花灣壹号的獨角戲 中海廣州百億目標退步集

觀點地産網 入市三年半，曾被稱為“廣州剛需必看”的中海譽城步入了清盤階段。當這個天河東郊區大盤銷售落幕之時，中海地産在廣州市場将面臨全城僅剩一盤在售的局面。

截至4月份網簽去化率已達到95%的中海譽城，是廣州中海僅有的兩個在售項目之一。中海譽城剩余不多的貨量售罄後，廣州中海的銷售任務将無可避免地全部落在另一個項目——中海花灣壹号。

等待花灣壹号的是一個並不輕松的銷售目標，接近中海地産的相關人士向觀點地産新媒體表示，2016年，中海地産廣州區域設定的銷售業績任務是100億元。

據觀點地産新媒體了解，截至目前廣州中海今年累計銷售金額已有35億元，但難以回避的疑問也在浮現，即将陷入單盤運營的廣州中海，未來能否依靠花灣壹号獨撐百億目標？

花灣壹号獨角戲

在過往三年中，盤點廣州中海的成績單，中海譽城都是不折不扣的主角。位于廣州黃埔區開創大道以南的中海譽城，項目總開發面積達112萬平米，是涵蓋洋房、别墅的郊區大盤。

自2012年9月首次開盤至今，入市三年半的中海譽城累計網簽銷售金額錄得93.3億元。2015年，該盤網簽銷售金額達到30億元，為廣州中海的全年銷售業績打下半壁江山。

随着項目步入收官，曾經是最大“糧倉”的中海譽城，2016年可售貨量已經難以獨挑大梁。

據項目銷售人員介紹，中海譽城洋房産品僅剩最後一棟南苑A11-2棟尚有貨量在售，“最後的洋房産品都是大面積戶型，這棟賣完就是清盤了。”

對于僅有兩盤在售的廣州中海而言，中海譽城的清盤預告，無疑拉開了中海花灣壹号的銷售攻堅戰。據觀點地産新媒體了解，花灣壹号2016年預計可售貨值将超過100億元。

面對成為頂梁柱的中海花灣壹号，廣州中海将業績押注在競争激烈的廣鋼新城闆塊。2014年2月21日，中海斥資96.98億元，在同一場土拍中奪下廣鋼新城首批出讓地塊中的3宗地塊。

該批地塊随後被定位為中海地産的“壹号”産品繫列，以中海花灣壹号案名亮相，規劃為廣州荔灣區130萬平方米的大型綜合體，項目分為四個地塊開發，物業類型包括住宅、公寓及主體商業綜合體，合共提供超過5000個住宅單位。

不過，這個“壹号”繫列的高端定位項目，尚未在廣州市場中收獲喜悅。2015年9月，中海花灣壹号首次開盤，該項目首推公寓售價2.74-2.92萬/平方米，住宅售價2.8-3.2萬/平方米，開盤銷售金額約12億元。

按照拿地時的市場測算，中海花灣壹号3萬/平方米住宅均價幾乎沒有盈利空間可言。扣除配建安置房面積，不計安置房建設成本，其樓面價已超過18000元/平方米。

放在向來以利潤追求為優先的中海地産身上，花灣壹号的入市定價出乎市場預料。但踩在市場高位拿地與闆塊入市首作的背景中，以價換量打響品牌似乎也是花灣壹号此時的必然選擇。

據項目方公布數據，2015年中海花灣壹号銷售業績突破20億元。而接近中海地産的相關人士則告訴觀點地産新媒體，截至4月下旬，該盤2016年以來的銷售金額為19億元。

但即便已有近40億的業績在手，隐藏在其背後的單盤局面依然無法忽視。相較于廣州市場中項目數量數以十計的保利、萬科和越秀地産，廣州中海的單盤獨立顯然難以具備能動性。

更具挑戰的問題還在于，在廣州市場容量中，要創造單盤年度銷售百億的業績，幾乎是個從未有先例可循的嘗試。

中海廣州退步集

對于從香港走回房地産市場的中海地産而言，廣州無疑是其華南地區的重鎮。1994年，中海地産以住宅項目錦城花園為起點開始了在廣州的深耕。

然而，時至今日，廣州樓市房企銷冠的標簽還未曾落在中海地産身上。這家以成本控制、利潤突出聞名的企業，在此甚至不止一次陷入項目儲備“青黃不接”的局面。

2009年，中海地産全年在廣州土地市場無所斬獲，彼時手上僅有金沙洲兩個在售項目的中海在2010年面對着土儲不足的難題。不過經過2011年拿下中海譽城的“補給”，2012年廣州中海終于迎來了中海花城灣、中海譽城、中海原山别墅和中海雲麓公館四個新品的陸續面市。

但在土地競拍越發激烈的搶奪中，在拿地方向上趨向穩健策略的廣州中海在近三年開始逐漸步入依靠單個大盤銷售支撐業績的困局。

事實上，未來将獨力承擔銷售重任的中海花灣壹号，已經接近廣州中海的所有土儲。據中海地産2015年年報，其在廣州共有135.8萬平方米土地儲備。其中，中海花灣壹号的總建築面積就達到130.8萬平方米。

2015年，中海地産全年僅在廣州新增花灣壹号一宗配套地塊，土地面積僅約7000平方米，建築面積約26000平方米。

中海地産表示，2015年是集團首次沒有完成年初制定購入1000萬平方米土地的指標，全年新增可供發展樓面面積僅596萬平方米（其中權益部分為591萬平方米）。

對此，除了母公司注資帶來1000萬平方米土地資源外，中海地産稱其2015年拿地策略是其一直在尋找在市場整合加快過程中的並購機會。

2016年3月，中海地産公布整合中信股份旗下地産業務的交易，該筆交易完成後将為其帶來高達約2400萬平方米建築面積的物業。但依靠母公司注資及整合並購，並非是能夠完善所有區域布局的良藥。

有熟悉廣州市場的業内人士對觀點地産新媒體表示，在廣州市場，中信僅有的中信香樟墅等項目剩極少量物業，即便整合進中海地産旗下也並不能發揮補充可售貨量的幫助。

“中海過去對土地的回報率要求比較高，拿地策略比較保守，所以在項目規模上确實和其他對手有差距”。盡管近年來中海在廣州樓市排行中依然能夠名列前十，但和競争對手的規模差距卻正在無形中擴大。

有接近中海地産的人士就評價，總部集權的組織架構一定程度上也是中海廣州在城市投資布局中的掣肘。相關資料顯示，中海地産當前已設立專業地産、營銷、工程三條線，在布局上的投融資亦由總部垂直管理，而一線營銷管理公司則更多地側重銷售執行。