領袖訪談 | 何劍波 未來是地産+時代

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 時隔一年再見到何劍波，他的身形比一年前清減不少，卻更顯神采奕奕。

“瘦了一些，一直在騎行。”何劍波笑着解釋。

因為熟悉，與何劍波之間的交流更像是好友間久别的相聚暢談，工作、生活、觀點、感悟……點點滴滴就在茶卷茶舒中娓娓道來。

騎行賦予了何劍波更為強健的體魄，也幫助他樹立更加積極健康而又富有凝聚力的團隊。在忙碌工作日之外的閑暇時光，何劍波帶領五礦騎行隊在北京及周邊多地留下了足迹，“每次騎行最短都是40公里”。

“一個車手，最大的敵人就是時間”，但何劍波信奉“一個人騎車可以騎得更快，一群人騎車可以騎得更遠”。

在房地産行業告别黃金時代進入白銀時代後，何劍波要帶領五礦地産邁進地産+時代。

調控加碼 維持穩定之上建長效機制

自2016年四季度開始便不斷加強的調控政策，對房地産市場産生了深刻的影響。身為房地産行業的局中人，特别是一個擁有超過10年房地産工作經驗的央企背景的地産領導人，何劍波對于政策、行業的變化有着自己的思考。

“今年實際上是房地産行業變化很大的一年，雖然我們年年都說今年很重要、很關鍵，但是我覺得2017年房地産行業确實醞釀着一個很大的變化。”

何劍波認為，首當其沖的變化來自于政策層面，他敏銳地感覺到，這一輪房地産調控與過去所有調控相比，有着“質”的區别。

這個區别主要來自中央的定調——2016年12月16日，中央經濟工作會議上首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，明确了2017年中國樓市的發展方向。

在何劍波看來，後來采取的一繫列調控政策，都是在為這個定位服務。

“這樣調控下去，下半年的日子會不會很難？”

聽到這個問題，何劍波原本平靜的神情轉為嚴肅，他的關注主要來自兩個方面：一是力度空前的限價政策，二是土地競自持，這兩點都讓市場的遊戲規則發生了很大的變化。

“限價這一點是過去很多年都沒有那麼大力度的，競自持目前還只是一部分城市在做，未來會越來越多。如果這個政策持續下去的話，對房地産行業會有很大的影響。”

“這不一定形成一種模式和趨勢啊？”我們心存疑慮。

“成為模式是有可能的。”何劍波說道。

房地産市場經過去年一輪房價、地價上漲之後，何劍波分析，政府的首要目標是要維持市場的穩定，並在此基礎上建立長效機制，而土地如果不采取競自持的方式，市場競争将會非常激烈，價格也會被擡得很高。

“這意味着原來的模式就變了，如果說買地、蓋房，然後就持有，你有再多的錢，也别再考慮要多少銷售規模了。”

或許是感覺氣氛過于嚴肅，何劍波轉換了話題。

“我專門看了一下觀點指數發布的1-5月份房企銷售情況，分化非常厲害，第一名有2442億，到了第50名就只有120億，再到100名就只剩下30多億。”

何劍波感歎，大企業和小企業的差距在不斷拉開，可能未來前幾位是比較主要的地産商，後面的都占比較小的市場份額。

何劍波還留意到，在100強名單中，民企的發展動力十足，國企反而比較平穩。

“像碧桂園、恒大、融創都是擴張比較快的，這幾家擴張的動力還是很足的，但國企卻沒有很明顯的變化。”

何劍波将出現這種情況的原因歸結于“體制機制的不同”，國企和民企之間迥異的政策、文化和機制要求，決定了必然是不同的發展道路。

積健為雄 未來是由開發商到地産+

危機感讓何劍波時刻保持求索的心态，對于政策、行業的不懈思考，最終轉化為對企業未來發展之路的思索。

采訪進行到一半，我們留意到，相隔一年時間，懸挂在何劍波辦公室内的題字，已經由原來的“但問耕耘”，換成了“積健為雄”。

“為雄”是日積月累、學深養到、實實在在、不可作僞，也就是“積健”的結果。

何劍波喜愛書法，題字的更替亦是其心境的映照。過去一年間，房地産市場發生了深刻的變化，何劍波也在不斷思索着。

一個有趣的細節是，剛剛過去的2016年，五礦地産成立了“雄鷹計劃·五礦地産80班”，何劍波也由此多了一個身份——80班的“班主任”。

就在一個多月前，何劍波剛剛帶領80班的全體學員在南京舉行了雄鷹計劃·五礦地産80班2017年度第三期研習營，請來重量級導師授課，並下沉到朗詩科技住宅展示廳、泰禾南京院子等項目上實地考察學習。

優質人才的儲備和培養，正是五礦地産“積健為雄”道路上的一個縮影。面向未來，何劍波認為，在房地産行業深刻變化的基礎上，房企将迎來經營模式上的轉變。未來在規模之外，企業盈利的、有特色的、可持續的增長模式将會變得尤為重要。

2016年下半年至今年上半年期間，五礦地産先後進入了香港、廣州、佛山、武漢等多個熱點城市，同時在深耕多年的南京和北京周邊等地也增加了土地儲備。精準的拿地眼光和合适的土地價格總讓外界驚訝五礦的好運氣。但在運氣之外，何劍波堅守的一個準則發揮了重要作用，那就是市場化思維和央企管理體制的良好平衡。

“我們積極參與，但是也要有一些原則，不是毫無原則的瘋搶。”

在穩步提升規模之外，何劍波也思索着新形勢下五礦地産長遠的、可持續的發展方向。

“前幾年我們說互聯網+，我覺得下一步就是房地産+，從過去的開發商轉成一個投資商或者綜合運營商。”

何劍波介紹，五礦地産去年設定的六大業務闆塊：房地産開發、建安、商業地産、産業地産、地産投資和地産服務，正是對企業未來長遠發展所做的布局。

但這並不意味着五礦是一家一成不變的公司，面對市場、政策的巨大變化，何劍波就像一個敏銳的掌舵手，應着市場風險和發展機遇調整着企業的發展方向。

“今年又加了很多新的内容，像做一些小鎮、文旅，以及核心城市的長租公寓。我覺得，房地産作為一個行業來說，其實機會還是很多的，但是要不斷地調整，根據市場的情況、政策的變化進行調整。”

電影《破風》中則提到，“當你信心、勇氣、毅力三者具備的時候，這個世界沒有什麼是你做不到的”。

“從一個更宏大的視角來看，像五礦地産這樣的公司要實現跨越發展，必須秉承開放共赢态度，以共享經濟思路及合作分享意識催生出多元、多業态、全流程、全産業鍊的合作模式。”何劍波如是說。

以下為觀點地産新媒體對五礦地産總經理何劍波先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您認為房地産行業接下來10年還好做嗎？

何劍波：今年實際上是房地産變化很大的一年，雖然我們年年都說今年很重要、很關鍵，但是我覺得2017年确實是醞釀着行業一個很大的變化。

首先，一個變化是政策層面的變化，這個變化應該說從去年下半年（第四季度）開始，中央對房地産做了一個定調——房子是用來住的，不是用來炒的。這個話雖然說的比較通俗，但背後隐含的意思就是房地産主要還是居住功能，而不是投機功能，也不是其它的功能。

這樣的話，房地産就會回歸到居住的屬性，後來采取的一繫列調控措施，都是在為這個定位服務，包括限購、限貸、限價、限售、限自持等，所有的一切都是要在短時間内把市場穩定住，避免出現去年下半年以來的過快上漲。

但我覺得，過去的調控和2017年的調控有很大的差别，或者說有一個質的差别。過去的調控着力點是在調控力度上，是松和緊的問題，一會兒松一點，一會兒緊一點，一會兒放一點，一會兒收一點。

這次的調控有一個本質的區别，還是着眼于要建立一個長效機制，要跳出過去一會兒松一會兒緊的循環，讓房地産能夠長期穩定發展，我覺得這是很重要的。

當然，長效機制也不是短期内能夠建立起來的，它需要時間，為了赢得這個時間，所以采取了很多行政手段，讓市場短期内能夠穩下來，或者說降降溫。

觀點地産新媒體：這樣調控下去，下半年房企的日子會不會很難？

何劍波：現在一個基本的指標就是市場要穩定，不能大起大落，穩定是第一位的目標。在這個前提下，又出了很多政策，包括限購、限貸、利率上調的政策，這些都是過去用得比較多的。

現在還有限價政策，限價這一點是在過去許多年都沒有那麼大力度的，各個地方政府絕對是要按照這個政策目標來給大家定價，開發商的價格完全是由政府來定的，所以遊戲規則發生了很大的變化。甚至還包括在銷售方面，政府提出如果說購買人數多于房源的話，政府來搖号，開發商搖号都不算數，政府來操作，這對市場的影響是很大的。

再一個就是從北京開始，現在有好幾個城市都在限地價、限售價、競自持，這也是一個很大的變化。

競自持還只是一部分城市在做，到目前為止全國推出的這種地塊還不太多，但是未來會越來越多。

如果這個政策持續下去的話，對房地産行業會有一個很大的影響。這就意味着原來的模式變了，原來是買地蓋房、賣房回款，然後再買地、再蓋房，如果變成買地、蓋房，然後就持有，那就沒有第二輪循環了。你有再多的錢，也不可能擴大再生産了，這樣就别再考慮銷售規模了。

我們也在研究，住宅自持和商業自持有很大差别。首先商業自持是可以随時退出的，住宅不行，住宅要自持達到政府約定的年限。

其次，商業有租金收入，通過運營，租金收入會有比較大的提升空間，但是住宅租金收入的提升空間是比較小的。要培養一個良好的租賃市場，還需要很多的政府政策配套支持。

觀點地産新媒體：這不一定形成一種模式和趨勢，可能是短期的。

何劍波：這個有可能是一個趨勢。如果不是競自持的話，土地市場競争會很激烈，價格也很高。所以現在整個的市場，我覺得有一個挺大的變化。

我專門看了一下1-5月的銷售情況，分化很厲害，銷售最好的碧桂園有2442億的銷售額，第50名只有120多億，再到100名的銷售額就只有30多億，過去也有兩極分化，但是現在差距更大。

所以在這種情況下，可能未來前幾位是比較主要的地産商，後面的都占比較小的市場份額。

而且這里面民企其實是擴張得很快的，像碧桂園、融創、恒大都是擴張比較快的，這幾家擴張的動力很足。

這主要還是體制機制的問題，沒有碧桂園、恒大這樣的激勵機制、決策機制或者打法，你是很難追得上的。

觀點地産新媒體：這種形勢下，行業有什麼變化？或者房企以後會朝什麼方向發展？

何劍波：現在的變化第一個是規模的變化，大企業和小企業的差距在不斷拉開；第二個是民企的動力強很多，而且還有一些新的企業不斷地冒出來，房地産這個行業還是挺有意思的，不斷有新企業冒出來。

當前這種情況下，對企業來說有很多經營模式上的轉變，可能現在很多的企業還是要追求盈利能力，追求有特色、可持續的增長模式，這種東西顯得更為重要。

一方面，在新的形勢下，拿地從一個點向面擴展，過去比如說是一線城市、二線城市，随着軌道交通的改善，區域一體化發展加快，我們現在往往瞄準的是一個區域，是一個城市群的概念，特别重視核心城市周邊有潛力的地區，這還是未來發展的一個趨勢。

另一方面，就是存量房地産，過去這麼多年土地市場一直是增量，政府做拆遷或者做新城，有很多新的土地，但是現在随着城市化進入到後期，很多城市都面臨舊城改造，像深圳的模式，我覺得将來在全國各地也有推廣的價值。

前幾年說互聯網+，主要是改造一些傳統行業，現在還是推陳出新做了很多事情。我覺得，地産再往後可能就不是一個純開發的概念，還有持有的、服務的、消費的等各方面的因素可能會加進去，所以現在應該是一個地産+的時代，從過去的開發商轉成一個投資商或者綜合運營商。

很多企業的名字都改了，改名的背後我覺得還是要向綜合性發展，離不了地産這個基本的業務和背景，但是要在這個基礎上尋找一些新的模式和進入新的領域，就是跨界。

中國房地産從總量上來說已經是基本平衡了，可能某些區域還有一些結構性供求失衡，但是總量上是平衡的，每年銷售維持在13億平米，應該是穩定在這個階段，這個階段還是不錯的，但是将來會有很大的變化。

現在中國經濟進入新常态之後，人均收入也進入了中等國家的水平，中産階層數量越來越大，消費升級的需求是非常強烈的。

過去大家是要有房子住，現在要住得好，要有好的生活。所以在這個基礎上，包括商業、旅遊、度假、休閑還有養老等，這些方面的因素更為重要。對于我們做房地産的企業來說，不僅提供産品還要提供服務、提供生活方式，這是非常重要的，是一個大的趨勢。

觀點地産新媒體：五礦地産是往投資還是往服務商轉型？

何劍波：我覺得這都是需要做的，我們原來定的六大闆塊就有這個布局，對外的投資，包括服務的延伸。現在又加了很多新的内容，像做一些小鎮、文旅，這方面在積極研究，還有一些持有性物業，優質物業。我們現在手上也持有不少優質物業，這些物業對開發商來說也是很重要的。

我們現在老是習慣叫自己開發商，我覺得叫地産商可能好一點。開發商是屬于把一個地蓋成房子，然後再把賣掉，其實叫發展商，是從英文翻譯過來的。

從未來來看，業務渠道是有很多條線的，一定是綜合性、復合型的地産企業，利潤有的可能是從開發來的，有的是收租來的，有的是投資來的。可能今天買了個樓，過了三五年把它賣出去，賺幾個億，這也是一種模式。

或者說今天看到一塊地比較好，把它買了，明天看到更好的，再把它賣出去，這也一個模式，並不見得所有的東西你都得把它從頭到尾全周期做完。

觀點地産新媒體：五礦今年提到了文旅、養老，是不是想布局一下這方面？

何劍波：很多事情都在做，有的事情是比較長遠的。要做事情得有一定的準備時期和策劃，不是說今天說要做明天就能見效。

我們在模式上做了一些探索，包括做一些特色小鎮、文旅小鎮。

過去我們做惠州哈施塔特的時候，當時還沒提小鎮的概念，但我們就做了。現在一年的遊客人數都有150萬，非常火爆，而且我們那個景區還不算很大，我們還要接着開發，還在跟地方政府談，還要引進一些國際品牌的景區運營商。

這說明我們的房地産也要做供給側結構性改革，單一的住房供應在很多地方都是過剩的，特别是三四線城市是過剩的；另一方面，作為大城市的很多中産階層，他們的消費需求沒有得到滿足，供給的産品非常少，特别是短途休閑旅遊。

對老百姓來說，黃金周出去人太多，平時也不好請假，但是在周末，一兩天時間的城市周邊旅遊，這種有點特色的休閑遊需求是非常旺盛的。

觀點地産新媒體：現在五礦還是在一個快速發展的階段，新進入了很多城市，前段時間拿武漢的地像是很巧？

何劍波：确實是，我們拍了三次才拿到，而且第二次本來就應該是我們的，那時有一個同價的。我覺得是繫統有問題，後來又來第三次，結果第三次又中了，那個概率是很小的，因為中的概率只有1%。

其實從去年開始，五礦積極地在這些核心二線城市拓展，包括去年在南京拿了兩塊地，在廣州、佛山都有拿地，再加上今年進入武漢，這可以說是我們的主戰場。

再往後其實直接去火拼是沒有什麼意義的，如果說地價沒有限制的話，最後拍得很高，銷售的時候再限房價，對開發商的壓力是很大的。所以我們積極參與，但是也有一些原則，不是毫無原則地瘋搶。

除了這個，我們還在看一些非公開市場的機會，一些並購、合作，包括和地方政府的合作，我們都在做。

觀點地産新媒體：去年在香港也拿了地，進入香港是走出海外的第一步？

何劍波：我們關注海外市場已經很久了。從去年開始，在香港拿了一塊地，當時是一個相對的低點，雖然整體來講香港已經漲了很多了，但是比起内地來說還算低的。

那個地折算成樓面價才5萬多塊錢一平米，現在廣州的地都要五六萬，畢竟香港的房價能賣20多萬一平米，在廣州再怎麼做也賣不到這麼高，賣到七八萬已經是很高了。

我們當時拿的時候是在相對的一個低位，拿完以後，整個市場開始起來，從房價到地價都在往上走，特别是後來中資企業大舉進入，我們是開了第一扇門，後面大家都去了，現在龍光、合景、海航、碧桂園都去了。

觀點地産新媒體：海外除了香港，還往哪些地方走？

何劍波：我們現在重點還是在香港，但是其他地方也在談一些項目。

因為我在香港待的時間長，觀察也比較多，我覺得現在确實又進入了一個新的時代。

上世紀八九十年代的時候，香港的地産商起來了，他們在香港很賺錢，做得很好了，積累了很多的經驗和資本，然後向内地擴展。因為内地當初是沒有房地産市場、沒有這個行業的，最早是香港發展商帶來的開發模式和開發理念，包括内地的土地制度，其實也是借鑒的香港。

為什麼中國的房地産是從廣東起家呢？為什麼大的房地産企業都是從廣東出來的？就是因為廣東是最先受香港影響的，然後再走向全國。

所以這是前一個時代，那時候港資是很厲害的，他們都是老師，我們都是學生，很多企業都是對標香港的地産商。

20年之後，内地發展很快，畢竟市場在這里，這不是香港市場可以比拟的。内地發展起來以後，中資企業的規模、實力、經驗、資本都很強了，特别是去年内地地價上漲和今年宏觀調控，對内地出海開發商是一個很大的推動。

在資本過剩的情況下，内地沒有充足的投資機會，過去覺得香港價格很高，但是現在比起來香港就不算很高了。或者說，内地過去10年漲了5倍、6倍，但是香港只漲了1倍，所以差距就縮小了很多。

一方面是内地開發商有這個實力，另一方面是政策影響，同時香港的幾大地産家族都進入了第二代、第三代，跟第一代又不一樣，内地開發商還是第一代，這個差别是很大的，所以大家開始到香港去攻城略地。

觀點地産新媒體：兩地的文化又比較接近。

何劍波：對，再加上去年還有一個因素是人民币貶值、美元升值，大家需要配置一些美元資産，幾個因素下形成這個情況。

去年一年香港土地出讓大概有50%是内地企業拿的，香港的地産商也有一些緊張，也有一些意見，但香港是一個完全自由的市場，大家都可以去競争。

觀點地産新媒體：最後一個問題，您認為中國房地産市場還有機會嗎？

何劍波：我覺得房地産作為一個行業來說，其實機會還是很多的，但是要不斷地調整，根據市場的情況、政策的變化做調整，盈利模式要調整。

過去開發商買地建房，然後賣房收錢，再做第二輪，這種方式到現在為止還是一個基本的模式，但肯定不是靈丹妙藥了，将來還是要從單一的開發商向一個復合型地産運營、投資商轉變。