學步萬科、金地 成都里程名邸與中洲合夥人模式試驗

觀點地産網 時隔大半年，深圳房企中洲試水項目跟投機制的成都中洲里程項目将開盤入市了。

而這個項目就是去年9月13日，中洲首個宣布将實施跟投計劃的項目。據觀點地産新媒體查悉，成都中洲里程名邸5月16日已獲得預售許可證，計劃于5月19日入市。

該項目是中洲在去年6月以總價4.02億、溢價率125.80%競得的成都成華區建材路臨西南汽貿商住地項目，樓面價7000元/平方米。資料顯示，該地塊位于成都火車東客站闆塊，占地面積1.51萬平方米，容積率3.8，計容建面5.74萬平方米。

成都里程的跟投計劃

事實上，這些年“項目跟投”計劃在行業領先萬科、碧桂園已多加嘗試，而且已經被多數企業認同。因此有不少企業也在探索自己的“項目跟投機制”。

據觀點地産新媒體了解，深圳房企中洲于今年3月17日就發布公告稱，針對其惠州天禦五期項目、無錫梁溪區第六空間東側地塊項目已經分别制定跟投管理辦法，並拟實施項目跟投計劃。

但實際上，這並不是中洲首次推出項目跟投計劃。早在去年9月13日，中洲就已針對成都中洲里程項目發布相關跟投公告。

當時的《成都中洲里程項目跟投管理辦法》透露，部分董事、高級管理人員以及自願參與跟投的監事将作為強制或自願參與項目跟投的對象，共同投資項目公司。

公告還明确規定，跟投人員通過有限合夥企業進行投資，由有限合夥企業代表所有投資人對跟投項目進行投資，按照各有限合夥企業于項目公司的出資比例分享利潤或承擔風險。

半年過後，今年3月18日，中洲披露了成都中洲里程項目跟投制的最新進展。目前，該公司各機構參與跟投員工設立了4家有限合夥企業作為投資企業，對項目公司的出資占比分别為80%， 8%，8%和4%，出資總額為6000萬元。

此外，公告還特别解釋稱，“各合夥企業的投資資金均來源于員工個人自有資金，且中洲控股及下屬公司不向員工提供任何形式的借款及擔保”。

對于這一說法，中洲里程項目相關負責人曾回應，合夥人的模式為企業員工所看好，成都項目員工跟投繫屬于自願行為。這也意味着在繼萬科、碧桂園等房企之後，中洲也正在落實合夥人制度。

中洲合夥人學了些什麼？

目前，萬科以及碧桂園合夥人案例一直為行業借鑒和學習，随着合夥人制度在行業中被效仿，他們的模式也常常被外界拿來與其他效仿的企業作分析對比。

據了解，目前房企“合夥人制度”的方式主要涉及項目跟投制與公司持股制兩個方面。而項目跟投作為房企合夥人制的一種操作手段，由于企業自身情況的不同，項目跟投範圍、跟投額度、風險共擔機制也呈現出各自不同的特點。

有分析指出，在項目跟投範圍上，從一開始的萬科、碧桂園到後來的金地和當代置業等房企都采用了“全員項目跟投+核心成員強制跟投”的方式，開創了房企項目跟投的主流。

萬科的跟投計劃細則顯示，對項目一線公司管理層和項目經理強制跟投，一線公司管理層必須跟投所在公司所有新項目，項目經理必須跟投本項目，其他員工則自願跟投。

針對成都里程項目，中洲則是直接復制了萬科的做法。中洲去年9月的公告指，公司部分董事、高級管理人員以及自願參與跟投的監事成為強制或自願參與項目跟投的對象，總部和成都公司核心成員強制跟投，其他員工自願跟投。

在跟投額度上，中洲的員工跟投收益直接同合夥企業和個人的出資比例挂鈎，公司對各個合夥企業的持股比例也有所限定。其公告表示，公司持股比例不低于 80%，總部、成都公司強制跟投員工成立的有限合夥企業持股比例各不高于 8%，自願跟投的員工成立的有限合夥企業持股比例不高于 4%，亦即員工跟投總額不超過20%。

而事實上，不同的企業對于合夥人跟投資金的比例有着不一樣的要求。

今年1月份，萬科對項目跟投制度作了第二次修訂，将原來跟投投資總額合計不超過項目資金峰值的13%調整為不超過項目資金峰值的10%，降低了跟投總額度上限。

盡管跟投制度經過幾番調整，但和中洲明顯不同的是，萬科一直沒有強調員工跟投與公司跟投資金的比例關繫。

相比之下，碧桂園“同心共享”計劃則由集團、區域分别成立一個投資平台，跟投人員通過投資平台參與跟投。在跟投比例上，集團員工要投資所有項目，占比不高于5%；區域總裁、項目經理等僅須投資自己區域的項目，占比不高于10%；全部員工可跟投不高于15%的股權比例。

曾有業内人士指出，萬科跟投人員的權益是根據項目資金峰值确定，而碧桂園的跟投機制是跟投資金與大股東同步同比例投入注冊資金與股東借款，更好實現了同股同權、同責同利。

不難看出，中洲給總部和成都區域公司的跟投對象設定不同出資比例的計劃，看起來更多是模仿了碧桂園的“分級共享”模式。

但除了向萬科與碧桂園有選擇性地學習外，中洲的合夥人制度似乎還有更多的參照企業。

在分紅及退出機制方面，資料顯示，萬科的跟投分紅時間在項目累計經營淨現金流回正後，可分批次分紅。項目清算時可以退出，但中途不能轉售和退出。

而中洲3月18日的公告就明确規定惠州、無錫項目的分紅時間在項目公司的現金流為正且預計持續為正和項目公司的股東借款及利息已全部返還時，但于同天發布的成都里程項目跟投進展公告只表示“合夥企業按照各跟投員工的實際出資比例進行利潤分配”，並沒有明确分紅的時間節點。

中洲公告還顯示，在項目可售商品房銷售總面積達 90%以上（含商鋪，不含車位、車庫）且項目總包施工合同結算完成條件同時滿足時，各有限合夥企業可申請退出。這一點無疑是沿襲了金地此前的做法。

從目前看，中洲里程項目的具體收益情況還不得而知，但該模式顯然被業界所看好。5月2日，平安證券所發表的投資分析就表示，中洲控股期内推出35.11億定增預案，全部用于地産項目投資，此外員工持股及項目跟投實現管理層、員工和股東利益綁定，銷售增速及規模均有提升。