陳啟宗 談中國經濟、樓市與商業寒冬

（2016博鰲特刊·領袖訪談）7月19日，再一次在香港恒隆集團辦公室見到陳啟宗先生，他比去年清瘦了一點，但是依然精神矍铄。

陳啟宗先生說，現在他已經很少在恒隆這邊上班，主要是在亞洲協會那邊辦公。這天中午，由他主導的“香港明天更好基金會”舉行了一場午餐會。

作為一直倡導推動香港青年積極向上的社會活動家，這個基金會每個月都舉辦含主講嘉賓演講及分享讨論的各種餐會，目的是共同學習、共同進步。他特别擔心香港人故步自封、不思進取。

午餐會上，主講嘉賓巴曙松談到2014年他在美國哥倫比亞大學講學時，最為驕傲的是美國所有主流媒體都在報道陳先生捐贈哈佛一事。

而在談到當下房地産形勢時，陳啟宗表示，如果只是看一些西方經濟學者的文章，内地去年下半年到今年上半年房地産早完蛋了。因為他們把一線與二三四五線城市全部混在一起來觀察，就說總體過剩了。

對于中國房地産，陳啟宗堅持應從一線企業家角度來看待。他認為，一線城市肯定沒有問題，即使波動也是起伏往上走；三四五線庫存量很大，但是價格也不高，問題也不大；主要還是看二線城市，現在部分二線城市房價不低，經濟活力是否能繼續支撐才是關鍵。

實際上，陳啟宗先生對于中國房地産的精辟看法與觀點，一直都被地産圈廣泛關注，並多次引發熱烈讨論。

這或許是陳啟宗個人成長經歷所帶來的高度：40年代末出生于香港，青年時在美國南加州大學求學，畢業後曾在美國生活多年，1991年正式接手家族企業恒隆集團。

陳啟宗見證過香港樓市的巅峰與低迷，也看見過美國經濟飛速增長時期與後來的數次經濟危機，進入内地市場之後，他與恒隆集團一起感受到中國内地經濟的快速發展。帶領恒隆集團在房地産領域取得優異成績的同時，陳啟宗個人也與諸多國際知名人士保持多年好友關繫，並曾擔任多個國家或國際性事務組織的顧問或主要成員。

僅公開資料可查詢的内容就顯示，在香港及中國大陸，陳啟宗先生為一國兩制研究中心執行委員會主席、香港明天更好基金執行委員會主席、香港發展論壇發起人及召集人、香港地産建設商會副會長、中美交流基金會理事會成員、中國發展研究基金會理事會顧問及前副會長、中國外交學院第二屆董事會董事、中國文物保護基金會創辦人兼會長，並是北京故宮文物保護基金會發起人兼首屆理事之一。陳啟宗先生曾被政府委任為香港證券及期貨事務監察委員會非執行董事，又曾繼承董建華先生出任港美商務委員會會長。

在國際方面，陳啟宗先生曾出任總部設于英國倫敦的渣打銀行有限公司及美國芝加哥的摩托羅拉公司之董事。陳啟宗先生為亞洲協會(美國紐約)聯席主席及其香港分會會長，非亞協會(南非)創會董事局成員，及彼得森國際經濟研究所（美國華府）的董事局成員。他也是多個國際組織的成員，包括外交協會(美國紐約)、美中關繫全國委員會(美國紐約)、百人會(美國紐約)、戰略及國際研究中心（印尼耶加達）顧問委員會等。陳啟宗先生為亞洲企業領袖協會荣休創會會長，曾出任艾森豪威爾交流計劃（美國費城）、東西中心（美國夏威夷）、太平洋國際政策協會（美國洛杉矶），及曼斯菲爾德基金（美國華府）等董事局成員。陳啟宗先生又曾擔任世界經濟論壇(瑞士)董事局成員及1998年瑞士達沃斯年會聯席主席，為首位華人出任該兩個職位。

廣泛的經歷和影響力使得陳啟宗除了在房地産領域之外，在國内外政治、金融方面也有着獨特的見解和更為廣闊的國際視野，而且他也樂于在每年兩次親筆撰寫的《致股東函》中，分享自己對于國内外經濟環境、香港及内地的房地産市場、商業或零售業前景的觀察及思考。

經過25年的筆耕不辍，陳啟宗親筆所寫的《致股東函》 已經頗為可觀。今年5月，恒隆集團将陳啟宗這25年來的所有致股東函集結成冊，並命名為《主席的信》 印刷出版。

談中國經濟

今年3月，陳啟宗曾認為現時中國經濟面對的挑戰關鍵在于必須多方面改革體制。

“由于改革經已持續三十多年，這會是一個漸進的而非一蹴而就的過程。只消看看期間的中國，便無法不驚歎個中的結構性變化。然而，北京非常清楚，進一步改革實有必要，惟掣肘重重。如今種種威脅縱非生死攸關，亦必為當務之急，當可令領導人心專志堅。”

陳啟宗指出，中國經濟的復雜程度着實遠非任何人所能想像，亦從未有人曾在偌大的國家面對如斯挑戰，我們惟有寄盼中國官員饒具智慧，能因應中國國情制定所需的改革政策。

誠然，短期而言改革能否成功並無保證，但正如鄧小平先生三十多年前所言，中國向來都是“摸着石頭過河”。若以為有仙丹靈藥，那是天真的想法。可行的做法是汲取過去三十年海外和國内的經驗，規劃出成功機會較高之路。

北京料會繼續采用公共投資來刺激經濟，但這有嚴重的局限性。經過多年的快速增長，今天的經濟基數已遠遠較大，同一筆投資金額帶來的增長率會小得多。政府現在的債務較以往高，要作出大量新投資愈發困難，公私合營模式可能是一條出路。

在部分地區，基建項目縱非過量亦已充裕。然而，尚有其他項目有迫切需要，例如最近許多城市公布的地鐵發展項目，而空氣水土等改善環境項目，可帶來短期及長期裨益。坦白說，政府必須在能力範圍内竭盡全力刺激。

當前中國的經濟形勢的确出現了很多變化，據中國人民大學經濟學院發布的6月宏觀經濟月度數據分析報告顯示，雖然中國宏觀經濟存在企穩迹象，但仍面臨較大下行壓力。固定資産投資增速下滑态勢不斷加重，工業仍處于深度的結構調整之中，尤其是制造業的運行情況依然欠佳。居民消費價格指數同比漲幅回落且環比為負，工業生産者出廠價格指數同比仍為負且環比由正轉負，表明經濟回穩勢頭尚未穩固。

報告指出，中國二季度GDP同比增長6.7%，與一季度持平，略高于6.6%的預估值。

但對于下半年的經濟走勢，部分機構也表示看低。摩根大通方面預期下半年中國GDP增長率将小幅下滑，其首席經濟學家朱海斌稱：“我們保持經過季節調整後第三季度環比折年增長6.6%和第四季度環比折年增長6.3%的基本預測不變，2016年全年GDP增長預測仍為同比增長6.7%不變。”

從拉動中國經濟增長的投資、消費、出口三駕馬車方面來看，中國經濟正在經歷從投資拉動向消費驅動的轉型，未來将更側重于拉動内需、啟動消費，這也是很多專家學者認可的中國經濟增長的未來引擎。

對于刺激私人消費，陳啟宗也直言表示期望有更多這方面的政策舉措。

陳啟宗分析稱，私人消費有相當大的增長空間，持續城市化是實現這目標的其中一途。就私人消費在國民生産總值的占比而言，中國比美國低很多；但從國民生産總值增長來看，中國約快三倍，而工資增長遠比美國為快。

北美、歐洲和日本等發達經濟體之中産階級規模已頗穩定，但中國的中産階級正迅速擴大。該等國家的人民基本上已具備一切必需品，但中國則不可同日而語。

此外，中國人較喜歡在海外購買某些商品，倘能把部分此等市場帶回中國，将可推動國内零售額。中國的服務業亦尤其不發達，特别是在一線和二線城市，預期服務業會有急劇增長，而該市場是無限的。

陳啟宗給出了具體的建議，比如“中國人熱愛儲蓄，中國可推出一些政策，協助推動部分個人儲蓄轉為消費。中國人固然不應沾染西方陋習，過度揮霍以致債台高築，但亦不應處于另一極端，應從中找出合理的中庸之道”。

在《致股東函》中，陳啟宗清楚表明了自己對中國經濟未來走向的看法，雖不悲觀，但态度也相當審慎。

“我的最合理猜測是，經濟于未來數年可勉強應付過去。北京領導人應有方法防止經濟急挫，但可刺激經濟的政策選擇則愈來愈有限，亦不容易找到快速的解決方法。”

談樓市現狀

與對中國經濟情況表現出的審慎态度不同的是，陳啟宗對中國房地産市場有着與大多數業内人士截然不同的評價。

陳啟宗先生認為，中國房地産市場現時頗為健康。

他甚至用了這樣極為少見的表述：“說得誇張一點，這是中國數代以來最健康的樓市，尤以最主要的二線城市為然。”

陳啟宗進一步稱，過去二十多年來，樓價飙升一直是問題所在。而當政府采取嚴厲措施時，無可避免地弄垮市場，直到下一個周期來臨為止。我們很少看到一個較為理想的狀況：價格不大上大落，交投量及土地銷情均适度暢旺。今天的情況，在大部分二線城市基本上是如此。大部分發展商負債仍高，但從歷史角度來看情況並非特别嚴重。許多發展商在債券市場集資，以換取穩定和長期的資金。

至于這兩年一直熱議的三四線城市去庫存之事，陳啟宗表示，雖然三四線城市存在着嚴重的供過于求，可能需要四至五年的時間方能纾解。然而，以金額計算，迄今中國樓市的最大銷量來自二線城市，而其整體供求情況遠遠較為平衡。

這與陳啟宗年初時的言論保持了一致——今年1月，陳啟宗出席活動表示，現時香港和中國的樓市均屬25年來所見過的最為健康情況，未來中國樓市可以發展得更為健康和成熟，但要改善賣地政策，改變地區政府只單靠賣地賺錢作為主要收入的模式。

不過，在賣地政策還沒出現全面改善之前，2016年上半年，我們看到了地王頻出與地價飛漲的現況。據中原地産數據統計，截至6月28日，50個大城市合計土地出讓金已經達到了9655.9億元，比去年同期上漲了38.5%。

另有統計，上半年，全國50個主要城市出現200余宗“地王”，堪稱有史以來高價地最密集涌現的半年。其中，熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

分析認為，影響土地價格最為直接的因素是供求關繫，在一二線城市人口淨流入，需求旺盛的情況下，土地供應相對不足助漲了地價。

此外，今年以來熱點城市的樓市銷售火爆，南京、合肥、廈門、蘇州、武漢等城市，庫存消化周期都只有幾個月，不少房地産企業紛紛尋求補倉機會，客觀上造成了一二線城市土地市場競争激烈。

對比可見，這些樓市銷售熱點城市與地王産生較多城市幾乎一致。分析還認為，一二線城市房價和地價持續上漲也有流動性比較充足方面的原因。

今年一季度，中國銀行信貸和社會融資寬松程度非常驚人，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平。

這種地王頻出、地價飛漲的情況對于未來的樓市走向會有什麼影響？從以往經驗來看，答案或許並不樂觀。

至少，對于一向喜歡在“熊市”買地的陳啟宗來說，這絕不是在内地拿地的好時機。在陳啟宗的詞典里，“地王”的概念應是“用最少的錢獲得最優質的地塊”。

談零售市場

對于香港零售市場，陳啟宗表示，香港有700萬市民消費，總會有内地旅客來港旅遊。以前零售業增長太快，但並非常态，不會永遠持續，此前小部分香港人不歡迎内地旅客，讓香港步入零售寒冬。

“市道現正陷于低迷，並渺無結束迹象”，2015年中期報告致股東函中，陳啟宗曾如是概括。

時隔半年後，陳啟宗又在恒隆業績會上表示，對内地零售市場的判斷並沒有發生改變，内地市場相當疲弱，並且有越來越疲弱的趨勢，短期看不到有好轉的迹象。

當時，陳啟宗如此總結2015年下半年的内地零售市場：“普遍來說，下半年的零售銷售額會高過上半年，但是2015年下半年反而差過上半年，這個勢頭並不令人鼓舞。如果按照過去六個月的走勢，還有可能繼續下滑。”

正是去年年中那一篇以“商業寒冬”形容内地零售市場的《致股東函》，在國内引發熱烈讨論，陳啟宗對商業地産的見解再次成為業内人士的“指引”。

從目前看來，陳啟宗的判斷並沒有發生根本性的改變。

4月份，陳啟宗在股東周年大會後提到，在三年前自己已經感覺到内地零售市況轉弱，今年初零售氣氛不佳，未來前景不明朗。

陳啟宗認為，中國部分城市有太多購物商場，但優質購物商場則普遍太少。

一家主要的歐洲銀行最近發表詳盡報告表示，中國的零售面積是短缺而非過剩，城市的人均零售面積僅為美國的七成。以同等質量的購物商場比較，中國的購物商場客流量遠較歐美為高，但人均消費則低得多。這意味着，中國有很大空間容納更多優質購物商場及人均消費增長。

陳啟宗本人雖不認為該報告的結論完全正确，然而，這份研究值得思量。

是什麼導致内地的零售處于“寒冬”？陳啟宗此前已有分析。

比如，高端消費是經濟中薄弱的一環，反腐行動持續所帶來的影響仍有可能維持一段時間。低價品容易通過互聯網銷售，但奢侈品銷情已因政府政策而暫時受到影響。

2008年全球金融危機所需要的復原時間比預期的更長，坦白說，我們現時仍未看到盡頭。在這樣的市場環境下，陳啟宗看到内地為數不少的商場已經在市況壓力下被迫轉型。

“從他們被迫轉型就可以看出一件事，市場絕對不容樂觀。”陳啟宗指，不少原本定位高端的商場甚至選擇轉做中端。

“有些投資者會問，恒隆會不會考慮調整定位？”對此，陳啟宗的回答非常肯定：“相信我們的商場地點、大小、設計都是一流的，而且高端的領域其實競争對手並不是那麼多，所以恒隆會堅持高檔的定位，沒有理由轉做中檔。”

此外，電商對實體零售業的沖擊也是顯而易見的。不過，陳啟宗也曾多次表示，恒隆根本無懼電商沖擊，“随着品牌在每一個城市減少店鋪數量，銷售額反而會集中于更少的商店，而恒隆商場就是那幾家更少的商店，從中受惠”。

陳啟宗曾表示，的确會有某一類産品的交易容易被電商取代，而首當其沖的是標準化和商品類産品，電子用品和廉價衣履是最佳例子。

“另一方面，快速消費品如鮮果，度身訂制、具長尾效應或高感性産品如高檔時裝，以及提供體驗為本的商店如餐廳等，所受到的影響會較小，甚至毫無影響。”陳啟宗直言，恒隆專注高檔購物商場，所以受沖擊較小。

“無可否認，互聯網已徹底改變我們的生活。對購物商場業務而言，互聯網帶來的影響並非單單在于網上購物奪去部分業務，更在于可以幫助我們創造銷售。”陳啟宗如是總結。