直播實錄：2016觀點年度論壇（二）

無論是一線還是二三線城市，中國房地産業早已不是遍地黃金，産品對路、市場細分、專業為上才可以保證項目成功。此時，營銷的重要性不斷前置，只有它才可能幫助企業實現财務現金流正常流轉，才可以保證企業長期的生存與發展。

從宏大視野來決斷企業的戰略與戰術，3月21-24日，觀點年度論壇以“供給新節奏”為主題，邀請到賈康、陳淮、朱中一及開發、金融企業一大批名家大腕現場剖析當前宏觀經濟态勢、2016房地産政策與走勢、金融去泡沫化等重要話題，逾百家卓越企業高層将現場盤點過往企業成功之道與預測今後面對的種種可能。

觀點地産網作為論壇官方網站，将對論壇進行全程圖文直播。

專題：2016觀點年度論壇

直播實錄：2016觀點年度論壇（一）

主持人：尊敬的各位來賓：

歡迎大家回到2016觀點年度論壇大會現場。今天下午，更多嘉賓将為我們奉獻精彩的演講，接下來還有兩場的精彩的主題讨論。提前預告，19點整，華譽景觀?2015年度中國房地産卓越100榜頒獎盛典暨深迅數據招待晚宴也将盛大舉行，敬請大家屆時關注和參與。接下來，我們正式開始今天下午的議程。

2016觀點年度論壇下午的會議主題是“重構：新節奏的艱難嘗試”。首先開啟的是主題演講環節。

讓我們掌聲有請今天下午首位奉獻演講的嘉賓，他是：新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪先生。李戰洪先生的演講題目是“供給新節奏下的突破”。

李戰洪：由于時間關繫，我要快點講一下，上午主要是講大勢，講宏觀，下午就跟大家講微觀。

中國地産企業的發展歷史告訴我們，一直認為房地産拐點來臨，盲目轉型的企業不具備可持續發展能力，主要是老闆能力差或者企業能力差，然後就轉型了。中國的企業很多能看到方向，但往往原地踏步，如何邁出步伐，如何突破是關鍵。

先看看新鷗鵬和其它的企業一個最大的不同。未來的藍海是文、教、衛，新鷗鵬在教育這一塊有很大的發展，並且現在在衛生這一塊也有很大的努力。
（見PPT）這是我們辦的教育的實景照片，讀書不容易，這是絕對的剛需。

這是在網上搜索的供給側改革的幾個要點，我們的工作也是按照這幾個方向來做的。

雖然艱難，我們如何來做？我們有9個突破的方式。

第一是奪單項冠軍，這是我一直說的話，從1998年到現在18年的經驗告訴我們，要在中國房地産市場上混下去，而且要混得比較好，一定要奪取單項冠軍，因為在中國這塊土地上不産生全能冠軍，也無法産生全能冠軍，到現在還沒有全能冠軍，誰能奪取全能冠軍誰就是找死，所以只有奪取單項冠軍，中國房地産企業都是依靠單項冠軍求生存、謀發展，獲得政府資源、政策資源、土地資源、資金資源、市場資源、合作資源，我們看恒大、萬達、萬科、華夏幸福等等，他們都是奪取一個單項冠軍使自己變得強大，所以奪取單項冠軍很重要，從我所在的新鷗鵬公司來說，我們要把教育地産的單項冠軍拿下。

第二是關聯發展、合作發展。老闆能力差，企業就多元化，我們講究的是關聯發展、合作發展，這是未來的一個出路。這里一個最重要的要點就是行業的生态關繫在變化，以前就是獨立發展，現在是戰略合作夥伴很重要，行業間的合作也很重要，再就是上下遊産業鍊上的企業關繫更加密切，所以如何合作發展、關聯發展，是我們突破的一個重要的方向，我們的思路也是按照這個方向來走的。

第三是差異化競争力的産品序列。我們為什麼這幾年發展快？包括進入了加拿大、洛杉矶、歐洲，這都是最近一年發生的事情，我們的産品從國家級的到社區級的全都有，國家級的有教育産業園，城市級的有教育城，區域中心級的有教育綜合體，闆塊級的有教育廣場，社區級的有智慧教育天地，這幾種産品序列都是圍繞教育來做文章。

第四是同時做好四個市場。現在的開發商做得比較艱難的就是做一個市場，就是賣房子，這是不夠的。做好一個市場是一條線，做好兩個市場是一個面，你做好三個市場、四個市場，它就是一個立方體，做大企業的立方體很重要，關聯發展就是讓你在立足于房地産這個行業，同時做好多個市場，所以我們的發展方向就是在做好銷售地産的同時，做好資本市場、教育市場，另外一個就是最近我們把三個市場變成四個市場，加了一個海外市場，我們在加拿大、美國洛杉矶和歐洲已經全部進入了。我總結的是，做一個市場死，做兩個市場會活，做三個市場就能夠活得很滋潤，如果能夠同時做好四個市場，這個時候就基本上可以彎道超車。如果只做一個市場的，肯定是叫苦連天。

第五是新鷗鵬教育的五個結合，我們做教育的時候是把五個方面的結合做足。線上教育與線下教育、學歷教育與非學歷教育、國内教育與國際教育，專業培訓與興趣教育，課堂文化與課外實踐，包括在國際上三大區域（澳洲、歐洲和北美洲）的布局，我們已經基本完成。

第六是做教育的時候我們做K12+4的專家。K12這個理念，在我沒做教育之前也不太了解，但是現在把K12運用得很靈活，K就是3年的幼兒園教育，12是6年小學、3年初中、3年高中，4是4年大學，現在我們已經是全體繫，從K12+4。

第七是打造中國雲教育産業園。在重慶的這個項目2.7平方公里的面積，現在正在開始了，我們跟很多的大學進行合作打造這樣一個産業園。我們的雲教育在線在全球都有布局。

第八是標準化可復制産品，現在做得比較大的開發商，比如說萬達的萬達廣場，紅星美凱龍的家居Mall，它都是把它的産品標準化可復制之後，它才能快速發展，所以你的企業要想在供給新節奏下突破，你要考慮你的産品，第一，有沒有差異化的競争力，第二，是不是標準化，可不可以復制。在可復制的産品里面，在我們做的新鷗鵬教育城有1.0、2.0、3.0和4.0版本。1.0就是學校+住區。2.0是學校+住區+教育Mall，教育Mall就相當于八九十年代的少年宮的功能，小孩的課外培訓一站式解決，不用到處跑了，我們在一個教育城里面直接可以搞定。3.0是在2.0的基礎上加了教育産業園。4.0就是教育+，類似于互聯網+，我們把教育和更多的方面結合。

第九是16年做教育，專心做好6件事。現在我們已經創辦了2所學歷教育的大學，第3所大學是醫科大學，目前正在創辦，我們未來将建成中國最大的教育産業園。我們已經辦了5所巴川中學，連續15年蟬聯重慶中考第一。創辦巴川國際高中，2015年，我們的畢業生百分之百進入世界50強大學，67%進入世界20強大學，美國排名第一的高中進入世界20強大學的許多只有57%，但是它進入哈佛、耶魯、普林斯頓、麻省理工、斯坦福的比例比我們高，它有23%，我們在這一塊跟它的差距比較大，但是在20強的大學入學比例，我們比它高。我們標準化模式打造新鷗鵬教育城産品繫列，而且現在在全球布局，在洛杉矶、加拿大、歐洲的布局已經落定。最後一個方面打造萬畝青少年實踐基地。

新鷗鵬的使命，我們有教育集團、地産集團，我們整個大集團是以教育為使命，地産和金融只是載體，做國際教育産業的專家，打造教育産業的新繁荣。

在這里怎麼突破？我們設計的路徑是這樣的，先是開發了房子，後來做城市産品，建社區，做服務，到了現在是建學校，做教育。現在新鷗鵬教育集團和地産集團是兩個國家馳名商標，2015年是中國民營企業500強第356位，連續5年是中國房地産百強企業。

我的介紹就到這里，謝謝大家。

主持人：非常感謝李先生的精彩演講，接下來有請今天下午第二位演講嘉賓，掌聲有請好屋CEO陳興女士。

陳興：“大家好，我是陳興”，2014年好屋中國正式進入華南的時候，我學了這句粵語。但是昨天到廣州，感覺是去了一趟紐約，因為在路上花的時間差不多的，我相信很多人都感同身受，今天下午來看到了很多新面孔，也看到很多老面孔，包括昨天在機場我跟吳兵總發信息，我說你演講是穿西裝還是穿牛仔褲？我說我穿破洞的褲子，現在已經社群經濟了，對于85後的我，現在已經30歲了，在當下我們要更多的接地氣。

今天是我今年第一場大型的演講，在去年有很多朋友看到我的朋友圈，說正能量的陳興去哪里了，其實我是在遊學，到處看一看，然後腳踏實地地做出來。我們這個市場很大，客戶需求很大，但是我們也是風雲變化，看天吃飯。

今天我跟各位一起分享、學習和匯報一下我們對房地産分化市場下的O2O應對策略，其實主題就六個字“為家互聯一切”。

為什麼是為家互聯一切？在去年好屋中國就提出了品牌升級的戰略，我們不僅僅是一家房地産O2O全民衆銷平台，在下一個三年我們提出的戰略是為家互聯一切。昨天在我的同事群里面，我說去年我們公司提出為家互聯一切，有些高管還不相信，有些同事還說為什麼？今天“十三五”的策略出來，我說你們認不認，公司的戰略還是高瞻遠矚，有遠見的，所以昨天這段話我讓我的助理發到高管群里面。政策很重要，看我黨說什麼，我們要做什麼。我跟各位分享一下，數說“十三五”，互聯網中遇見未來。萬物互聯、人機互聯、天地一體，是昨天中央新聞講的，這是“十三五”綱要為我們描繪的5年後的互聯網空間，所以我們在當下在研究，未來的3到5年，我們應該做什麼，我們應該提前準備些什麼，應對好了，我們就有先機。在這個部分我們能看到，到2020年，固定寬帶家庭普及率将達到70%，移動寬帶用戶的普及率将達到85%，所以我們能看到現在開發商的紙質的物料越來越少，因為幾乎我們不太會看，但是我們移動互聯的工具越來越多，包括十三五計劃中，互聯網中遇見未來，最重要的目的是為了由互聯網大數據搭建起來的信息空間，5年後我們将遇到更美好的生活。

對于房地産行業來說，整個産業鍊都在做“家”的生意，曾經我們一直說建房子、做産品、做服務，我記得吳兵總的演講說，由銷售銷售到到達到達，兩年前我們在美林湖的時候，從清遠沿線過來，我看到到處都是人，我當時說，我看到這是兩類人，一類是經紀人，一類是在等待客戶的經紀人，到門口的時候還是經紀人，當然也有人山人海的客戶。其實我很重要的是把經紀人理解為房地産互聯網行業里面的物流，就是搬運工。所以在這個過程中，面對當下的局勢，以及我們房地産市場行業的特性，我用一個字來說就是“赢”字。這個赢字代表危機意識、口碑、一馬當先。

對于房地産行業來說，整個産業鍊都在做“家”的生意，曾經我們一直說建房子、做産品、做服務，我記得吳兵總的演講說，由銷售銷售到到達到達，兩年前我們在美林湖的時候，從清遠沿線過來，我看到到處都是人，我當時說，我看到這是兩類人，一類是經紀人，一類是在等待客戶的經紀人，到門口的時候還是經紀人，當然也有人山人海的客戶。其實我很重要的是把經紀人理解為房地産互聯網行業里面的物流，就是搬運工。所以在這個過程中，面對當下的局勢，以及我們房地産市場行業的特性，我用一個字來說就是“赢”字。這個赢字代表危機意識、口碑為重、一馬當先。

市場大好，也要保持創新和改變的意識。蘇州現在在開發商不愁貨賣的時候，也加大和電商合作，電商可以提供更多的溢價空間，把精裝修包進去，連着車位一起解決掉，把他買房到最後要不要賣房的服務全部做完。去庫存依然是今年非常重要的作用，包括萬科在内的開發商平均去庫存的時間都有23個月。我們從這個表可以看到，華東的昆山、蘇州、南京的庫存都不高，鄭州、濟南、深圳、上海、武漢、重慶、長沙、南通、北京，這些地方的庫存也不是很高，圖中紅色的部分是庫存很大的，大家盡量不要去的地方就是太原、呼和浩特和大連。所以在這個地方，我們的确要大數據，大數據最重要的是分析數據、研究數據之後我們轉化、應用。所以對房地産行業來說，互聯網使是行業整體焦慮之時渴望的新出路，寄希望于互聯網為房地産雪中送炭。互聯網思維的核心其實就是連接，如何來實現連接？連接這個詞對各位來講其實很普通。2004年的時候我跟我的同事講連接的時候，很多人不相信。人與人、房與人、物與物、物與人、人機，在工業4.0時代就是各種連接，連接能提高我們的效率，所以我們當時開始對12款産品進行打造，很多人說你們為什麼要做這麼好的産品？因為人性不一樣，人的需求不同。

我們說家是最好的屋，從2015年我開始只管公司的品牌推廣之後，我就提出了高度，好屋中國的品牌很簡單，如何讓在座的各位你的聽覺聽得到，如何讓你的視覺看得到，如何讓你的身體感受得到。下面通過一個視頻來看我們好屋中國的做法。

（播放視頻）

當時有很多的朋友，好屋到底是做什麼的？你們在做什麼？你們即将做什麼？我們這家公司從2012年成立以來，我們就很清晰地明确了自己的願景，我們的願景是希望成為房地産創新營銷的連跑者，我們的使命是希望居者有其屋，居着樂好屋，從有然後再給他更好的家。所以在這個模塊中，我們從新房、二手房、金融、互聯網家裝切入，買房子、賣房子，到最後交易之後，還有很多其它的事，包括家裝、金融服務等等，後端的交易鍊的服務也是非常大的市場。

在這個過程中如何能夠快人一步？對O2O的理解，線上線下、全民衆銷，線下的轉化環節，目前有90多萬經紀公司的經紀人是我們的合夥人，包括去年下半年我們還跟代理公司進行合作。好屋目前已經進入到二手房和金融平台。

感謝各位的聆聽，希望大家多關注和支持，以及鞭策我們的成長，謝謝大家。

主持人：非常感謝陳總的精彩發言。接下來我們将繼續進入今天下午的演講環節，他是美林基業集團副總裁兼營銷中心總經理吳兵先生。吳兵先生的演講題目是：思考路徑決定成敗”。

吳兵：大家下午好，15分鐘要說很多東西不一定說得齊全。很多時候我們都在探讨，從2015年到2016年我們應該怎麼走，我們可以從買書是怎麼買的這個路徑思考我們買房子的方式。以前我們買書會去新華書店買，因為那里品種比較齊全。現在我們到淘寶、當當買，因為那里有更大的折扣。我們從現在開始，買書到哪里買呢？可能我們上羅輯思維，因為他把他篩選過的書推薦給我們。這里會不會推薦怎麼做菜的書，推薦怎麼運動的書呢？不會。

同樣我們看房地産，過去幾年我們在做幾樣事情，我們從香港學來的經驗是“地段地段地段”，到2008年以來的“價格價格價格”，到現在的“到達到達到達”。在互聯網思維下如何運用互聯網的工具做房地産的營銷呢？中國美林湖從2008年以來做了很多的思考，我跟大家分享一下，每個人都有微信，但是誰用微信的熱力圖運用于房地産的營銷？我們打開微信，它除了搶紅包、發紅包，除了群管理，除了有社群的功能以外，其實還有城市端口，里面有一個熱力圖，你能迅速看出離你周圍範圍内所有競品樓盤現時的人流情況，你可以通過熱力圖對你小區内的時間的變化，停留的時間，甚至可以分析判斷你的客流和人流到底在哪里停留，科技就在我們手上。我們有用過騰訊繫統研發的微雲圖嗎？這一切都是為了應用于客戶的到達。

以前我們是注重建房，接着我們把配套做好，把服務做好，把社區做好，這是三五年前，或者先階段我們還要努力做的事情，但從2016年發生了轉變，就是社群出現了。社群的出現，有兩個代表的項目，一個是福建的聚龍小鎮，在整個社區里面，他們提出一個口号“文明是這個社區最好的風景”，我們可以了解一下，它的97%的成交源于業主轉介紹，它的營銷成本只有千分之一。還有一個做得非常好的項目就是在北方的阿那亞。社群是2016年最關鍵的關鍵詞，如何把社群人群正好好，如何把自己的項目標簽化、行業化、碎片化、粉末化傳播，吸引客戶的到達，和管理組織好自身的社群，可能是每個房地産項目或者房地産人需要思考的問題。

我記得我的商業的老師上課給我講了一個故事，我覺得這個故事為我啟發非常大，他在講美國宇航員登月的時候，所有的科學家在思考一個問題，這個問題是怎麼把鋼筆帶上太空，這個墨水不會漏下來，結果太空總署花了一年的時間，花了100萬研究帶只鋼筆上太空書寫而不漏水，結果成功地在太空上使用了這兩支鋼筆，可以認真書寫不漏水。美國有強大的經濟實力、強大的科研能力，花100萬美金研究這個太容易了。到了蘇聯，蘇聯做了一件很簡單的事情，就是把兩支鉛筆帶上去，因為它的目的很簡單，只是為了書寫。美國先登月的，美國花了時間、精力去做了兩支100萬美金研發的鋼筆去做書寫，他的思考路徑由一開始就是錯誤的。我們怎麼樣從房地産的營銷里面去思考做最簡單的事情？做把兩支鉛筆帶上太空去書寫的事情。

我舉一個我朋友的案例，他姓張，他在深圳，他也從事房地産的研發和産品的研發，他在美林湖的項目里面是專門做H5的，他花了非常多的時間做一件事，就是每天大量閱讀100年以前的照片，然後把每個照片放大，把這些百年照片上的街區的商業名稱的中文域名和英文域名注冊起來，然後把這些品牌自己持有，他擁有了一批各行各業的百年企業的品牌。我舉個例子，等一下大家可以百度一下，三角牌毛巾，這個毛巾品牌是他持有的，這是一個百年企業，這個企業跟抗日戰争的日貨進入中國之間有一段很精彩的故事，跟1937年日軍進入中國的時候有一段很精彩的故事，而他已經持有這個三角牌毛巾的品牌了。他擁有這個品牌做什麼呢？他已經征集全國各種的毛巾廠參與到這個三角牌毛巾的生産里面，他通過這個三角牌毛巾銷售到全國，以百年企業國産品牌的名義銷售到全國，他做了一件既簡單又有傳播力的事。他跟我說，他的每一個毛巾的利潤的一半要捐獻給抗日老兵。同樣一件很簡單的事，他去標簽化了，他去行業化了，他用了一個歷史故事，他做粉末化、碎片化的傳播。我希望這兩個故事給我們所有在思考2016年房地産營銷如何走的每一位同學、每一位領導帶來思考，希望留意明天的課程，謝謝大家。

主持人：感謝前面幾位嘉賓的精彩演講，下一個環節将進入2016觀點年度論壇第二場主題讨論會。互聯網思維、多産業布局、多元化跨界，行業在進步，模式在創新。金融與互聯網的結合助推房地産走向全新高度困境面前，行業更宜應時所需，開放眼量，尋找更多變革的利刃，斬斷傳統的束縛。2016觀點年度論壇主題讨論會之二的主題是：金融與營銷助推地産+與互聯網變革物語。

首先有請本次讨論的主持嘉賓：寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經理韓世同先生。下面有請讨論嘉賓上台，掌聲有請：

深圳花樣年商業管理有限公司總經理邱志東先生

美林基業集團副總裁兼營銷中心總經理吳兵先生

智安天使科技（中國）有限公司創始人董事長楊忠先生

好屋CEO陳興女士

盛世神州基金首席執行官李萬明先生

浦赢資本管理集團創始合夥人、總裁丁亞明先生

鼎信長城創始合夥人、執行總裁王健飛先生

中原好房子網絡科技有限公司CEO倪曉波先生

廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士

接下來把時間交給韓世同先生為我們展開讨論，本次讨論的時間為45分鐘。

韓世同：剛剛聽了陳興總和吳兵總給我們介紹他們在這個新形勢下運用互聯網來促進營銷的經驗介紹，其實這兩位我們認識都非常長時間了，我見到吳兵總我非常想說一句話，“士别三日當刮目相看”，因為吳兵先生在美林湖工作了十多年，他原來的景觀做得非常好，那都是他的功勞，但是現在轉身一遍，變成在營銷方面非常有心得、有體會。前幾年我和陳興總第一次見面，你在論壇上你和大家描繪房地産互聯網O2O平台的模式，我們看到這幾年這個企業的發展非常迅速，有些打法連我都看不明白，我也做過一段時間好屋中國的市場顧問，現在他們發展得非常迅速，我覺得非常可喜。在座的楊忠總原來是在奧園執掌帥印的，現在也加入到互聯網營銷當中。在座的不僅是互聯網業務方面的，還有金融方面的專家，今天的房地産可能靠傳統的借貸關繫不一定走得那麼遠，怎麼樣才能借助資本的力量，甚至我們看到互聯網金融的模式也在對我們整個行業的運作、運營發生根本性的變化。希望我們能在這45分鐘的時間内，能把他們觸網的經驗和跟金融結合的經驗分享出來。我還是老規矩，順着我旁邊一路講下去，剛才吳兵總雖然已經講了一些經驗和實例，我也想再聽聽您對互聯網金融這塊的想法，以及美林湖未來的營銷方面的想法。

吳兵：互聯網金融是我沒有深入思考和關注的方面，我簡單談一下，在很多郊區的大盤，特别是旅遊地産和三四線城市里面，它未來發展要解決的就是産權、使用權和經營權的問題，這三個問題在很多的行業，特别是在汽車行業里面已經做得很好了，有各種的平台，已經很成熟了。我覺得在房地産金融領域，特别是金融機構，在未來參與到旅遊地産方面，如何使它的産權、使用權和經營權分離，然後參與到里面，也符合我們國家的大衆創業、萬衆創新的倡導。曾經我在一個電台節目里分享到，在歐美很多地方都有一個間隔年的說法，在中國還沒有出現，這個間隔年是大量的年輕人畢業以後在工作之前，他有一年的時間不尋找工作，他去接觸社會。現在這個風氣在中國也慢慢興起，他們在間隔年不一定是在都市，他們會去到郊區或者農村體驗一下社會，我覺得房地産利用間隔年的興起，對産品進行一些新的設計，對它的産權、使用權都一些新的考慮。我覺得房地産金融往這些方面關注是一個很大的方向。

韓世同：下一位是楊忠總，他現在在創業，創辦了智安天使科技公司，您是做過開發商的，也是做CEO，現在轉型來為開發商進行互聯網營銷，您講講您在這些方面有什麼看法，或者有什麼好的模式，能夠向我們的行業介紹和推介的？

楊忠：其實我做開發商的時間已經比較久了，從1993年一直做開發商，做了20幾年了。

韓世同：楊總最開始是在中海，後來又到奧園。

楊忠：對，在中海服務了10年時間，另外在中惠熙元也做了6年多，在奧園也做了6年多，在奧園負責整個運營。

我介入到互聯網行業是2014年，當時考慮傳統行業和互聯網的融合，考慮了兩年多，今年脫離了20多年的房地産行業，進入到互聯網行業。對互聯網+地産我有很深的體會，結合到今天這個題目，我覺得體會比較深的就是房地産營銷加互聯網，這是體會比較深的，這也是創業選擇的方向。關于房地産互聯網營銷，我是從這幾點認識的：
第一，我覺得地産互聯網營銷是勢在必行的。今天中國談得比較多的是産能過剩，房地産的去庫存就是一種産能過剩，這個庫存是怎麼産生的呢？今天上午有很多專家都有解讀，從我們的角度理解，這是一個越來越大的市場，它本身就應該分工越來越細，越來越專業，這樣的話才容易産生一種創新，才能提高勞動生産力，才是更有生命力的财富。如果房地産在創新工作中進行得越深入，對房地産行業整體都是很有發展前途的。房地産創新從這個角度就是勢在必行，這是第一點。

第二，創新房地産+互聯網的路口在哪里？我認為這個路口應該是選擇在營銷這樣一個切入點。在座的全是房地産的從業人士，有很多從業經驗，營銷在房地産是很重要的一個環節，從拿地、定位開始，貫穿到中間根據客戶的需求，我們推出合适的戶型，到最後推盤、銷售，以營銷作為突破口來創新，這是非常重要的，這一點的入口非常清晰。從2014年開始，開發商遇到很多問題，比如說我們在推廣的時候，那個錢花出去沒什麼效果，我們花錢以後也沒有數據反饋，到底我這個錢花出去有沒有電話來，有沒有人看，到底這個反饋是從哪兒來的，自己沒譜。還有一個就是我們的客戶該需要找我們的時候也找不着。像我們前段時間深圳客外溢就是這種情況，他外益以後他找東莞樓盤、中山樓盤他還不好找，這都是開發商在營銷過程中碰到的問題，現在有很多互聯網的工具、方法應用，能把這個很好地解決起來，所以我覺得突破口應該找在這兒是很好的。

這樣就涉及到第三點，有這樣的必然趨勢，找到這樣的路口，應該怎麼做？前面李總的演講中提到，中國很多企業家往往知道路在哪兒，但是總是原地踏步，或者用一句話說，互聯網的創新不僅僅是一個姿态，而是一種能力，而是一種實踐。有這樣的一個認識，往前去走，按照互聯網的基本的路徑圖，其實是很清晰的，以實際的需求為切入點，然後做一個合适的産品，然後整合渠道資源，整合商業模式，那就走下去了，如果再往細一點說，你可以走到這個行業的生态圈里面去。具體怎麼做，不同的企業有不同的方法，比如說我們智安科技選擇的是一個全網營銷的推廣模式，我們在房地産推廣上想辦法。最早根據大數據分析，給客戶進行畫像，找到我們的目標客戶，然後根據房地産的特質，整合渠道，對它進行一種創意的設計，然後根據客戶的意識的輸出，對他進行攔截，對意向客戶精準營銷。

但是也有一些其他的企業有不同的做法，比如說有的企業是以街景地圖為營銷載體來做的，還有一些企業是以搜索推廣來切入的，渠道很多，只要我們按照一個好的模式去做，最後就能起到很好的效果，最後能為房地産的營銷帶來實效。

韓世同：謝謝楊忠先生為我們介紹了比較好的利用互聯網營銷的模式，當然如果有需要的話可以找他。

接下來一位是中原好房子的倪總。大家都了解中原，中原有兩件事情，一個是沒上市，還有一個是剛剛上網。在我理解的中原是一二手加在一起，目前為止還是中國最大的中介公司，世聯行在一手房非常強大，但是在二手房就不太強，而中原是一二手都非常強的，如果有一個非常強的網，那就更不得了。我們看到鍊家最近非常猛，搜房之前也有動作，想要下來做中介，中原的一舉一動也非常受到關注，您來談談你們觸網的經驗。

倪曉波：我覺得我做這件事情完全屬于被逼的，大家都了解中原，我其實是一個中介經紀公司的地産老兵，幹了十幾年的營銷，中原也算是一個很傳統的中介企業，包括您說的我們沒有上市，互聯網的工具我們也沒有怎麼用。現在做這個事情的原因在于世界發生了很大的變化，兩年前我都不知道我會做這樣的事情。就今天這樣一個主題，我談一些我的觀點。去庫存在我看來，它有很多不一樣的地方，去庫存不是今天才出現的，不是狹義地把房子賣掉，我覺得更大的問題，更長期會出現在地産領域的問題是廣義的去庫存，就是去弱的産能，去不能滿足于這個時代發展的産能，這個産能還很巨大，它不是短期就能去掉的。現在大家看到剩下的庫存量，剛才陳興總有一張圖表，其實看上去已經消腫很多了，在前兩年這個圖更可怕，但是這個重點的問題是有很多的弱産能要去掉。

在我父輩那一代是計劃經濟，産能是一切的指標，它只做産能，一切都以計劃為目標，後來到了90年代改革開放之後，就有了市場經濟，它是以供需為目標、以市場為目標，雖然我們有很多調控去影響它。但是到了今天，這一切又發生了很大的變化，就是以社群為目標，因為整個世界的變化，因為互聯網的快速發展産生了巨大的變化，這是質變。所以到今天為止，我們的房地産營銷因為互聯網産生了很大的變化。我們發現金融和互聯網變成了社群經濟之下房地産的必由之路。中原做這件事還是比較簡單和質樸的，首先我們會盤活我們自己的資源，我們有五六萬個在職的經紀人，他們背後活躍着五六十萬個他的社群經紀人，在他每天的工作日程當中，如果以年度算，每年會有500萬左右的客戶群體進入到這個平台。反過來講，我們在線上如何跟線下進行一個合理的打通？把線下的資源和線上的入口進行一個很好的匹配，這個其實是未來一門很大的生意。我覺得現在在台上的各位很可能代表了房地産發展的未來，而不是以前我們看到的很多top50、top100的開發商，我覺得坐在台上的我們才是房地産的未來。我明天也會講到一些我們具體的玩法，也會跟大家做一些交流。

韓世同：謝謝倪總，下一位是浦赢資本的丁總，我們也看到今天這個市場上變化非常迅速，之前資本跟房地産的組合可能沒有互聯網的加入，現在有互聯網的加入，有了更多的東西，包括有衆籌，還有最近說得非常多的首付貸的問題等等。資本方面我也不是特别熟，我想請你談談，如何在這樣的競争環境、市場環境下創新和避險？後面幾位資本方面的專家都談談這個問題。

丁亞明：說到資本，在座的有盛世神州的李總，還有鼎信長城的王總，我們原來就是地産界的人士，而且我們都跟復地集團有點緣分，復地現在還是盛世神州的股東之一，我們都是復地的老同事，确實復地為行業輸送了大量的人才。

剛才主持人講房地産金融是不是就是首付貸？嚴格意義上來講，房地産金融最早還是離不開房地産基金，我們三位是最早一批做房地産基金的，我在2008、2009年就在做房地産基金，當時房地産基金的模式主要還是投資，是一種集合了一批的資金，對地産項目進行投資的模式，比如說現在做得比較多的，像我們浦赢資本的業務，我們基本上可以涵蓋房地産開發的前半個流程，包括拿地，甚至付保證金的時候，我們可以跟開發商共同匹配資金，你拿不到地沒關繫，我們有資金的儲備，先把資金給你，你拿到地之後，我給你付這個款，包括解決開發商後續的建設費用，這是我們房地産基金的主要的特征。最近幾年，房地産基金的更重要的發展方向，我們更加關注股權的投資，就是同股同權的投資，我們會和開發商站在一起，客觀地評價這個項目的收益，我們不要求任何的保底，或者是一個債權的屬性，我們和開發商在一起是做股權的投資，這是一個方面。

另外就是主持人剛才講的，我覺得更側重于後端，就是在房地産銷售過程中，甚至二手房交易過程中，也産生了很多金融的屬性，剛才好屋中國的陳總講了一半，我其實對這個很感興趣，我本來想聽的，結果沒講完，會後希望跟陳總多交流，我對這個非常有興趣。因為這個是把房地産金融和互聯網又結合了。我們剛才講的房地産的項目投資也好，基金化的投資也好，根本的還是債權，或者是一個股權，或者用行業的術語來講是一個非標資産，是一個大類資産，要麼投5個億、10個億，可能沒有幾萬塊錢的投法，但是互聯網技術改變了這一切，特别是在房地産消費領域，我們也看好這個方向，有房地産消費金融。從浦赢資本來說，我們沒有投房地産的消費金融，但是我們也投了很多這樣的公司，我們也在做PE股權投資，也許未來跟好屋中國有可能合作，我可以利用我的規模化的優勢，他利用他的消費場景和客戶段的優勢，我們進行匹配，組合出更好的産品為大家服務。

韓世同：非常難得，你們幾位都是從復地出來，從開發商轉享盡荣，又反過來為房地産服務，楊總從房地産出來走向了互聯網營銷，覺得非常好。當然剛剛您還是注重在前端的服務，這是非常好的。下面我們請盛世神州的李總談談您的看法和想法。

李萬明：盛世神州基金也是在房地産調控最嚴厲的時期成立的，是2010年的時候，當時中央電視台報道，嚴冬來了，大家抱團取暖，實際上作為房地産基金是房地産開發過程中不可或缺的一個部分，只不過之前我們國家的法律還不夠健全，所以做起來非常費勁，随着新的合夥企業法頒布之後，我們的法律基礎有了，所以就産生很多。當然我們對中國的房地産是有高度依賴的，兩年前我們一直在讨論房地産的分化與轉型，實際上我們對這個市場的判斷也還是很謹慎的，比如說我們認為三線城市可能存在分化，三四線城市可能比較艱難，我們成立6年來沒往這個區域投。比如說小房地産商在轉型、分化過程中，可能在銷售、融資方面會存在很大的困難，所以應該走向並購之路，這幾年我們也做了很多這方面的業務，使得很多公司都通過這種機會能夠把自己的資産，通過跟大企業、跟基金的合作實現快速的變現。我們現在往房地産行業投資已經超過100個億，去年也新增了30個億。這一年多來，我們更希望對市場反應比較敏感，然後有自己獨特的産品技術和管理能力的企業進行合作，比如說當代集團在節能環保上非常有優勢，比如說陽光100在街區商業方面，打造情景商業方面非常有優勢。當然，我們也願意與衆多的大型開發商合作，跟萬科、恒大都有過合作。跟這些排名前10位的企業合作，更多的是依賴于他們的判斷，和我們的資金組織能力，進行合作共赢。

我們對互聯網方面也比較關注，我們認為未來的發展中，有很多網的技術，都可以值得我們關注。比如說平安好房和當代做的在前端的衆籌的概念，引進房地産前期策劃與定位，我認為是非常有意思的，因為通過這個辦法可以評判有多少人關注我們的項目，有多少人對我們的項目提出什麼樣的意見，也許我們的産品設計定位會做得更到位一些，更别說還解決了一個前期的蓄客的問題，使得我們正式推出銷售的時候能夠避免誤判，避免客戶的流失。

在網的方面，最新還有一個新的發展方向，就是物聯網，剛才提到國務院都已經提到把萬物互聯，實際上這是一個更為全新的概念，也就是說我們傳統的只是人與人交換，未來可能物與物也要交換，物與人也要交換信息，通過這種交換可以更好地關注空調的運行、冰箱的運行，包括我們曾經碰到過的飛機失事，飛機不見了，但是發現它的馬達還在運行，這就是物聯網的一個很典型的内容。我們最近在北京也在參與組建一個專門投物聯網的基金，未來會有更多的投入物聯網小鎮的資金聚集起來，支持網與房地産的發展，我們說房地産+是一個最有前途的方向，而不是傳統說的互聯網+。當然，像很多金融服務、很多後續的消費服務都會随着這個網的建立越來越好，希望有機會與大家一起合作探讨。

韓世同：謝謝李總，接下來是陳興總，你剛剛時間沒有把握好，有些話題還沒有表達，你現在可以繼續扣着我們這個題目來講講。

陳興：只要不花錢的事，能合作的我覺得各位都應該去嘗試；只要不犯法的市，如果能夠為客戶創造新的價值，我認為都應該去做；還有一個是連接，在任何一個時間，我們都有成本，要劃出我們相應的價值，有緣分的人我們一定會在一起。

我們要樹立口碑，也是我們的積德和福報的一個部分，復地是我的第一個貴人，後來中海信了，他們的産品在華東熱銷。在南通商業滞銷的時候，華潤信了，華潤熱銷，世茂信了，相信的力量非常重要，當然也有不相信的，在合作的過程中，因為合作了，就不分你我。在這個過程中心态非常重要，合作一定是大家一起來做。另外一個是裝備很重要，在當下如果還是靠赤手空拳去打仗，我覺得老早就OUT了。在當下我們一定是海陸空協同，工具和裝備非常重要，我們生産了很多的工具和裝備，包括還有一些秘密武器還沒有拿出來用。
今天在座的都是開發商和金融夥伴，我建議兩個事情，第一，售樓處是一個場景的入口，但是從售樓處進來並沒有結束，所以有機會，各位把我們的社區拿100平米做一個物業的租售中心，如果你沒有工具沒關繫，我們給你提供工具。第二，只要是能夠為用戶提高效率，提高價值的事情，我們都應該鼓勵去嘗試。

看天吃飯很重要，未雨綢缪也很重要，快人一步非常重要，只要不犯法，只要這個不花錢，只要對結果有好處的事情，鼓勵大家都去做，先下手為強，快人一步。

韓世同：下一位是王總，王總是鼎信長城的總裁，您來談談近為房地産服務的事情。

王健飛：前面幾位都說得比較完備了，我就說兩點，第一，互聯網+在哪里+，前面幾位說得很明确，可能營銷是最好的突破口，我覺得營銷可能也是唯一的突破口。我舉一個小例子，一個是剛才李萬明總提到的當代，它在做衆籌的一些活動，我知道有幾個開發商都在做，像金茂發了一個産品叫金茂寶，發了8000萬，還有一個開發商叫衆美，它搞了一個大産業圓，搞了一個主題園區，做了一個衆籌的事情。衆籌一方面是解決了營銷的問題，更多的實際上是在兩個層面，第一個是驗證了市場，提前回款這個事並不是開發商最看重的，更多的是驗證市場，看這個産品是否符合市場的胃口。另外一個也是給投資人樹立信心。

第二，互聯網+還要加在一個開放的心态上。要有一個價值增值的心态，只要是能為項目帶來增值，我為什麼不去做？要有一個開放合作的心态，只要能為帶來各方共赢的事情，我就可以去做。同樣在我們的項目進行股權投資的時候，我們可以和開發商一起去交保證金、交土地款，這都是共赢合作。剛才主持人也介紹了，我是鼎信長城的董事合夥們，我還有另外一個身份，就是我們和金茂有一個聯合的合資的基金管理公司，在3月底會做一個大的發布，在這個平台里面我也擔任執行總裁的角色，在這個平台上，我們也是開放地做一些股權的合作，包括以我們這個平台為主的並購的業務。

這是我提到的兩點，第一是互聯網+加在什麼地方，第二是誰來+。

韓世同：最後請星漢資本的惠總談一談互聯網金融對地産的推動。

惠鋒：我們是華南地區規模最大的TMT投資銀行，主要是做房地産的，我在房地産股權領域有一些經驗，我們在2008年的時候，股權投資過一家西部的房地産公司，這家房地産公司實現A股買殼上市，我們做的不是對項目的股權投資，而是對整個房地産集團公司的股權投資，有點像PE。後面我們轉到VC和TMT的投行，我們過去投資的很多客戶都是跟房地産相關的，有互聯網家裝的，有長租公寓的，我們最近還在做一個跟按揭相關的。去年上半年有一波互聯網泡沫，很多O2O的模式受到大家的質疑。

從互聯網這個角度來看，互聯網對大的房地産行業的影響還是有很多正面的作用。我們自己也投資了一家互聯網理财的平台，它的單筆銷售金額是300萬以上，它90%的客戶都是來自于互聯網。它其中很大一部分成交的客戶都是沒見過面的，這個數據我當時看了也挺吃驚的。從金融的角度，我們跟全國5大互聯網公司的戰略投資部門接觸也比較多，從金融投資的角度來講，我建議房地産從業者和互聯網的從業者，應該心态更開放。我們現在看到幾大互聯網公司的戰略投資部門其實是很開放的，他們在無論是O2O，還是線下的部分，他們是抱着很開放的心态做布局和投資。反過來看房地産的這些從業者們是不是也能更開放，在股權的方面互相交叉的探讨相關的可能性。比如說互聯網公司有沒有可能跟房地産公司有些股權的合作，或者說房地産公司有沒有可能投一些互聯網的公司。

韓世同：謝謝惠總。我們短短的45分鐘，在座的幾位有一部分是資本市場實幹出來的，給我們探讨了很多他們的經驗和體會，還有一部分是在互聯網營銷、電商方面的實戰派，給出了非常精彩的經驗和體會，非常感謝觀點地産為我們搭建了這樣一個平台，讓我們這麼多的朋友在這樣一個金融與營銷助推地産+與互聯網變革物語的這樣一個話題的精彩分享，謝謝各位，下面把時間交給主持人，謝謝在座的各位。

主持人：謝謝大家的配合，也謝謝韓世同先生精彩的主持，謝謝所有嘉賓的精彩發言。

接下來馬上進入到演講的環節，有請下一位演講嘉賓上場，他是著名經濟學家、華夏新供給經濟學研究院院長賈康先生，賈康先生的演講題目是“争議中的房地産稅與房貸杠杆”。

賈康：謝謝主持人，按照論壇設定的題目，我用大概半小時左右的時間，談一談自己怎麼看待有争議的房地産稅和房貸杠杆這兩方面的問題。

兩個主題詞，我先說第一個，可能要說得展開一些，後面那個房貸杠杆的問題，我認為相對來說比較簡單，前面這個問題就要多費一些口舌。

房地産稅已經争議了多年，在座的各位朋友可能都有印象，但是如果看一下中央這麼多年來歷次正式發出的文件，對房地産稅改革的方向一項是肯定的，而且在經過了多年的物業稅的模拟試點之後，上海、重慶兩地當時稱為房産稅，其實就是包括消費住房的房地産保有環節上要推行從無到有的改革制度建設的試點，這兩地的試點之後，我們在十八大給出頂層規劃非常重要的三中全會的60條決定里面，可以看到一個非常明确的指導意見，就是加快房地産稅立法，並适時推進改革。解讀上就是認為到了三中全會以後，全面改革推進過程中間，不是擴大房地産稅試點範圍的問題，而是要立法先行，把房地産稅立法走完它的所有立法程序之後，依法執行的問題。但是這幾年觀察下來，這個進程仍然承稱得上是舉步維艱。我們在不同場合都可以看到，關于房地産稅的看法是大相徑庭的，我參與的各種讨論，包括方方面面的論壇、協議，也包括内部改革方案、思路的讨論，一直到最高決策層，政治局常委級的内部座談會上，都聽得到各種不同的意見，在網上的聲音有一些是帶有很強烈不滿情緒的，在體制内，有時候不同意見是相對比較委婉的，或者繞一個圈，但你完全聽得出來他並不認同或者借題發揮的、實質性的表達他的不認同。

我們現在如果按照不為上、不為書，只為識的精神，我認為有一套在邏輯上貫通的關于房地産稅改革的認識。我們現在不可逆轉地要搞市場經濟，建設現代國家，必須要建設現代财政制度，而現代财政制度服務于全局，服務于國家治理的現代化，是離不開直接稅建設的，而中國的直接稅制度建設中很關鍵的就是房地産稅。

三中全會不光說要加快房地産稅立法，而且還有一句話說，要逐步提高直接稅比重。在中國直接稅主要可以從哪些操作點去入手提高它的比重呢？現在能夠考慮的，一個是房地産稅，一個是個人所得稅。房地産稅在住房保有環節是從無到有，個人所得稅總體來說是要全面設計，它的低端就是過了起征點的低中收入階層，它的稅負是要往下調，而它的高端，特别是原來的超額累進稅不能覆蓋的有明顯的先富起來的人，他們應該給國庫多交稅。這兩個方面之外，還有有争議的遺産和贈與稅，我認為現在不具備讨論和設計遺産與贈與稅的條件，它只是一個研究。

回到房地産稅來說，如果按照三中全會非常明确的權威的改革方案設計，必須抓住不放的一個制度建設問題，那就對應到現在最高決策層清晰地給出的一種醒目的表述，就是我們要着力推進供給側改革，說全了是供給側結構性改革，在改革上說的結構首先就是制度結構，制度結構要處理復雜的結構問題，比如說稅制，它的結構問題就是多稅種、多環節、多重征稅。供給側改革中間，我們認為制度供給是龍頭，制度供給里當然包括了攻堅克難的推進這些不可回避的重點的改革任務問題，而房地産稅就是其中之一。在中央現在明确提出以後，大家都在領會供給側改革，推進房地産稅改革，我認為是一個其中應有之意，這是一個非常鮮明的觀點。

接下來我稍微談一談，怎麼樣看待我前面說的這樣一個結論。如果從實證的角度來看，我們搞市場經濟必須承認，市場經濟有它的一些共性規律，市場經濟在前面發展過程中間，走到世界頭号強國的美國的經驗，它的積極的内容我們得借鑒，美國怎麼成為世界頭号強國的？它的建國的歷史只有200多年，它在它的進步時代，主要就是在1880到1920這40年的時間段里面，它面對的社會矛盾是通過改良的制度建設的方式，形成了規範的稅收制度、預算制度、公共意願表達機制、公共權力的監督制約機制。當時的新聞媒體已經在陽光化的環境條件下代表公衆，對政府的各種各樣盡職不到位的情況加以批評和施加壓力的作用，而公衆在他們的公民權利發揮過程中間，也越來越具有現代社會的公民意識和納稅人的意識，各種各樣的作用綜合起來，在1913年，美國的個人所得稅形成了相對穩定的模式和形态，而在這個過程中間，美國的基層地方政府的地方稅體繫也跟着大體成形，在1920年，我們現代意義的預算，在美國以全國多半的GDP都集中在紐約的紐約當地形成模闆，以後迅速擴展到全國各地。美國在這個過程中，我們現在看起來，最簡要的說就是，政府能夠履行它的職能，必須解決錢從哪里來，必須用到哪里去，這樣完成它的财政優化，它的聯邦政府的錢主要從直接稅來，它的地方政府相當于我們的省以下，它的省一級是聯邦制的，稱為州，和中國不可比，我們說的地方，到了美國就是它的基層政府，基層政府的收入主要是來自它的房地産稅。

我多年前在美國做訪問學者的時候就注意調，美國這個層級的政府收入，如果從比重來說，房地産稅所占的比例高的達到90%以上，低的也不能低于40%以下，這樣一個房地産稅作為主體的稅種，支持着美國地方政府解決錢從哪里來的問題，然後處理好它的職能履行，把錢用好，把職能按照他們的法律框架、制度規則發揮好的問題。這樣一種經驗借鑒在其他的經濟體里，包括後進的，新興市場經濟體里都可以看得出來得到回應了。

不客氣地講，中國現在已經有了這麼多年的發展，口口聲聲說在搞社會主義的市場經濟，但是在再分配方面，直接稅的作用之弱恐怕全世界獨一無二，在新興經濟體已經走到了領頭羊位置的中國，我們現在如果在整個的收入，政府的稅收方面來看，差不多70%是來自間接稅，直接稅的收入相當弱，而且這里面企業所得稅其實不能認為是實打實的直接稅。我們在這個方面顯然是在種種條件之下缺少現代化的稅制特征的。而我們前面一些時候反復論證過，現在所說的房地産稅作為一個長效機制，可以使地方稅體繫建設和地方政府職能的合理發揮内洽。中國現在再往前看，還要有房地産相伴随着的城鎮化的高速發展，至少30年左右的時間段。現在真實的中國城鎮化的水平，按照中央五中全會說明的，戶籍人口的城鎮化率也就是40%，國際經驗表明，走到70%的高位才會轉入低平發展階段，按照每年提一個點，也要有30年，在這種情況下，房地産當然是國民經濟的支柱，但是這個支柱能不能健康地發揮它的作用，這是至關重要的，我們現在房地産稅種種方面可以論證，它有利于促進房地産市場健康發展，有利于促進這個産業對國民經濟的重要支柱作用。反之，這個支柱建設不到位，它會不斷困擾我們，一會兒出現過熱，一會兒出現過冷，一會兒出現肆無忌憚的炒作，一會兒大家感覺到房地産要崩盤，當然我們一向反對這種極端化的判斷，但是顯然在這方面我們缺乏長期的穩定的制度框架。

另外房地産稅對中國現在要特别重視的共享發展、收入再分配有獨特的意義和可能做出的貢獻。這方面大家一望而知，它作為一個直接稅，除了籌集政府收入，特别重要的是它會發生按照支付能力原則在稅收上抽肥的作用，對有豪宅，有多套房的對象，讓他多做一些稅收貢獻，讓這些資金進國庫。而抽肥之後就能補瘦，政府用這個财力扶助弱勢群體，加強保障房建設，促進社會福利，這也是一個共赢，這個不是讓先富起來的人傷筋動骨，是在他們發展享受的層面上适當讓渡，它本質上是一個共赢的稅收。而這樣一來，總體來說中國的直接稅比重提高，就可以把間接稅的比重下降，宏觀稅負保持穩定的情況下，整個的稅收痛苦會減少。因為越來越多的收入是有支付能力的人在他們的發展享受層面做了一個讓渡，而不是像過去經濟學分析表明，大量的實際的稅負是落到了消費大衆身上，而消費大衆中的大多數是低中收入階層，他們一旦知道自己吃個饅頭有稅，過中秋節買個月餅有稅，他們當然怒不可遏。以這樣的稅負的結構化優化的調整，降低整個社會的稅收痛苦，當然就是促進社會和諧。

當然還要特别強調一下，房地産稅制的建設，它還有利于促進我們民主法治，它适合以地方基層為主體來掌握這個稅收。我們的市、縣政府合在一起是房地産稅稅源的主要收取者，中央和地方政府在一起，通過立法形成框架以後，年復一年這個稅收是進地方的金庫，這個過程首先結合的就是地方從基層開始社區，政府怎麼把錢花好的問題，老百姓受到這樣直接稅的調節，他當然就會進一步追問，這個錢花得好不好，你必須透明，必須給百姓知情權，知情權後面知道的就是質詢權、建議權、監督權，它自然而然就要生長出法制化、民主化的機制，這對中國有莫大的意義，我們現在苦于政治體制改革無法開展，但是你從這里實質性地推進民主化、法制化，不就是在借鑒美國進步時代的經驗嗎？以一個社會上陣痛不大的良性改良的切入，實質性地解決政治體制改革的問題，這個作用非常大。

再往後還得說一下争議點，過去我都有回應，很多人不信，說你說了這麼多好處，可行性怎麼樣？國外都是私有土地，中國的土地多少國家的，我們這樣做會不會有法理上的障礙？其實不是這樣的，國外有私有土地，但是也有公有土地，英國是最典型的，它無論最終所有權是公的還是私的土地上，所有的住房一律要開征地方政府掌握的不動産稅。我們的特别行政區香港，它一向開征的就有房地産稅，但是它的土地恰恰不是私有制。從實踐表明來說，這樣一個論據其實不成立，從邏輯上我們也印證了，既然80年代我們有國有企業跟其它企業一樣要對國家上交所得稅的邏輯和實踐，同樣的道理，我們可以把它引申到房地産稅，在終極是國有的所有權的土地上，不動産的一個一個的持有主體是有自己相對獨立物質利益的主體，而這種獨立的物質利益通過立法的調節，完全可以施加這種調節。當然我們也必須同時說清楚，物權法已經給出了一個社會所關心的40年到70年的住房産權土地方面的産權到期怎麼辦的問題，物權法這叫用益物權，到期應予以展期，我們無非是要在立法過程中感覺明确展期所應該遵循的操作細節，這樣來穩定社會預期，不要使大家在這方面還受到一些迷盲和幹擾。

還有一些重復征收問題、稅基評估、小産權房的問題等等，我們都做了評估，時間關繫我不能展開講了，大家可以在網上搜一搜我們的論證。

一句話，我們在争議中間任務，這些對房地産稅不認同的，說有硬障礙的觀點确實是不成立的，但是我們又強調另外一個，我認為必須特别注意的觀點，搞社會主義的市場經濟和中國特色的現代化，從追趕到趕超，必須守正出奇。我前面說的美國的經驗，它是帶有共性規律的，我們必須在認同這種市場規律之上的正道，這就是所謂守正。我們不可能在搞市場經濟方面又否定市場經濟存在共性規律方面走出一條路，必須認識、适應、尊重和敬畏市場規律，而建設和市場經濟匹配的長效的調節機制。但守正後邊的出奇是對中國更直接的挑戰，因為我們不可能簡單照搬别國的經驗，就走出一個中國現代化的社會主義市場經濟之路，你必須認識到中國現在在特定的國情，特定的發展階段，特定的一些漸進改革路徑約束情況下，我們怎麼把這個路走通，讓社會各方接受，所以我也反復強調，這方面也伴随争議，就是中國不能照搬美國的房地産稅普遍征收的模式，美國是見一平米就征一平米，碰到了問題怎麼解決另外再說。即使這個房子是我的先輩遺傳給我的，拿到我手里，我自己的錢又不足以支付這個稅收的話，美國人的邏輯是你可以把這個房子賣掉，你把原來的稅結清之後，你去租房住，你的收入再低，政府給你提供安居房，中國顯然不能照搬這種方式，我們必須找到一開始立法的時候社會上最大公約數，可接受的制度設計，這就是所謂出奇，就是要适合中國國情，能夠支撐中國繼續在成功的趕超中間，從追趕到趕超，來實現我們的現代化過程。

我認為有一些積極的探讨，是要在立法過程中間陽光化地鼓勵大家各抒己見以後實質性地往前推進。那時候如果按照現在人大的有關方面的回應，我們的房地産稅立法已經進入一類立法，也就是在去年下半年明确說進入立法規劃以後，它是排在第一位的，一旦啟動一審以後，這個方案要征求社會意見的時候，大家都可以發表自己的意見。怎麼樣處理中國必須要有一個第一單位扣除的問題，時間關繫不允許我展開，但是我在這里簡單提一下，有的研究者提的建議框架是清楚的，有不動産登記制度信息支撐，整個國土上所有的不動産信息一網打盡，在實際操作的過程中間，你可以把所有的應該納稅的不動産，包括消費住房普遍覆蓋之後，按照不動産登記信息的支撐，依法做第一單位的扣除，是第一套房也好，是人均多少平米也好，先征後返，或者先進入再說也可以，這樣操作是沒問題的。

在這樣一種守正出奇的方式下，大家還應該認識一下在立法推進方面時機怎麼看待。今年我看到有關的主要管理部門在年度的改革和工作安排里面沒有提房地産稅，财政部的領導只說了一句要配合人大立法，發改委的領導提都沒有提，總體的報告也沒有說。我覺得有關部門确實有一種考量，至少我們從外部來分析判斷，中央很關心的房地産去庫存，有關部門可能擔心，你現在強調推進這個立法過程，會對去庫存帶來心理上的對沖。如果不提它，更有利于現在先消化房地産的庫存，來解決我們現在矛盾主要方面的問題。這麼想是不是有一定道理？我們姑且不論，但是我覺得最新的一個動态又給我們新的啟發。有關部門如果說前面有那樣一個考慮，咱寫緩一緩，表面上不台強調它或者不再提它，但是現實中的矛盾就冒名，這一輪中國房地産市場迅速出現在去庫存概念下冰火兩重天的情況，這邊三四線城市還在想着怎麼去庫存的時候，一線城市的熱度又迅速上升，而且形成了美中的抱怨和對世紀的管理部門的壓力。我建議在正義的時候就把問題挑明，既然是冰火兩重天，既然是中國房地産從黃金時代到白銀時代，它還會往下發展，分化過程中間，結構性的對策特别關鍵，我們在立法這方面是不是可以考慮，不是說把它先緩一緩，而是積極地讨論把這個立法推進，同時要給一個信息，立法一旦通過之後，執行的時候是可以區分先後的，比如說我理解現在這樣熱度上升的一線城市，除了增加供給緩解之外，你必須還有長效機制，推出房地産稅。房地産稅推出首先可以考慮在北、上、廣、深這樣熱得不得了的地方來實現，這是符合供給側改革的一個内在邏輯的思路，這是我對有争議的房地産稅的基本看法。房地産稅改革大的方向下，我要特别注意它的内在邏輯，從短期到中長期怎麼銜接，執行過程中間在供給側又要特别強調區别對待。

再說第二個概念，就是房貸杠杆問題，它關聯着一個非常關鍵的概念仍然是區别對待，我們在看到房地産市場這幾年的調整，現在有大量的以三四線城市為主的庫存的情況下，在房地産以貸款支持的融資方面，已經表現出了加杠杆，在整個要求去杠杆的導向之下，我們其實一直強調這是新供給經濟學的概念，只能是結構性的去杠杆。在支持房地産市場走完調整過程方面你既然要去庫存，适當的要加杠杆，所謂理性的判斷更加要強調，這個加杠杆不适合一線城市，一線城市在這個基礎上，已經有了加杠杆的措施，這個沒有必要否定它，但是沒有必要繼續加杠杆了，一線城市現在雖然熱，但是主要的需求方還應該肯定，主要還是剛性需求和改善性需求，還沒有聽說誰像前些年那樣肆無忌憚地進入這個市場就是為了炒作，但已經出現炒作的苗頭，這時候我們要穩一穩，你過去的貸款還清以後，再買房就可以按照首套房貸的待遇，給予這樣的待遇大體是合适的，它支持的主要還是剛性需求和改善性需求，沒有必要再往上加杠杆。

但是在三四線城市還要考慮适當的加強房貸的杠杆。但是有一條，我跟朱中一老師也交流過，我觀察三四線城市即使是強調加杠杆，如果你只把它理解為商業性貸款這個基礎上的加杠杆，不足以解決三四線城市去庫存的問題，因為三四線城市已經形成了可能供給的住房，它主要的銷售對象還是農民工，他們的支付能力不足以按照商品房的定位比較充分地吸收庫存，一定要有政策性的杠杆，在更優惠房貸按揭安排的同時加政策杠杆，來把其中的很多的房轉成共有産權房和公租房，解決低中端的社會成員住有所居的貸款需求。這樣是一個比較復雜的設計，但是這是新供給情況下，中國人必須處理的帶有挑戰性的命題。我們的結構性的問題要得到處理，要把有效市場加上有為和有限的政府，形成一套盡可能高水平的理性供給管理的方案，這就是我對這兩個概念的基本看法，請各位批評指正，謝謝大家。

主持人：非常感謝賈康先生的精彩演講。接下來我們有請下一位主題演講的嘉賓上台，他是：觀瀾湖地産營銷中心總經理洪剛先生。洪剛先生的演講題目是“休閑産業的領軍者，觀瀾湖運營思路下的藍海戰略”。

洪剛：各位嘉賓、各位同行大家下午好！很荣幸能聽到賈康先生關于稅收政策的一些講解，對開發商在當今的稅收政策上有很大的指導意義，對我們有一個借鑒。下面我簡單跟大家匯報一下，對觀瀾湖運營的思路，做一個案例分享，談不上什麼匯報。

首先看一下觀瀾湖是什麼，大家對觀瀾湖的理解可能還局限于高爾夫，觀瀾湖1992年起步于高爾夫，但不止高爾夫，我們舉辦過上百場高爾夫比賽，老虎伍茲首訪中國和第二次訪海口，都是由觀瀾湖舉辦的。逾百場國際賽事，成就不可復制的圈層。我們既然做高爾夫，就要把它做成世界頂級的賽事，而不是把它僅僅當做一個地産的配套，高爾夫在觀瀾湖就是一個産業。到2016年3月份，觀瀾湖在全球共有516個互惠球會。除了我們是全球最大的高爾夫球會之外，也成為全球最大的高爾夫球會網絡互惠求會的網絡平台。我們每年都以很大的速度向海外擴展，目前五大洲，除了南極洲之外我們基本上都有了，在非洲的肯尼亞，歐洲、北美、南美、澳洲、大洋洲和亞洲，基本上我們都有覆蓋。

觀瀾湖在深圳和海口有頂尖級冠軍人馬設計的高爾夫球場，（見PPT）這是我們的一些球場，2010年中國十佳高爾夫球會、中國十佳高爾夫新球場海口觀瀾湖高爾夫度假區一号球場，被評為亞洲最新、最有創意的球場。這是我們海南球場的一些現場實景。

在成就了世界最大球會的同時，我們也有全球最頂級的高爾夫會所，這是東莞的會所，有6萬平米。這是深圳會所。

觀瀾湖經過20多年的發展，除了高爾夫會所、球場之外，還是有五星級酒店的合作平台，除了觀瀾湖自己的觀瀾湖度假酒店之外，我們還跟hardrock在内地進行首先合作，包括在海南合作的麗思卡爾頓和萬麗，這也是大中華區首個麗思卡爾頓旗下的高爾夫度假酒店。

觀瀾湖源起于1992年，目前是世界第一大高爾夫綜合休閑産業群，是世界第一大球會，是全球最佳的高爾夫旅遊休閑勝地，國家5A旅遊景區。

24年，觀瀾湖走到今天，我們擁有了吃、住、遊、購、娛、會、養成、賽、文、教十大産業，目前已經形成了一個完整的産業結構。（見PPT），這是深圳觀瀾湖新城。同時我們在海南跟海共建的海免國際購物中心在2月1日開業迎賓，這個購物中心不單純只是免稅，有更多的比免稅更優惠的條件，因為在海南免稅是有上限的，現在是一個人8000，在我們合作的商場里面，他們購物的環境體驗更高于免稅。同樣跟香港蘭桂坊在觀瀾湖打造海南時尚中心。在文化産業和主題景區産業方面，與風向鋼和華誼兄弟共同打造海南的文化旅遊新地標，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社，2014年7月1日1942街正式運營，在運營的當天，群星畢至，星光熠熠。2015年12月電影公社南洋街正式開業。2015年12月，電影公社的老北京街的奠基儀式舉行，預計今年年底老北京街正式開放。全球最大的影棚（8000平方米）也在觀瀾湖。

作為在電影公社的這個産業來講，很多人已經知道華誼兄弟已經捆綁電影公社和平安，包括在深圳也準備打造一個電影公社，但是它最成功的就是跟觀瀾湖在海口合作做的第一家，它里面的每一個場景都是可經營、可使用的，而不是一個簡單的布景搭建。在這里面，其實它更多的是一個商業，結合旅遊度假、商業，變成了一個主題在里面。

文化産業，觀瀾湖藝工場，這是我們在深圳跟重慶的某個企業共同打造的中國另外一個O2O的産業，就是手工藝的O2O産業，也即将在今年落地。

在教育方面，觀瀾湖與海南省重點華僑中學共同打造海南僑中國際學校，也将成為整個海南島最著名、最頂尖的學校之一。全球最大的火山岩礦溫泉集群，我們一共有168個泡池，取自地下800米的純淨水源，在90間水療護理套房里面，我們打造了養生和度假的産品。

中國第一個狂野水世界，海口觀瀾湖狂野水世界，是我們和澳洲的公司共同打造的狂野水世界，也預計在2016年開始營業。

觀瀾湖國家足球訓練基地，我們在這里有20個訓練基地，有20個標準的足球訓練場地，也配合國家的足球戰略發展，在海口落地。

觀瀾湖是什麼？觀瀾湖在海南島打造了旅居新標杆。（見PPT）這是我們的航拍圖，這是一些别墅産品。在别墅産品里面，我們結合市場的需求，我們打造了三合院别墅，結合四合院的使用功能，進行三合院的别墅改造。

在觀瀾湖經過24年的發展以後，觀瀾湖+除了我們提到的10大産業以外，在2014年我們進軍了養老市場。中國養老市場的市場潛力非常巨大，預計到2020年，中國達到退休年齡的中老年人将近有4億人口，但是這個巨大的市場是如何經營、如何運營，如何在這個巨大的市場里面産生價值呢？它脫離不了經營和運營的思維，也就是觀瀾湖無形中走到了市場經營和運營的前端，用了24年去鍛煉我們的團隊，去完善我們的運營體制，打造我們的平台。根據老齡委的統計，2015年宜居養老社區市場有1295萬人的市場空缺，2050年的市場需求将達到5萬億，而目前的市場供給不足1000億，這是一個龐大的養老市場。我們打造養老市場，不單純是醫養為主，更多的還要結合主題，我們在養老地産的基礎上，結合文化主題地産，我們更多的是打造主題式的文化旅遊結合養老，結合海南建省的基礎，打造一個完美的、全方位的産業集群。

主持人：非常感謝洪剛先生的演講。我們今天大會的演講環節到這里告一段落。我們接下來事不宜遲馬上進入2016觀點年度論壇主題讨論會第三場。

供給側改革正在颠覆房地産企業過往高速成長的基礎，唯有新環境下進行更多的試驗，選擇最适合企業轉型升級的路徑。這次2016觀點年度論壇主題讨論會第三場的讨論主題是：模式試驗供給時代的企業轉型路徑。

首先，有請本次讨論的主持嘉賓上台就坐：廣東中原地産項目部總經理黃韬先生。下面有請讨論嘉賓上台就坐：著名經濟學家、華夏新供給經濟學研究院院長賈康先生；方圓集團董事副總裁容海明女士；福晟集團董事、常務副總裁何建華先生；東莞天安數碼城有限公司董事總經理余安定先生；廣州話譽景觀董事總經理張明燕女士。

接下來把時間交給黃韬先生，本次讨論的時間是45分鐘。

黃韬：接下來由我來主持，我也是代表廣州人，我土生土長在廣州，這次的讨論會也是今天的壓軸，今天很多嘉賓來自全國各地，所以首先代表廣州歡迎各位。

我從業已經24年了，在中原地産做了21年，我的風格是比較活躍一點，因為我是做銷售出身的，也有好久沒有做主持了，今天對我也是一個挑戰。在座的有老朋友，有我的合作夥伴，也有新朋友，也有我的偶像。所以我想把這個論壇主持得好玩一點，不要太緊張，以後之前我看幾個讨論都是沒講話的人就看手機，變成了台下的聽衆就不感興趣，或者說覺得不過瘾。今天我盡量讓在座的幾位嘉賓過瘾一點。因為時間有限，每個人大概8分鐘，我分兩個時段，一個3分鐘，一個5分鐘，然後你們各自發揮。

在供給側轉型的時代，企業有什麼新路徑？我先将這個問題抛給在座的嘉賓。對這個問題你們怎麼看？你們先抛出一個觀點，每人3分鐘，先從最邊上的余總開始。

余安定：今天的主題是講供給側改革，我們是做産業地産的，很多人認為天安數碼城是做電子産品市場的，其實我們是做了很多年的産業園區開發的，所以對這一塊的體會，我自己的理解，未來不管是房地産，還是整個中國的産業，應該是四個字，就是“轉型升級”，房地産面臨一個很大的轉型升級的機遇。現在去内地看，特别是鄉村，很多白色垃圾，或者說大量的建築的品質是很差的，中國未來的房地産的發展，你再到西歐、日本去看，别人的建築的産業化，我們的房地産本身也存在一個轉型升級的問題。作為産業園區的開發商和運營商，怎麼能夠在這種大的轉型升級的背景下幫助企業适應這個環境，取得成長，我覺得這是一個主題。

張明燕：我用托爾斯泰的《安娜卡列琳娜》開頭的一句說，“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”，企業也是一樣的，遇到問題的企業是各有各的問題，要麼是産品和市場不能夠滿足需求，要麼就是營銷有問題，總是有一個方面出了問題。從我理解來講，升級包含兩個方面，一個是挖掘客戶的需求，找到客戶新的需求，然後讓你的産品去滿足客戶的需求，另外一種就是客戶的需求沒變，以前是粗制濫造，現在你要高品質的服務，在這個競争中勝出，無非就是這兩大類型。

針對這兩種情況，我們公司也有一些相應的做法，待會兒大家可以深入的交流。

何建華：這個政策出來，大家也知道中央提出這個思路以後，包括上午幾個專家講到，這個政策出來是好意，但是真正搞清楚這個政策的不多，中央定了調，省里、市里、縣里都在開會，把中央的政策法規讀一遍，我相信聽懂的也不多，這種政策出來了，從字面上我認為是增加了供給，或者說從層面再增加一部分，可能是需求增加，或者是各方面的資源也增加了。我看到很多東西出來，讓我們感覺到不是簡單的說農民進城買房，應該說現在該買的農民也買了，再增加農民進城買房的可能性並不大。農村的集體用地也要改革，從金融方面也有政策資源，有很多更細的政策更加要接地氣，全國房地産原來一片紅的黃金時代已經過了，現在是兩極分化非常嚴重，以北、上、廣、深帶動的二線三線城市肯定還不錯，所謂的去庫存，我估計它本身庫存也不存在問題，所以也抓住了這次機會，有大量的房價提升。首先從地價方面就可以感受到，很多地方已經是面粉超過了面包價格。三四線城市因為歷史原因，特别是原來的限購導致現在大量的庫存，它現在不是賣不出去，就算降價也賣不出去了，作為在一線的開發商，我還是希望有好的政策幫助我們提出好的作用。

賈康：要說企業方面，我沒有什麼發言權，只是作為研究者從觀察的視角說一下，首先從宏觀層面講，宏觀層面講的是要優化結構。宏觀層面說到的精神要到了企業，我覺得它一定要對接到我們自己的生産、經營的規劃、戰略、策略全套的設計上。在房地産市場，如果從供給方來說，我覺得它明顯的有不同的偏好，在低端、中端、高端這個很粗的分析下還有很細的分析。比如說同樣做高端，可能風格還不一樣，有的是做田園别墅，有的是跟商場很靠近的高檔的公寓。比如上海的湯臣一品，它每平米要賣20萬，我去過那里，它沒有什麼田園因素，它就是鋼筋水泥，但是它還是賣得很好，所以同樣的高端它有不同的産品。到了中端、低端的情況更為復雜。作為研究者，我有這麼一個感覺，可能我們的開發商，供方的市場主體要總結以往的經驗，設計一個最适合自己發揮相對優勢的技術路線，你在什麼樣的定位上主打什麼樣的風格，或者主打你的什麼特色。在具體設計的後面，所謂升級，我理解大家不能都往高端升級，你就是做一般商品住宅的，它同樣有升級的問題，因為它有性價比，性價比更好就是升級，但是誰說得好，誰說它不好，你得分析市場，分析潛在的客戶人群，另外加上政府的政策給你的推動。我觀察，一般商品住宅最有可能和棚戶區改造、公租房在一起打包，你很難把高檔的别墅和棚戶區改造捆綁在一起讓開發商來做。但是一般商品住宅捎帶着保障房的供給，是有可能打到一個包里讓你做的，在這時候如果加上了有效的政策支持，也就是體現了一種升級。趁着政策的加力，你一下就把這個事情做得更紅火，更有擴大市場份額的可能性，你在這個地方取得了經驗，說不定對品牌另外一個地方的機會，你去參加競争的話，可能勝算就能提高一些，這都算升級，這是我的一個觀察，僅供參考。

黃韬：我們的論壇有宏觀，有微觀，有操作層面，也有方向性的一些說法。在第一個環節當中最後一位發言的是我的老朋友，我們跟方圓集團有很多的合作，容總也是廣州人，所以最後請你發表一下您的觀點。

容海明：我們一直講這是一個供給過剩的年代，什麼是供給過剩？我認為只有無個性、低品質的産品才會供給過剩。但有一樣東西永遠不會過剩，就是個性化、高品質的服務。我們除了講過剩，還有一樣東西，對立的就是稀缺。剛才我一邊在聽幾位嘉賓的分享，我一邊粗略地數了一下下面的人數，以今天參會的200人為例，假設每個人的年收入100萬，我相信可能在座很多嘉賓年收入絕對不止100萬，今天在場所有人的年收入的價值就是2個億。按照365天來算，今天價值就超過60萬。再把它分攤到每個小時，可能每一個小時的價值就超過6萬，再到我個人這短短的3分鐘的分享，可能我就擁有了在座所有嘉賓注意力價值的2萬，所以我在這里感謝各位嘉賓把你們價值2萬的注意力給了我。當然如果有一點掌聲，我會更感謝，這是一個獎金。

為什麼舉這個例子？其實未來在産品過剩，任何供給都可能過剩的年代，我們要獲取轉型的成功和順利，要緊緊抓住消費者的注意力，消費者在你身上停留的時間越多，注意力的價值就越大，你的企業才有可能獲得生存和發展，這是我的觀點。

黃韬：非常好的一個觀點，其實我們以前在開會的時候曾經用過這個觀點，所以我們開會盡量要簡短扼要，達到目的就行了。因為我們這是最後一個對話環節，所以我們也會抓緊時間。

下面進入第二個環節。剛才幾位嘉賓說了，對于供給側的一些感想，接下來的問題就比較具體一點，應該怎麼做，或者怎麼給出意見？剛才容總也講了，今天到場的嘉賓不是上萬人，不是幾十萬人的會議，是閉門會議，而且這次會議給我的感覺，我覺得這次是最嚴格的一次，我們這是業内的會議，關門的會議，我們也想聽一些亮點，聽一點真知灼見。接下來關于供給側怎麼去做，大家給出點意見。我們從容總先來。

容海明：我的觀點很簡明，我認為深耕服務是企業，尤其是房企在規模化發展以外的其中一條道路。一個日本企業可以靠只賣一種甜品成為百年老店，可以成為銷售額過億的企業。其實在過去黃金的10年，房地産行業是追求高速規模化、快速的復制，但是在下半場，我認為經營比開發更加重要，不僅是傳統觀念上的商業物業需要經營，同樣的，住宅物業也需要經營，而經營人心才是最高級别的經營，經營人心就是我們所講的深耕服務。之前我看到兩位嘉賓也有分享過關于社群運營的概念，其實我們一直講圈層，圈層可能只是基于社會身份和物質屬性的歸類，但是社群就是擁有相同的社會價值觀和精神認同的一群人，如果我們能夠為一群人做好服務，其實這個企業已經擁有非常強大的核心競争力。從來不要妄想去服務好所有人，而是如何服務好一群人。開始的時候可能是起步于服務社群，就是服務社群里的某個個體，從而形成你的服務體繫和標準，接下來就要成為社群服務，就如何去深化和維繫一個社群。舉個例子，方圓集團在過去一年半時間里面，有兩個項目的案例，可以是比較特立獨行的，和大家分享一下，一個是我們從化的項目還沒開盤就被預定一空，在開始的時候，我們讓有意向購買的業主都要簽下一份承諾，購買這個社區絕對不用于出租經營。換言之，我們把這個社群的其中一個價值觀給統一了。因此，我們就提供全套的托管服務，以及親朋好友的接待服務，全生命周期的，圍繞這個自用的物業，度假、養老、養生的全生命周期的服務。而另外一個相反的例子，方圓澳洲财富計劃在過去一年半的時間，我們讓中國區的投資者簽下一份承諾，這個房産他並不用于自住，而全部作為理财産品，追求資本的復合增長。這兩個相反的案例其實正是我們深耕一群人為他做好全生命周期的服務，從而獲得我們創新發展模式所謂的轉型成功的兩個案例。

黃韬：剛才聽到容總說的經營比開發重要，經營人心更重要，這個觀點也很特别，我相信在座的各位也明白，方圓集團做了這麼多年，也是很實在，有很多經驗可以分享。

下一位請福晟的何總來說一說，對于供給側改革這一塊你們怎麼做？

何建華：大家知道，戰略永遠大于戰術，選城市比選項目更重要，特别是有這麼好的政策出來，它的發力肯定是在大城市，或者中型以上的城市，所以對我們開發商來講，我們也非常珍惜這次市場回暖有前期的迹象的機會，特别是以北、上、廣、深這種很明顯的市場成交量和價格有上漲預期的時候，我們反而更需要在這個時候抓住擴張的機會，或者是抓住這次在城市里面一些好的地段的項目。大家也知道，最近幾大城市的土地拍賣很火爆，包括南京、福州、廈門等地，前幾年很少見到有這麼熱鬧的土地市場，很多開發商都非常看好未來的整個市場發展的趨勢。

同時我們做産品一定要有抓住客戶心理的思路，創新升級。我上周參加北京的一個論壇，我也看到一個變化，10年前的百強企業，現在很多都已經不在市場上了，而且很多還是國有企業，很可惜。現在看來，主要是他們在創新方面有問題，或者是他們的機制有問題，導致他們現在被兼並。未來兼並也是一個大的趨勢，包括福晟去年在福州就收購了5個項目，同時我們在土地市場上也積極作為，當時看到土地價格比較高的情況下，作為民營企業，我們無法跟大的央企來拼，現在拿地不是看項目的利潤多少，大家比拼的是融資的成本誰最低。這是好事也是壞事，耗時就是這個城市的市場太熱了，不好的就是，因為大家都是做企業的，肯定利潤要有保證，大家在賭未來，特别是有些城市現在是透支的狀況，我作為第一線的地産商的角度，我覺得這不是一個好事。

未來的産品升級是很關鍵的，我們在産品單價一直升高的情況下很多人覺得總價有壓力，你的産品一定要升級，我們傳統的叫“偷面積”，或者是創新戶型，在這些方面也是很重要的。
另外一點，我也是跟前面幾位嘉賓有一樣的思想，你的服務品質，包括你的互聯網+的概念、貼心服務的概念是非常重要的。

黃韬：謝謝何總，何總剛才說到福州，說到深圳，其實我要補充一下，非常歡迎大家來廣州投資、發展。何總旁邊這位美女，我一直在觀察你，你也沒有看手機，你一直微笑着思考，所以我想你對這個問題怎麼操作有了你的答案，請你說說你的看法。

張明燕：我接着剛才的話題講，一個是挖掘客戶的需求，我們在服務的過程中，發現很多客戶在銷售的時候需要一些氣氛，能夠令購房者比較有熱情，所以我們就拓展了我們景觀的軟裝，使現場非常有氣氛，而且做出來一些主題，這就是我們拓展我們服務防僞的一個方面。另外一個方面，過去的旅遊地産其實很多是假旅遊地産，就是假旅遊、真地産，就是為了賣完房子，未來不會做旅遊。現在做旅遊地産就必須做真的旅遊，我們跟美國一家專業做旅遊的公司合作，共同成立了一家旅遊規劃設計公司，這樣我們可以在客戶需要做真正的旅遊地産的時候，我們給他們提供更好的服務。同時，我們在休閑農業方面做了非常多的努力，我們多次帶着核心團隊到台灣考察，也包括到國外進行一些休閑農業考察。我們有一個客戶的項目非常遠，如果要賣房是不好賣的，我們就考慮在附近做一個休閑農業的體驗區，能吸引那些年紀大的客戶，或者希望生活更健康一點的客戶，同時這些客人又成為農莊的客戶，形成相互增強的效應，所以就會有很多的想法出來。我們也通過擴展這樣的技術隊伍，為我們客戶提供更好的服務。這是我們在業務擴展方面的做法。

另外一方面就是在我們的服務品質方面，我們最近的兩個項目，一個是保利的項目，一個是富力的項目，獲得了原野杯的大獎，我們也引進ACOM這類的國際公司，他們的收費很高，在市場不好的時候，他們的經營方面有壓力，我們就吸收他們的外籍設計師，把我們的品質提高到國際品質的高度。另外還包括我們的造價優化，我們為保利集團做的一個項目，造價才260塊，一般的項目都要做到300到400塊，每平方省了将近100塊錢，這個項目被湛江市政府和保利定為低造價、高質量的典範。在市場萎縮的情況下，我們還在招聘，吸收那些經營不好的公司留下的優秀設計師。我們用這些方法，所以使我們沒有受市場的沖擊。綜合一句話就是找到客戶的需求，然後滿足他，這就是供給側改革的最核心的内容。

黃韬：張總說得非常到位，也非常準确，而且我發現張總是一位非常低調的老闆，剛才你公布的一些數據，的确是性價比很高，我相信在供給側這樣一個大的背景下，這樣的發展更符合市場的需求，更實在，而且據我了解，張總已經來廣州20多年了，很有廣州務實的态度，非常好。

接下來是東莞天安數碼城有限公司的余總。我們在東莞也有分公司，我們知道去年深圳的樓市火了一把，把東莞、惠州、中山都帶起來了。據我了解，天安數碼城是産業地産，在産業地産的供給側改革方面應該怎麼做呢？

余安定：我剛才講轉型升級，我想結合着供給側改革時代怎麼做轉型升級講講我的體會和觀點。我雖然在東莞工作，但是我住在深圳，前段時間我去深圳的宜家逛了一下，我發現宜家很擁擠，幾乎在里面是挪着出去的。但是我再去其它幾個家具市場，里面人很少。我覺得這里面隐含了産業轉型升級的方向，因為宜家里面所有的産品，它的設計感非常強，它的品質感，它跟年輕人結合，跟家里的環境結合度非常高，而且它這種自己安裝的方式，成本也很低。再到其它的家私城去看，你要自己訂，買回去還要人送，安裝工上門安裝價格也比較貴。所以産業轉型升級，你看宜家和其它的家私城，里面是不同的人群，不同的經營狀況，這是從家私行業來講。

房地産其實也面臨着産業轉型升級的問題，我還是結合我自己談點實際的案例。我家的房子剛剛裝修完，我有一個體會，誰家的房子裝修完都想放兩個月，讓它晾一晾再搬進去。但是我發現我放在那里晾的時候有一個事情我很痛苦，就是我把窗戶打開，我不在那里住，下雨的時候我很擔心雨飄進來，我要去關掉。但是我如果一直關着，那我那兩個月就白晾了，所以我就在想，有沒有一種手機操控的方式，下雨了我用手機操作把窗戶關上，其實這一類的問題會延伸出圍繞着住宅的居住需求的非常多的痛點，這些是非常值得挖掘的。這些痛點都是房地産轉型升級的方向。
我有時候也做創業的評委，我前段時間就看到一個項目，因為房子有西曬的問題，他們在研制一種塗料，塗到外牆之後，可以減少房屋西曬，而且它是可調控的，在你西曬的時候可以減少照射，讓里面的溫度不高，我覺得類似的方向都是房地産本身産業轉型升級的方向。

最後我想舉個例子。天安數碼城做産業地産，我的主要客戶跟咱們在座的開發商的客戶很不一樣，大家是做住宅開發的，我是做産業園區的，我的客戶更多的是企業。我經常跟企業家接觸，很多企業家跟我說，第一批擁有财富的企業家現在很迷盲，不知道拿錢幹什麼，買房子吧，覺得房價很高，投資股票也覺得很危險，到國外去又不習慣。所以我覺得現在整個中國的産業轉型，其實面臨着一個非常大的困難，但是其實也是一個非常大的機遇，看你怎麼去做。

天安數碼城投資了一個孵化器，叫制造局，最近我們有一個案例，可以跟大家分享一下，這個孵化器的方向是專門在海外找技術、找人才，到國内來跟我們園區的企業做對接。我們在矽谷投了一個做兒童智能手表的企業，這個企業的創始人是蘋果和谷歌原來的高級工程師出身的，這個人非常厲害，我們投了他以後，我們勸他把他的制造端放到中國來做，中國有很低的成本，很快速的反應，深圳也是智能硬件之都。他聽了我們的建議來了，他帶着100塊樣闆來了，我們在深圳找了一家非常好的企業來給他做，結果100塊闆全部給他打報廢了。問題出在哪里呢？設備和美國的設備是一樣的，問題就出在流程上，出在人的制造文化和工藝上。後來這個老外給我們做了一個99頁的PPT，告訴你，你的流程應該怎麼梳理，你的工藝應該怎麼改進，這些也隐含了我們未來的産業升級要做的事情。我們的制造要趕上日本、德國，它的核心不在于我們要有它一樣的設備，其實中國現在設備並不比國外差，那些老外到了我們園區看我們的設備以後，他覺得我們的設備很牛，我們的基礎設施是全世界很好的，但是我們現在真正缺的是我們的制造文化，這一點我們是遠遠不如人家的。你給日本人99道工序，他會按照每一道工序嚴格去做，我們的工人會優化，把99道工序給你優化成9道，就會出現很多的問題。同樣的設備制造出來的保溫杯，日本的保溫杯摔到地上它同樣會保溫的，中國的保溫杯摔完之後就不保溫了，這里面的差距就在細節方面，這就是我們産業轉型升級的方向。如果我們真的能夠從過去的低端産能的引進、資本的引進，到今天我們以技術和人才的引進來改造我們的工藝，改造我們的流程，提升我們的産業制造水平的話，我們未來産生的需求就會很大，大家剛才談到農民工進城的問題，怎麼樣讓他們能夠買得起房，怎麼把這些人變成有效的需求，我覺得最終還是要落實到你的産業轉型升級是不是成功的，如果我們一旦成功了，你這些制造工人就同樣擁有德國和日本的技工的收入水平，在德國和日本，它的技工的收入是比博士收入還高的。

黃韬：謝謝余總，剛才你說到的問題我很有認同感，我也是最近在裝修房子，也的确遇到你所說的問題。還有一點你剛才提到我也很認同，就是中國人比較善于變通，我也去過德國好幾次，德國人給我的感覺就很嚴謹，中國人認為他是死闆，但是我們作為企業，對市場負責，我們應該采取一種折中和平衡。
在我們對話最後的環節，在賈康院長總結之前，我想插一個問題給容總，因為容總是很少參加活動的，所以我要抓住這個機會，請容總代表廣州的開發商給我們講一下，廣州的房價為什麼這麼低？我覺得這跟供給側是有點關繫的。最後再請賈康院長幫我們總結。

容海明：剛才黃韬總的意見其實已經給出了答案，供給側和房價中間有一個關鍵詞，就是人。過去這幾年，廣州在高端創新人才、高端科技金融業人才、服務業人才方面的增長率是遠遠低于北、上、深的，所以才出現了今天的局面。接下來要怎麼破局？如果不從頂端的産業結構去破局，如果在高端的服務業、金融業、科技業的人才增長方面沒有取得突破，廣州的房價仍然會緩慢上升，或者說遇到瓶頸。

黃韬：我隐約聽出來，這個破局很快會來，而且感覺買房，在廣州買更有價值。最後有請賈康院長幫我們總結一下，你覺得供給側改革從操作層面應該怎麼做？或者說有什麼宏觀方面的方法？

賈康：我沒有這個總結的能力，我還是試着提煉一個關鍵詞，供給側在适應市場用戶需要方面有一個概念我覺得很重要，叫做用戶體驗，現在說的創新就是要讓用戶體驗有明顯的升級感，特别是颠覆性的，把原來認為不可能的事情做成了可能，最有代表性的就是在互聯網上已經出現了羊毛出在豬身上，牛來買單，有了這樣一種颠覆性的創新。在前面我說的觀點上，我想再補充一點，如果作為一個開發商，你考慮以技術支撐我們的用戶體驗升級的創新方面，有一個和綠色發展密切相關，明顯提高用戶體驗的案例，就是我知道有企業利用地源熱泵技術，在南京、武漢等等中部城市，解決了一個在夏天有酷暑，你必須有空調設備才能過得去，到了冬天又沒有暖氣，你又必須在室内有特殊的供暖設備，你才能在冬天舒适生活。它這個地源熱泵技術，它是從地下100米左右抽上那個恒溫的氣體，加上一些其他的技術處理，它標榜的是這個樓盤恒溫、恒濕、恒氧，這個生活上的體驗可就大不一樣，過去我知道南京、上海這種城市是不錯，各有特點，但很怕在它那里過盛夏和嚴冬。我在上海讀基礎課的時候，冬天手腳都有凍瘡，其實它的溫度並不特别低，但是濕度高，非常受不了。但是在夏天又熱得一塌糊塗。而這個恒溫、恒濕、恒氧就颠覆了過去的這樣一種感覺。這就是現在可以看得到的用戶體驗升級的具體例證。

往前看，類似的還有一個案例，我聽說現在有關部門也在考慮，電動汽車的發展，充電樁不光設在跟道沿線，還要進社區，還要進咱們居民樓盤的地下車庫。這個充電樁要進來，現在可能付出的成本很高，得到用戶體驗方面的回應不足，但是我們是不是到了某一個臨界點上，它的技術過了臨界點，普遍化的時候，那時候你要準備比别人快半步，你可能在這方面就能樹立品牌，就能靠自己的經驗擴大市場份額。我聽說充電樁還可以帶出另外一個東西，就是分布式能源。私家車放在那里充電的同時，它也可能加入智能電網，它能夠賣電。比如說董明珠現在講的家居智能化，它就是在外面有太陽能電源，然後和格力手機配套，家居智能化，用分布式能源。你把私家車停在這里，夜間大量的電用不出去的時候，你可以用那個電充電，每度電比較便宜，比如說2毛5一度電，你到白天的時候，這個車一天都不用，放在這個地方，充電樁接過來，在白天的高峰期，你把電賣出去，你賣4毛5、5毛，你在這里産生增值，晚上停在那里你就可以充電，白天你不用車，你就可以供電，那就非常合算，這個市場打開之後，跟中國更合理地用智能電網來減少污染源，我們整個的綠色發展、低碳發展進入新境界，每個人在這里面可以獲得共赢，我提這點參考，這是遠景，但是我們要有所準備。

黃韬：感謝各位的積極參與，我們這一階段的讨論就到此結束，謝謝各位。

主持人：謝謝各位嘉賓的精彩讨論！請台上嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上台，讓攝影師為我們合影留念，謝謝！

尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，2016觀點年度論壇的大會在這里告一段落，謝謝大家的支持。下面将進入茶歇交流環節，請大家在工作人員的指引下，移步廣州白天鵝賓館西區·二樓沙面廳，那里還将有一場精彩的樓市讨論會，韓世同、黃韬、龍斌等幾位房地産的大咖名嘴将在沙面之濱開講論劍，敬請大家密切關注。

今晚19點，華譽景觀·2015年度中國房地産卓越100榜頒獎盛典暨深迅數據招待晚宴将在廣州白天鵝賓館四樓白天鵝宴會廳正式舉行，讓我們一同見證中國房地産行業最光荣的時刻，請大家屆時準時參與，謝謝大家！