演講 | 竺海群：如何判斷商業地産前景及策略

竺海群：前一組讨論時，有一位嘉賓談到現在的商業地産項目越做越不好，第二個沒第一個做得好。

我這里有不同的觀點，我們是專業做商業地産的公司，從2003年至今一直做商業地産，商業地産對每一個産品的追求，越往後做，項目越好。非常有道理的是，回歸商業地産的本質，做商業地産開發沒有脫離這個本質。

我們如何判斷商業地産前景以及策略？中國商業地産現在並不是白銀期，我非常認同這個觀點。大概七八年前參加北京一個論壇時，當時有一個澳大利亞的先生談到，他認為中國商業地産将進入15年黃金期，現在還可以用“中國商業地産進入15年黃金期”。

中國經濟增長的速度現在有些放緩，但比起周邊國家以及世界上先進發達國家、區域來說，我們GDP的增速仍然保持非常高的水平，這說明經濟發展仍然處于世界的前列，這給我們商業地産提供非常多的發展機會。

從需求角度，按照銷售額排名，我們增速在全球排名最先。2018年中國消費品市場将成為全球最大的消費品增長市場，我們做的購物中心並不是奢侈型購物中心，我們做的是消費型購物中心，面對中産階級消費需求，提供場所的購物中心。

在大理念下，我們一定享受到中國快速增長的紅利，這對購物中心今後的發展是非常好的助推作用。

列舉北京、上海、深圳等一線城市以及準一線城市，在國家剛剛公布的統計里，現在超過1萬億GDP的城市有11個，這11個城市跟美國城市相比，我們購物中心的擁有量、建築度仍然處于上升的階段。加上現在中國人口基數以及經濟的增長，相信仍然屬于快速發展的階段。

從商業地産發展的産業布局來說，我們現在做的不是奢侈品，大家知道奢侈品在過去幾年的發展中，确實走了很多下坡路。今天在香港，大家也感受到奢侈品遇到的困境和挑戰。

恰恰我們做的是家庭區域購物中心，對應的是家庭消費，提供的産品是跟吃喝玩樂結合在一起的購物中心。

這些購物中心的定位非常準确，我們在做購物中心時，做得最多的是定位，再做招商組合，根據市場摸底決定哪些商戶可以進入我們購物中心。

O2O，大家會覺得電商是我們購物中心的挑戰，我們認為應該把電商作為工具，最大的好處是提升購物中心的消費。

在剛剛過去的“雙11”活動中，我們並沒有參與“雙11”，它是電商的活動。“雙11”一定程度上創造了消費欲望，我們在購物中心活動里，有“石頭剪刀布520”活動，把消費從商品導向轉到社群消費導向，用了很多技術手段。

這三天同比銷售額增長了41%，這三天購物中心不可能發生本質上的變化，我們利用電商促銷手段，把購物中心的客流積極引流，從線上導到線下，積極消費、積極參與，形成41%銷售額的提升。

對于商業地産來說，針對長久的發展趨勢，我們投資模式有什麼樣的變化？2003年之前，購物中心在中國的發展不是現在的狀況，深圳萬象城是2004年10月份開業，深圳和香港這麼近，2006年所有人都不太看好購物中心，因為沒什麼客流。

一年下來，購物中心的客流人滿為患，現在仍然保持非常好，深圳萬象城這個項目是萬象城繫列最好的購物中心。

中國的購物中心開始在各個城市，特别是一二線城市發展，從2004-2014年這十年中，應該是增長非常快的階段。當然也帶來一些問題，現在很多購物中心經營者、開發者，統一面對同質化、招商難的問題。主要是現在同質化把客群的品味、需求預期擡高，租戶進來有很多條件，這是同質化競争的後果。

從2014年開始，原來很多做購物中心的人不行了，做住宅銷售遇到問題，住宅的錢拿不回來，無法養購物中心，購物中心就要轉手出售。

我們在市場上有很多這樣的機會，作為印力集團，現在萬科是我們的股東，我們更多朝如何跟資本更好對接和結合。

印力集團的對接和結合，主要想把印力純商業的公司打造為全價值鍊的公司。我們開發、資本、經營每個階段都做這樣的事情，打造全國最好的商業地産的經營平台。

市場的選擇上，絕對不是只看GDP，還會看很多方面，比如城市科技投入、交通投入，該城市對于商業比例的投入。杭州第三産業占全市GDP的61%，這個城市現在有三個購物中心。

購物中心開業後，就像上市公司一樣，上市後才開始迎接挑戰。

我們做資産管理等有各方面的安排，每個購物中心定期升級改造、提升，充分發揮社區商業。

我們要積極的處置在資産包里非核心産品，一定要做好差異化的競争。資産管理是比較高度的資産管理，我們日常還有很多數據資産管理，我們在這方面做得比較專業。

我們要了解購物中心，從拿地、開發、建設到開業，最後跟市場做對接，每一階段需要的回報是什麼要求，我們在這方面一定要對市場非常了解。