領袖訪談 | 黃其森 我的選擇

編者按：8月7-10日，博鰲房地産論壇将連續第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

“跨越與去地産化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業的交流中融合，2017博鰲房地産論壇海納百川，為中國房地産注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新，觀點地産新媒體特别推出“2017博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 人的一生，很多選擇，其實都引起了命運的巨變，也許作出選擇的那一日，相當沉悶和平凡，當時還以為是生命中普通的一天。

上世紀90年代的中國，似乎連空氣也在加速流動，全國掀起一股辭職創業的熱潮。對于這群人而言，意味着要放棄穩穩當當的生活，轉身投入不确定的未來，銀行高管黃其森就是在這個時候下的海。

1996年，剛過而立之年的黃其森出走體制，創立了泰禾。經過幾年的發展。在2013年，泰禾突然被推到了鎂光燈下。

這一年，黃其森做了兩個決定。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊，連任志強也感慨“老黃有點瘋”。

後來，黃其森回憶起這段“有點瘋”的歲月，他更加肯定自己的選擇，“當時是志在必得，這是基于我們對大趨勢的判斷”。

憑借開疆擴土策略，泰禾在兩年後順利躍上百億台階。

同一年，豪宅産品“院子繫”開疆擴土，並與泰禾形成水乳交融的關繫，再也分不開。

企業家的一生，做出的很多選擇其實都是企業命運的巨變，它決定了企業今日的模樣和未來的諸多可能性。創立泰禾以來，黃其森多次站到了選擇的路口。

建一個院子

黃其森曾在多處場合表達過自己的對傳統文化的熱愛：“不知什麼時候，全國各地的建築都長成了同一副面孔，歐式建築充斥在每座中國城市。”

2014年“兩會”上，作為全國政協委員的黃其森曾設問：“如果遍地羅馬小鎮、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中國人自己的鄉愁呢？”

之所以是“設問”，是因為黃其森已經給出了自己的答案，這個答案就是他的“院子”。

如果說黃其森1996年出走體制的決定，賦予了一家房地産企業以生命，那麼其在豪宅産品里對中國文化的堅持，便是賦予這家房地産企業以靈魂。

2003年，泰禾集團在北京的代表作别墅項目，即後來更名為“中國院子”的“運河岸上的院子”，奠定了泰禾集團“院子繫”産品的基礎。

這個項目前後歷經十年才真正面市，其間不乏質疑之聲，在後來的一次演講中，黃其森回憶道：“2003年我們在做這個項目的時候，當時的地段做高端大家不認可，我們做中式，可那時候是‘歐風美雨’，别墅豪宅都是歐美的，中式的大家放在比較低的位置。”

但不可否認的是，也正是憑借它，當談到中國的豪宅，再也抹不開泰禾；並且在地産江湖里，黃其森也因此收獲了“黃院長”這一外号。

“我們堅持下去，堅持了十年時間，從2003年到2013年，我們用十年時間就做了這一個院子。當然我們的收獲也不錯，貨值從5個億做到現在130多億。”黃其森說道。

2013年，泰禾正式确立“院子繫”産品，並在全國範圍内鋪開。截至目前，泰禾院子品牌已在全國範圍内16個一線及二線城市落地，合計布局了24個院子繫項目。

買一個保險

作為一個地産人，黃其森總強調對中國傳統文化的傳承，他是個被萬通控股董事長馮侖稱為“追求理想、順便賺錢”的人。

盡管外界對泰禾的認知更多停留在院子繫産品，實際上在房企紛紛轉型的這幾年，泰禾所布局的領域也發生十分巨大的變化。

朝着什麼方向發展？黃其森又一次站在了選擇的路口。

“當前，各大房企在保持規模上升的同時都在探索一種适合自身發展的轉型方式，泰禾也在積極思考如何有效轉型與變革。”黃其森對觀點地産新媒體表示：“當然，首先要堅持的就是對房地産這個行業的認識和認可，如果沒有這個信心，我想其他的一切的應對都是徒勞。”

除開對房地産産品線進行豐富如布局小鎮、文旅外，目前泰禾的多元化布局已有金融、教育、文化、醫療大健康等方向。

近來最引人關注的是泰禾6月19日以106億港元完成收購大新金融集團旗下的壽險業務，並與旗下大新銀行有限公司簽訂了15年獨家銀保協議。

追溯到2015年4月，泰禾确立了圍繞以房地産為核心，以金融和投資為兩翼的發展戰略，此後消息不斷。

同年5月份，泰禾聯手七匹狼等11家福建企業，發起了海峽人壽保險股份有限公司，其中泰禾集團拟以自有資金出資人民币1.5億元，占海峽人壽注冊資本的10%。

除此之外，黃其森曾在“兩會”期間表示，将在5年時間内最少投500億做醫療。他認為，這是在履行社會責任，而且醫療跟地産、保險有很強的協同效應，因為高淨值人群對自己的健康需求很高，能享受到高端醫療服務，能提升其滿意度。

因此，在2016年3月，泰禾收購美國納斯達克上市公司——阿萊恩斯醫療服務公司51.5%股份，黃其森任命為該公司董事會董事長。截止今年5月，泰禾已收購了3家醫院，分别為四川藍海醫院、成都婦女兒童醫院以及北京裕和中西醫結合康復醫院。

盡管外界直呼看不懂，但黃其森有着自己的盤算。按照他的想法，這些将與泰禾的地産主業都是有機協同的，“泰禾希望能夠為業主提供更多服務，吃喝玩樂，衣食住行，甚至是包括生老病死在内的全産業鍊的服務。”

做一只大象

“不懂金融，就不懂房地産”，是黃其森常常挂在嘴邊的話，顯然，從泰禾的業務布局看來，銀行出身的他深刻地明白金融的重要性。

在2013年經歷一場擴張後，黃其森應該更能意識到這一點。

眼看着以碧桂園、萬科、恒大為代表的一批數千億及千億規模房企，這幾年的擴張更加迅速，黃其森感慨道：“這是一個大象跑得比螞蟻快的時代。”

他繼而對觀點地産新媒體說道，行業内很多人認為，在這個時代，規模雖然不是萬能，但是沒有規模似乎是萬萬不能的。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊。在今天看來，當初黃其森對于規模的選擇，确實讓泰禾上了一個新的台階。

此後的三年，泰禾的營業收入實現大幅度增長，同比增幅分别達到133.4%、36.61%、76.93%、39.93%，並在2015年成功躍上百億規模。

泰禾的擴張速度仍在持續，但其土儲策略已發生變化，比起前幾年選擇在土地市場上拔劍四顧攻城略池，近兩年黃其森更傾向于並購。

觀點地産新媒體了解到，2016年，泰禾共計有8個項目是通過並購的方式獲取，2017年截止7月份則有11個項目是通過並購或者合作方式取得。

黃其森認為，近來業内並購的機會逐漸增多，是因為對于規模較大的房地産企業而言，它們的資源獲取和快速周轉能力是中小房地産企業所難以達到的，部分開發實力不足的企業正在退出。

通過收購的方式拿地，“一方面可以避開公開市場的激烈競争，破解熱點城市拿地困局，降低企業擴張成本和風險，另一方面收購項目通常可以實現較高的周轉率，能夠快速推出市場，為企業帶來業績增長。”

黃其森表示：“未來，企業或項目收購和並購機會還會增加，泰禾将密切關注政策變化，順勢而為，在條件具備的情況下，力争彎道超車。”

以下為觀點地産新媒體對泰禾集團股份有限公司董事長兼總經理黃其森先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：近年來並購大行其道，泰禾集團也啟動了大量的並購，您是如何看待這種行業趨勢出現的原因？未來這種行業趨勢将如何發展？

黃其森：近年來，房地産市場突飛猛進的發展态勢也使土地市場變得火熱。我認為，對于規模較大的房地産企業而言，它們的資源獲取和快速周轉能力是中小房地産企業所難以達到的，部分開發實力不足的企業正在退出，因此業内並購的機會逐漸增多。

泰禾集團今後仍然将利用自身品牌、産品、資金等方面的優勢，通過收購兼並等方式實現規模擴張。

近年來，泰禾也意識到土地市場風險，減少了在公開市場拿地，而是利用自身品牌和資金優勢，加大了項目並購的力度。

2016年共計有8個項目是通過並購的方式獲取，2017年截止目前共有11個項目是通過並購或者合作方式取得，土地獲取成本得到了很好的把控。

未來，我們認為企業或項目收購和並購機會還會增加，泰禾将密切關注政策變化，順勢而為，在條件具備的情況下，力争彎道超車。

觀點地産新媒體：相對通過土地市場獲取項目，您認為並購存在什麼優勢與劣勢？泰禾集團将如何發現優勢並且規避劣勢？在資金投入上，土地市場與並購将分别會占據多大的比例？

黃其森：通過收購的方式拿地，一方面可以避開公開市場的激烈競争，破解熱點城市拿地困局，降低企業擴張成本和風險，另一方面收購項目通常可以實現較高的周轉率，能夠快速推出市場，為企業帶來業績增長。

随着土地市場競争日趨激烈，泰禾也創新拿地方式，加大了項目並購的力度，土地拓展方式變得更加靈活。

去年，泰禾集團首次進入蘇州、佛山、珠海、東莞等二線熱點城市，新增土地儲備204萬平方米。

2017年截止目前，公司除了漳州一個項目是在公開市場上招拍挂取得的，其余項目都是通過並購或者合作方式取得，並新進太原、南昌、濟南、合肥、鄭州等二線省會城市，進一步加大了公司在二線核心城市的戰略布局。

目前，泰禾土地儲備較為豐富。在當前市場導向下，泰禾更願意以並購的方式加大土地儲備，不會去拿“地王”。

觀點地産新媒體：2017年，中國房地産行業面臨着深度調整，市場分化、回歸一二線的趨勢開始改變，三四線再一次成為一個看上去不錯的選擇，您怎麼看今年行業形勢的變化？您是否看好三四線市場？

黃其森：中央精神明确強調，“房子是用來住的、不是用來炒的”。我認為，随着國家抑制投資與投機，限制炒房的各類措施陸續出台，今年整體市場将是持續平穩，不會出現大起大落。

市場出現分化，這很正常。一線城市人口、教育、醫療等優勢資源相對集中，在土地資源稀缺的背景下，對企業而言，雖然一線城市和部分二線熱點城市未來競争肯定越來越激烈，但相對三四線城市來說，其市場風險會較小。

對于泰禾來說，公司一直堅定深耕一線城市的戰略，並适度擴張至市場需求量大、經濟發展良好的部分二線熱點城市。

泰禾繼續堅定看好一二線等熱點城市，在主流已轉變為改善性需求以及地價屢創新高的情況下，泰禾在一線城市和部分二線熱點城市，将以打造高端産品為主，審慎擴張。

觀點地産新媒體：房企規模與效益矛盾越來越突出的當下，以碧桂園、萬科、恒大為代表的一批數千億及千億規模房企，這幾年的擴張更加迅速，出現這種現象的原因是什麼？

黃其森：我認為， 出現這種現象的原因在于經歷行業調整期後，新常态下的房地産市場出現了明顯的分化趨勢。這是一個大象跑得比螞蟻快的時代，規模房企增速明顯高于中小房企。

行業内很多人認為，在這個時代，規模雖然不是萬能，但是沒有規模似乎是萬萬不能的。只有規模效應的凸顯，才可以進一步降低自己的拿地成本、融資成本，並可以獲得一些良好的並購資源，形成企業的聯動發展。

觀點地産新媒體：行業分化形勢下，規模化擴張房企的天花闆會出現嗎？在這種背景下，泰禾集團将如何保持自己的市場份額？未來存在一個什麼樣的規模目標？

黃其森：當前，各大房企在保持規模上升的同時都在探索一種适合自身發展的轉型方式，泰禾也在積極思考如何有效轉型與變革。當然，首先要堅持的就是對房地産這個行業的認識和認可，如果沒有這個信心，我想其他的一切的應對都是徒勞。

近年來，泰禾敏銳地把握住房地産行業内強強聯手的趨勢，進一步發揮泰禾的品牌優勢、開發能力，與北科建、信達地産、華發地産、世茂地産、大名城、福能集團等建立起穩固的合作關繫，優勢互補，取長補短，攜手成長。

2017，也是泰禾多元化發展之年。泰禾的多元化，是協同的多元化，不是為了多元化而多元化，而是順勢而為。金融、教育、文化、醫療大健康等成為了我們多元化的方向，這與我們的地産主業都是有機協同的。

泰禾希望能夠為業主提供更多服務，吃喝玩樂，衣食住行，甚至是包括生老病死在内的全産業鍊的服務。

觀點地産新媒體：許多房企開始在文旅闆塊布局，是否會擔心出現與前些年商業地産過熱那樣的現象？在文旅闆塊，泰禾又有什麼樣的發展計劃？

黃其森：确實，許多房企都開始熱衷布局文旅闆塊，可以預見未來文旅闆塊會越來越熱，文旅企業必然經歷激烈的市場競争而優勝劣汰。

對此，泰禾並不擔心，我們相信市場永遠歡迎和接受匠心打造好的産品。旅遊度假類地産是泰禾未來瞄準的新增長點，能整合集團的大健康、醫療、教育等産業資源。

目前，泰禾在國内南北兩端均已布局旅遊地産，京津冀的張家口是滑雪主題，閩南“金三角”則是濱海主題。其中，張家口亞龍灣項目泰禾将會充分發揮自身優勢，在冬奧會的大背景下，更好打造酒店與度假村服務産業鍊，使其成為崇禮向世界展示風采的國際化名片。

在南方，白塘灣地塊将規劃建設度假酒店、溫泉休閑、健康養生中心、濱海社區等，打造廈門灣南岸濱海旅遊度假城。

觀點地産新媒體：小鎮領域同樣是房地産行業新的風口，您是如何看待目前特色小鎮的發展現狀？泰禾集團的特色小鎮将如何做到“特”？

黃其森：在核心城市周邊發展特色小鎮，既符合國家政策方向，也匹配泰禾堅持圍繞強一二線城市布局的戰略。搞特色小鎮不是簡單投一個項目，而是要做很多準備。

泰禾在發展特色小鎮方面很有實力，我們有自己的金融闆塊、醫療闆塊、文旅闆塊，近期還引入很多教育資源、創新創業資源。我們重點關注的區域還是京津冀、海西等大城市群核心城市周邊。

我認為，特色小鎮建設要規劃在先，保留文化風貌，更不貪大求洋。特色小鎮能不能搞的活，關鍵還是看企業的産業導入、人口導入能力，還要符合地方特色和歷史傳統，不能千篇一律，對規劃、資源整合和商業模式創新能力都要求比較高，要具備提供優質配套服務的能力，堅持傳統開發模式的企業很難做成特色小鎮。

觀點地産新媒體：泰禾兩次通過投資基金參與投資海外的豪宅開發項目，未來是否考慮直接進入海外市場開發項目？近來，内房企紛紛進入香港市場獲取土地，泰禾集團如何看待香港市場？未來是否有考慮進入？

黃其森：近年來，國家積極推動“一帶一路”戰略，在鼓勵中國企業布局海外這個議題上的思路十分清晰明确。正是因為意識到了這一點，近年來，泰禾也加大了在海外投資的步伐。

我覺得，我們民族企業需要更加自信地走出國門，用開放的态度融入全球化時代。

泰禾集團在海外有針對性地開展高端地産業務，從“打造中國院子”走向“打造世界院子”，是公司戰略的必然選擇。

由于海外地産開發需要對當地法律法規及人文環境都要有非常深刻的理解以規避開發風險，因此，目前泰禾主要是與在當地有較高知名度及聲譽良好的開發團隊合作，未來時機成熟的時候不排除組建自己的海外開發團隊。

今年是香港回歸祖國20年，與内地聯繫愈發緊密，深港通、滬港通等多項機制進一步帶動香港房地産市場需求，因此泰禾十分看好香港市場。

泰禾投資以106億港元完成了對香港大新人壽的收購，也顯示了泰禾對香港市場的信心。未來，在條件成熟的情況下，我們也會在香港市場順勢而為。

觀點地産新媒體：國内融資環境趨緊的背景下，房地産企業開始尋找更多的融資渠道，您認為海外融資潮會出現嗎？除了海外融資，當前及未來一段時間，房企融資的主要渠道會是什麼？

黃其森：從宏觀環境來看，全球其他主要經濟體仍實施量化寬松的刺激經濟政策，包括日本、德國、法國、瑞士等國目前仍處在零利率左右水平，全球整體利率水平處于歷史低位，是海外融資的良好窗口。

但從市場接受度方面來看，當前國際資本市場對中資企業的要求是非常高的，必須是很優秀的企業才能獲得認可。

當前，随着金融監管加強以及對房地産的調控力度加大，中小房地産企業的融資渠道将進一步受限。

我認為，房企融資還可以依靠股權融資、債券融資等手段。如作為上市公司的房企，可以通過發行可轉債，從而優化公司資本結構，改善公司杠杆水平，增加流動性。同時，也可靈活使用債券融資等手段，積極利用資本市場直接融資，在境内發行公司債、中期票據等債務融資工具。

觀點地産新媒體：近兩年來，泰禾加快擴張步伐，在這個過程中會采取什麼樣的融資方式來做到規模、利潤和成本的平衡？

黃其森：“不懂金融，就做不好房地産。”這是我常說的一句話。在發展過程中，泰禾始終堅持以金融思維做房地産，與金融機構的緊密合作，适度的杠杆和有效的風控使公司走上健康發展的快車道。

未來泰禾集團的發展仍将會以金融思維拓展房地産核心主業的發展空間，繼續拓展金融資源，創新合作模式，實現多元融資，充分發揮資金市場和資本市場平台作用，确保公司可持續快速發展。

近年來，泰禾集團逐步提升投融資模式，加速與資本市場的融合發展。現階段，泰禾主要利用自身品牌和建設管理能力的輸出獲取收益，比如通過“小股操盤”、合作開發的模式，替代了以往憑借大量資金投入獲取收益的開發模式。

此外，泰禾還創新融資方式，融資成本大幅下降，有效支撐了公司快速發展的資金需求，大力支持了公司的項目拓展和新業務布局。2016年，公司通過建立戰略合作夥伴平台，積極拓寬融資渠道，獲得了金融機構總對總授信超800億元。