一點，要快一點，原則上一般也要求3個月以内要動工，半年要求開盤。”當然，這個過程中也要符合科學的規律，這是企業發展很重要的一點。

一二線城市陸續進入市場的“冰河期”，而紅星地産目前主要還是在這些城市周邊的外溢區域尋找機會，所以布局也分得比較細。他坦誠，現在大型城市拿地普遍比較難，而且限價、限售、持有這些條件，多拿一些對房企而言未必一定就有優勢。

他以天津為例，紅星地産現在更願意到薊州這些地方去，這樣所拿的土地才基本上是健康的：“我們得保證拿下來每一塊土地都可以算得過來帳，這樣銷售的利潤才有保證，在這些區域做改善型産品，還是比較有機會的。”

他繼續把杯子里的茶水滿上，現場為我們演算起了一道算術題：“我們2016年開始主要做區域改善類的産品，從産品規劃、戶型、景觀，我們都做到了當地市場的領先。那麼，這種情況下，我們的産品在市場上客戶接受度還是比較高的，可以獲取一定的溢價，賣得也就比别人貴。”

“再一個，我們現在做購物中心這類商業配套，位置和規劃是比較核心的。原來這個地方沒有購物中心，我們來做配套，有購物中心的房子和沒有購物中心的房子差别還是很大的，也可以看到，我們産品也能夠更貴一些。”

由于配套商業，紅星地産拿地時的土地成本也會相對較低。他總結，通過以上幾點，紅星地産在售價方面能做得比别人高，也賣得比别人更快。這為紅星地産在利潤方面騰出了空間：我們的售價能夠比周邊貴5%到10%，這一部分其實就是利潤的來源。

“每一個人内心里面都對居住環境有改善的需求，不管現在是住什麼房子，這部分人群是廣泛存在的。”他把改善也定義為一種剛需，並解釋稱，2018年将會是紅星地産改善類産品的高産期。

我們了解到，目前，紅星地産重點在做改善型住宅，這一方面已經取得了可圈可點的成就。例如，這兩年打造的産品繫紅星天鉑——紅星地産的拳頭産品，就主打改善型市場，在布局的時都選在了城市的中心位置，無論設計還是品質都極力追求極致美學。

目前，天鉑繫産品已相繼在蘇州、金華、太原、西甯、柳州、昆明、南昌、青島、南通等多個城市亮相。每一座天鉑開盤當年的銷售額，都破了10億元，成為當地改善類住宅的市場標杆。

“我們屬于又快又黑，而且很穩健的一匹黑馬，速度要保持比較快，也要有耐力，跑得長久。”

采訪接近尾聲，陳志傑滿臉的自信，向我們描述紅星地産的未來景象，簡單明了。

以下為觀點地産新媒體對紅星地産副總裁陳志傑先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：有沒有覺得今年房地産市場行情比較難？下半年形勢怎麼看？

陳志傑：相對而言比較難，但每一個企業面臨的情況都是不一樣的，每一個公司的融資環境也都不一樣，對于每一家公司影響也不一樣。

因為市場本身就是分化的，每一個市場環境都不一樣。比如說，單純籠統地說上半年比下半年好，就是很不科學的一種說法，實際上中國市場是非常大的，也非常復雜。

觀點地産新媒體：為什麼去西甯？

陳志傑：西甯有兩個項目投資，都挺大的。我是這樣想的，地産的發展，我們通常統稱為一線城市，二線城市，三四線城市，但其實一線就北上廣深這幾個城市，特點就不一樣，深圳跟上海就完全是兩種市場。

二三四線城市更是如此，這些城市的特征、發展階段、地域差異又都不一樣。在沿海地區，我們把一些地級市和一些經濟發展一般的地級市稱之為三線城市，可能到了内陸，就像剛剛所說的西甯、蘭州這些省會城市，也稱之為三線城市。

這些三線城市本身的差異相當大，發展階段也不一樣。這兩年有一些三線城市房價起來得比較早，比如說環北京一帶三線城市起步比較早，價格漲幅也走在比較前面；然後有一些城市，價格呈現慢慢上漲。

以西甯舉例，在2016年到2017年間，這座深居内陸的城市房地産市場漲幅不超過10個點，而在去年過完年到今年6月，這部分漲幅已經達到了20%以上。

“這個漲幅，之前比其他三線城市走得慢，最近快起來了，所以每一個城市的特點不一樣，處在什麼階段也是不一樣的，不可以一概而論。我們認為西甯還是很不錯的。

觀點地産新媒體：公司在布局方面好像顯得比較零散，很難找到其中的一些規律，是不是這樣？

陳志傑：我們還是有規律可以尋找的，就是現在大型的城市、一線城市拿地是比較飽和，我們基本上不怎麼去這里面尋找機會，但是這些一二線城市的周邊。

比如說，我們在天津，我們願意拿的就是像薊州那樣邊上的，我們會拿類似這樣的地方，在這個區域當中做改善的産品還是有機會的。

那麼，在沿海一帶我們也是會在大城市的周邊，還有一些直接的沿海地級市，我們也會做。這個東西區域我們相對會聚焦一點。

這個情況之下有什麼好處呢？可以保證我們拿的這些土地基本上是健康的，就是我們銷售的利潤是有保證的。

所以，我們這個規模增長不是為了規模而規模，我到處去舉牌，利潤也沒有，這樣的話就是不健康的。我們要保證拿下來每一塊土地，拿地階段我們都可以算得過帳來。

觀點地産新媒體：公司最近收了西雙版納一個文旅項目的股權？合作里面紅星地産具體負責什麼？

陳志傑：這是一個跟當地的企業合作的，我們負責整體的運營開發，還蠻不錯的項目，規模現在也有500畝，後面還會更多。

西雙版納本身是屬于文旅地産，除了西雙版納，我們在安吉，在南昌，以及在烏魯木齊都有這樣的項目。但是，現在為止我們還沒有刻意做到很大規模的小鎮項目。這些項目的來源，整體而言還是比較靈活。

觀點地産新媒體：紅星地産目前有多少個項目？公司的開發周期多長？

陳志傑：現在将近90個項目，土地儲備還在逐步地增加，原則上也有相對較高的周轉要求。

有一些地其實也可以做到很快，前提是什麼？前期介入的程度要足夠多。比如說，這一塊地跟了很久，前面做了很多的工作，市場定位，還有規劃方案等投入了很多。那麼，拿完了地當然就可以進去做工作了。

我們總體要求還是相對高一點，要快一點，原則上一般要求三個月以内要動工，半年要求開盤。

觀點地産新媒體：紅星地産業績貢獻中最大的頭是在哪里？

陳志傑：現在華東區域是比較大頭的，北方、華北、西南也都不錯，屬于比較平均。每一個大區授權比較充分，他們都有獨立發展的能力。

從整個區域的發展來看，我覺得是比較均衡的。當然，比如像西南這個闆塊，像雲南，這個方面力度是會大一些。

觀點地産新媒體：目前，公司在改善型住宅方面取得了不錯的成績，陳總能否簡單介紹一下項目情況？

陳志傑：目前，紅星地産重點在做改善型住宅，這一方面已經取得了可圈可點的成就。例如，這兩年打造的産品繫紅星天鉑——紅星地産的拳頭産品，就主打改善型市場，在布局的時都選在了城市的中心位置，無論設計還是品質都極力追求極致美學。

目前，天鉑繫産品已相繼在蘇州、金華、太原、西甯、柳州、昆明、南昌、青島、南通等多個城市亮相。每一座天鉑開盤當年的銷售額，都破了10億元，成為當地改善類住宅的市場標杆。

觀點地産新媒體：粵港澳大灣區這個概念也很熱，公司現在廣東方面布局怎樣？

陳志傑：目前沒有布局，我們之前也在看，要看機會。

全國的機會有很多，比如說，萬億級大幾千億級企業來講，可以去把所有的結果都抓住。

對于我們現在幾百億的企業來說，市場上很多機會出現的時候，我們要進行選擇。我們會結合自身的特點，去做适合的發展。有合适的機會，我們認為非常匹配的，就會去做。