直擊保利地産股東會 | 宋廣菊：整合後未來三年再站到前三位置

觀點地産網 12月20日上午，保利地産在廣州召開年内第二次臨時股東大會，審議關于保利置業整合方案的議案。

從11月30日晚上首度披露整合方案開始，保利地産與保利置業整合一事就備受資本市場關注，甚至還引起上交所的注意，專門發布問詢函要求保利地産披露更多的交易細節。

按披露的方案，保利地産拟通過用現金和承債方式收購保利（香港）控股有限公司50%股權，包括約23.82億元現金收購保利集團旗下持有的保利香港控股50%股權，並按照50%的持股比例承接保利香港控股應償還保利集團股東借款本金和應付未付利息 27.71億元。

據此，保利地産以約51.53億元的總價間接獲得保利香港控股旗下保利置業的39.66%股份（實際擁有40.39%的表決權）。

在當天的臨時股東會上，該方案獲得了到場股東的全票通過，保利地産與保利置業的整合就此成定局。而從部分股東在現場提出的疑問來看，資本市場更關注的其實並不止于整合方案本身，而是整合之後，保利地産及保利置業未來将各自走向何方。

保利置業仍由集團並表

保利地産與保利置業潛在的同業競争質疑由來已久，保利集團此前也曾承諾未來會将旗下的這兩大地産業務平台整合，但由于兩者分屬不同的上市地，涉及多重法規，雖有整合之心，具體整合事宜卻一直無法落地，延宕多年。

股東會上被問及此事，保利地産董秘黃海也坦陳，集團層面一直在推進保利地産及保利置業的整合，但保利地産是A股上市公司，保利置業屬于港股上市企業且為紅籌公司，此前探讨過許多方案都因為制度限制難以實施，11月30日公告的方案也是确定了符合兩地監管規定，才最終拍闆的。

在該方案中，為何收購的是50%股權也曾引起不少行業人士的分析和讨論，當天亦有股東問到50%的股權交割後，保利地産是否會並表保利置業。

對此，黃海也作出了解釋，保利置業也是上市公司，之所以收購的股權定為50%，是為了避免收購標的的實際控股人發生變化而觸發要約收購，該50%股權交割完成後，保利地産也不會並表保利置業，仍将由保利集團合並其财務報表，但是未來境内所有新增的項目都将會由保利地産為主來開發。

然而，保利置業的主要業務及利潤來源也是房地産開發，如此一來，整合後的保利置業失去内地發展機會，似乎要面臨空殼化的境遇。

面對此質疑，黃海表示，保利置業並非此次整合之後就不再有其他發展動作。保利地産董事長宋廣菊則就此主動補充道，未來保利置業會按照保利集團的指引來完成調整，同時作出新的戰略規劃發展，但目前尚未能披露相關信息。

至于保利地産方面，此前曾因同業競争問題，承諾不與保利置業業務交叉而避開布局深圳、南甯、雲南等城市，未來随着同業競争問題解決，其也将得到更多的市場發展空間和機會，在規模競賽中獲得更多砝碼。

據了解，今年前11月保利置業銷售額同比增長18%至356億，布局區域包括長三角區域的上海、蘇州、甯波，珠三角區域的廣州、佛山、深圳、惠州，以及貴陽、南甯、武漢、海南、香港等。

未來3年保利地産重回前三

股東會提問環節的下半場，圍繞保利地産未來的規劃展開。

最新公布的前11月數據顯示，碧桂園首度突破行業5000億規模天花闆，恒大、萬科離新紀錄也僅一步之遙，房企銷售前三已被三家民營企業牢牢占據。

保利地産期内簽約金額同比增長了45.16%，達到2742.72億，但相比前三仍有較大差距，甚至已被後來者融創追上。

一番洗牌後，曾經的“招保萬金”已變為“碧恒萬”，一直強調要保持第一梯隊位置的央企保利地産因此處在了“不進則退”的境地，土地儲備也稍顯落後，接下來要如何趕上？

股東會上有股東甚至提出保利地産規模和土儲落後，别說前三，明年可能連前五都排不上的質疑。

聽到這一顯得有點尖銳的問題，宋廣菊從黃海那里接過了話匣子，坦言萬科、碧桂園、恒大三家民營企業确實跑得很快，“但相比自身，保利今年也跑得快了些，算是歷史上較快的”。

宋廣菊續稱，今年保利地産各項指標都優于往年，已在穩健的基礎上提速，去年收購中航、今年整合保利置業，未來還會有更多的收購兼並大動作，助推保利地産快速發展。“整個行業都在發展，萬科在大跨步走，保利也在走，我對保利未來的發展充滿信心。”

宋廣菊認為，目前前三的幾家房企能快速發展主要得益于三個原因，一是重點一二線城市調控，資金流向了碧桂園、恒大長期堅守的三四線城市，其亦因此獲得了市場紅利；其次則是民營企業機制較為靈活，可通過跟投、高薪制度聚攏人才；三是産品標準化。

觀點地産新媒體了解到，保利地産内部一直希望實施類似萬科和碧桂園的跟投制度，希望借此創新機制吸引人才，獲得更大的發展。

今年以來，保利為了規模追趕也明顯加大了在土地市場的投資力度，僅前8個月拿地權益資金和新增土地權益建築面積就比去年同期多了近兩倍，分别為845億、1543萬平方米。截至三季度末，年内累計新增土地計容面積已達到2962萬平方米。

但觀點地産新媒體發現，其中有不少土地成本都相對較高，在調控的大環境下，即便規模會得到增長，卻會因此導致利潤被壓縮。今年10月份保利地産共計斥資90.5億競得50%股權的上海浦東世博近20萬平方米宅地就被貼上了這樣的標簽。

股東會上有股東提出是否因為規模才攬下類似的高價地時，宋廣菊答道，類似地塊的稀缺性決定了其價值，目前的限購調控政策是為了避免金融風險采取的階段性措施，並不會一直持續。

雖然上海的地塊開發存在一定壓力，但上海市中心地塊本就稀缺，加上市場好，因此未來並不會有太大問題，且地塊短期内並不會推出，預計在2019年才會入市。

整體來看，保利地産目前約8200萬平方米的土地儲備，在行業内仍有較大的競争力，未來也會繼續加大經濟帶、城市圈和交通樞紐輻射區域中三四線城市的布局。

“明年保利地産要回到前三可能不行，前五是可以的，但對未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”宋廣菊道。