萬萬不能的商住合作 王健林與碧桂園三四線能搭什麼台？

觀點地産網 距離郁亮于業績會上公開宣布“萬萬合作”暫時擱淺的一個月後，萬達宣布與另一家大型房企碧桂園合作的項目正式落地。

4月13日，汕尾市碧桂園房地産開發有限公司與萬達集團舉行合作簽約儀式，兩家企業将在汕尾聯合開發商業項目“萬達商業廣場”。

據觀點地産新媒體了解，萬達商業廣場選址于汕尾碧桂園鳳凰灣商業地塊。碧桂園粵東區域總裁姚舒揚發表致辭時表示，汕尾碧桂園經過8年的精細開發，目前已打造成為一座千畝的新區大盤。

此次碧桂園與萬達集團聯合開發汕尾碧桂園商業地塊，拟将該項目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的大型地標性商業綜合體。

在經歷了“萬萬”不能的商住合作之後，萬達又與碧桂園開啟了新的嘗試，這不僅讓業界好奇，王健林與碧桂園三四線，究竟能擦出怎樣的火花？

萬達與碧桂園三四線搭台

“我們跟萬達的合作确實因為有個别商業條款最後沒達成一致，所以暫時放下來了，今後再找機會吧。”

一個多月前的萬科香港業績會上，萬科總裁郁亮曾如是回應記者關于“萬萬合作”一直以來沒有實質性進展的質疑。

而在一個月後的4月13日，盡管萬達與碧桂園並沒有在集團層面上宣布正式展開合作，但卻确确實實擁有了實質性合作項目的落地。

4月13日，汕尾市碧桂園房地産開發有限公司與萬達集團舉行合作簽約儀式，兩家企業将在汕尾聯合開發商業項目“萬達商業廣場”。

萬達商業廣場選址于汕尾碧桂園鳳凰灣商業地塊，拟将該項目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的大型地標性商業綜合體。

對于為何選擇萬達在汕尾來合作開發這樣一個大型綜合體項目，碧桂園方面表示，汕尾作為一個地級市，近年來市民消費水平不斷提高，而汕尾碧桂園經過8年的開發運營，已發展成為一個成熟大盤，擁有近3萬名高端業主，消費力強，但汕尾目前缺少大型商業綜合體滿足他們這方面的需求。同時，為配合政府在汕尾東涌片區打造新的城市中軸，商業配套也急需完善。

作為全球商業地産行業的龍頭企業，萬達在商業運營方面有着極強的競争力，對促進汕尾碧桂園所處片區城市新中心的形成及推動本地經濟快速發展有着重要作用。

此外，碧桂園方面還透露，碧桂園在汕尾的地塊獲取工作正緊鑼密鼓籌備中，引進商業巨頭萬達，對碧桂園推動在該片區地塊的獲取有着重要戰略意義。

據觀點地産新媒體了解，2016年碧桂園面向市場總貨量約3000億元，其中來自三四線目標市場的貨量為1380億元，占總貨量的46%。

在今年3月份碧桂園于香港舉行的業績會上，碧桂園總裁兼執行董事莫斌就表示，碧桂園主要是做二三線城市當中的高端及改善型産品，以此來保障售價及利潤率的提升。

而對于二三四線中高端改善性人群的消費需求來說，萬達廣場無疑是一個足以匹配的“高端”商業綜合體的所在。

當前，三四線城市由于供求關繫的變化，銷售難度增大，價格上漲受制約，難以保證開發商足夠的利潤率。對于暫無意向進入商業地産領域的碧桂園而言，引入一個成熟的商業運營合作夥伴或許是最省心而又省力的選擇，特别是在房地産行業進入白銀時代以後，商業與住宅更緊密的結合更是成為了房地産企業應對供求關繫變化所作出的适應性選擇。

故而，對于未來碧桂園與萬達之間是否會展開更深層次的集團層面的合作，碧桂園方面表示，未來不排除與萬達在集團層面上的合作。

萬達的商業走向

值得注意的是，此次雙方合作項目地塊位于汕尾市東涌片區香湖路北側C1地塊，即在汕尾碧桂園二期鳳凰灣里面。

也就是說，此次合作将采用由碧桂園出地出資金，由萬達對合作方的項目進行資金的運營管理的萬達版輕資産運營模式。

在此前3月份的業績會上，萬達商業即提出，未來在一線和重點的二線城市，要大力發展重資産；在三、四線城市，由于未來去庫存的壓力非常大，經過審慎的考慮，三、四線城市公司已經停止了對銷售物業的拿地，未來三、四線城市将不再做重資産。

據觀點地産新媒體了解，萬達近年以來一再提出要走輕資産路線，而萬達版輕資産模式的方向主要有兩個方向：一是由合作機構專項基金投資，萬達商業負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧雲”信息管理繫統、電子商務繫統。這種投資項目資産全歸投資方，所獲得的租金淨收益，公司與投資方按一定比例分成。

據了解，去年萬達商業已公布2個輕資産包，一共有10個項目已經完成交割，第三個資産包的5個項目在交割進行中，第四個資産包16-20項目目前正在談判中。

另一個重要的方向則是由合作方出地出資金，由萬達對合作方的項目進行資金的運營管理，這樣的項目将在16年簽署合作的包括北京2個，烏魯木齊1個，大連1個，4個項目已開工建設，預計17年達到經營狀态。

戴德梁行商業地産部主管及董事伍林在接受觀點地産新媒體采訪時則認為，此前的1月份萬達首次收購已建成的位于佛山金沙洲的商業體星港城，以及萬達本次與碧桂園合作在汕尾開發萬達商業城，實際上都是萬達實現開發模式多元化的表現。

伍林表示，通過合作、中途介入等模式，萬達将在項目開發量的控制、資金的投入、開發時間的控制上等方面都能夠有更好的把握。

值得一提的是，在萬達商業此前公布的一季度報告當中，作為萬達商業重點産品的萬達廣場在2016年1-3月新開業的數量為零。截至2015年12月31日，萬達商業擁有已開業萬達廣場總數133座。

而按照王健林的計劃，通過輕資産模式轉型，萬達在2020年開業400個至500個萬達廣場，到2025年則争取開業1000個萬達廣場。也就是說10年内将數量增長至目前的10倍。