許華芳：寶龍地産差異化與競争力

（2016博鰲特刊·特别報道）以保利周浦地王為視窗，“購租並舉”已然成為房企們不約而同的選擇之道。

撇開源于自身的運營考量，寶龍地産總裁許華芳在接受觀點地産新媒體專訪時則從“地産金融風險”角度提供另一種思考。

許華芳指出，實行購租並舉，把過多的商品房庫存轉化為可供應的租賃房，及時消化掉這部分庫存，可化解其中的金融風險。

因為房地産原本就是一個高負債行業，當前7億多平方米的商品房庫存，如果不及時消化掉，将可能給銀行信貸、信托貸款等帶來潛在的金融風險。

雖然當前住宅市場都趕上了一個“最好時代”，但商業地産卻未能成為幸運的寵兒，這對以商業立足的寶龍來說，無疑還是一大挑戰。

對此，許華芳頗為自信的回答是，寶龍地産已形成具有自身特色的商業發展模式，以社區mall為主，在不同類别里尋求行業細分，最終達到差異化。

在寶龍的新一輪五年規劃中，許華芳對觀點地産新媒體表示，在保持地産核心業務快速發展的同時，公司也要朝着多元復合化之路前進。

“進一步鍛造和升級商業營運能力，成為商業營運行家；增加物業租金收益，尋求多元融資渠道，成為資産管理赢家。”

同時，寶龍還将持續推進營銷團隊的全面梳理，明确大客戶部、渠道部、租賃部的管理機制和團隊配置。針對寶龍産品以商辦為主的特點，進一步創新租售模式。

與地産主業並行在同一賽道的上則是寶龍去年7月成立的“雙軌制”酒店集團。一方面，挑選國際知名合作夥伴，聯合推出了廈門海西首家W酒店，以及位于上海一東一西的麗笙、麗筠酒店。

同時，寶龍還推出自主創新的“藝悅”和“藝築”酒店品牌。截至目前，寶龍已擁有8家國際品牌酒店及3家自營品牌連鎖酒店，計劃今年内還将有1家國際品牌酒店和3家自營品牌連鎖酒店開業。

或基于對“購租並舉”的多面理解與疊加應用，許華芳口中提及的“化解地産金融風險”也在寶龍身上得到了案例般的實證。

以下為觀點地産新媒體對寶龍地産總裁許華芳先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您如何評價公司今年的業績表現？是否會考慮上調年度目標？

許華芳：2016年至今，寶龍多地項目業績突出。其中，天津寶龍城4-2地塊“花漾海”加推，三小時内售磬505套房源，銷售額達3.5億；上海青浦寶龍廣場LOFT公寓開盤2小時即破2.5億元。

5月份，寶龍合約銷售額約22.73億元，創今年單月銷售新高，按年增長達63.8%，合約銷售面積約15.7萬平米。6月，公司又以2.5億競得鎮江丹徒新城D1601商住地塊。

截至5月底，今年合約銷售總額及合約銷售總面積分别約60.46億元及55.87萬平米，按年分别增長約26.2%及3.5%，完成全年合約銷售目標約40%。

良好的業績表現得益于堅持“以上海為中心，深耕長三角”發展戰略，堅持“嚴控成本、嚴謹拿地”的拿地策略。

寶龍地産在加快去庫存的同時，按照戰略規劃增開新項目，一繫列良好業績和公司策略将為公司實現年度銷售目標奠定了良好基礎。

觀點地産新媒體：今年3月，寶龍簽約天津濱海新區，首次試水人才公寓，選擇該類項目需要哪些條件？未來在其他地方是否有復制的可能？

許華芳：3月23日，寶龍地産旗下天津寶龍金駿房地産開發有限責任公司與天津濱海新區中心商務區管委會正式簽署了高級人才公寓租賃協議，這是寶龍地産首次試水人才公寓項目。

在産品打造上，寶龍堅持以品質為先，正從“走量路線”轉向“走品質路線”，将高級人才公寓項目建設成為明星標志性項目。

人才公寓室内配備家電、電視、電話、網絡以及通訊自動化繫統、安保自動化繫統。同時，高端人才将享受人性化、個性化的物業服務，包括24小時值班守衛監控繫統，翻譯、預訂機票等秘書式商務服務，保姆式家政服務，特約家庭醫療保健服務等。

此外，寶龍還為高級人才公寓配備了約1600平方米的公共空間，包括商務中心、洗衣房、會議室、私人會客廳、公共會議室、娛樂室等，為入住人才公寓的精英們提供餐飲、娛樂、商務等各類生活配套高端服務。

借助天津濱海中心商務區人才公寓的發展平台，寶龍地産在環渤海區域内勢必迎來新一輪的發展良機。寶龍試水人才公寓項目，将進一步拓寬地産業務模式，豐富商業運營經驗，為寶龍未來的發展提供更寬廣的平台。

觀點地産新媒體：酒店業務方面，今年寶龍提出了“雙軌並進”的復合發展路徑，未來委托管理與自主創新的占比情況如何？如何平衡二者間的關繫？

許華芳：寶龍酒店集團于2015年7月正式成立，作為能夠給寶龍地産帶來長期穩定收入來源的酒店業務闆塊，寶龍精心挑選國際知名合作夥伴，聯合推出了如廈門海西首家W酒店，位于上海一東一西的麗笙、麗筠酒店等。

同時，寶龍自主創新的“藝悅”和“藝築”酒店品牌，也是市場上罕見的極具文化與藝術氣質的精品項目。

截至目前，寶龍已擁有8家國際品牌酒店及3家自營品牌連鎖酒店，計劃今年内還将有1家國際品牌酒店和3家自營品牌連鎖酒店開業。

委托管理酒店将與寶龍着力打造的自營酒店品牌一起，實現寶龍酒店業闆塊“雙軌並進”的局面，将為寶龍實現多元復合發展起到重要促進作用。

觀點地産新媒體：您認為熱潮過後，商業地産還能收獲什麼？在商業地産領域投入大量資金和時間的房企，如何應對這種變化？寶龍會怎麼做？

許華芳：寶龍地産已形成具有自身特色的商業發展模式，在全國27個城市布局，其中12個項目在上海，寶龍地産又以社區mall為主，在不同類别里尋求行業細分，最終達到差異化，打造創新競争力。

2016年，随着寶龍新一輪五年規劃的制訂，寶龍地産将保持地産核心業務快速發展，並朝着多元復合化發展，堅持打造高品質的産品，成為品質地産專家。

同時進一步鍛造和升級商業營運能力，成為商業營運行家；增加物業租金收益，尋求多元融資渠道，成為資産管理赢家。

我們将持續推進營銷團隊的全面梳理，明确大客戶部、渠道部、租賃部的管理機制和團隊配置。針對寶龍産品以商辦為主的特點，進一步創新租售模式。

此外，我們還将啟動上海區域客戶體驗計劃，拓寬營銷渠道，完善客戶體繫。

觀點地産新媒體：房地産企業密集發行低成本境内公司債，對沖海外融資、調整債務結構，您認為房企發債的熱潮還會持續多久？房企還可以怎樣拓寬融資渠道、降低融資成本？

許華芳：2015年11月，寶龍地産成功發行于2018年到期的票息為7.625%的2億美元優先票據，市場反應踴躍，獲得的有效訂單約為近8億美元，獲超額認購逾4倍。

當年12月，寶龍地産旗下全資企業上海寶龍實業發展有限公司完成在中國境内向符合資格的投資者公開發行總額為人民币27億元的公司債券，票面利率為6.20%。原拟發行的基礎規模為10億元，由于市場認購踴躍，寶龍及債券承銷商決定執行超額配售規模17億元。

近年來，随着公司業績不斷提升、綜合規模不斷擴大，融資成本亦随之逐年降低。2012年，公司平均融資成本為9.5%，随後持續下降至2013年的8.8%及2014年度的8.08%。截止2015年，融資成本更是下降至7.55%的低位。

因此各大金融機構紛紛看好寶龍發展，花旗重申對寶龍地産“買入”投資評級，穆迪也同時調整寶龍的企業及債券評級展望，由“穩定”上調至“正面積極”。

觀點地産新媒體：“購租並舉”成為當前房地産政策的一個重點，您怎樣看待這種政策的落地？對去庫存會有什麼樣的效果？企業如何看待並适應這種政策？

許華芳：首先，從長遠來看，新政将适應和推進新型城鎮化，滿足新市民的巨大住房需求，讓新市民在就業的城鎮安居樂業，讓他們同步享受到全面建成小康社會的成果。

随着中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化的推進，将有數以億計的農業轉移人口在城市生活。解決其居住問題，讓他們安居樂業，健全住房租賃市場，無疑将發揮重要作用。

其次，将有效推進房地産去庫存，使房地産行業輕裝前行，促使房地産市場穩定發展，並為經濟增長提供強大動力。建立健全購租並舉的住房體繫，可推動農民工市民化進程，為中國經濟持續較快發展帶來巨大的新動力。

再次，可以有效化解房地産金融風險。房地産是高負債行業，當前7億多平方米的商品房庫存，如果不及時消化掉，将可能給銀行信貸、信托貸款等帶來潛在的金融風險。

實行購租並舉，把過多的商品房庫存轉化為可供應的租賃房，及時消化掉這部分庫存，化解其中的金融風險，無疑為金融業穩健運行創造了有利條件。