主題讨論會：論道産業 商業地産傳承與未來

主持嘉賓：廣東省房地産研究會副會長韓世同先生

讨論嘉賓：首創钜大管理有限公司副總裁陸屹女士，上海水遊城商業投資管理有限公司總經理王國慶先生，萬達電影院線股份有限公司副總裁曾光先生，華美立家董事長賈鋒先生，香港元豐資本執行合夥人古迎輝先生，廈門昌宏集團商業管理公司總經理、昆明西城COHO總經理陳荔女士

韓世同：很高興來到香港這個風水寶地，尤其是香港的商業發展成熟，多年來一直非常想要探索香港商業的奧秘，觀點地産給我們提供非常好的機會，讓我們能夠親臨商都探讨和學習。了解過在座各位的企業經歷、情況，各位都是商界的精英，今天非常希望讓各位結合我們的話題——論道産業，把各自企業、行業精彩經驗和好的模式跟大家作分享，盡量說一些幹貨。

好幾位講者說傳統商業是永恒的，商業地産和地産也是永恒的。追溯到以前有上門推銷和郵購，並沒有取代店鋪營銷；十多年前，我在做電子書營銷顧問，當年他們替代紙質書，至今沒有替代。但並不是所有的東西都不會消失——百貨業，十多年前在香港消失了，崇光、三越等，現在大陸百貨在慢慢退出，取而代之是各種各樣的豐富形态。我認為互聯網加快和提供更好的選擇和便利。

請各位探讨，我們按順序，今天只有每人五分鐘，大家盡情的表達。

在我身邊這位女士是陸屹。我了解首創钜大管理有限公司這幾年專注于做奧特萊斯，現在滿大街都是奧特萊斯，它的初衷是什麼，經過幾年摸索，請跟大家分享你們在這方面的經驗和想法，未來有什麼打算。

陸屹：大家下午好！我們首創钜大管理有限公司是國資背景的香港上市公司，當初做奧特萊斯時，作為房地産企業，我們很早開始思考轉型，轉型不外乎作為房地産公司轉入商業地産，當時百貨業已經出現頹勢，三四年前購物中心井噴式爆發，顯然不是适合新手進入的行業。

作為成熟的國企，我們的好處是會研究市場，並不是曾經我有品牌、商業、關繫、貨品等，就冒然進入奧特萊斯領域。我們提出時沒有那麼多奧特萊斯，首創钜大認真地請了各大咨詢公司幫我們分析國際以及亞洲的市場情況。結合上一個論壇的話題，當中産階級達到一定數量時，從歐美、日本的發展來看，這兩個大型市場是奧特萊斯快速發展的階段，結合我們拿地開拓時的經驗和能力，我們認真研究後，決定把它當成主攻方向，進入奧特萊斯市場，這是我們當時的初衷。

作為房地産開發公司，在進入一個行業時，很難一下子脫離自己過去的背景，所有我們是先拿一塊住宅地，周邊有合适的地再做奧特萊斯。适合房地産的土地不一定适合做商業零售，适合做奧特萊斯的，房地産未必賣得好，這是我定義首創钜大奧特萊斯1.0時代，前面四個已經開業的都有這樣的特質。

随着三四年經營下來，我們對奧特萊斯運營有一點心得，後面拿的土地完全針對奧特萊斯特質，人口有一定的基數，主要交通幹線最好有軌道交通，我們後來拿的地非常适合奧特萊斯。

前一個論壇談到，在資本市場快速發展的企業才會得到資本的青睐，我們定了5年成120億宏偉目標。

韓世同：唯品會對你們的影響和沖擊大不大？

陸屹：這是線上和線下的問題。唯品會是線上的差别，它緊扣傳統與傳承的話題。奧特萊斯傳統意義上是舶來品——工廠直營店，特别是從美國開始，我們熟知的Nike、Coach、Cat、GAP，在美國離住宅區很遠的地方，開車一兩個小時，大家去了就買東西，什麼都不做，買折扣貨。傳統的奧特萊斯是斷碼、正價店里沒有的、殘次品、零售店進不去、工廠尾貨店。現在很多品牌把奧特萊斯作為主戰場，開始引進自己專有的奧特萊斯線，很多品牌都有奧特萊斯線，不是過時的，只是用料稍微簡單一點。

奧特萊斯到了中國，這麼多年發展下來，目前有很多家在經營，有連鎖經營能力的也在經營。我們發現首創钜大真正的競争對手不是同行，客人也不是搶我們同行，它們這里開了一個，那里開了一個，如果是購物中心可能開幾個就會影響客流。奧特萊斯搶客人搶的是生活方式，當我們國人有兩天假期，奧特萊斯基本離市區有一兩個小時的車程，我們争奪的是生活方式——他今天有兩個小時休息，是到影院看電影，到購物中心吃一頓飯，進城買東西還是帶着全家到郊區農家樂？我們要分析他的生活，我們覺得奧特萊斯現在摸索出的經驗，我要滿足他想去郊區透氣，可以吃東西看電影，也可以用優惠的價格購入國際品牌，滿足這一類人的需求，就是有中國特色的奧特萊斯的願景。

唯品會只做線上，而我們在海南、蘇州也有店，有洪水台風出不去的時候，線上購物是非常合适的方式，但線上線下並不矛盾，人總有出行需求、社交需求。

韓世同：（線上線下）形成互補的關繫。接下來請萬達電影曾總，從您的介紹看到，您做過麥當勞，現在在萬達院線，大家知道萬達院線市值表現非常好，請您談談您服役的不同的業務形态，結合今天的話題，請分享您的看法和經驗。

曾光：圍繞我們現在的行業，以前的經歷相關，也不太相關，我覺得傳承和發展是變動的。

電影放映端是非常傳統的行業，有一百多年的歷史，每一個階段都有一段要死亡，每一個階段随着技術和内容的發展在不斷地蓬勃。上次年會上我也談到，被新技術沖擊不需要有絕望的感覺。

萬達2005年起步的時候，中國電影票房只有20億，去年是440億，每年復合增長30%，真正增長是2014-2015年，而這正是由于大家恐懼的互聯網。

互聯網可以說對這個行業起到非常正向的影響，2016年中國市場不好，因為中間BAT燒錢燒不動，票房減少，随它走了一百多億的銷售。過去兩三年由于互聯網的帶動，為這個行業至少貢獻一兩百億的銷售。我覺得在過程中，需要思考的是，作為傳統行業如何把傳統的東西做好，放映端來說如何做好内容營銷，對電影上遊來說如何做好内容。今年内容沒做好，導致整個行業低迷，還影響了人次，但今年線上的人次在增長，沒去年增加那麼多，大家習慣了線上消費。

在中國内地和香港、美國非常大的區别是，中國内地86%的消費來自于線上，香港大概只有40%，美國的數字可能更低。一旦形成消費習慣，形成當時想做O2O這班人的目的，最終保留電影院和商業的導流。我們要重視技術的發展，抓住機遇，同時看本身核心内容有沒有做好；作為運營商，自己基礎運營做好了嗎？

去年互聯網是一個風口，經濟下行時增長達到50%以上，每年資金大概上千億情況下，大家都在投資，這時候很多人會談概念。我以前做商業、零售時都發生過，歷史在不斷重演，這時候如何做好，如何活下來，核心是大家把運營基礎打紮實，做到位。到我們的電影院里，永遠有人服務，我們服務的成本是一般電影院的一倍以上，你會看到有人遞濕巾，别的電影院要花錢買眼鏡，我們的眼鏡從來不收費。我們在運營上表現出來的業績遠遠超過其它人。

所以要把自己的基礎工作做好，尤其随着互聯網時代的發展，到購物中心的需求很大，都在線上後，線下活動和社交活動都集中在商業部分，流量要起來，存在後如何做好，如何利用新技術的發展，做好自己運營方面的工作。一旦做好，機會就在那里。

韓世同：謝謝曾總。接下來這一位也是高人，很多年前聽說過水遊城，在上海也有水遊城，應該都是一個繫統的。我看到介紹說水遊城在經營上創造了很多業績，跟阿里巴巴簽訂了合作，請您談談。

我很多年前去南京想看看水遊城，沒看成。我想象中是集情景、娛樂、購物為一體的形态，這種形态目前在廣州還沒有，廣州也沒有大悅城，應該給廣州人民提供這方面的服務。

王國慶：感謝觀點地産給我機會。今天三個論壇，第一個論壇是市場預測型，高端的；第二個論壇是資本産業，我們更多從實操角度出發；第三個論壇是産業融合的，也是高端的。

其實鵬欣起了個大早，趕了個晚集。2008年做了南京水遊城，業界一片轟動；2011年做天津水遊城，一蹶不振；2012年底做了另一個水遊城，更不值一提。第一個成功，第二個和第三個未必有好的傳承，我的觀點是因城而适，因地制宜。

當時南京競争對手市場進入比較早，加上日本CCD團隊，我們學日本的團隊，在整個中國商業地産做情景式商業，通過陽光、空氣、水、綠植做了購物中心，把零售、休閑、娛樂服務結合在一起，這應該是一個創舉。

2011年做了天津水遊城，由于建築的關繫，做不到南京的水準，南北方有天氣差異，半開放式、開放式都做不到，遇到比較大的瓶頸。2012年到了東北盤錦更難（四線城市），歐陽總一直問遠洋有沒有做過三、四線城市，而我們都做過。

二線南京、三線天津、四線盤錦，我們打了中國解放戰争三大戰役，淮海戰役、平津戰役、遼沈戰役，一個比一個辛苦。現在感覺回歸華東，回歸一二線，太累了。

盡管如此，我們花了極大的人力物力财力走上正途，所花的代價很大，天津基本花了一年半時間，從天津當時瀕臨開幕率只有50%，現在98%。盤錦，我們請了一家業内知名管理公司，照樣不行。我們幾乎推翻重來，大家知道推翻重來是什麼概念？一、二樓幾乎是空的，三、四樓部分有一些商業，我做了這麼多年商業也是第一次看到。後來我知道在東北習以為常，沈陽很多都是這樣的。我們花了很多人力物力和代價，把盤錦從“手術台”救回來，現在回歸好的道路。

至于上海的城市，回歸華東，做阿里巴巴項目，我不想說太多阿里巴巴項目，因為單從商業價值，意義不大，4萬平米，我都不好意思在這里說，現在沒有10萬、20萬都不好意思說。我們感覺阿里巴巴有技術、線上資源，天貓、淘寶、阿里音樂、阿里影院、羅馬先生（超市）等都是非常好的資源，鵬欣有非常豐富的實體商業化經驗。

我們並沒有比中糧、華潤、萬達強，我跟阿里巴巴說了一句話，誰都可以錦上添花，但不是誰都做得到雪中送炭，可能是這句話打動他們，非常荣幸給我們機會，最重要的是阿里出技術，我們出經驗，共同摸索打造一個新的商業模式。馬雲最近提出2016年新零售概念，感覺跟阿里巴巴合作，嘗試新的商業模式，我們看看能做到什麼地步。

韓世同：接下來有請華美立家董事長賈鋒，建材家居受互聯網沖擊應該不會那麼大，最近接觸想要做互聯網平台的家居，目前還在探索中，還沒有找到很好的途徑和門路，請賈總給我們做分享。

賈鋒：我是華南家居集團，全國最大的裝飾材料零售業商，我在商業地産和商業運營也算是新兵，進來六七年時間。在座有的是大地主，有的是“長工”，而我過去是租房子的。

過去有三個困惑，一是有房子、有地主，但首先面臨的問題，是感覺難招商，這是我們普遍面臨的問題；二是如果你有不錯的物業的情況下，一些好的店面，招商環境和招商公平度夠不夠，商管人員是否公平招商，會否腐敗；三是打長工的人，為什麼談到打長工、打短工？在社會上的流動管理型人才、商管人才有沒有把這個工作當成自己的事業，這是我過去做零售業做思的問題。針對這幾個問題，我經過很長時間的思考，華美立家做了重大的制度設計改革。

現在很多商業在設計上，本身有很好的出發點和動機，但實際運營中往往跟供應商、品牌、商鋪變成強大的對抗力量，充滿了不和諧的聲音和現狀。我的理解是如何把供應商變成合作夥伴，于是我們創立新的渠道計劃，以讓打長工、打短工的人不腐敗，因為腐敗很大程度是收入不公平性造成的，如他認為回報和付出不公平，他願意冒險，他冒險後換一個單位依然可以活得很好。所以如何讓他成為自己的夥伴，會考慮長期收益和短期收益的分析。

華美立家在做制度創新，我們把商戶拉到商管公司，讓他變股東，讓業主和商戶跟管理公司的人變成對話平台，而不是完全對立的關繫。從制度設計、分配制度、所有制制度解決商業運營普遍面臨的三大問題。

今天有很多優秀的商業模式和企業都起到創新作用。未來社會将會持續創新和渠道變革，以便能夠改變流通生态，提高效率，降低流通成本，讓每個商業模式得到計劃和發展。

現在大家關注互聯網電商對服務業、零售業的沖擊，除了本身的技術和消費的先進性之外，也需要我們商業領域反思。我是做零售業的，如果我們在現代的商業里持續制度創新、産品創新、服務創新，我認為可以把很多消費者拉回線下。

韓世同：謝謝賈總。古先生曾參與蘭桂坊當年的運作運營，現在作為元豐資本合夥人，專門推動商業方面的發展。我們看到過去國内商業往往跟金融結合度並不是太高，很多商業是短期資金、長期使用，這是非常大的麻煩，請您談談在這方面的經驗和看法。

古迎輝：地産和金融不可分割，它的本質、重要屬性是金融，要做好商業地産投資，一方面要精通金融和投資，另一方面要精通商業地産規劃、設計、開發、運營。

商業地産難在要精通各方面，提到香港商業地産和國内商業地産有點不一樣，在論壇上，我聽到反復出現一些名詞，高産量、高周轉率，大家很熟悉這兩個指標，往往出現在國内開發商身上。國内商業地産往往是從住宅地産傳承過來的理念，但事實上住宅地産和商業地産是很不一樣的領域和行業，這是兩個非常不同的。如果用住宅思維或者團隊做真正的商業地産，我覺得會發生大很大的問題。

高周轉、高産量會導致資金平衡問題，國内需要加大住宅比例，把商業地産本身散賣。如果散賣商業地産就不是真正的商業地産，一個高周轉、高産量會導致商業地産同質化，所有購物中心千篇一律，這個千篇一律導致被電商打敗，電商提供的需求和你千篇一律購物中心提供的需求是吻合的，現在商業地産並沒有很好的迎合社會需求，面臨現在特别的消費升級等，沒有解決需求。所以為什麼我們現在大家都有共識，叫體驗式商業、創新、差異化。

談到香港商業地産商，像蘭桂坊、太古等，並沒有做到高周轉率或者産量化，一是從投資角度來看，商業地産必須靠租金平衡投資，做到這一點要找到很好的標的物或者地塊，達到投資要求是很難的，他們靠租金平衡投資回報；二是從人才方面，做好商業地産的要求非常高，蘭桂坊、太古、恒隆只有那麼一點人，如果一年要開10個購物中心，人員無法顧及這麼多項目，我在蘭桂坊時一年做一個，恒隆跟太古應該是兩、三年做一個項目，他們都是根據香港商業地産的理念做商業地産。區别在國内的商業地産和香港的商業地産的投資、運營理念不一樣，謝謝！

韓世同：最後有請廈門昌宏集團商業管理公司總經理、昆明西城COHO總經理陳荔女士談談，陳女士的經歷非凡，曾經參與過20多個項目，最早有新加坡企業等具有國際運營背景，請談談您對産業傳承和未來的看法。

陳荔：感謝觀點地産給我們很好的交流平台，我現在所在的企業是廈門昌宏集團，要問地主的大小，在各位大地主面前，我們不能算長工，只能算富農，這樣的界定比較合适。

我們原本做建築出身，而且非常早就涉入商業地産，第一家商業中心在2006年開業。正如各位嘉賓談到，在過往10年中我們經歷了民營企業做商業地産的痛處，我們和金融的結合非常困難。大家知道在國内，民營企業尤其是地産民營企業想融資是非常難的，我們算是比較先進，拿到基金公司的資本，這些資本不光是短期的，利率是非常高的。

對于商業地産本身，我有比較多的海外經歷，我承認大陸商業地産沒有做到商業地産的本質，我們沒有做傳承，我們認為商業地産本質是商業設施、服務機構，是滿足人們消費和生活需求的場所，我們大陸的商業地産一開始就已經把它做成了快速化周轉的、短期獲利的金融産品。既然是這樣的操作模式，除了為數極少的香港企業，成都太古里開得比北京三里屯更好，在大陸基本沒有看到這樣的案例。我在這個行業20年，沒有看到過，即使哪一個做得很好，第二個項目一定不如第一個項目，我想原因是大家脫離了它的本質。

回到我所在的企業，雖然我們企業不大，但非常有情懷。我們想要做一個自己的産品，並且因地制宜地根據當地的文化加以延伸，嫁接入國際前衛思想、互聯網技術的融合。

我們在昆明的項目是西城COHO，名字是根據我們的定位創造出來的，明确定位為家庭生活方式中心。我們為了迎合80後、90後，作為互聯網原住民，加入了很多科技類的應用，讓他們既有線下購物體驗，也可以符合他們的購物習慣——他們可以看電影，但不願意排隊買電影票；我可以吃飯，但不願意排隊等餐，——這是現在科技可以解決的，這樣一種業态，我相信在未來開業後是可以實現的。

我們昆明項目明年8月5日開業，現在招商率已經達到80%，市場完全印證我們開始定位和規劃的正确性。這次來到香港，最主要的目的是想解決像我們這樣的中小型企業打造商業地産中遇到的資本問題，因為如果我們不能在打造一個項目後迅速退出資本，我們就無法打造下一個精品項目。就這個問題，大家晚餐時可以一起交流，有高見的人歡迎跟我聯繫。

韓世同：我覺得非常好，各位嘉賓根據自己的經歷、企業情況暢所欲言地談到自己的見解。房地産可以說從黃金時代進入白銀時代，光靠開發、快速周轉顯然不太适應，尤其是商業資産，它本身需要靠經營、運營。

像廣州越秀地産提出要做開運金，既做開發商、運營商，還要做金融商。他們規模很小，在百億規模左右，我覺得做商業地産的都做不大，做快速周轉的都非常大，1千億到3千億，做經營、商業不可能跑這麼快，需要花很多時間、精力打造。這恰好給我們地産商、運營商提出新的要求。

我前天參加了一個論壇，廣東省房協的錢會長提出一個觀點，現在進入了房地産金融時代，他不太同意白銀時代，我覺得這兩個不矛盾，白銀時代強調“金銀”，但同時資本也要發揮自己的作用，以金融推動。以前光靠舉債、借銀行的錢，現在資本進來不完全是債務關繫，而是推動你發展，然後資本還要退出來，這是新的模式。

感謝觀點地産給我們提供非常好的論壇，又是在香港這樣的商都進行，我們還可以帶着問題進行商讨解決。本次讨論環節就到此為止，非常謝謝！