保利中航地産整合現雛形 200億規模資産包揭秘成色幾何

觀點地産網 保利地産與中航工業地産業務的整合，已經摁下了加速鍵。

9月12日晚間，保利地産與中航地産雙雙公告宣布，中國保利集團公司與中國航空工業集團公司已就交易資産範圍、整合方式及作價原則等達成初步一致意見，並于9月12日簽署《中航工業集團公司與中國保利集團公司之房地産業務整合框架協議書》。

保利集團與中航工業房地産業務整合的資産範圍，也終于曬出更多信息。

根據框架協議書，保利集團與中航工業的交易範圍為中航工業直接或通過下屬公司持有的房地産開發業務平台公司和項目公司的全部股權以及中航工業持有的天津瑞賽投資發展有限公司100%股權。

這份公告中最重要的關鍵詞顯然是“中航工業直接或通過下屬公司持有的房地産開發業務平台公司和項目公司的全部股權”以及“天津瑞賽投資發展有限公司100%股權”。

這意味着，中航工業将全面退出房地産業務。中航工業控股的中航國際旗下的中航里程、中航地産、中航國際瑞賽、中航萬科、江西中航共青城實業有限公司等公司都被納入了與保利整合的範圍。

除了上述平台公司之外，中航工業直接或間接持有的項目公司層面的股權同樣也在整合範圍中。

雖然保利地産此前表示，“初步估算，保利集團與中航工業潛在交易事項涉及房地産項目約70個左右，交易標的金額不超過公司淨資産的15%。”但就最新情況看來，這份整合大禮包說不定還會有“驚喜”出現。

整合業務經營成色

9月6日，國務院國資委召開中央企業産業重組合作整合座談會。8家央企在當日簽約，在重要項目、科技轉化等相關領域開展重組合作整合。這其中就包括中航工業将房地産業務劃轉保利集團。

中航工業集團總經理譚瑞松表示，中航工業地産業務已形成年收入近200億元、利潤20億元左右的産業規模，但由于身處航空制造業中，又未被核準為主業，在業務開展上受到政策層面的限制，在當前激烈復雜的市場競争環境下，面臨的形勢更加嚴峻。中航工業下決心主動退出，将地産業務整體剝離。

據觀點地産新媒體了解，中航工業集團是由中央管理的國有特大型企業，設有航空裝備、運輸機、發動機、直升機、機載設備與繫統、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資産管理、金融、工程建設、汽車等産業闆塊。

而中航工業集團旗下的地産業務，主要集中在中國航空技術國際控股有限公司（簡稱“中航國際”）旗下的公司。

按照業務來劃分，中航國際在地産與酒店業務的投資企業包括中航里城、中航地産、中航國際瑞賽、中航萬科、深圳格蘭雲天酒店管理有限公司、中航物業管理有限公司、江西中航共青城實業有限公司以及廣東國際大廈實業有限公司。

此外，最新公告中明确列入整合範圍的天津瑞賽投資發展有限公司，其企業法人為北京瑞賽科技有限公司，而中航工業與中航國際則通過聯合持股掌握着北京瑞賽科技的控制權。

而從上市公司層面來看，中航國際旗下共有8家上市公司，其中3家擁有地産業務的上市公司都涉及到了與保利集團的房地産業務整合中。

這3家上市公司是中航地産股份有限公司（000043，簡稱“中航地産”）、中航國際控股股份有限公司（00161，簡稱“中航國際控股”）、中國航空工業國際控股（香港）有限公司（00232，簡稱“中國航空工業國際”）。

從财務業績表現來看，這3家上市公司的地産業務經營狀況都很難以與“優良”挂鈎。

其中，中航地産是A股上市平台。2016年上半年中航地産房地産開發業務營收約16.21億元，同比增長115.42%，占公司營業收入的59.73%，但地産業務淨利潤虧損達2859萬元。

中航國際控股和中國航空工業國際都是H股上市平台。2016年上半年，中航國際控股地産業務營業額約為17.1億元，除稅後盈利約為1.61億元。

而中國航空工業國際在2015年下半年才開始有物業銷售。2016年上半年，中國航空工業國際錄得收益及毛利僅僅約6458.7萬港元及2855.90萬港元。

綜上所述，中航工業旗下3家涉及地産業務的上市公司，整體營業收入與利潤表現都與保利集團旗下的保利地産和保利置業相差甚遠。

不過，有分析就指出，保利集團與中航工業地産業務的整合並不僅僅是财務數據上的整合，真正打開保利地産想象空間的，應該是中航工業集團旗下的土地資源儲備。

整合土儲體量幾何？

基于上述企業架構，觀察中航工業旗下房地産業務的土地儲備，同樣也有三個層面。

一方面，是中航地産、中航國際控股和中國航空工業國際這3家上市公司平台，另一方面是天津瑞賽投資發展有限公司，最後可能涉及的則是中航工業集團直接或間接持有的項目公司層面的權益土地資源。

根據中航地産披露，截至2016年6月30日止，中航地産總資産234.96億元，共有15個地産項目在開發，總規劃建築面積671.67萬平方米。其中包含7個項目的土地儲備，合計待開發計容建面為150.05萬平方米。

這7個項目的土地儲備分别為昆山九方城(A7地塊)、九江中航城、貴陽中航城、新疆中航翡翠城、衡陽地塊、成都天府新區項目和贛州E24地塊。

而中航國際控股的地産業務是通過旗下成都瑞賽、北京瑞信等從事國内房地産開發業務，通過工程公司從事國内外工程承包、海外地産開發。其國内地産開發項目以中小城市商業綜合體開發業務為主，但並未在2016年中報中披露具體土儲數字。

中國航空工業國際的項目儲備也並不多，目前其共有大連中航國際廣場及重慶項目在進行中。大連中航國際廣場于2016年6月30日發展中物業總可售面積約20.82萬平方米，重慶項目還在前期開發階段，土地面積月37.53萬平方米。

除了3家上市公司，天津瑞賽投資發展有限公司和中航工業集團直接或間接持有的項目公司層面的權益土地資源目前公開資料仍舊難以統計。

同時，在籌備整合之際，天津瑞賽投資發展有限公司旗下的天津瑞賽置業有限公司還在大手筆拿地。8月31日，天津瑞賽置業以47.8億元總價摘牌天津紅橋混合地塊，住宅部分樓面價高達2.68萬元/平方米。

有分析認為，天津瑞賽投資的項目也有可能是保利地産整合的交易標的資産，此番拿地不排除是為“嫁妝”提升質量，增加資産包價值。

不過，整體而言，中航工業旗下的土地儲備或許並不如外界想象的那般龐大。

按照保利地産此前公告披露，初步估算，保利集團與中航工業潛在交易事項涉及房地産項目約70個左右，交易標的金額不超過公司淨資産的15%。

截止至2016年6月30日，保利地産淨資産為1091億元。以此估算，中航工業房地産業務項目整合涉及金額可能不超過165億元。

而早在中航工業、保利集團宣布整合地産業務時，市場就有流傳消息稱，保利曾對中航一些地産項目進行調研，並形容結果是“差強人意”。尤其是中航地産，該公司旗下項目大部分位于二三四線城市，與保利地産的區域布局有較大出入。

截止2016年6月30日，保利地産共有在建拟建項目286個，規劃總建築面積13613萬平方米，待開發面積5571萬平方米，其中一二線城市占比約為71.4%。

僅就中航地産而言，其以三四線項目為主的資産組合就與保利地産主張的一二線有較大出入。

對此，有保利地産相關人士則表示，“中航旗下的資産包确實有些項目是分布在三四線城市的，和公司的主要拓展方向有區别。但這些最終還是要和定價挂鈎，如果項目不那麼優質，那麼我們也會考慮定價策略”。