劉曉光 改變一年

（2016博鰲特刊·領袖訪談）7月的一個午間，劉曉光坐在京城的一家飯店里點了個打鹵面和番茄炒蛋，在吃飯的間隙，他随身攜帶的兩部手機一直不太安分地震動，期間他接了4個電話，回了多次微信。

這是已經退休近一年的劉曉光，但看起來，此時的他並沒有比執掌首創時閑下來太多，“有好多事要做，過去是對首創，現在對的是其它的領域”。

或許是源于此前過度操勞，這一年劉曉光身體一直不太好，但提起“推進中國城鎮化”以及“中國房地産的改變方向”等話題，他仍然侃侃而談，長達一個半小時里保持着專注，目光中泛出思維的活力。

不是栽花養鳥喝茶下棋，推進中國城鎮化是劉曉光早在幾年前就給自己安排好的“退休生活”；至于“中國房地産未來的改變方向”，則是劉曉光自投入到房地産行業後就從未停止過的研究。

劉曉光說：“我這一年脫離了原來高速運行的狀态， 更有時間去研究一些問題；另一方面，我專心致志地去推進中國城鎮化的發展。” 

改變的力量

2016博鰲房地産論壇的主題是“改變的力量”，中原集團主席施永青對觀點地産新媒體說，國内能夠客觀看待中國房地産歷史的，劉曉光是一個。他身份變革很多，是歷史的見證者，而且因為已經不在崗位上，對于“改變”的思考更為客觀、全面。

15歲參軍，1978年報考北京商學院（現北京工商大學）攻讀商業經濟學專業，後入了北京市計劃委員會，一路從商貿處的副處長、處長、總經濟師直升到計委副主任、北京首都規劃建設委員會副秘書長；1995年開始成為投身房地産市場時代潮頭的國企領導人。

這就是施永青所說的“身份變革”，而行業最為熟知的是，他用十年時光将首創集團從一個淨資産僅15億、擁有數十個雜亂無章産業的“爛攤子”，變為旗下擁有170家公司、包括多家上市公司和上市基金的集團公司。

劉曉光曾在過往歲月里成功啟動首創IPO，帶領其跨越初始的創業期，也與首創一同走過房地産發展速度最快的黃金十年；2015年退休的劉曉光，完整經歷了房地産行業從黃金時代到白銀時代的落差。

因肩負着重建首創的責任，在劉曉光進入房地産行業的20年里，如何變革就成為劉曉光需要不斷研究的問題。

關于這一點，劉曉光多年前出席博鰲房地産論壇的一段演講可以佐證：“我想想2004年對于地産行業來說，确實是風雲震蕩的一年，總結出來就是一個‘變’字，變得非常快。土地價格在變化、土地政策在變化、原材料價格在變化、出讓金在變化、國家政策在變化、金融在變化，政策面、宏觀面、資金面調整得非常大。在這種非常大的情況下，每一個地産商肯定都有很深很深的感觸。”

大量項目涌現，大量外資進入，地産企業之間的合作趨勢、傾向越來越明顯，價格還在上漲等，是當時劉曉光認為2003年到2004年間房地産行業正在發生的一些變化，彼時他的觀點是：“各種各樣的表現和信号，不是說地産並購時代将來臨，而是已經來臨了。”

鬥轉星移，時光流轉到2016年，當供給側結構性改革的去庫存化已經成為行業大勢之時，中國房地産更是發生天翻地覆的變化，進入到這一年的劉曉光也已經從“首創掌門人”變成了“原首創掌門人”。

身份有了改變後，劉曉光認為這一年自己更有時間去研究“改變”，在這樣的基礎上，對于“中國房地産未來的改變方向”，他也有了更多的思考。

“房地産的未來，需要找準方向，需要進行形式和内容的改變，改變什麼？一是要充分認識中國的國情，在現階段中國國情對地産的需求到底是什麼？要怎樣去發展？第二，一定要把互聯網技術運用到房地産的發展之中，包括價值服務、銷售等方面；第三，一定要有創新的金融；第四，要真正把房地産的跨界經營研究透，給地産賦予更多的内容。”

這些是劉曉光現在對于“改變”的觀點，而關于房地産企業在變化中需要新的形式與方式，劉曉光用存量房的改造作為例子：“把寫字樓租下來，将律師、會計師等引進來，不需要付租金，但需要他們每年有一定時長的服務。運用這種模式的人發現，這樣的價值比原來高出30倍。”

在這之間，劉曉光特别提到的一點是“中國城鎮化”：“我建議下一步大家緊緊抓住中國經濟增長的支點，在中國城鎮化的發展中做點文章，将來肯定很有前景，因為需要的不是單純的房子，還需要基礎設施，需要學校、醫院，需要很多服務，有很廣闊的空間。”

城鎮化想象

2015年，在劉曉光退休之際，他曾對觀點地産新媒體說：“我覺得人生肯定是有起伏的，不可能永遠站在一個大的舞台，肯定也有小舞台。經歷了這些過程，到了一定的歲數肯定要退了，我的心理沒什麼變化，以後也會有很多事找我。”

當時，劉曉光就在計劃着退休後準備做的幾個事，一個是公益，一個是論壇，還有一個是解決二元結構農民貧困的問題，他說：“想做點文化，做點環保”。

如此前所計劃，在這一年時間里，盡管身體並不适合繼續操勞，劉曉光仍然全國各地奔波，參加了許多論壇，這些論壇大多與公益、環保、文化相關，或是與推進中國城鎮化相關。

對于大部分人來說，“推進中國城鎮化”這個話題顯得很不實際，但了解劉曉光的人知道，這是匹配劉曉光的最佳選項。

劉曉光自己也認為，推進中國城鎮化他是自信最能勝任的。他說：“過去30年，我開創了一些渠道和資源，去年我退休了，希望把積累的資源轉化一下，最終轉化為可以實施的、能夠市場化運作的資本。我信奉孔子的‘知其不可而為之’，不要問可不可以，要問應不應該。我堅信新型城鎮化這件事，這是我最為看好的，也是最應該做的。”

這絕不是劉曉光近一年來的一時興起，劉曉光執掌時的首創，業務就與推進中國城鎮化密切相關。比如，奧特萊斯就是首創城鎮化戰略的重要部署，按照首創的計劃，是先将奧特萊斯重點聚焦核心城市市場，再逐步擴張業務到城鎮。

國企領導人、黨的幹部和政府官員，劉曉光曾經擔任着這三個極具中國色彩的改革角色，這也就不難理解，在退休之後，劉曉光仍有興趣研究並推進中國城鎮化。

唯此，在每年接受觀點地産新媒體采訪時，在談論中國城鎮化時，劉曉光的眼中充滿了期盼。

在他看來，工業4.0、互聯網+、一帶一路、消費升級、新型城鎮化是中國經濟未來發展的五大支點，而新型城鎮化的角色是最厲害的，因為涉及到14萬個城鎮，量非常大，又集合了房地産、工業産業、服務業、金融業等。

但遠景美好，仍需更多努力。劉曉光認為，現在中國的城鎮化發展仍缺少章法，屬于自由落體式。

“我們要做的就是填補空白。”劉曉光介紹了他在推進中國城鎮化中做的努力：“我在去年發起成立了中新城鎮化事業平台，做中國新型城鎮化的引擎並建立模型，準備做一個十分精幹的城鎮化投資銀行。”

這個中新城鎮化事業平台具體結構包括一個主平台，負責戰略定位、協調與合作，資源獲取和分配；下設立四個子平台，一是研究咨詢平台，進行研究、咨詢顧問服務，出研究成果、模式設計、運行方案等，同時承擔研究院職能；二是科技平台，掌握智慧、科技數據，主要任務是高科技含量的城市形态方案；三是金融平台，打通金融管道，構造金融體繫，解決公共征信問題，解決貸款債權等金融方案設計問題；四是産業構造平台，負責産業設計構造和運營。未來還要搭建項目交易平台，實現項目的規模化上量和公開篩選交易。

另外，劉曉光在這個平台上還建立了人文基金研究會，重點研究中國文化，研究中國人未來的生活方式。

劉曉光談到，這里最重要的是解決中國實體經濟的拉動，解決中國農民的貧困，以及解決中國城鄉的貧富差距問題。

他說：“我特别希望将來中國的民營企業家們富裕了以後能投入到這里面。”

以下為觀點地産新媒體對原北京首創集團董事長劉曉光先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：2016博鰲房地産論壇的主題是“改變的力量”，您對這個主題的建議以及對經濟、社會、行業、企業的看法是怎樣的？

劉曉光：城鎮化是中國下一步最大的經濟節點，涉及到文化、教育、基礎設施、一帶一路等，這可能是中國下一步農民脫貧、城鄉差别縮小、中國經濟再啟動的一個重要節點，這是最重要的一件事。

中國經濟的5個支點，第一是工業4.0，是加工業升級，第二是一帶一路，第三是互聯網+，第四是消費升級，第五是新型城鎮化發展。我覺得新型城鎮化是最大的，因為涉及到14萬個城鎮，量非常大，又集合了房地産、工業産業、服務業、金融業等。

這5個支點是中國下一步發展非常重要的因素，而且每個支點都非常大，例如中國的五大消費升級，一個旅遊升級就帶動了很多行業。

中國城鎮化是這5大支點里面最厲害的，因為有大量的内容要建設，這是物質的形态，也是一種精神的形态，包含着人類生存的復合體，誰也離不開。所以說新型城鎮化是價值服務的場景，是中國爆發更大力量所蘊藏的基礎，是中國未來經濟增長和平衡的真正動力，這個進程蘊含着巨大能量，是國家積極推動發展的一個重要方面。

所以，我有一個夢，就是能夠大力推進中國新型城鎮化，這是非常有意義的。

改革開放以來，中國一直在加速進行城鎮化。國家統計局統計，2015年的城鎮化率大概是56%，與世界平均水平大體相當，但這里有些虛數，很不準确。

這個進程将來一定會加速推進，我們現在土地城鎮化快于人口城鎮化，确實存在着農民貧困、貧富差距大，農民沒有市民權等問題，國家層面已經很重視這個問題，“十八大”提出了這個問題。

下一步可能要健全城鄉一體化發展速度和機制，城鎮化要堅持市場化的道路，還要填補空白。

我現在主要精力放在中國城鎮化投資銀行和平台上，有四個平台：第一個平台出科技、智慧、生态方案，第二個平台是做金融服務的，第三個平台是做基礎設施落地服務的，第四個平台是做規劃、策劃，将來還有第五個平台，就是做交易。

實際上做的是中國城鎮化發展中的投資銀行業務和智囊、智庫業務，是軟實力的服務。最重要的是最後要解決對中國實體經濟的拉動問題，解決中國農民的貧困問題，以及解決中國城鄉的貧富差距問題，還要帶動中國千千萬萬企業家投入到中國城鎮化建設中去。

觀點地産新媒體：一直在推動這個？

劉曉光：對，這個平台比阿拉善更厲害。阿拉善解決的是精神層面，這個是解決物質層面的，我特别希望将來中國的民營企業家們富裕了以後投入到這里。

觀點地産新媒體：您怎麼看待中國房地産的未來？

劉曉光：房地産的未來需要找準方向，需要進行形式和内容的改變，還是老一套肯定沒戲。如果不改變，中小企業肯定就死了，大企業能活着，但也活不太好。

改變什麼？第一，要充分認識中國的國情，認識現階段中國國情對地産的需求到底是什麼，要怎麼發展？第二，一定要把互聯網技術運用到房地産的發展中，包括價值服務、銷售等方面；第三，一定要有創新的金融；第四，要真正把房地産的跨界經營研究透，給地産賦予更多内容。

房地産的變化可能主要體現在創新金融服務、互聯網應用、跨界經營，中國房地産的模式将發生重大變化，過去幹了就跑，現在長期持有的會越來越多。

還有一點，存量房的改造怎麼辦？現在很多新的産業出來了，比如物流産業。新的房地産運作方式出來了，但怎麼利用舊的存量？我看了幾個例子，一個是把寫字樓租下來，将律師、會計師等引進來，不需要付租金，但需要他們每年有一定時長的服務。運用這種模式的人發現，這樣獲得的價值會比原來高出30倍。

房地産企業在變化中需要新的形式、新的方式，老一套已經沒戲了。我們面臨的首先是中國房地産市場的變化，市場變了企業不變不行。從開發到銷售，還有各種各樣的金融服務、互聯網服務，都已經發生變化了，企業肯定也會發生變化。

大的方向來看，房地産還是一個大的産業，13億人，每年總有1000萬結婚的人和一兩千萬進城的農民，總有消費，這跑不了。但是這種消費在供過于求的時候，房企要改變。

我一直提倡，一是要在互聯網運用上進行改變；二是在房地産價值運用上進行改變，就是把其它産業的價值輸入到房地産産業里面；三是要有跨界經營；四是模式上要發生重大變化，不再是拿來就賣，可以選擇長期經營。

幾大改變之後，我們要找到中國地産的主要方向。我覺得中國城鎮化絕對是一個很大的方向，特别是中國大城市開始起步，周邊的美麗鄉村都是中國城市人群消費的一個很重要的新趨勢。

我們的房地産要認清中國未來5年、10年、20年的發展态勢。

将來我們要研究兩個問題，第一個問題是基本的市場面，基本的消費還是有，但是沒有過去那麼火了；第二個是要研究新的消費力量，新型的消費管道要适合房地産發展。

觀點地産新媒體：消費改變是巨大的，實體就是餐飲火，其它都很冷清。

劉曉光：現在一方面互聯網發達，另一方面實體店衰敗，這兩者之間的結合到底應該是一個什麼新形式，還沒有找到。

我在法國看過一個最新的商業形式，20萬平米，中檔裝修，在機場附近，離市區很遠，但是每個禮拜六、禮拜天大批人去，為什麼？因為70%是實體銷售，30%是消費體驗。

消費體驗就是自己端一個碗，把冰激淩放進去，然後加葡萄幹什麼的都是自己來。這說明實體店並不是不行，而是要改變它的形式，增加它的内容。

觀點地産新媒體：國外相對比較成熟，實體店不停地改變，改變一些經營的手法，引進了很多的模式。國内現在比較盲目一點，還是照搬過來的多。

劉曉光：還是本質上沒有掌握。

觀點地産新媒體：您是退而不休？

劉曉光：有好多事要做，過去是對首創，現在對的是其它的領域。

觀點地産新媒體：很多人來找您來當顧問？

劉曉光：讓我當董事長我不當，我也當不了，太累了。

中國房地産的下一步變化要研究很多方面的問題，不能就房地産研究房地産，也要研究中國經濟的基本面，研究中國下一步到底是市場化道路還是往回走的道路。

要研究中國人消費的新習慣、新特點，要研究中國金融政策對房地産的影響，還要研究國家到底有沒有什麼新的重大政策調整。

研究過程中最核心的可能就是，這個企業下一步怎樣改變？怎樣改變自己？怎樣改變企業的投資？怎樣适應市場？怎樣能夠把互聯網技術、金融技術運用得非常好？怎樣更好地去跨界經營？怎樣把其它産業的價值鍊真正運用起來，輸送到你産業之中？

觀點地産新媒體：關鍵是要運用起來？

劉曉光：市場怎麼樣，需求怎麼樣，供給也要怎麼樣。供給脫離了市場需求就很麻煩，但是現在很多人還沒認識到。

怎麼才能運用好中國這幾個新的經濟增長？消費升級中包含着住房升級，怎麼升級？不是房子蓋得越貴才是升級，而是内容、價值服務的升級，更加貼近市場的升級。

建議下一步大家緊緊抓住中國經濟增長的支點，在中國城鎮化的發展上做文章，肯定很有前景。因為城鎮化需要的不是一個單純的房子，還需要基礎設施，需要學校、醫院，需要很多服務，有很廣闊的空間。

觀點地産新媒體：有一部分企業家的眼界還是比較窄，只盯着眼前的生意。

劉曉光：碧桂園做的就是中國的城鎮化，發展小城鎮，許家印也是幹這個。

雖然他們認識上可能沒有那種高度，但是行動上有了。

要講改變的問題，首先要認識到哪些東西改變了，改變的方向、方式是什麼？包括整個經濟面的改變，包括金融政策的改變，包括市場需求的改變，包括地産商運作的改變等，是哪些方面的改變要研究透，然後再适應、迎合改變。

觀點地産新媒體：您這一年有什麼改變？

劉曉光：我這一年脫離了原來的高速運行的狀态，有時間去研究一些問題。

觀點地産新媒體：比較靜得下心了？

劉曉光：對。另外，我專心致志地推進中國城鎮化的發展，有了更多的第一手真實資料，人家會願意跟你說了，不會說假話。

整個中國房地産的消費需求不會發生重大變化，因為人口擺在這里，基數擱在這里，固定的消費需求是有的，只是下一步應該會從細節方向發生變化。

比如說老人别墅，以前住200平米，現在住80平米、70平米，而且要有一些适應老人生活的設備。再比如中産階級，希望在郊區有一個自己的小房子，這都是新的趨勢。

觀點地産新媒體：現在的醫養結合的養老，這一塊産業會比較大？

劉曉光：有醫養結合的，還有一些教育結合的。

觀點地産新媒體：未來房地産的細分可能很厲害。

劉曉光：進一步細分化，進一步專業化，進一步服務多樣化。其實，我們研究美國50年代，研究歐洲五六十年代，就是我們的今天，很有借鑒的意義。

觀點地産新媒體：我們要承認落後了幾十年。

劉曉光：肯定要承認。我看過一個影片，日本人在60年代末期的時候，買電冰箱要排隊，買洗衣機要搶，我們以前跟他們一模一樣，是我們80年代的樣子。

觀點地産新媒體：那時劉總正好管着那一塊，在計委。

劉曉光：對。

觀點地産新媒體：您這一輩子的跨度很大，如果要是重新做，您覺得做國企還是自己做民營？

劉曉光：當然做民營的，做金融家、做地産商都可以。

觀點地産新媒體：因為您在房地産里面最早引入金融和傳播？

劉曉光：我最早把金融的創新運用到房地産上，主要是因為對金融、地産、外資和旅遊這些都比較熟。

“改變”這個主題，可以再研究一下。要從本質上徹底改變恐怕很難，就是要兩條腿走路，一條跟老的模式、老的需求市場相關，認認真真把事情做好；另一條是積極創新。

全部人都去創新也有問題，而且改變一定要緊緊圍繞着需求進行，我們對中國房地産市場的需求總結得太差。

觀點地産新媒體：就是用戶需求來倒推？

劉曉光：市場需要什麼要弄清楚，多少人在研究金融、開發、互聯網，沒有人老老實實研究需求到底發生了什麼樣的細節變化，怎麼能适應現在的需求。

把需求研究透了以後，才能把市場、供給研究透，不然就還是盲目的。

觀點地産新媒體：下一代企業家該怎樣去做才能夠更妥貼地在行業中穩步發展？

劉曉光：下一步中國房地産到底是什麼樣的模式？這可能是對我們影響比較大的。

一個是國家的模式變不變，另一個是開發商的模式變不變？還有一個是市場經濟要求，是不是要走美國這條路，就是持有型物業的問題。

還有一個改變的問題，中國現在有很多企業在改變、在突破。比如花樣年、綠城、綠地，但是我們要總結一下這些變化是否具有普遍性。

如果只是作為個性的改變，對中國房地産企業有借鑒作用，但是不能作為一個潮流，作為一個方向。

如果具有普遍性，将來就可以總結出來加以推廣，這是改變中的一個問題。

此外就是要研究未來5年、10年，國家的金融政策、财政稅收政策、土地政策會不會有新的變化，向哪個方向進行變化，這種變化會不會影響企業的發展。

變化方面還有一個問題要研究，就是未來還有哪些東西現在沒有預測到，又是需要進行變化的。

觀點地産新媒體：預測未來？

劉曉光：對，預測未來新的變化趨勢。如果房地産商在5年前就預知到今天，那就很厲害了，我覺得可能需要研究一些國外的經驗。

觀點地産新媒體：您怎麼看最近農業集體用地入市的情況，本質上也是為了推動城鎮化，您怎麼看待這種政策？

劉曉光：我認為是好事，可以使農民的權利跟市民的權利相等，使農民所占有的生産要素升值，對農民的富裕肯定有好處。

觀點地産新媒體：但把地賣了之後，農民不種地做什麼？

劉曉光：要有限制，不能把農業耕地都賣了。有農村建設用地，有宅基地，在一定範圍内進行變化，應該是對中國城鎮化建設和城鄉一體化發展有好處，對解決貧富差距有好處，對解決農民貧困有好處，這是一件天大的事。

觀點地産新媒體：您估計城鎮化的進程大概需要多長時間來完成？

劉曉光：還有二三十年。

觀點地産新媒體：現在南京都到了4萬多的地價，一二線地價這麼貴，您覺得是一個可持續的現象嗎？未來的走勢會怎麼樣？

劉曉光：應該是一個可持續的現象，中國人多、地少，特别是大城市的地特别緊張。另外，中國現在正在發展中，大批的人涌進大城市，這個非常正常，這種現象要維持一個歷史階段。

英國倫敦、日本東京都是一樣的，日本人當年向東京跑過去，全韓國的人向首爾涌，造成了土地稀缺、價值上升，持續幾十年。

在特别大的優質城市，像首都或者是上海的土地，拿一塊就少一塊，這些城市的地價不會下降，只會上升，而且跟貨币貶值有關繫。

觀點地産新媒體：貨币發行量太大了。

劉曉光：對，靠什麼來抵擋貨币貶值呢？只能靠房地産。

很多個體性的改革和創新能不能覆蓋中國房地産的未來？這是一個問号，将來要研究這個問題。

比如花樣年、萬達，在某一個點上的突破能不能代表中國房地産的趨勢？這個要研究。

另外一個要研究的問題是，中國房地産市場和中國房地産開發企業、開發數量之間的關繫，可能不需要那麼多地産商。

還有一個需要研究的問題是，一定要借鑒國際上的發展規律，跟我們發展歷史階段相同的時候，他們是什麼樣子，他們的昨天一定是我們的今天，他們的今天一定是我們的明天，這里面有什麼樣的規律要研究。