王媛媛：時代商管的輕資産模式

觀點地産網 “從整個集團的布局上來講，商業部分對住宅主營業務是一個有效的補充。”随着項目的先後落地，時代地産旗下的商業地産業務規模已逐漸擴大。

11月23日，在2016觀點商業年會現場，時代商業管理有限公司總經理王媛媛接受觀點地産新媒體采訪時透露，時代商管采用的全部是輕資産模式，且更多集中于商業辦公領域，商業辦公方面還有很多市場需求沒有被滿足。

時代商業管理有限公司總經理 王媛媛

不過，王媛媛坦言，雖然時代地産的商業模塊運營了十多年，但近兩年才真正發展為較大的業務模塊，未來還需要繼續努力。

時代的輕資産模式

對于商業輕資産模式，許多人的理解會是品牌輸出，但時代商管的輕資産模式則不然。除了以固定租金遞增的方式租賃舊廠房、倉庫、農民房等舊物業改造為商業街、創意園、寫字樓，時代商管還會租賃一些閑置的土地，然後開發成商務園區。

今年10月份正式開工的時代E-PARK（番禺）以及2017年即将入市的天河E-PARK、海珠EPARK項目，都屬于時代商管租賃土地後打造的2.0産品。

王媛媛介紹道，目前時代商管的三個E-PARK項目打造的都是園林式的高層辦公環境，意在打造一種新的商業辦公環境，項目樓上是辦公樓，樓下則是園區，另外還配套有便利店、食堂、健身房、咖啡廳、會議中心等休閑活動空間。

觀點地産新媒體了解到，除了遠景路商業街項目外，時代商管的項目更多集中于商業辦公方面。

“商業辦公方面還有很多市場需求沒有被滿足。”王媛媛表示，現在很多的辦公環境都是在城市CBD里的封閉空間，所以希望能将辦公區與自然環境結合起來，打造一種新的商業辦公的環境和模式，“為什麼叫E-PARK，因為PARK就是公園的意思”。

不過，由于針對的是辦公人群且要求有足夠大的公共空間，時代商管E-PARK項目選址基本是在城市副中心的地鐵上蓋，不僅交通方便，而且能夠提供足夠大的空間，未來也主要針對無需在市中心辦公的科技、IT、保險等服務性的中小型企業。

此外，考慮到園區内配套的商業運營管理問題，時代商管還在園區内打造了一個“企業邦”平台。便利店、咖啡廳等能夠盈利的項目就外包給商家，會議中心、高端西餐廳等則由時代商管自營。

同時，該平台還可以為企業提供工商、稅務處理、中小企業财務外包、法務咨詢、專利商標申請等服務，還可以為園區内的企業打造一個資源共享的溝通平台。

時代商管的未來

王媛媛表示，如今土地成本高昂，購置成本太高，選擇租賃舊物業或土地再改造的成本相對就低很多，只需要建築費用和租金。

而時代商管獲取的土地有兩種類型，一種是在城市更新過程中，許多因為不能流轉而被閑置的地塊及物業；另外，則是時代地産獲取的舊改項目中，動工開發之前會有一段時間是閑置的，在此期間就可以先由時代商管托管，並改造運營，從而發揮土地價值。

只是，在支付的成本費用少的同時，依靠收取租金盈利的方式需要的回報周期也會更長。

對此，王媛媛坦言，比起住宅業務資金回報周期肯定比較長，但每年的現金流卻是非常穩定的，而且在投資回報期結束以後，所得到的利潤值也更高，長期的投資回報率也會比普通住宅更高。

對于時代地産而言，這樣一筆穩定且風險較小的收入，無疑是最好的高速周轉資金，“從整個集團的布局上來講，這對住宅主營業務是一個有效的補充。”

截至目前，時代商管共有6個主要項目，共計100多萬平方米的體量，包括遠景路商業街、國際單位創意園、TIT創意園三個1.0的舊改産品，以及天河、海珠、番禺三個E-PARK繫列的2.0産品。

未來時代商管還會進入廣州一些更加核心的地塊，並且逐漸向深圳及珠三角擴張，甚至會布局北京、上海。“如果要進一步走出珠三角，商業比住宅更能夠快速的走出去。”

雖然時代地産的商業模塊運營了十多年，但近兩年才真正發展為較大的業務模塊，因而王媛媛表示，時代商管未來的發展方向不只是局限于商業辦公領域，因為商業環境變幻莫測，不像住宅比較穩定，所以現在並不會太局限公司的發展方向，“十個商業地産商有十個不同的套路，我們也希望有多一些的嘗試和探索。”