博鰲特稿 | 史慶超：中新置地想成為平台型企業

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 上世紀末，中新政府的聯手成就了今日的蘇州工業園區，而作為運作主體的中新集團也因此名聲大噪。随着園區建設步入尾聲，這家中外合資公司也面臨着“走出去”的新命題。不過，成熟的産業新城運作模式讓其頻頻收到地方政府抛來的橄榄枝。

毋庸置疑，中新集團成功的背後離不開成員公司的角色分擔，作為下屬企業，中新置地一直承擔着房地産開發和新城建設的輔助性機制和作用。

“我們也會把産業地産引入房地産開發範圍内，畢竟我們有資源、能力和經驗。所以中新置地的操盤，包括項目獲取以及整個項目的運作跟傳統地産還是不太一樣。”在接受觀點地産新媒體專訪時，中新置地總裁史慶超指出。

在公司戰略規劃中，中新置地會依托于集團的品牌和力量，一方面跟集團走出去，一起去協作，進行園區新城的開發和建設。同時，也會有自身相對獨立的一條線，依托于産業做一些互動。

“尤其是一些核心城市，並沒有幾十平方公里的土地去進行新城建設，這時候産業規模就會變小，或者運作的土地面積更小，中新置地會順應這種變化。另外，政府的訴求也在變化，很多政府不再需要工業，而是需要服務業、新興産業。”

史慶超指出，未來中新置地想發展成為一個平台型企業，因此對合作持非常開放的态度。目前，與其有合作關繫的企業基本上是排名前10的地産公司。而他們所看重的正是中新置地在産業運作方面的強項。“我們想搭建一個地産平台，大家一起來加入，共同發展，這也是未來地産發展的趨勢。”

在史慶超看來，産城融合模式的最大難點在于資源、經驗和能力，三者缺一不可，而這也恰恰是很多傳統開發商所不具備的。

“如果沒有招商能力和資源就是死城、空城，是沒有意義的。另外，經驗也很重要，否則不知道怎麼去規劃、設計和進行産業的布局，包括怎麼與政府溝通，實現雙赢。第三就是能力，是否真的有能力建設好園區。”

蘇州工業園區的成功運作無疑提供了最真實的案例，據史慶超介紹，中新集團在産業新城打造方面積累了很多經驗，甚至吸取國外的教訓，因此打造標準相對較高。同時在招商方面，因為有世界500強的資源作為支撐，産業導入並不構成問題。

而在衆多抛來橄榄枝的地方政府面前，中新置地的想法是走得穩一些。“畢竟我們是國有企業，國有企業的保值增值非常重要。”

以下為觀點地産新媒體對中新蘇州工業園區置地有限公司總裁史慶超先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：中新置地在地産業務上的特色和優勢體現在哪些方面？

史慶超：中新集團是中國和新加坡兩國政府聯合成立的一個合資公司，成立之初就是為了建設蘇州工業園區。所有的園區規劃、建設、招商、運營基本上都是由我們進行運作和完成，也是以我們公司作為載體來運作。近幾年我們也在走出去，但是範圍還是以長三角為主，比如說南通、安徽滁州等等。随着我們未來即将上市，蘇州市政府對我們公司也提了要求，整個蘇州工業園區要以中新集團為龍頭走出去。因為蘇州工業園區建設得基本差不多了，所以未來走出去的步伐會比較大。

總的來說，中新集團是一個運作産業新城的公司，中新置地作為它的下屬企業，主要承擔了房地産開發以及新城建設的一些輔助機制和作用。同時中新置地也會把産業地産引入房地産開發範圍内，畢竟我們有資源、能力和經驗。所以中新置地的操盤，包括項目獲取以及整個項目的運作跟傳統地産還是不太一樣。

觀點地産新媒體：中新置地比較少在公開市場拿項目。

史慶超：也會拿，但是我們拿地比較多元化。其實蘇州土拍我們也報名了，但是核心地塊拍得很激烈，最終都沒有拍到。另外，我們也在跟政府談PPP項目，還有一個模式就是股權合作。

觀點地産新媒體：從去年開始，中新置地明顯加大了合作力度，這會是未來一個重要方向嗎？

史慶超：會，因為多元化也是中新置地的一個戰略，我們未來想發展成為一個平台型企業。和我們合作的企業基本上是排名前10的地産公司，他們在産業方面基本上是沒有或者很弱，這方面是我們的強項，我們想搭建一個地産平台，大家一起來加入，共同發展，這也是未來地産發展的趨勢。

觀點地産新媒體：國内目前在産業地産方面規模做得比較大的是華夏幸福，中新置地與華夏幸福在模式上有怎樣的區别？

史慶超：我們跟華夏幸福的模式還不太一樣。中國目前真正做産業地産做得好的地産公司並不多，更多的是為了拿地去做産業地産。而中新集團在這方面做的時間比較長，資源積累比較多，所以做産業新城還是比較有底氣。中新集團是真正能把企業引入片區，把人流導入片區，以國際的標準建設園區。

在産業新城打造方面，中新集團積累了很多經驗，甚至吸取了很多國外走下來的教訓，所以我們做産業新城的標準是比較高的。另一方面就是我們的招商，我們跟世界500強企業有廣泛的聯繫，包括對國内民營企業也是長期接觸、長期合作。産業導入對我們來說相對比較輕松，地方政府也比較信賴我們，歡迎我們去進行PPP産業新城的開發。

觀點地産新媒體：有這麼多政府向你們發出邀請，中新置地會如何篩選？

史慶超：中新置地希望走得穩一點，畢竟我們是國有企業，國有企業的保值增值非常重要。所以是有多大能力就扛多少活，我們對項目的篩選標準非常嚴格，加上新方股東參與決策，要求非常高。前期還是圍繞長三角布局，慢慢往外走。城市選擇方面，我們還是以省會城市為主，或者是離省會城市很近的周邊區域，但必須是有前景的。

觀點地産新媒體：随着蘇州工業園區的開發進入尾聲，中新置地在蘇州的業務量如何？

史慶超：我們的業務分為幾塊：一是傳統的房地産銷售業務，我們手上還有一些存量土地；二是租賃和産業項目，包括酒店、商辦、工業租賃，每年的利潤貢獻也比較可觀；第三是物業，中新置地在蘇州管理了大量的寫字樓、住區，甚至一些政府機關項目，物業收入也是重要的一部分。

同時，我們物業現在也在嘗試做一個城市級物業的管理，目前跟安徽滁州市政府簽的合同就是一個城市級的物業，做市政物業。中新置地的物業其實也在轉型，一方面是往社區化，另一方面往城市級轉。

觀點地産新媒體：在您看來，蘇州工業園區的模式是否具有可復制性？

史慶超：可以復制。我們在滁州、宿遷的建設標準也很高，從目前的産業招商來看，非常成功和順利。可以說，這些新的工業園區建設標準起點不比蘇州工業園低，确實可以做好一些新的園區。我們的造城能力還是比較受市場認可，通過産業、人口、教育和商業導入，我們的園區往往能夠成為片區的核心項目。

觀點地産新媒體：您覺得産城融合模式最大的難點在哪里？

史慶超：最大的難點還是資源、經驗、能力。如果沒有招商能力和資源就是死城、空城，是沒有意義的。另外，經驗也很重要，否則不知道怎麼去規劃、設計和進行産業的布局，包括怎麼與政府溝通，實現雙赢。第三就是能力，是否真的有能力建設好園區。三者缺一不可，這也是很多傳統地産商沒法做的。

觀點地産新媒體：未來中新置地的定位不再是純粹的開發商，而是産業運作者？

史慶超：中新集團其實就是一個新城的締造者，中新置地會依托于集團的品牌和力量，一方面會跟集團走出去，一起去協作，進行園區新城的開發和建設。另外，中新置地也會有自身相對獨立的一條線，會依托于産業做一些互動。

對于今天來說，特别是好一點的城市，對産業引入的要求相當高。尤其是一些核心城市，並沒有幾十平方公里的土地去進行新城建設，這時候産業規模就會變小，或者運作的土地面積更小，中新置地會順應這種變化。另外，政府的訴求也在變化，很多政府不再需要工業，而是需要服務業、新興産業。在這方面，中新置地也做了一些非常好的嘗試，比如産業是跟動漫、電子競技進行結合，跟體育進行結合。這些都是政府特别歡迎的，既沒有污染，又是服務業，還可以帶動就業、消費、稅收。

中新置地現在在研究這方面的産業跟住宅進行聯動，因為這些産業進來之後，還是需要有社區。對于這樣一些項目來說，中新置地的态度是：我們要做整個小片區的開發，不僅是為了住宅用地的開發，還包括産業的運營。在城市風景比較好，但是位置相對比較遠的核心城市周邊，我們也會做一些政府比較想要，但對專業能力要求比較高的産業，去跟住宅聯動，比如我們跟若爾通用航空進行了合作。

觀點地産新媒體：中新置地去年推出了一個社區商業品牌“星鄰里”，是基于什麼戰略考慮？

史慶超：我們也在觀察互聯網對傳統商業的沖擊，從我們團隊的理解來看，社區商業是未來實體商業中最容易做出來的模式。首先它離社區很近，很方便。互聯網實際上是解決兩個問題，一個是距離，一個是成本。而社區商業至少解決了距離的問題，一個成熟的小區，除了要有成熟的物業管理和配套外，社區商業的考量也是很重要。中新集團在做園區規劃的時候有設置一些鄰里中心，而做星鄰里是為了離客戶再近一點。

本身中新置地新社區里還是有一些商業面積需要消化，如果純粹為了利益進行散賣的話，未來這里的商鋪最多的應該是中介。所以我們在社區商業打造方面，要求比較高，不僅有業态規劃，還會考慮部分或者全部在一定時間内先自持運營，等運作成熟了再銷售。中新置地做星鄰里品牌的一個重要初衷是以客戶為出發點，以城市為載體去運作商業，跟互聯網商業進行互補，而不是抗衡。

觀點地産新媒體：蘇州樓市的庫存很低，反應比較迅速，不管是市場不好時，還是樓市回暖的時候，這背後的邏輯是怎樣的？

史慶超：第一之前蘇州的房價跟這個城市等級不匹配，房價偏低，所以這一輪有補漲，應該說2015年下半年到今年一季度就是一個補漲的過程；第二，受一線城市的傳導；第三，資本大量往地産行業進，蘇州這樣的準一線城市也是相對安全的地方；第四，現在開發商普遍逃離三四線，一二線就這麼點地；第五，蘇州這個城市能級在不斷加大，包括特大型城市、改革示範區，這些功能性的承載給蘇州賦予了新的使命。對蘇州來說，城市等級上去了，必然房價也會上去，加上蘇州歷來是個人口淨流入的城市；第六，蘇州本地老百姓手上也都比較有錢，房價一旦起來，大家有實力購房的都會去買房，促使房價上漲的速度變快。

觀點地産新媒體：蘇州之前出台的調控政策會有一定的影響嗎？

史慶超：蘇州之前出一些政策還是比較溫和的，沒有很激進地一刀切。目前的蘇州市場，二手房成交量和成交價格已經在小幅下滑了，這是市場化的調節，而不是政府的手來調節。可能前一陣子動作比較大的是土地熔斷的機制，只能說在一段時間内，避免絕對高值的地王産生，但是我覺得調節主體還是要回歸到市場本身。因為蘇州目前的房價是企穩了，沒有再往上沖得很厲害，政府加大了供地，通過市場化的方式來調節。另一方面，前一陣瘋漲後，蘇州的購買量消化了很多，該改善的都改善了，該換房的也都買了，需求量也在往下走。

觀點地産新媒體：蘇州有沒有可能出台像上海這種限購政策？

史慶超：我認為限購政策不會輕易出，因為這招太大了，搞不好又會把蘇州的房地産打壓得幾年爬不起來，政府來也不希望看到這樣的結果。上海畢竟是一個全國能級的城市，所以采用這樣的模式才能維持上海房地産的穩定。蘇州目前限購沒有必要，因為整個市場現在已經比較平穩了。

從房地産的投資屬性來看，一線城市核心地段還有投資空間，如果限購打開，可能房價會往上走一個大台階。一線核心城市有一定的特殊性，但對蘇州、南京這樣的城市，我認為買房更多的是保值，是回歸到本質的居住需求。