K2鄭州地王恩怨錄 “攪局者”身份背後城改拍地模式漩渦

觀點地産網 “鄭政出（2016）72号（網）土地，位于翠竹街南、垂柳路東，使用權面積81631.89平方米，該宗地競得結果無效。”

7月20日早間，上述消息出現在鄭州日報版面，刊登者是鄭州市國土資源局。白紙黑字間，K2鄭州石佛村地王在沸沸揚揚風聲中“被退地”。

“今天一大早看到消息後，公司相關部門高層領導已經在開會商議，但目前還沒有可對外發布的确切消息。”K2相關人士如是回應觀點地産新媒體的詢問。

其實，僅在“無效”判決發出約三十個小時前，K2通過微信公衆号“K2地産”在昨日淩晨推送了第二篇關于退地風波的聲明，意在指出公司拿地行為“合法合規”。

然而，無論給出的理由如何充分，貼着“攪局者”標簽的K2似乎注定難以避開鄭州這個舊改拍地模式漩渦。

問及事件各方責任歸屬，鄭州一業内人士對觀點地産新媒體給出的評價是：“誰都沒有錯，但誰都有錯。”

上述人士稱，盡管K2和鄭州市政府都已明白其中的潛在規則與“無奈”之處，但要徹底改變這一現實狀況無疑還需要經過很長一段時間的沉澱。

K2鄭州地王恩怨錄

7月20日，鄭州市國土資源局在鄭州日報刊發公告，前段時間鬧得沸沸揚揚的K2摘牌72号地，被宣布無效。

消息傳出的第一時間，鄭州市國土資源局一負責人立即對媒體公開稱，72号地另行拍賣時間還沒有決定，“這個需要重新組卷，大概需要的時間挺長，具體拍賣時間另行通知”。

此後，觀點地産新媒體也就此事詢問K2相關人士，對方給出的答案也相對模糊。“今天一大早看到消息後，公司相關部門高層領導已經在開會商議，但目前還沒有可對外發布的确切消息。”

至此，K2首入鄭州上演的14日地王風波宣布暫告一段落。時間回溯至7月7日，鄭政出2016[72]号地開拍，該高新區翠竹街附近約122畝城鎮住宅用地挂牌起始價為5.2億元。

經近4小時、100輪拉鋸争奪後，該地塊被K2地産旗下的涿州京匯房地産開發有限公司以總價9.35億元摘得，溢價率為78.8%，創下當日首個單價地王。

雖然K2 的地王頭銜随後即被73号地塊得主福晟所代替，但“地王”引發的後續風波無疑出乎K2意料之外。

7月13日，已經攪動鄭州地産圈敏感神經的K2再次出現，並一舉拿下鄭政出〔2016〕79号（網）舊改地塊。

同一天内，還沒來得及為鄭州第二子歡呼的K2被“土地”傳言給了當頭一棒。按照彼時的消息，“K2地産因未簽訂土地确認書而引發退地懸疑”。

時隔一日，一份名為《關于鄭政出（2016）72号（網）土地出讓後有關問題處理意見的請示》開始瘋傳，被業内認為是對“退地”懸疑的補充文件。

針對網傳的“K2退地文件”，7月15日，微信公衆号“K2地産”連夜發布聲明稱未收到官方通知，無法證明此文件真假。

本以為終将随風而逝的風波卻越演越烈，K2終選擇在昨日淩晨推送了第二篇關于退地風波的聲明，通報該地塊進展。

“目前已取得相關部門出具的審查意見，參與法律評估的相關人士均一致認為該審查意見合理、合法、有效。法律評估文件並将在第一時間遞交給相關政府部門。”

無論給出的理由如何充分，貼着“攪局者”標簽的K2似乎注定難以避開鄭州這個舊改拍地模式漩渦，“被退地”是最後結局。

城改拍地模式冷思考

綜觀下半年開閘的鄭州土拍市場，不難發現，K2“攪局”的開端點是在更早前的6月15日。

彼時，鄭州市國土資源局同日挂牌出讓62号和63号地塊，K2首次出手便杠上萬科。雖然62号地塊終被後者以4.199億元收入囊中，但K2引發的6%溢價還是掀起微瀾。

兩天後，鄭州三宗土地再次進行“網拍”，其中一塊是合村並城項目。K2的再次出手使得64号地創下了高達20%溢價，一改“低價成交”舊例。

K2“擡杠”引發的市場恐慌在其從福晟手中奪下高新區石佛城中村地塊呈現出集中式爆發。 “不懂規矩！”這是鄭州多個地産圈内人士對K2給出的評價。

觀點地産新媒體查閱相關資料了解到，上述人士口中的“規矩”具體指，鄭州合村並城和城中村改造“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”土拍模式。

K2出現前，鄭州推行的這一模式在既定的安排下平穩進行中，而這種平穩是建立在開發商與當地政府二者毋須明說的默契規則上。

業内人士指出，随着以後越來越多的鄭州城改地入市，還會有企業參與城改地摘牌，以往那種城改地通常以起始價摘牌的方式将會越來越少。

“從這個角度來說，K2和鄭州政府雙方誰都沒有錯，但誰都有錯。”問及退地事件各方責任歸屬，鄭州一業内人士對觀點地産新媒體給出如是評價。

在其看來，于K2而言，其在鄭州土拍市場上的四次進擊無疑引起了地産大佬們的“恐慌”，“雖然手中比較有錢，但顯然沒有熟悉這個市場的土拍規則”。

按照該人士的解讀，做一級土地開發的地産商，在土地整改過程中承擔着原屬政府的職責，“自己付出大量成本的地塊被别人當淨地拿過去，對他們也不公平”。

而鄭州市政府強制退地的做法無疑是“出爾反爾”，“因為這畢竟是一個開放的土拍平台，只要企業交了保證金，就有參與的權利。”

據了解，土地招拍挂出讓制度在2003年正式登場鄭州。這一年，地方土地壁壘被打破，外地開發商開始進入鄭州。

然而，經過近13年發展，地處中原腹地的鄭州似乎並沒有形成一個充分競争的土拍環境。有人給出的總結是，“鄭州土地市場形成兩個相對隔離的市場”。

一方面，資源較為稀缺且競争慘烈的公開土地市場，被一線開發企業和本土龍頭企業所占據；另一方面，封閉的舊城改造項目多數為本土開發商壟斷。

“要徹底改變這一現實狀況無疑還需經過很長一段時間的沉澱。”問及鄭州是否會逐步走上武漢等城市土拍的正常軌道，上述業内人士如是回答觀點地産新媒體。

該人士稱，盡管K2和鄭州市政府都已明白其中的默契規則與“無奈”之處，但路還是要一步一步走，飯也要一口一口吃。