領袖訪談 | 林龍安 禹洲創業史

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 6月下旬的上海正處于梅雨時節，淅淅瀝瀝的小雨将這座城市籠罩在煙雨中。路面上車來車往，是這座城市的繁忙日常。

位于浦東新區的禹洲廣場是禹洲集團的總部所在地，因林龍安愛好收藏木藝，25樓的董事長辦公室内清一色都是木制裝飾，古樸、醇厚、沉穩的風格亦如其人。

接待客人的桌面上擺放着整套茶具，閩南人愛茶、懂茶，在沸水中不斷浮沉的茶葉，恰似人生的起起落落，品過之後，方知回甘。

作為企業的掌舵人，林龍安時常穿梭于滬港之間，以至于鮮少有時間坐在上海總部的辦公室内。上午十點稍過，林龍安在會見完最後一批到訪的客人後便匆匆回到辦公室，接受觀點地産新媒體的專訪。

身着白襯衫、黑色西褲的林龍安顯得格外精神，甫一進門，就熱情地招呼大家喝茶，将近兩個小時的對話過程中，衆人圍坐在一起品茶、談天，氣氛融洽。

簡單、直接的林龍安侃侃而談，分享自己對禹洲、對行業、對市場的觀點，在這個愛拼才會赢的福建企業家身上，我們看到的了堅持、睿智和對未來的樂觀。

2016年，禹洲實現了232億銷售額，並成功将總部遷至了上海，22年時間，跨越千里之距，這家從廈門起家的房企成功紮根大上海。

但這僅僅是一個開始，“搬到上海之後，禹洲的戰略目標自然就拉升起來了，到2020年要達到1000億”，林龍安如是說。

2017年，林龍安的目標是力争突破400億，而到2020年則劍指千億。只是，擺在禹洲和他面前的，還有許多需要跨越的路，但未來，前路可望。

創業維艱

曾有作者這樣描述民營企業家：“身為弄潮兒的他們在激蕩中前行，他們有的曾乘風破浪，有的豪情滿懷、有的精于計算、有的勤懇堅毅、有的進退維谷”。

對民營企業創業者而言，90年代正值改革開放的大好時代，體制閘門放開後，一大批有志之士有了可以充分發揮手腳的舞台。1994年末，三十而立的林龍安放棄了廈門财政繫統公務員的穩定工作，選擇下海創立禹洲地産，成為了時代的弄潮兒。

在當時，做出這個決定确實需要很大的勇氣，廈門的房地産行業也還處于看不清前路的發展期，許多房企應勢而生，禹洲並不是最早的，但林龍安認為，“起步雖晚，但起點要高”。

1995年，禹洲推出第一個産品“禹洲新村”，地處廈門市島内仙嶽山麓城鄉結合部，雖然並非城市的核心地段，但禹洲在産品上花了不少心思，以“推窗一片綠，我家在禹洲”的人居理念，注重建築與自然，人與自然的和諧關繫，在當時的廈門市場上赢得了一片美譽。

賺得第一桶金後，林龍安繼續以穩紮穩打的方式在廈門市場紮根。20余年的地産生涯，伴随國内房地産行業經歷由寒冷的冬蟄期，到全面騰飛的爆發期，再到如今逐漸平穩的後時代。

市場大潮起起落落，一大批房企都被淹沒在歷史的洪流中，能夠生存下來的，自然都是有其獨到之處的。

“禹洲和其他地産商最大的不同之處，在于我們注重厚積薄發。”在林龍安看來，或許和自身性格有關，禹洲一直強調腳踏實地、穩健經營。在廈門深耕12年後，禹洲地産已經發展成為當地最大的住宅地産開發商之一。

2004年起，禹洲開始進行版圖擴張，在上海、合肥相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。

此後的兩三年間，是中國樓市快速發展的時期，在享受了行業紅利後，2008年，一場金融風暴席卷全球，房價下行，市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鍊的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，並于2009年底成功赴港上市。

雖然一直強調以穩為主，但作為房地産業快速崛起快的一股力量，敢拼愛拼的標簽同樣适合林龍安。在其辦公室的牆面上，一副毛澤東的《沁園春·雪》格外醒目，“數風流人物，還看今朝”顯得尤其磅礴大氣。

2013年，禹洲成功跻身百億房企俱樂部，然而随着房地産行業由黃金時代走向白銀時代，行業的整合度越來越高，對中型房企來說，面臨着更多的挑戰。

“對于禹洲來說，競争越來越殘酷，我一直跟集團的高管說，不進則退，如果一年跟不上，第二年、第三年就沒有機會了，最終就是被收購、並購的結局。”

創業23年，林龍安深知房地産行業的殘酷，只有居安思危，才能活得長久。

走自己的路

“我作為一個地産商，不可能不做地産開發，而改行去做金融之類的其他行業。”

在和林龍安的對話過程中，最大的感受之一是他對地産行業的堅持。從艱難創業到成功上市，再到紮根上海，禹洲要做什麼、怎麼做，作為掌舵人的林龍安，其思路一直很清晰。

近年來，随着行業走向存量時代，純住宅開發的利潤空間越來越少，房企跨界轉型成為經濟新常态背景下的必然趨勢，其中，健康、教育、金融、文娛等是諸多房企轉型的方向，有的甚至提出要“去地産化”。

對此，林龍安不予臧否，但對于禹洲，他表示仍将堅持住宅開發為主業：“金融可以做，但是如果從房地産專業來講，不能混在一起，還是要将房地産開發做得更加專業化、精細化，只有如此，未來我們才能做大做強。”

如何做強自己？林龍安首先做的就是“儲備糧草”。

對于拿地，林龍安頗為自信：“禹洲多年來幾乎都是擇機拿地，從不盲目拿高價地。收購、並購是我們拿地的重要渠道，譬如此前我們進入華南片區，基本都是收購來的項目。禹洲經過二十多年的經驗總結，在市場低潮期時，可以多收購一些土地，支撐起公司的快速發展。”

數據顯示，目前禹洲的土地儲備已經超過1100萬平方米，貨值接近2000億，這一數據甚至超越了一些大型房企。其中，80%的土地儲備都在一二線城市，55%的土地儲備集中在上海、蘇州、杭州、南京、合肥這五座城市。

因此，對于2020年實現1000億的目標，林龍安顯得信心滿滿。

林龍安的另一層信心來自于禹洲保持多年的“高增長、高盈利、高利潤”特色，連續十年毛利穩定維持在35%左右，連續5年派息比率高達30%以上，股息收益率8%-10%，連續十幾年将負債比率維持在60%到80%之間，這些亮眼的數據為禹洲赢得了股東的信任。

“作為一個掌舵人，能讓股東、投資者共享企業價值，我感覺是很欣慰的，我們要走出自己的特色之路。”

為控制風險，保證股東的利益，在近年逐漸升溫的海外投資方面，林龍安同樣維持謹慎态度。

他表示：“海外市場暫時不會考慮，團隊和法律體繫都對接不上。不過“一帶一路”出台後，将更多關注東南亞，遇到合适的時機可能會有所投資，但目前還沒有找到合适的切入點。”

對于同行，林龍安沒有過多談論，但話語間也透露了禹洲内部對標的企業是中海，因為雙方在盈利空間和成本管控方面，幾乎一模一樣。

樂觀平常心

“我對房地産，應該是持樂觀平常心的。”

在調控政策和信貸收緊的雙重背景下，2017年上半年房地産銷售增速出現下滑。有分析指出樓市的拐點已經到來，不少房企也因此受到影響，對未來憂心忡忡。

談及此處，在地産行業打拼了23年，經歷了風風雨雨的林龍安，則多了一份淡定從容的平常心：“房地産調控已經成為了常态機制，大範圍調整的可能性不大。作為支柱産業，房地産的發展應該會以穩為主，不會大起大落，大起大落會影響到民生。”

與許多開發商不同，民生和公益是林龍安常常放在嘴邊也落實到行動中的重要工作，這或許與他多重社會職務有關，目前已擔任香港特區選舉委員會委員、香港義工聯盟常務副主席、中華出入口商會荣譽會長等，並獲頒太平紳士。

在林龍安的行程中，無論是平時還是節假日，參加各種慈善、義工的活動被排得密密麻麻。

除此之外，“一帶一路”和“特色小鎮”也是林龍安重點關注的領域。

“國家推動‘一帶一路’的過程中，給民企帶來了很大的蛋糕，特别是香港的上市公司。背靠着國家的整體規劃走出去，将更加有保證，更加能深入到當地，占有當地的市場。”

兩個小時的訪問或許無法展現一個完整的禹洲和林龍安，作為觀察者和解讀者，我們看到的是一個白手起家、從無到有，直到今年400億銷售目標觸手可及的創業者對其所從事行業的堅持；看到的是一個奮鬥了23年的企業掌舵人，一路走來所沉澱的智慧和自信，充滿了地産從業者對行業精透的見解。

以下為觀點地産新媒體對禹洲集團董事長林龍安先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：今年博鰲房地産論壇關鍵詞第一是跨越，第二是去地産化，您認為純粹開發銷售的模式會持續多久？禹洲有沒有相關的規劃？

林龍安：首次，對禹洲來說，今年我們完成了從區域地産商到全國性地産商的轉變。公司的目標是到2020年要完成千億目標。今年上半年完成了215億，已經達到全年銷售目標的72%。今年目標肯定會調高，把我們年初公告的300億調高到400億，力争破400億，這是我們内部定的目標。

目前，禹洲的土地儲備約1100萬平方米左右，貨值接近2000億，其中大約80%布局在一線和二線城市，長三角五座城市則占到53%，所以我們對實現一千億還是比較有信心的。

另外，地産行業要不要轉型？我認為房地産是每一代人都會延續做下去的，尤其我們中國人有追求居住升級的理念和傳統。

而且，作為地産商不可能不做房子而改行做金融，當然金融可以涉及，但如果從房地産專業來看，不能混在一起，還是将房地産做得專業、精細，做大做強。

同時，改變也是必要的，尤其在産品方面要與時俱進。所以，我們的設計中心一直在針對“90後”和“00後”客戶進行研究。

舉個例子，“00後”人群需要的房子可能不會像80後、90後那樣空間很大，他們更多傾向小而精致、小而高效、小而實用的産品。

從行業整合方面來說，我認為競争将越來越殘酷。我一直和集團中的高管強調，不進則退，如果一年跟不上，第二年、第三年就失去了機會，最終難逃被别人收並購的命運。

所以，禹洲的規模一定要跟得上，更要高質量的增長，保質是我們對股東的承諾，這也是禹洲的特色。

觀點地産新媒體：今年以來各地的調控政策對很多企業都造成了影響，好多開發商都已經叫苦了，您擔心現在的政策調控嗎？

林龍安：禹洲和其他地産商最大的不一樣，是我們強調厚積薄發。在前兩年積累了很多儲備，今年能夠實現快速增長，除了“招拍挂”市場，也通過收購和並購渠道不斷地增加土地儲備。

我認為房地産調控已經常态化，未來政策方面進一步加大宏觀調控的可能性不太大，作為支柱産業，房地産的發展應該會以穩為主。

觀點地産新媒體：量跌，價格不會下去？

林龍安：價格不會下去，因為土地成本在那里。另外，中國一二線城市未來還會有大量人口流入，經濟總量将穩健上升，所以一二線城市，至少五年内我們還是看好的。

觀點地産新媒體：您覺得接下來肯定是大企業的好時代？所以禹洲的目標，在2020年先過千億？

林龍安：我們去年公告的銷售額是232億，但是盈利空間和其他銷售額400億左右的企業差不多。追求均衡而有質量的增長，一直都是我們的目標。

禹洲的定位是精而美，我們不追求成為龐大的航空母艦，而是保持禹洲特色，為股東、為社會造更好的房子，貢獻更多的盈利，承擔更多的社會責任和義務，這些才是我們的追求。

觀點地産新媒體：有很多企業下半年或者是到明年上半年應該有一些債務到期，壓力會很大，禹洲到時候並購也好、合作也好，會趁機拿些地過來嗎？

林龍安：收購是理所當然的，特别是在低潮期拿地一定要有信心。禹洲經過這些年積累的經驗，有了豐富的信心。低潮期我們會多收購一些土地，從而支撐公司的快速發展。

事實上，禹洲這些年大多都是在擇機拿地，而不是盲目拿地。例如前段時間進入的華南片區，還有新進入的武漢等地，我們都是通過收並購獲取項目。

觀點地産新媒體：這一輪内房股也漲得比較猛。

林龍安：對，禹洲的股價上漲是股東對我們的認可，也證明很多機構投資者對我們的期待很高。但應該說，股價並未反映我們真正的價值，仍然是被嚴重低估的。

另外，禹洲連續十幾年的負債比率都維持在比較穩定的水平，也是禹洲為什麼能夠得到社會各界和股東認可的原因。

觀點地産新媒體：港股就有這個問題，比較容易低估，但是這個平台也不能放棄。

林龍安：是的，我們看好這個平台，而且有香港這個平台，融資方面也會比較暢通。

觀點地産新媒體：禹洲的負債率一直比較穩健，與這一批福建企業應該還是相差比較大的，是不是這樣？

林龍安：對其他企業我們不評價太多。我們福建人的确很拼，第二是很能吃苦，這是福建人的特色。另外。福建企業這幾年也不乏激進一點的，主要是看好整體形勢。

但禹洲也不是過分保守，我們提出2020年實現千億目標，從目前來看是可以實現的。當然，我們不會說一年實現還是兩年實現，因為存在很多政策方面等因素的影響，比如限購、限價等。

所以，今年我們不會盲目推盤，而是有序地推盤。對個别盤，我們準備用持有的方式。比如上海有一個盤，距離市中心20分鐘左右，有一部分準備持有收租。

觀點地産新媒體：住宅還是商業？

林龍安：住宅持有。在滿足盈利目標和銷售目標的同時，如果有一些好的地段，可以準備持有一小部分。

禹洲雖然是以住宅為主的地産商，但是我們有15%的投資性物業，主要集中在商業和辦公方面。比如說這棟禹洲廣場以及上海、廈門的辦公大樓，包括杭州的辦公樓都在核心區，這些位于核心城市核心地段的投資物業會全部自持。

禹洲在這方面也做得很成功，比如我們的商業集團，去年實現了56%的復合增長率，今年預計還能實現50%的增長。

酒店方面應該說是一個點綴，我們還是希望做好自己擅長的事情。除原有的土地拍賣規劃有酒店配套一定要做以外，不再追求更多的酒店。

觀點地産新媒體：禹洲在香港有物業，接下來還有動作嗎？

林龍安：我們算是内地房企中比較早在香港開發項目的，但還是以大陸開發為主，香港只是一個點綴。

以後，如果有合适的機會我們會擇機拿地，但拿高價地還是有一定的風險，因為禹洲一直強調以盈利為主，不追求大規模的、盲目的投資。

觀點地産新媒體：除了香港之外，海外會考慮嗎？

林龍安：暫時不考慮。香港市場我們會更關注一些，但海外市場不考慮。首先團隊暫時跟不上，而且法律體繫也有差别。

不過，随着國家提出“一帶一路”戰略，我們會關注東南亞等“一帶一路”的沿線地帶，但是目前還沒有找到合适的切入點。

觀點地産新媒體：一些政策會比較傾向國有企業，您認為民營房地産企業的路還有沒有？您會擔心這個問題嗎？

林龍安：我認為國家的大政方針和金融政策還是以穩為主，不管是民企、國企，國家應該是一視同仁的，我對國家的政策充滿信心。

比如，國家在推動“一帶一路”過程中，就給民企帶來了很大的蛋糕，特别是香港的企業。有國家政策的引導，依靠國家整體規劃走出去，企業投資會更加有保證，更加能深入到當地，占有當地的市場，所以這一點我並不擔憂。

觀點地産新媒體：現在大量的年輕人到一線城市買房，您認為價格會見頂嗎？還是會一直螺旋式地往上走？

林龍安：中國現在年輕人有一點被誤導了，就是剛工作就一定要買房子，這對年輕人來說壓力是很大的。

第二，父母也給年輕人很多壓力，比如上海，如果沒有房，想結婚都很難，所以這個觀念一定要改變。

以香港為例，現在香港年輕人基本上都買不起房子，但這並不等于年輕人沒地方住，因為政府提供了很多公屋。

香港回歸後，特區政府提供了很多公屋和居屋，居屋是經濟适用房，是可以購買的。後來，香港政府改變了政策，還是以公屋為主，也就是廉租房。廉租房有限定，規定收入是多少的才可以來租，收入一旦高了就要退出來，讓給收入低的人住，這就是一個解決辦法。

所謂“居者有其屋”，這個“屋”不一定要購買，可以是政府的，只需要花很少的錢就能享有居住的權利。

觀點地産新媒體：國内租房也會遇到很多問題，存在很多不穩定性，比如房東随意漲房租，或者有諸多不合理的規定。

林龍安：對，這是信用體繫的問題。一個健全的住宅居住環境體繫，不單單有銷售體繫、一手房開發運營體繫，還有二手房運營體繫，還有租房體繫，這些都要建立起來。

在歐美城市，租約簽了三年就是三年，房東無論如何都要履行合約，不然連門都進不了。因為房子一旦出租，就是别人的私有财産，房東也不能随意進入。

國内的房東就比較強勢，所以相關法律體繫要建立完善起來，保護租客的權利。

第二，政府要建廉租房，房企也要積極配合。有政府引導，企業可以做得更好。

觀點地産新媒體：對當下流行的小鎮、文旅、産業地産，您覺得這些都只能作為一個邊界？

林龍安：小鎮我們會關注，其他的會進行研究，但是不盲目跟風。

觀點地産新媒體：按照上半年的土地市場走勢，接下來的拿地将會很難，禹洲早年的拿地政策是不是給了您很多信心？

林龍安：是，因為我們有多年經驗的沉澱，收購、並購一直是我們的強項。

觀點地産新媒體：創立禹洲到現在，您内心有沒有對標或者是借鑒的企業？

林龍安：香港人叫我們“小中海”，因為我們有盈利空間和成本管控，和中海幾乎是一樣，甚至某些方面還超過中海。所以在這方面，中海就是我們的對標企業。

觀點地産新媒體：企業的快速發展離不開人才的支撐，您怎麼解決人才的問題？

林龍安：我們現在采用的是期權制，中高管都有期權，有一部分中高管拿的期權溢價值甚至高過工資。我一直推廣的是企業和中高管同荣共辱，共同分享企業發展的成果，這是我一直以來所堅持的理念。