中信與泰富 被整合住宅業務與“被抛棄”的商業地産

觀點地産網 備受關注的中海中信310億並購案，以中海向中信配發10%股份及支付四商業項目宣布最終落幕。

對中海而言，除了2400萬方土地的巨大收獲外，對原中信地産住宅業務的整合才剛剛開始；對中信來說，被整合的住宅業務已完全剝離，但留存下來“被抛棄的”商業地産如何收拾，仍然是一個問題。

近日有媒體報道稱，上海中信泰富廣場接連關閉近20家門店，疑似要“關門大吉”，雖然消息很快就辟謠，店方表示騰出四樓四千平方米的營業面積，主要是為了建設女性VR體驗館以及申請開設免稅店，但這也從一定程度上折射出中信在商業地産發展上的未來挑戰。

事實上，中海310億收購中信地産全部股權及中信泰富在國内住宅地産業務，也意味着有關中信地産與中信泰富地産業務長達8年的整合宣告失敗。

中信在2016年中期報告中表示，未來将更專注商業項目，尤其是大型綜合項目的開發，並繼續在香港發展地産項目。

在這背後，有關中信商業地産未來業務架構、人員、産品線等的整合，仍有許多待解決的問題。

中信未競整合夢

雖然同為中信集團控股子公司，但中信集團提了将近8年的中信地産、中信泰富房地産業務整合遲遲無法完成，最終結果是中海並購中信地産住宅業務。

據觀點地産新媒體查閱資料，中信泰富的前身為泰富發展，該公司由香港“股神”香植球創立于1985年；1986年，泰富發展通過新景豐公司而獲得香港聯交所上市地位。

1987年，當時以北京為基地的中國國際信托投資公司（現為中信集團），在香港創辦了全資附屬公司中信(香港)集團有限公司。

1991年，中信(香港)集團有限公司購入泰富發展49%權益，收購方式為泰富發展向中信香港定向發行2.7億股新股，中信香港将所擁有的香港物業注入泰富發展並實現借殼上市，泰富發展也易名為中信泰富有限公司。

更名後的中信泰富由原中信（香港集團）副董事長兼總經理荣智健打理，並擔任主席職務；2008年，荣智健辭去中信泰富集團主席職務，中信集團增股成為中信泰富最大股東，此後便是長達8年的中信地産與中信泰富艱難整合史。

在與中信泰富整合之前，中信地産曾一度準備單獨上市，但因種種因素一再擱置，這也導致後來與中信泰富地産業務之間的整合難度加大。

按照外界觀察，此時待整合的地産業務由中信地産主導，這從中信相關高層的表态可窺視一二。彼時中信集團兼中信泰富主席常振明曾表示，集團旗下“僅會有中信地産這唯一的地産平台”。

2014年4月，中信集團總經理王炯公開視察中信地産上海公司，而上海是中信泰富的重點區域，這被外界解讀為重要信号。

但中信地産未能如願上市削弱了自身的話語權，分析指出，中信地産、中信泰富地産業務發展規模相當，但業務與布局相互重疊，導致整合變得非常復雜。

此外，中信地産業務在住宅、商業地産、旅遊地産幾大産品線間搖擺，也埋下後來因發展策略不明确影響業績表現的因果。

中信集團2015年年報顯示，房地産及基礎設施建設業務實現淨利潤為22.17億元港币，下跌16.3%，僅占集團淨利潤的5%左右。

整合過程的艱難與搖擺以及業績表現不佳，使得中信地産業務逐漸“沉淪”。2016年3月14日，中信股份一紙公告宣布，出售中信地産全部股權及中信泰富在國内的住宅地産予中海，剝離大部分地産業務。

“被抛棄”的商業？

3月24日中信股份中期業績會上，中信副董事長兼總經理王炯表示，下一階段中信将專注于做一級土地開發，以及城市綜合體開發。

中信一直都沒有掩飾過對商業地産的看好，中信股份董事長常振明就多次在致股東信中提到，自己對綜合商業模式一直充滿信心，因為能為企業帶來長足穩定的發展。

據觀點地産新媒體不完全統計，若中信内部整合完成，商業地産規模可達250萬平方米。其中，中信泰富以商業開發為主，擁有位于上海、香港、甯波、無錫、萬甯等城市核心區域的項目。

除此以外，中信集團旗下擁有7個位于北京、上海、香港等城市的高端辦公樓、商鋪等，總建築面積近77萬平方米。

在中信繪制美好商業地産發展藍圖之前，最大的問題仍然是内部整合難題。

按照年初常振明在業績會上的說法，中信對未來地産業務的管理将以新成立的中信城市投資發展有限公司作為平台，中信股份副董事長兼總經理王炯親自挂帥，擔任中信城投的董事長，中信泰富地産總經理劉勇擔任總裁，負責日常管理。

但在上述說法中，對于中信泰富的整合仍然沒有明确時間表。

據中信最新披露的交易公告顯示，中海轉讓給中信的四處物業作價61.5億，分别為上海寰宇天下商業項目、南京中海商業與寫字樓項目、沈陽環宇城及寫字樓商業項目，以及濟南華山商業項目。

值得注意的是，有報道稱，這些項目将並入中信泰富，這家曾經與中信地産各頂半邊天的中信子公司。

同樣，觀點地産新媒體還發現，除中信地産、中信泰富外，中信旗下還有多家以房地産業務為主業的子公司，包括中信和業投資有限公司、中信興業投資集團有限公司、中信京城大廈有限責任公司、中信國際大廈物業管理有限公司。

其中，中信和業旗下主要為中國尊辦公項目；中信興業則是中信專業從事産業投資的資本運營平台，囊括了中信基礎設施投資建設、産業新城開發、農業、養老等業務。

業内人士就表示，剝離了住宅地産業務之後，中信内部未來商業地産業務整合仍然極具挑戰，中信原有的業務線仍然處于諸侯割據的局面，這都将制約中信商業地産業務未來的發展。

另據媒體報道，中信地産解散之後，沒有劃入中海地産的資産包由新成立的中信城運負責，此前剛成立100天的中信城投已宣告解散。

看起來，無論是上海中信泰富廣場店鋪的關閉調整，還是中信城投的成立與解散，這一切都說明，無論是中信的内部架構還是中信商業地産的産品定位，都需要更好的整合、調整。而中信持續多年的地産整合仍将存在，且遠未結束。