領袖訪談 | 舒策丸 商業的棉襖

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 再次拜會舒策丸是在五洲國際的總部無錫哥倫布廣場，與兩年前相比，他顯得更年輕了，不變的是低調、沉穩的性格和依然忙碌的工作。

無錫地處長江三角洲的中心，是江南文化的發源地之一，早早奠定了濃厚的商業基因。在這座城市里，聚集了九龍倉、恒隆、萬達、蘭桂坊等衆多標杆型商業地産發展商。

不過，商業地産從來都不是一個簡單的命題，要和衆多商業綜合體巨頭並肩駐紮于無錫，舒策丸兄弟需要付出更多的努力，因為商業地産投資周期長、回報慢的模式，決定了做商業地産要更有毅力和決心。

回顧五洲國際2016年年報，實現合同銷售金額約40.68億元及合同銷售面積約64.3萬平方米。其中，公司擁有人應占利潤轉正，錄得1.01億元。

利潤轉正的背後，舒策丸做了很多。這一年，五洲國際發行了20億公司債，對内，人事結構進行了精簡調整，企業管理人員由原來的4000多降至3000多，節約了大量的人力成本。

2017年，“輕裝”上陣的五洲在溫州取得了不錯的收獲，連續兩個半年度的銷冠，成為溫州商業投資市場的執牛耳者。

在戰略上，舒策丸向觀點地産新媒體透露，除了确立以商貿物流闆塊為重點發展外，五洲國際也将進行住宅開發。

“因為住宅的現金流還是轉得比較快，但是我們的比例會控制好，可能控制在30%左右，整個企業就比較平衡一點了。”

沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。經過前幾年的調整後，舒策丸對五洲的未來也表現出了充足的信心：“2017年的發展在16年的基礎上将有大的突破。”

商業的寒冬

人們形容溫州商人時，有這樣一段話：“溫商是那種窮時能吃苦，富了也能吃苦；打工能吃苦，當老闆也能吃苦的人，他們甚至渴望苦難，因為苦難的背後是财富的源泉。”

和舒策丸的對話過程中，這也是我們最大的感受之一。在他身上，我們鮮少捕捉到意氣風發的張揚，眼神里流露更多的是韌性和蓄藏。

近幾年來，關于“商業寒冬”的言論從來都沒有停止過，即便如此，仍有越來越多的住宅開發商重金布局商業地産，企圖通過持有物業增強企業抗風險的能力。但現實是，能夠真正做好的企業屈指可數，大都舉步維艱。

從2004年創立五洲國際起，舒氏兄弟便憑借早年做商貿生意的經驗着力發展商業地産，並于翌年成立五洲商業管理公司，進行統一定位、統一招商、統一管理，這在當時是屬于眼光超前的戰略。

在無錫沉澱了一定時間的五洲于2007年開始向外擴展，業務遍布杭州、鹽城等長三角城市，步入區域發展階段，同時确立了商貿物流産業園和城市綜合體齊頭並進的兩大主要産品線；2010年，舒氏兄弟開啟了全國擴張。

為了拓寬融資渠道，五洲國際尋求赴港上市，並在2013年6月成功在港交所挂牌，成為江蘇省首家在港上市的商業地産企業。

這一年，五洲國際的總收入及毛利分别為人民币40.5億元及人民币17.7億元，同比分别增長79.7%及47.3%，股東權益應占淨利為10.2億元，同比增長45.8%。

“上市對我們雖然有挑戰，但是對規範化的管理還是有很大幫助的。因為我們是做商業地産，還是招商引資的，包括政府、商家對我們的認可度，都有很大幫助。”

确實，成功上市猶如硬币的兩面，打通了資金渠道的同時，更要接受來自資本市場的監督。2014年和2015年，受整個大環境的影響，五洲國際的發展也出現一定程度的放緩，這種情況下五洲國際果斷開啟轉型之路，主動控制商業地産開發體量，進而在“輕資産”領域大施拳腳。

“我們的商業地産，前幾年的收入是比較低的，包括收入的租金，管理費都是比較低的，以前主要是綜合體太多了，也受電商的影響，綜合體闆塊、百貨各方面确實是受到了一定的影響，不像過去那麼容易做。”回憶起過去時，舒策丸向我們道出了商業地産的艱難。

商業地産並不容易做，要把市場培育起來，起碼要1到3年的時間，期間是不斷的資金投入和與之不成正比的租金和管理費收入。如果不是有雄厚的資本實力，企業很容易就會因為熬不到投資回報期而敗下陣來。

五洲的棉襖

十五年前，任正非曾用“華為的冬天”來提醒員工居安思危，在他看來，為抵抗“寒冷”，華為的棉襖是現金流。那麼，五洲的棉襖又是什麼呢？從舒策丸的話語間，我們似乎聽見些許端倪。據他透露，五洲今年将計劃做一些住宅項目。

“因為住宅的現金流還是轉得比較快，但是我們會控制好比例，不會大面積地做住宅，可能控制在30%左右，這樣整個企業就比較平衡一點，多元化一點。”

上半年，五洲收購浙江紹興嵊州檀山府、河北邢台月晟·天玺台兩個高端住宅項目，首次發力純住宅項目。兩項目總建築面積達61萬平方米，標志五洲國際正式啟動住宅地産業務。不僅如此，在五洲擅長的商業地産開發領域，2017年也實現了新的跨越與轉機。

2015年7月，五洲國際摘得溫州樂清四幅商服地塊，並規劃斥資35億打造中國電工電器城。兩年的匠心打造與運營終于迎來收獲，五洲不僅為樂清呈現了一座電工電氣商貿之城，更憑借1445套和1062套成交量，擊退萬科、新城、金茂等開發商，為自己摘下了2016下半年和2017上半年溫州樓市的銷冠之位。

舒策丸坦言，作為集團首個産地型市場，中國電工電器城傾注了五洲國際最優秀的經驗和資源。因為在他的規劃中，五洲要做的不僅是熱銷樓盤，更将以此撬動五洲國際全産業鍊的運營體繫，形成新的商貿物流生态圈，構築一個足以在世界範圍内産生影響的電工電氣原産地大市場。

事實上，商貿物流一直是舒氏兄弟最寄予厚望的業務。在舒策丸看來，相比起将要接近行業天花闆的住宅開發、競争激烈的商業地産，國内的商貿物流闆塊還有很大的空間。此時，舒策丸也不由變得興奮了些，開始侃侃而談。

數據顯示，2016年全年，中國社會消費品零售總額為33.2萬億元，在世界排名前列，而國内物流行業的發展則相對落後，兩者不平衡為企業提供了巨大提升空間。

商貿物流空間到底有多大？據舒策丸統計，國内的商貿物流，超過1億以上規模的有4950多家。但是真正的交易額是十幾萬億，比所有的酒店、商業綜合體的總和還要大。

正因為此，許多地産商也紛紛進入物流地産這一片藍海，典型如復星、華夏幸福及萬科這些地産大鳄們。不過，舒策丸對競争並未太過擔憂。

“在這個行業里面，我們可以說是走在比較前端的。他們新來做物流的，是單一的物流，不是像我們這種産業鍊的物流，生态圈的物流還是比較少的。”舒策丸口中的産業鍊式物流，正是五洲國際最重要的王牌。

具體而言，在産業鍊上遊，包含了倉儲、配送、産品信息、物流公司、快遞公司和零售部分的組合。而在下遊，五洲還将為商戶提供配套的運營，大至金融的支持、對商戶公司财務的評估，小到對店長的培訓、日常的運營維護，都将在這個生态圈内産生。

面對如此龐大的産業鍊，舒策丸也深知合作的重要性：“我們本來是浙江溫州那邊的人，以前跟老鄉交流得比較多，現在是全國都可以交流。以前同行好像都是競争對手，現在都不是了，而是開放的、合作的，多交流，對發展有很大幫助。”

在互聯網+時代，信息技術的運用也為舒策丸解決了不少難題“互聯網出來以後，整個信息對我們的幫助還是有的，不但不受影響，反而還有幫助，因為重組了信息化，對我們的管理、預算，還是有幫助的。”

管理成本的節約也為公司利潤騰出了不小空間，輕裝上陣的五洲在2016年的收益超越了前年。

永遠在學習

“2017年，五洲的發展在2016年的基礎上有大的突破。”

6月正值五洲國際上市四周年的活動月，四年來，五洲經歷了考驗，在激蕩中一路走來。在傾力打造的溫州項目取得不錯成績後，舒策丸對未來的信心也增加不少。站在新的起點上，他為自己定下了“小目標”。

“我們的目標是把商貿物流的闆塊做強，在行業里面，雖然招商出租率已經排第一了，但是在真正大的闆塊里面，我們可能只占了1%，三五年之後要擴大到5%、10%，這個空間是非常大的，把這個空間創造出來，我們的經營面積可能會往更大的方向發展。”

不同于對具體銷售數額的追求，在舒策丸眼中，他更看重的是市場份額，占了多少比例。因為這個數據形成一定量以後，里面将産生很多的生态圈，很多業态就可以展開，其中産生的附加值将是巨大的。

談到布局，舒策丸的戰略思路也十分清晰，相比于毫無章法地大規模占據，他更傾向于按市場的需求來做。

“我們進入一個城市，首先要衡量的是消費量有多大，市場不會只有你一家在經營，而是分散的。比如在鄭州，整個商業需求總共也就三四百萬方，我們開發六七十萬方，這樣可以保證經營面積是全開業的。如果我們一開始就建兩三百萬方，其余就只能空在那里，招不到租。”

眼界決定格局，格局決定結局，随着貿易的國際化，商貿物流亦繞不開向外的延伸。在五洲國際的布局里，跨境電商便是其走出去的第一步。

據舒策丸透露，公司正在河南洛陽和政府合作打造跨境電商産業園，不僅結合了物流和商貿，海關的檢驗檢測也在這個區域内完成。今年的6月16日，洛陽跨境電商通關平台正式投運。

從商業地産、商貿物流，再到跨境電商，從白手起家到享譽一方，舒氏兄弟步步為營，演繹着屬于自己的财富故事。五洲國際也從未停下腳步，指引他們的是一幅逐漸描繪完成的商貿物流産業鍊藍圖。

13載發展，五洲國際還很“年輕”，前方的路還很長，對此，舒策丸表示，“永遠都在學習之中”。

以下為觀點地産新媒體對五洲國際副董事長兼行政總裁舒策丸先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您如何評價五洲國際這兩年的發展？

舒策丸：這兩年發展下來，發現商貿物流闆塊在整體市場上還是有很大空間的，而且是招商運營比較好的企業。我們在這個行業里面，出租率、招商率、城市覆蓋率都是第一的，所以我們要把強項繼續做下去。

還有就是前兩年商業地産過熱了以後，很多地方政府控制了商業地産的開發，這對商業發展還是有幫助的，特别是持有物業比較多的産業，對我們是利好。整個闆塊市場增長很大，特别是中部、中西部等地方，剛開始準備發展的區域，有很大空間。

觀點地産新媒體：為什麼想建住宅？

舒策丸：因為住宅的現金流轉得比較快，但是我們會控制好比例，不會大面積做住宅，可能是控制在30%左右，這樣整個企業就比較平衡一點，多元化一點。而且我們穩定的租金也在大量提升，每年提升20%、30%，對我們幫助是很大的。

我們的商業地産前幾年收入比較低，包括租金收入、管理費都比較低。因為做商業要提早把市場培育起來，培育期是1到3年，到了第4年，租金、管理費是幾倍幅度增長的。

觀點地産新媒體：商業地産其實是很難做的，做好非常難。

舒策丸：特别是前面幾年，不是那麼容易就可以做起來的。因為房地産不一樣，可能今年投進去，快一點的話今年就可以産出，商業的産出是完全不一樣的，要靠前面的兩三年，甚至是三五年來培育這個市場，這個就要投入，企業要有信心。

所以我們要培育市場，一開始要把門檻放低，引進很多的品牌商家，但是培育期一旦過了之後，這個市場空間還是很大的。因為以前主要是綜合體太多了，也受電商的影響，現在的商貿物流闆塊基本上受電商的影響很少。

互聯網出來以後，對我們的幫助還是有的，因為重組了信息化，對我們的管理、預算，還是有幫助的。綜合體闆塊、百貨各方面确實是受到了一定的影響，不像過去那麼容易做。

觀點地産新媒體：商業地産發展培育1到3年，有管理的輸出，就是開始做輕資産的轉型，現在慢慢有品牌落地了嗎？

舒策丸：現在我們管理的應該有20幾個項目，做品牌輸出管理，最近的三五年時間，可能很快就會超過自己開發的項目。

觀點地産新媒體：這個品牌輸出是帶團隊過去嗎？

舒策丸：是的，幫助招商和運營，有些也可以代建、代管理，但是由對方來投資。

觀點地産新媒體：這個業務主要是集中在哪些區域？

舒策丸：江蘇，包括浙江，另外是其他地方，可能在很多中部、中西部等地，也可以做。因為這些地方和商貿物流闆塊是可以結合的。

我們以後是以商貿物流為重點，綜合體可能會弱化一些，管理還會存在，但是開發會比較少一些。

觀點地産新媒體：商貿物流方面有哪些優勢？

舒策丸：國内的商貿物流，特别是商貿，我們調查了數據，中國超過1億以上的成規模的就有4950多家，将近5千家的數據。但是真正的交易額是十幾萬億，比所有的酒店、商貿、綜合體的綜合還要大。

這個闆塊是非常大的，我們以前都是單一的商業，現在要做的是商貿物流，包括配送。物流里面有一個很大的區分，有倉儲、配送、信息，物流公司，快遞公司，零擔公司，這些東西組合在一起的。

我們把整個産業鍊、生态鍊結合起來，再加上後期給商家的配套、金融的支持，扶持他們的生意，做得更強更大，而且資金方面也要解決。

還有管理的培訓方面，對他們店長培訓慢慢也要和大學結合起來，怎麼培養店長，怎麼培養管理，把通道打通，幫助他。

整個商業闆塊里面是一個大的産業，一個生态圈、産業鍊要拉起來，包括物流。這就不是單獨的把一個什麼地方賣給誰，而是展開到整個上下遊的産業鍊。

觀點地産新媒體：很多地産商往這里進軍，壓力大不大？

舒策丸：我想不會太大，特别是這個行業里面我們可以說是走在比較前端的。

另外，他們是單一的物流，不是我們這種産業鍊物流、生态圈物流。其實中國的物流很多，但是大部分還是單一的。

觀點地産新媒體：做商貿也要跟一些電子商務合作嗎？

舒策丸：都是合作的，互聯網影響了中國很多行業，用得好的話，對實體企業是有很大幫助的。節約很多，信息化的預測準确了很多，但是要結合好。

觀點地産新媒體：互相合作是開放的嗎？

舒策丸：開放的，包括我們在内的全國所有好的企業，大家都會聯合起來，合作起來，對大家都有幫助。

我們本來是浙江溫州人，以前跟老鄉交流得比較多，現在是全國都可以交流。以前同行好像都是競争對手，不講話，不交流，現在都不是了，都是開放的，大家都交流。

你不可能永遠是排第一的，公司管理也好，發展戰略也好，肯定要跟着市場變化，不能說定下來的規矩就永遠用這個規矩。

規矩可以用這個，制度也可以用這個，但是市場的變化還是要跟着做，不跟着的話，這個市場弊端還是存在的。所以要多交流，多看，對發展有很大幫助。

觀點地産新媒體：今年以來的金融政策是緊縮的，五洲會不會受影響？融資方面沒有太大的問題？

舒策丸：目前沒有太大的問題。因為現在境外發債都要經過發改委審批，但是我們這些基本上是很順暢的，都給我們支持，對行業扶持還是存在的。

觀點地産新媒體：五洲有很多業務為什麼會選擇四川、重慶這些地方？

舒策丸：因為我們覺得商貿物流闆塊，那邊的空間比這邊還要大，這邊已經發展得比較成熟了。

鄭州、武漢、重慶，西安等中西部的省會，産出還是很大的，經濟、高端人才、産業都集中在這幾個大的區域，這些方面以後會有很大的空間，我們以後也是圍繞這些大區域布局。

觀點地産新媒體：重慶五洲先去了，華南城也去，五洲主要競争對手就是華南城？

舒策丸：華南城經營面積跟我們差不多，但我們只開發了六七十萬方，經營面積是全部開業。而華南城是建了兩三百萬方，其余空在那里，招不到租。

外面還有一百多家的企業在發展，大大小小而已，不可能集中的。所以說每個企業的核心定位不一樣。

我們做商業，市場需要50萬方我就建不超過50萬方，根據市場需求來做。而華南城的發展方式，不管這個地方是30萬還是50萬方，都要建200-300萬方。

商業空在那里沒有價值，只有招商運營，正常收租金了才有價值。建得再多，沒有價值也等于是零。

觀點地産新媒體：華南城沒有商貿物流，但南沙拿了一個可以做跨境電商。

舒策丸：我們有些地方也在做，在河南洛陽做了一個跨境電商産業園，跟物流結合在一起做。

我們做了一個商貿市場，在洛陽是比較大的，在我們的範圍之内建了一個跨境電商産業園，跟政府一起打造，把海關、檢驗檢測全部放到里面來。

觀點地産新媒體：跨境電商也做了，還有哪些新的動作？

舒策丸：商貿還是要增加物流闆塊，包含跨境這個地方，我們現在做的市場大部分是國内的市場，以後國内的産品越來越國際化，就是要走出去，國内的物流、國際的物流都可以加起來做。

觀點地産新媒體：去年整體營收是40億左右，今年判斷形勢，覺得會增還是減？

舒策丸：會增。

觀點地産新媒體：人才對企業來說是比較重要的，現在人才流失大嗎？

舒策丸：人才上還是要自我培訓，另外用現代化的管理，大部分都解放出來了。因為信息化完善了以後，不需要這麼多人管，包括集團也好，項目也好。

我們的管理人員整個集團里面是4千多人，去年降至3千多人，這是管理成本的節約，反過來收益去年比前年大，這個利潤空間就出來了。今年有些地方還繼續在完善。

這個行業里面，制度要建好了，人才也要用好，但最關鍵的還是企業的核心方向要清晰。

觀點地産新媒體：舒總的生意經是算負債嗎？還是只是看戰略？您是認可戰略還是每個項目都必須要求賺錢？

舒策丸：也是戰略多一些，整體的戰略。債務不能過于激進，要在合理的範圍之内，有點風險來的時候能夠控制的範圍之内，還是要有自己的控制能力的。

如果是房地産行業，應該是80-90%，都是正常之内。因為很多計算方式是不一樣的，我們很多應收款，沒有交房的這些全部都是算在里面的。

觀點地産新媒體：您對整個房地産的形勢是屬于樂觀、謹慎樂觀還是比較悲觀？

舒策丸：我們覺得是不會大起大落的方式，像以前那種快速發展沒有了，走下坡路也是不可能的事情，還是比較穩定的經濟、穩定的發展。

因為國家調控就是怕漲得太快，不會把房地産打下去。而且每個城市都不一樣的，可以想自己的辦法。這個行業里面，大的方向來講是比較健康的。

觀點地産新媒體：這個月是五洲國際上市四周年，您對公司上市四周年表現有什麼看法、評價？對未來有什麼期許？

舒策丸：2017年，五洲的發展在2016年基礎上有大的突破，特别是在最近的上市周年，對我們所有的商業市場管理、綜合體各方面是比較認可的。

上市對我們雖然有挑戰，但對規範化管理還是有很大幫助的。因為我們也做商業地産，政府、商家對我們的認可度，都有很大幫助。

這不是單一融資渠道的打通，而是整個市場，如果沒有這個平台，很多合作就不會跟你談，一個個談會比較累。

我們大的目標還是商貿物流闆塊，在行業里面雖然招商出租率已經排第一，但是在真正大的闆塊里面，我們可能只占了一千多億的市場，只占了1%，三五年之後要擴大到5%、10%，這個空間是非常大的。

觀點地産新媒體：您的期許是占有率的提升？

舒策丸：我們不會說市場銷售了多少，而是市場份額占了多少比例。一旦這個數據弄好了以後，我們很多的生态圈、很多業态就可以展開。

因為強調份額以後，可能到十倍的時候就有一百多萬商戶，這一百多萬商戶就在我的範圍之内運營，就産生了很多附加值出來，可以創造很多東西。

這是很大的市場，而且是長久的，不像房地産開發只是賣了。這個物業收入明年只會增長，不會少的，哪怕不去拿一塊地，收入也在增長。而且我們的業态拉得很長，定位也是跟着市場來定位。