演講 | 蔡雲：商業地産如何應對中産時代消費升級

蔡雲：各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感謝觀點地産每年給商業地産同行們提供這樣一個交流的平台，很多朋友甚至是一年都在忙，一年見一面，每次見面都會碰撞出新的火花。

在此，我代表中國房地産行業協會預祝每年一度的觀點商業盛典的成功，希望各位同行們在這里每年有所收獲以及交流經驗。感謝觀點地産的同行辛勤工作，讓我們每年在行業上碰撞交流一次。

中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲​

為了節約時間，進入今天的主題“商業地産發展如何應對中産時代的消費升級”。短短的15分鐘對我來說，對于中産階級消費需求的了解和需求的發展方向無法一一展開。

我們今天和明天可以繼續深入探讨。我非常珍惜這15分鐘，希望和大家共同交流、探讨這個話題。

談到房地産市場，每年都要回顧今年一年的情況。今年一1-9月的情況就不用說了，沒有1-9月份的火爆，也引發不了“930”的市場調控。1-9月份投資增高，土地購置熱情增高了；同時，銷售額快速增長了，從去庫存的風風火火中确實去了庫存；我們開發企業有所收獲，庫存下降了。

9月份可以看到全國各地房價同比往上增長，各地房地産開發貸款增速回落，個人貸款迅速增加，我們並沒有發生錢荒。一線市場引領全國市場，同時行業集中度越來越高。一線市場的熱情和高漲遞延到二、三線城市。我們10月份至今，“930”新政下來後，典型城市環比下降。北京、深圳等城市漲幅下跌。我想開發投資、同比、銷售額都在同比下降。我們在10月份拿到的數據是70個大中城市的數據，一線和二線環比都是增速回落了。在這種情況下，因城施策的戰略和整個市場出現了房價基本上停止上漲。整個房價供應量和銷售量也是逐漸回落，市場趨于理性。

我想，刺激度和全年的預估，不用說，大家在座都是同行，都可以看到這個市場了。第一，組合拳的出擊，實質的調控我們可以說房價平穩回落是評價本次宏觀調控政策市場的檢驗標準。宏觀調控加上監管的策略，雙管齊下，使我們市場趨于理性。

可以看到四季度單季成交量同比下滑成定局，原來一個政策三個月顯現，現在立即顯現。

第二，熱點城市的瘋漲肯定停止了。同時，中央去庫存因城施策調控下，大部分三、四線城市依然維持寬松、去庫存的市場。可是我們一二線及熱點城市肯定會受到一定的調整和調控市場影響。全年市場度比較集中，京傳來消息說盡管土地拍賣市場價格被限制了，熱度不減，長遠看來這時候買地對今後兩、三年開發周期來講還是有一定的價格支撐。所以市場還是要發展的，但開發企業面臨的風險更大，這是現在市場遇到的最基本問題。

庫存繼續加大，其實不僅僅是住宅，在一年前商業地産的庫存更大，這種庫存不僅僅包括銷售庫存，更包括持有階段的庫存和空置。電商繼續沖擊實體店，全國都是這樣。

第三，傳統業态如百貨業等繼續謝幕，市場都可以看到，但是怎麼去做這個市場是我們現在要考慮的問題。

關于今天的發展趨勢，大家都知道，2016年進入以來，中産級消費成為個性化消費時代。大家知道中産階級了，中産是什麼樣的階層，今天我們讨論這個問題，實體商業必須回歸價值創造的本質。

第二個體驗式、場景式等體驗式消費，包括提袋消費和體驗感受消費，回到生活方式的轉變，有了電商、便捷購物，怎麼還會到百貨公司購買自己提袋産品。如果再有同質化，市場很簡單的出現了。第三，個性化市場占領細分市場，不再是大衆的、標準的、統一的、物美價廉的，而是很個性的市場。第四，市場打破品類的界限，不再是單獨的百貨、單獨的體驗、單獨的吃；我想這是一個吃喝玩娛購遊所有綁在一起的，包括健康體驗、文旅商共同的平台了，百貨業必須要自營創造新的出路了。

高水平資産運營憑借自身良好的實力會在市場占領主導地位。我們現在不是資産荒，而是供應的産品，我們拿什麼應對資産，沒有好的管理，怎麼會有資産跟資本的合並和發展，這是我們商業地産發展的重要趨勢，我們呼喚REITs也好，呼喚證券化也好，我們拿什麼去應對這些資本，這是需要我們行業思考的問題。

談到今天的發展，首先談到中産階級。中産階級呢，當會務組把這個概念給我後，我思考了一下，什麼是中産階級？我是不是？大家是不是？模模糊糊的可能也是吧。

但是，真正的中産階級，國家現在沒有任何一個官方的概念中承認這個階層，而是從經濟學範疇模糊叫中等收入階層。麥肯錫全球研究所下的定義，1.35萬到5.39萬美元/年收入；國家統計局7250～62500美元/年收入。

綜合起來，一個家庭年收入達到45萬以上，這應該算是中産階層了。在中産階層中，從1978年以來，國家市場取向更多是營造了市場發展環境。這時候政治、經濟環境、對外交往環境和科技發展、時代發展造就了這樣一批中産階級。所謂的中等收入階層，給他們提供了成長的環境，這個環境可以看到，當時亞里士多德專門說了這麼一句話：“中産階級不發達造成社會不穩定的根源。”那麼，整個社會如果是橄榄型的發展，中産階級越穩定，社會就越穩定。但是，中産階級是我們消費動力和消費文化的主流，所以抓住了中産，就抓住了基準人群、抓住了市場主流，這是我們發展方向。

所以，我們現在研究什麼是中産階級，中産階級消費什麼東西。一是品質、品牌、品類，不會是其它的東西，我們要注意真正頂尖的品牌、頂尖的消費，他們也不是經常消費的，抓準中産階級的時代特點、消費主流是什麼；二是注重體驗、享受和休閑，不再是吃飽飯，而是吃飽飯後的享受體驗；三是中産階級要差異化，他自己知道是中産，同時心里清楚我不是富豪，也不是最低的社會等級，一定要區别出來。區别社會最底層，大部分是樂意區别的。中産階級處于東西方交融的時候，世界一體化，全球一體化，資訊一體化，經濟發展帶動不同階層的發展。我們清楚中産階級是我們的客戶對象，目標客戶群，更多的是我們的購物中心也好、商業地産也好、商旅文也好，提供的是中産階級。

再講一下消費提升，什麼是消費提升？國家統計局談到三疊加，在經濟下行的壓力下，投資和出口增速放緩，誰來支撐？肯定是消費支撐。消費靠什麼支撐？靠能消費得起的主流人群去消費。所以，國家現在适時提出供給側改革，這種因勢利導的政策正好适應消費升級的表現。

消費升級包括從溫飽型向小康型的轉變，我們知道吃飽了，從最初開始的房子、固定消費品、耐用消費品到現在的享受型消費，我們經歷了消費的變革，在這個變革中，真正的中産階級希望得到一種溫飽型向小康型的轉變。

第二，消費從低端到中端、高端發展，但這個發展是緩慢過程。整個消費不是簡單的，而是高層次、有質量、有内涵。

第三，消費形态由物質轉變成服務型，物質僅僅是買房、買車等等，更多的是向服務型，我要享受、度假、休假、體驗，享受一切生活便捷。另外，消費方式由線下向線上融合發展，我們知道互聯網經濟整個對我國經濟促進非常大，我們有53%的網民，更多的是6.9億，甚至将近8億網民，特别是移動消費，肯定是線下向線上融合發展。

所以說消費行為從簡單的模仿、去體驗、物美價廉、從衆變成特殊的方面。我們可以看到當前的居民消費已經從住宅、買房、買車考慮。我們知道2015年人均住房面積，城市内大概是35.8平米，農村49.3平米，老百姓每100戶人家有31戶有車，房、車不是問題。2015年居住、交通包括所有效應的變化超過了全年消費的53.4%，所有消費中這個占很重要的部分。我們的消費從現在從衆型到定制型、個性化消費，這是中産階級的典型代表。所以說人均購買通訊工具極其簡單，手機、iPad人均消費189元，這個數字相當大，我們什麼東西人均到這麼大一個數字了。所以說消費市場是這樣的構成和存在的。

消費升級下，我們對市場要求，我們商業地産做什麼，一是要滿足精神需求；二是小衆走向大衆，不再是簡單；三是追求的不再是财富地位，更多的是細節；四是我們願意為産品支付溢價，同時，非生活必需品占比越來越大，這樣關注人文、人性、人本質和消費本質的回歸，這是我們的標準。

最後一個，想方設法的體驗市場的發展，所以我們商業地産應對這樣的市場，就會得到供給和消費的完全配比，使得市場健康、穩定的發展。由于時間關繫，我不講太多，大家可以會下交流。謝謝大家！