香港傳真 | 林鄭問答會側記：女特首的樓市觀

觀點地産網 “上車”，這個在大陸單純形容搭乘交通工具的動名詞，在置業難的香港被引申出另一種含義。

香港人把買第一套樓叫做“上車”，緣由是香港的樓價就好像一趟駛向遙遠終點站的列車，有車票的人坐在列車上舒适而安甯，沒有票的人撞得頭破血流、奔跑着努力追趕。

10月11日，被上班族形容為收工時間永遠都擠不上車的金鐘，被廣大香港市民賦予了“上車”厚望。因為香港首位女特首林鄭月娥要在位于金鐘的立法會大樓宣讀首份施政報告，並于下午就報告接受來自海内外媒體的問答。

報告中最受矚目的仍然是房屋和土地問題，前香港特别行政區行政長官的董建華曾痛心表示，“香港人住房無尊嚴”。在林鄭的報告中，其希望的似乎是“雨露均沾”，讓不同收入的家庭重燃置業希望。

除了建議大量增加“綠置居”，以騰出出租公屋單位給有需要的市民外，更是建議房委會将“白居二”計劃常态化，讓符合資格的白表人士可以購置未補價的居屋單位。另外，林鄭在選舉時承諾的“港人首置上車盤”、增加土地供應等計劃，亦在這次報告中更加具象化。

表現在市場方面，在施政報告公布前夕，因為備受矚目的“港人首置上車盤”中或涉及農地換地政策，持有大量農地的本地地産股如新世界發展、恒基地産、新鴻基地産股價顯著上升。尤其是新世界發展，報告發布當日最高報價12.78港元，創逾9年高。

不管從廣大市民、資本市場，亦或是發展商的反應來看，都透露出這個國際都市對居住問題的格外倚重。除此之外，更多的還有林鄭這位香港首個女特首的樓市觀。

提及“房屋”35次的施政報告

全文共275段、5萬字，林鄭月娥發布的《施政報告》創下香港回歸以來最長篇幅，若逐字讀出需要超過4小時。在這篇超長報告中，“房屋”二字雖然只出現了35次，但是卻是問答會中一衆媒體追問的焦點。

在報告中，林鄭月娥強調置業為主導的政策方向，致力于建立置業階梯。其中一個方法是縮短輪候公屋時間，大量增加為公屋人士特設的“綠表置居”計劃。未來新建的公屋之中，會撥出更多單位作為綠置居，賣給公屋居民，而位于沙田火炭的4000多個新公屋單位，将轉為綠置居出售。

大致來講，香港人主要居住在以下四類房子里，一是公屋，基本相當于大陸的廉租房。它主要由政府出資興建並擁有産權，然後以便宜的價格租給低收入人群。目前香港約有三分一居民，即逾200萬人居住在公屋中。

第二種是居屋，指政府通過“居者有其屋計劃”提供的房屋，類似于大陸的經濟适用房。居屋計劃自1976年開始推行，由政府提供資金，興建樓宇，以低于市價30%-40%的價格，賣給公屋租戶和其他符合標準的中下收入家庭。

第三種是私樓，由私人發展商自己開發經營的商品房；最後一種則是仍在等候公屋的居民，在他們當中，有一定人數住在迫仄的籠屋、劏房中。

從效果和市民置業的期望來看，實施“綠置居”政策是林鄭月娥期望延續上任政績的積極舉動。

觀點地産新媒體查詢獲悉，2015年梁振英于《施政報告》中建議香港房屋委員會選擇合适的正在興建的居屋項目，以先導計劃形式出售給主要為現有公屋租戶的合資格“綠表”人士，單位定價比傳統居屋低廉，功能主要是吸引有财力的公屋居民，為走上置業階梯交回公屋，結果反應熱烈，超額認購17.7倍。

對于打算換樓置業的公屋居民來說，“綠置居”必然是個好消息，但是對于正在輪候公屋的28萬個家庭來說，“綠置居”不僅沒有增加公屋供應，還可能大大拖低公屋的編配效率，讓“上樓”變得更難。

因此，除了照顧低收入者的置業需求外，林鄭月娥也在施政報告中為中等收入的白表人士提供了資助置業的機會。她表示，過往未補價的居屋二手市場單位只限于讓綠表人士選購，房委會在2013年及2015年分别推出兩輪“白居二”先導計劃，讓合資格的白表人士也可購置未補價單位，這做法既可為租住私樓的人士增加置業機會，也有利于居屋的流轉。

她進一步稱，連同未補價的“租者置其屋”計劃，可于這個二手市場出售給白表人士的單位一共有38萬個。她建議房委會将“白居二”計劃恒常化。

致力于“上車”的高産置業盤

“雨露均沾”是林鄭月娥房屋政策中欲向香港居民傳遞的施政思維。公屋、居屋住戶之外，她也提出了在“居屋”之上，構建中産家庭可以負擔的“港人首置上車盤”，讓較高收入的家庭，在商業住宅樓價持續上升的情況下重燃置業希望。

“港人首置上車盤”的初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的“首置”單位。出售對象的資格則要求為居港滿7年的香港居民，且從未在香港置業。以目前的居屋限額計算，即購房者收入上限為單身人士每月收入不超過3.4萬港元，二人或以上家庭總收入不超過6.8萬港元。

林鄭月娥表示，首置上車盤的售價和面積會參考合資格人士的負擔能力，而轉讓的年期限制也可能比居屋更嚴格。至于轉讓時如何處理購入單位時的補貼，即補價問題，則仍需要進一步研究。

在公營房屋土地供應短缺的情況下，林鄭月娥重申會在不影響目前公營房屋供應的前提下，提供“首置”單位。她透露，土地來源将會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地，而試點的地皮将會是來自觀塘安達臣道的政府地塊，屆時将推出約1000個單位。

在施政報告公布之前，市民本來是希望借由“港人首置上車盤”計劃出台，透過向地産商提供補地價等優惠，将地産商長年“曬太陽”的閑置土儲變成住宅用地。但是最終公布的方案顯然超出市場預期。

由于林鄭月娥未提及農地加快置換興建住宅的措施，雖然持有大量農地的本地地産股如新世界發展、恒基地産、新鴻基地産此前股價曾顯著上升。不過在收市時，恒基地産跌3.4%，報53.4港元；新鴻基地産跌0.8%，報130.7港元；新世界發展跌0.5%，報11.98港元。

數據統計，恒基地産、新鴻基地産、新世界發展及長實集團持有的農地土地面積分别為4490、2800、1740及1340萬平方呎，發展商手持的農地足以興建80萬個單位。

對于為何不引用《收回土地條例》的方式，向發展商收回農地，由政府自行發展，以避免社會質疑“官商勾結”。林鄭月娥于記者會上回應指，《收回土地條例》並非尚方寶劍，擔心若政府向發展商收回土地，之後自行發展樓宇出售，會引發發展商進行司法覆核。

觀點地産新媒體了解，以公私合營的方式，即允許發展商将手上的農地改劃成住宅地，部分用作建資助房屋，這個做法最大賣點就是“快”。目前一般住宅項目由批地到落成的建造周期，大約是4年至5年左右。如果香港特區政府将首置上車盤和其他出售資助房屋計劃看齊，在一年半之後，即是大約2019年中，就可以向合資格市民推售。

不過市場人士對于女特首的做法並不是完全贊同，香港地産代理公司香港置業行政總裁李志成認為，1000個單位的“上車盤”，比市場早前預期的3000個要縮減66.67%。若果轉售限制比較多，那麼這些高收入的家庭将會傾向于儲存更多的首期金額，向私人發展商購買私樓。

另外，首置上車盤的資助範圍，為5.2萬至6.8萬元的中高收入家庭，雖然這些住戶也會面臨樓價高、租金貴的難題，但相對于基層和中産家庭的居住難題來說，顯然沒有那麼迫切。

土地供應“死結”如何解？

不管是“綠置居”、“白居二”，還是上述所說的“港人首置上車盤”，這些名詞出現的根本原因在于香港短缺的土地供應。

目前香港作為住宅用途的土地只占總面積的7%，而郊野公園的占地面積是住宅用地總面積的6倍。

恒隆陳啟宗在恒隆集團2017年《致股東函》中曾表示，香港樓價高的根本原因在于特區政府在2005年至2010年約6年間無理地停止賣地，亦無籌備可供發展新市鎮或堆填區的土地。因此，當2012年新一屆特區政府決定撥亂反正時，卻只有小量土地可供出售。

在問答會中，林鄭月娥對記者表示，今年9月剛成立的“土地供應專責小組”将評估不同土地供應選項的優劣，為政府謀劃整體及長遠的土地策略。她指出，多年來，政府已提出不少增加土地供應的策略，包括在維港以外填海、改變土地用途、增加土地發展密度、開拓岩洞空間、加快市區更新和發展大嶼山等。

她進一步透露，目前正就利用郊野公園邊陲地帶和使用新界棕地（類似内地的工業用地）進行研究。

10月10日，香港土地供應專責小組舉行第二次會議，會後主席黃遠輝在會見包括觀點地産新媒體在内的媒體時曾表示，在原先确認供社會讨論的12個土地供應選項上，再增加開發岩洞、發展棕地及市區重建等選項。

他進一步透露，目前香港約有1300公頃棕地，其中大部分集中坐落在洪水橋、元朗南、橫栦和新界北，達540公頃，未來将會有計劃地釋放、開發。

據觀點地産新媒體了解，未來香港土地供應專責小組的工作計劃，大致分為三個階段。第一個階段是在2018年3月前完善公衆選項，将見到的選項、利弊、土地潛力、落實，並在一個平台讨論。

第二個階段落實公衆咨詢和社會參與，預計持續時間為2018年3月到7月。完成公衆咨詢後，第三階段土地供應專責小組将撰寫建議報告並預計于2018年11月遞交給政府。