商業年會特稿 | 肖浩燃：升龍已在鄭州占得先機

觀點地産網 比起住宅市場的火熱與随之而來的高壓調控，鄭州的商業市場似乎顯得風平浪靜。在平靜的表面下，房企們正在努力對抗商業寒冬，升龍便是其中之一。

自2006年進入鄭州，升龍以曼哈頓廣場為起點，逐步開發了升龍國際中心、中原新城、升龍鳳凰城、升龍城等多個商業綜合體項目。

據升龍集團副總裁、鄭州區域總裁肖浩燃透露，目前升龍在鄭州擁有商業物業（不包括寫字樓）約150萬平方米，可推貨值有100多億。

雖然房地産市場大環境整體向好，但升龍並不急于推出項目增加銷售量。肖浩燃解釋，升龍並不以擴大規模為目標，加之鄭州今年推的地塊比較少，公司計劃拿地的資金需求減少了，便推遲了項目的入市。

商業方面，在不斷涌現的電商對手、逐漸增長的存量物業以及資金回流慢等客觀問題面前，如何熬過商業寒冬成為橫亘在房企面前的一個難題，不管是趁着此前商業地産熱潮搶入的新手，還是像升龍一樣在鄭州擁有多年開發經驗的老行家。

肖浩燃透露，截至十月份，升龍鄭州的商業銷售在8億元左右。

他對這個成績並不滿意，但也表示，今年升龍商業項目並沒有具體的銷售目標，上述幾個項目主要是以調整為主，“因為只有商業做活了，銷售才能凸顯銷售的價值。”

肖浩燃解釋道，為不斷提高商業地産的活力，升龍一些自持項目正在計劃重新招商，引入更多體驗型業态，並朝着時尚化、潮流化的方向發展。此外，升龍還計劃對可以出售的商業采取返租的策略。

依托于商業綜合體内的住宅項目，升龍並不擔心商業項目接下來的消化難題。肖浩燃介紹，公司主要發展的是社區型商業，所提供的商業足夠支撐起社區及周圍一公里範圍内的消費力。

肖浩燃将這種方式簡稱為“化整為零”，但在當前的商業大環境下，升龍也有意縮減在鄭州的商業地産的比重。

肖浩燃解釋道，由于公司已經擁有了足夠的商業體量，加之已有項目擁有一定的區位優勢，所以升龍往後主要側重于住宅發展。

伴随着住宅項目的開發，升龍也将繼續在合适地段打造少量更有特色的商業項目。

以下為觀點地産新媒體對升龍集團副總裁、鄭州區域總裁肖浩燃先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：升龍在河南鄭州和洛陽做了很多項目，每個項目都有商業物業，這些商業物業的總量有多少？

肖浩燃：鄭州差不多有150萬平方米，洛陽有四五十萬平方米。

有一部分銷售，但是大部分還是自持。有很多大商業我們沒有出售，只是一些步行街和臨街商鋪賣掉了。

觀點地産新媒體：年初接受采訪的時候，您說今年在鄭州的銷售目標是70億，現在完成得怎麼樣？

肖浩燃：我們第三季度有稍微放緩節奏，主要原因是銷售目標調整了。今年上半年銷售目標完成了，下半年考慮控制下推貨節奏。

還有一個核心的問題，鄭州市推地變慢了，我們本來有兩個項目要開盤，但是這個月才開始挂牌，這樣影響了差不多半年的銷售期。

觀點地産新媒體：前段時間房價漲得也很快，為什麼不加大推貨量？

肖浩燃：這個是節奏把控的問題，因為新項目的推出時間延後了，資金需求量也往下降了。

本來獲取新項目的資金需求是放在今年的銷售目標里，但是今年鄭州沒推出很多土地。我們一個項目的土地就包括在這次鄭州城中村的供貨里，如今這一塊的資金不需要了，我們在銷售節奏上面就進行了控制。

觀點地産新媒體：上半年市場漲得比較多，商業這一塊情況會不會比較好？

肖浩燃：商業項目和辦公樓的價格上漲幅度基本在百分之二三十，因為我們今年對商業的銷售量要求加大了，住宅的銷售量要求比較少，有一些貨值就推得慢一些。

觀點地産新媒體：商業和辦公這一部分可以銷售的貨量大概有多少？

肖浩燃：一兩百億，有一些正在發售，還有一些是永久持有，接下來差不多還有一百多億的貨值。

觀點地産新媒體：公司接下來在商辦方面的重點是多少？

肖浩燃：我們有計劃對持有的商辦項目進行調整，近期商業的形勢和原來設想的不一樣了，有很多商業項目和新形勢已經接不上軌，一些持有型商業就需要重新招商以及調整業态。

對于那些可以出售的商業，一部分可能實施返租的政策，最終再推向市場。

觀點地産新媒體：公司在鄭州的商業地産很多，将來會考慮證券化嗎？

肖浩燃：我們一直在做證券化，只不過沒有像上市公司一樣有報表。

我們會拿出一些産權化的資産和證券公司合作並一起推出，但不一定是以公司的名義在發布。

資産證券化應該不會作為我們的重點，因為公司的重心還是以房地産為主業。

觀點地産新媒體：住宅限購之後，商業地産未來的市場會不會比較好一些？

肖浩燃：鄭州的商業和辦公寫字樓的銷售與限購關繫並不是太大，根本問題是鄭州的商業推貨量太大了，我覺得供需關繫才是關鍵。

鄭州的商業庫存量非常大，政府想推出辦公項目後發展樓宇經濟，這個設想很好，但是後期在市場把控和去化周期方面還是欠缺考慮的。

觀點地産新媒體：有一些公司已經在做共享辦公和長租公寓，升龍會做這樣的産品嗎？

肖浩燃：我們辦公物業的體量雖然有些多，但是升龍在鄭州的所有項目所處位置相對是比較核心的，大部分辦公産品基本上靠近地鐵站，所以去化方面的壓力相比其他公司來說要比較好一些。

我們對于發展這一類産品考慮得比較少，現在主要還是以銷售為主。

觀點地産新媒體：您覺得什麼樣的商業地産項目才算是好的項目？

肖浩燃：在傳統商業發展受到沖擊的情況下，商業更多傾向于體驗式商業。我們的綜合體也在考慮結合老百姓的居、住、行幾個方面的需求進行發展。

好的項目並不是指要打造一個高大上的産品，或者引進LV、GUCCI這類比較頂尖的品牌，而是要注重一些互動的内容。所以，我們的商業項目在推出後一直在調整。

傳統商業方面，我們和一些百貨品牌進行交流，他們也在考慮轉型的事情。目前，我們面臨着重新洗牌、重新招商的問題，計劃在新的項目里面加入更多互動型的業态，比如街區商業、主題商業，並朝着年輕化、潮流化的方向轉型。

觀點地産新媒體：這是不是鄭州這種二線城市商業綜合體的特點？

肖浩燃：在鄭州，有一兩個區域或一兩個商場引進高端品牌便足以支撐消費需求，更多要考慮中産階級和中等水平家庭的消費需求，而且是日常的體驗式消費，這樣更能把人氣聚集在一起。

我們商業最大的優勢和特點就是和幾十萬、上百萬平方米，甚至兩三百萬平方米的住宅捆在一起。

我們現在研究的是小區業主的需求，使他們都能夠在商業項目中進行消費。所以，我們發展的方向也是社區商業。

觀點地産新媒體：每一個綜合體里面有很大量的商業體量，這些全部都打造成社區商業形态嗎？

肖浩燃：比如超市，我們所引進的超市體量基本上介于1萬到2萬平方米之間。如果周邊有幾萬戶業主，一個超市完全能夠支撐。如果一個超市不夠，我們還會多開幾個。這里的超市也有分類，比如進口超市與大衆超市等。

我所說的社區商業並不是指小店鋪，而是能夠滿足業主們的需求，並且具有針對性的業态，包括KTV、電影院、大型電玩等。

社區商業里更多的是特色餐飲，還有一些健身業态及特色店等，無形之中業主們慢慢會依賴我們商圈内的商業。

觀點地産新媒體：您是否看好鄭州之後的商業地産發展？

肖浩燃：我們已經在慢慢收縮商業部分，接下來基本上以住宅為主，因為我們的商業保有量已經夠了，而且這些商業的位置在鄭州都是比較好的。

觀點地産新媒體：從持有量來看，如果把這些商業量開出來需要多長時間？

肖浩燃：三年到五年。因為我們最後兩三個商業地塊也準備要開工了，目前正等規劃獲批。

因為涉及到一些規劃上的調整，所以推出時間比預期晚了半年到一年。原來做商業更簡單、更粗暴，開發商引進一個百貨就可以，你願意跟我簽約，我按照你的模式給你建。

但是有時房子建好了，百貨公司卻已經倒閉了，而且有時因為這些百貨的開店計劃已經縮減了，所以甯願違約也不要這家店。

從我的觀察來看，因為老百姓的錢全部拿去買房子了，所以消費沒以前那麼多。再加上現在實體經濟下行的局勢，老百姓手上的錢並不像大家看到的數據那樣寬裕。

比如鄭州人均收入三千多，兩個人就是六七千收入，供一套房子每個月要還至少三千元，還要養孩子，還有多少錢去外面消費？

觀點地産新媒體：公司在鄭州舊改方面做得比較好，接下來是通過舊改方式拿地還是去公開市場競價？

肖浩燃：我們一直都在繼續拿地，現在鄭州市場基本上沒有推什麼土地，只要能夠拿到地，什麼方式都可以使用，沒有什麼固定不變的模式。

觀點地産新媒體：到十月份為止，公司商業闆塊的銷售情況是什麼樣的？

肖浩燃：商業有兩三個億，辦公有五六個億，差不多8億左右。

今年沒有明确的銷售目標，因為商業的銷售是放到每一個大項目的銷售目標里。

觀點地産新媒體：您怎麼看升龍這十年在鄭州的發展？

肖浩燃：公司抓住了發展的機遇，在當地企業和外來企業都不看好的時候完成了布局，應該說公司在鄭州的發展占了先機。

我們在鄭州有比較大的團隊，還有一兩百億的貨值，未來追求的是平穩發展。伴随着住宅項目開發，在比較合适的地段，也會打造一兩個更有特色的商業項目。