走進太古地産：一座城和它的理念

觀點地産網 置身太古城和太古坊，便仿若走進一個獨立的小城市。每一天，都有數以萬計的人流動在這個占地超過90公頃的龐大社區中。

在香港，“太古”的名字家喻戶曉。從太古城、太古坊到太古廣場，所有關于居住、辦公、商務和娛樂的城市生活需求都能在其中找到載體。

但很少有人能夠真正了解太古集團與香港，以及太古地産與太古城的起點和故事。

訪問太古地産總部的時間，是一個周四的上午。逾80位來自五湖四海的内地房企高層走進了位于太古坊的港島東中心。

這座由太古地産自持的甲級寫字樓，别出心裁地在37樓設置了一個空中觀景大堂。透過落地式全玻璃幕牆，可以直接俯瞰由61幢住宅大廈、13幢寫字樓、酒店以及港島最大型購物中心組成的太古城及太古坊。

64樓的太古地産會議室並不大，最終落座的席位從會議座椅排到了玻璃幕牆邊的沙發上。

簡短的開場詞後，太古地産公共事務總監林珩以及公共事務經理梁巧穎開始介紹公司的歷史背景以及業務布局。

太古地産分享會現場，左二為林珩

太古地産的介紹以一段視頻開始，主題是創新衍變。

這段概括了太古地産理念核心的介紹中，有兩句話讓人印象深刻：轉化社區是一個相當有趣的過程，它需要投入很長時間，但絕對樂在其中。當一個地方真正融入社區中，你會知道這才是成功的。

這點出了太古地産最重要的一個理念——遠見。太古地産的股東看重長線投資，並且認為成功的項目必然源自細致的規劃、持續的改進，以及項目所産生的社會和環境影響。

作為一個家族企業，決策者的理念決定了太古地産的發展路徑。與内地房地産業以快周轉模式主導的迅猛發展相比，太古地産以三十年甚至五十年為投資周期的商業模式顯然有着巨大不同。

持有運營超過30年的商業項目在内地難覓，但在太古地産旗下不乏案例。其成立之初發展的第一個項目太古城，就是最佳代表。

上世紀70年代，香港産業步入轉型。在港島東擁有船塢和糖廠的太古集團選擇順應時勢進行業務調整，在關閉糖廠和搬遷船塢後開始發展地産業務。

1972年，太古地産成立，成為太古集團旗下一個年輕的子公司，開始在糖廠和船塢原址地皮上興建大型私人屋苑太古城及後來的辦公樓社區太古坊。

自70年代後期就逐步落成的太古城住宅、太古城中心及太古坊寫字樓，如今已擁有超過40年的歷史。除了銷售型住宅以外，購物中心及寫字樓都是長期受益的貢獻者。

數十年維持有利潤的經營，顯然並不僅靠有遠見的原則來支撐，太古地産的第二個理念，是不斷追求品質以及原創。

太古地産分享會現場，認真聽講的學員們

“在太古地産看來，新建只是一個過程，不是終點，落成之後的運營和優化才是重點”。不斷優化持有型物業的硬件，适應市場變化調整業态和租戶組合，並不是一件輕易能做好的事情。

台下嘉賓的問題也随之而來，“太古地産每年花在項目優化上面的費用是多少？你們是如何測算這個投資成本的？”

答案不能簡單地一概而論，但是已經隐藏在了太古城中心和太古廣場中。太古城中心最新的一次優化工程，始于2013年底，斥資1億港元，引入了超過30個全新的品牌。

而更極致的優化工程發生在太古廣場。2007年，已經落成16年的太古廣場啟動了一項最終耗時長達5年，耗資21億港元的翻新和優化。

為了不影響商家的營業，太古廣場的工程只能在晚上11點到早上7點之間進行，這場近乎“自虐”的優化工程，在當時立下的目標是超前20年。

這次優化工程真的能讓太古廣場超前20年嗎？答案有待時間印證。不過，優化後的太古廣場對建築設計以及業态設置的種種做法，确實被視為不少商業項目的參考。

其中一個令台下的提問嘉賓印象深刻的細節，就是太古廣場将奢侈品品牌移向三樓高層的做法，“這在内地商場中是難以想象的”。

無論是優化活化項目和社區，還是調整品牌和租戶組合，種種做法都流露出了太古地産在地産開發和零售管理商上的技巧。

這些在香港沉澱下來的模式，也被太古地産帶進了内地。截至目前，太古地産在内地有4個運營項目，另一個即将在明年開幕的項目位于上海。

談及内地項目時，太古地産公共事務總監林珩數次強調是“結合當地文化”。“雖然我們把香港經驗帶到了内地，但絕不是簡單地復制，我們非常注重融合當地文化來打造項目。”

最後一個理念和人才相關，當一個企業開拓市場時，團隊和人才永遠是關鍵。提問環節，團隊問題自然成為了一個焦點。“太古地産是如何打造既保持自己的特色，同時又符合當地文化特點的項目？内地項目中負責前期的核心團隊是由香港總部派遣的嗎？”

“保證每一個項目都能夠保持太古地産的理念和特色是件不容易的事情，既有香港的同事努力也有本地的團隊努力”。太古地産的本土化進程中，多元化而綜合性的團隊正在成為強力的組合。

這種理念同樣也呈現在的上海興業太古匯中。雖然購物商場的品牌仍未能對外披露，但這不妨礙其成為上海南京西路上最值得期待的新項目。

據介紹，上海興業太古匯落成之後，内地項目将占據太古地産總樓面面積的1/3。

太古地産以太古城而起的故事，顯然還會繼續在更多布局中演繹下去。