陳淮：房地産行業政策與調控思路解碼

陳淮：實際上我們是把從去年中央經濟工作會和今年的政府工作報告和“十三五”規劃，以及最近李總理答記者問傳遞出的信息，我們梳理一下，這些政策大家都已經知道，我們不過是把它分分類，和實際情況有些解析而已。

影響2016及此後一段時間的房地産政策實際上三個方面、三個層級。剛才我們在讨論的時候講到了供給側，我再強調一遍，最近很長一段時間來，供給側這個詞很熱，但是很多人在胡寫，自己還沒弄明白供給需求理論，供給學派和需求學派是什麼樣的，就開始在寫。一批專家在懸寫，寫的誰都看不懂的天書。剛才我講了，供給側的調控並不是什麼新鮮事，日本産業政策、日本戰後發展就是注重産業競争力、戰略支柱産業、重點扶持産業退出的供給側的發展。珠三角發展，深圳開發、浦東開發，就是區域經濟學的成功案例。我們調動一切積極因素，多種所有制並存，就是釋放各種資源，提高它們的活躍度、效率的改革，今後也是一樣。

大約的說，三個層級是這樣區分的，一個是對房地産的政策方向。我們研究經濟學也好，總結過去十余年的行業發展，前瞻未來，重在研究客觀規律，不是領導的選擇偏好，不是媒體的主要呼籲，總理說了算還是總經理說了算，導致了出一個“國八條”，這都是一種錯誤導向，一定注意，不論政策願意不願意，希望不希望，總之市場和經濟體繫是按照客觀規律來運行的。所以影響房地産的政策，其實最主要的一條就是去掉不合時宜的過去的政策。我們大約想想去掉了哪些和哪些将要去年。國八條、國五條、國十條都說“千方百計增加供給”，今天我們面對的是嚴重的去庫存的壓力，如果說2016及“十三五”期間，房地産政策有兩個重心的話，一個是去庫存，一個是穩房價。千方百計增加供給，這一條恐怕是要作為不合時宜的趨勢進行扭轉了。

第二是限購限貸，我們剛才講的加杠杆的問題也提到，需求是多種多樣、多層多元的，不是說所有的需求都會增加金融風險，不是說所有的貸款都是炒房子。剛才搜狐焦點的領導講到，廣州為什麼還不放開限購？坦率說，北、上、深加上廣州，這個限購恐怕在一個很長的時間内不能放開，放開也可以，那一定有更嚴厲的，更合乎規律的，不是現在這種應急措施的限制人口過度膨脹的政策。包括限貸，這也是限不住的，兩成也好，三成也好，四成首付也好，人家的首付貸可以進一步的加杠杆，關鍵的問題是，央行領導人把首付貸簡單地說成是非法，我看也恐怕言過其實。我剛才說了，分地區、分對象、分他的資産信用高低。

第三，普通住房與非普通之分。過去是多少平米以上，高于平均房價10%叫非普通住宅，這種區分非常牽強，人為的因素，主觀設想太多。住宅就是住宅，住宅本來只有高檔的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和應對基本需求的這種需求層級，沒有普通、非普通的區分。

第四，是9070政策，顯而易見，從剛需為主，也就是年輕人結婚買房子，新成長勞動力買房子為主，這部分需求還旺盛，還存在，但是是少部分了。更多的，大家說到北京、上海、深圳的房價上漲，其中上海最明顯，北京也一樣，漲的是二手房，改善型需求，賣小換大，賣舊換新的需求是最為旺盛和活躍的。

第五，打擊投機性需求，這顯而易見在去年的中央有關文件中已經明确提出，鼓勵個人和機構購買庫存的住房，作為業主出租。沒人買第二套房子，租賃市場從何而來？大家都只有一套房子，租賃市場從何而來？我們租賃市場，也同樣是過去以鼓勵自住型需求的政策，也轉為包括投資性需求的政策，鼓勵主業租賃性的機構的産生發展壯大。租賃市場是房地産市場不可或缺的非常重要的組成部分。因為租賃市場最能滿足低端、自住性的需求。租賃市場最滿足人口流動性的市場經濟配置、資源配置。美國人有40%左右的人群是租房子住，但是並不等于40%的人買不起房子，他可能在紐約有一套住房，在得克薩斯州有一套房子，但是他在舊金山或者洛杉矶工作，相反的情況也有。租賃市場的發展是我們去年末以來在房地産市場中調整原有過時政策，審時度勢、與時俱進最重要的一個方面。

這是關于房地産的政策。核心的一個問題，在去庫存的過程中，它的具體落地是過時政策退出，我們可以和過去的政策相對比。

房地産本身的政策還有一個核心詞叫去庫存，去庫存的政策體繫我們也大致梳理一下，靠誰來去庫存？剛才我講分化很嚴重，怎麼分化呢？7.2億的存量房並沒有什麼了不起，其中只有4.2億到4.5億是住宅，大家有沒有注意到我們在“十三五”要解決多少農民工就地轉化？1億農民工在城市中轉為戶籍人口，還有1億棚戶區改造，還有1億中西部農村剩余勞動力就近城鎮化，現在在城市中經商、務工的農民工有2.4億人，我們算2口人一個家庭，為什麼按兩口人一個家庭？因為他可能有一個兩個孩子還在農村，如果落戶的化他可能就來了，1.2億個家庭，大約需要120億平方米的住房，4.5億的存量房夠幹嗎的？當然這不是一個短暫、一蹴而就的，甚至都不是“十三五”就能解決的問題。但是别把中國的城鎮住房庫存說成是如何吓人，中國住房報告提出“十三五”期間要建1600萬套棚改房，這個面積就是16億平方米以上，這還不算商品房開發、二手房梯級消費升級帶來的新的需求。但無論如何，農民工進城是一個復雜的體制問題，不是簡單的有錢、沒錢的問題，進北京還是進縣城這麼簡單。我們曾經說過，農民工進城解決四個問題，一個是戶籍，第二個是就業，也就是不管大中小城市，産業承載力高低。第三個是社保，第四個才是住房。

我們順便說，如果預測“十三五”期間的政策方式，我們一定記住，“十三五”第一位的目標是幹嗎？“十三五”要實現一個什麼目標？全面建成小康社會。實現全面建設小康社會的決勝階段，這個全面的小康的落腳點有這麼幾個，第一個，我們過去10到20年城市化中的短闆問題，也就是農民工市民化的問題，是一個考驗我們全面和不全面的關鍵問題。第二，老百姓從掙工資、就業到有産，並且實現财産性收入，這部分人群所占比重的高低是全面不全面的一個重要問題，全面小康和初步的小康，總體的小康，區别就是越來越多的老百姓從溫飽走向殷實，從勞動性收入到财産性收入。這兩個問題實際上都是和城市建設，和房地産業的發展密切相關的。

去庫存的第一個就是農民工進城，現在也有一些地方推出一些政策，昨天有一個消息推出，有一個地區，農民工進城買房子，補貼1萬塊錢，個别少數地方有可能的，但是這是不可能普遍推開的，如果有1萬個農民工進城，政府補貼1萬塊錢，那就要補貼1億，一個三線城市的政府是補貼不起的，所以我想這不是一個根本性的措施，但是各地在努力地号召農民工進城，去庫存化，我想其實不是一個壞事。今天我們看到很困難的，第一個是去庫存，第二個是農民工進城，也可能是5到8年之後中國城市化一個歪打正着的好的地方。我們正在給中小城鎮發展打下一個物質基礎和人聚集的基礎。我們房地産業不可能像人們想象的那樣每增加一個城鎮家庭就蓋一套房子，不是這樣的蓋法，供給和需求是永遠不會對稱平衡的，不論在空間上還是在時間上，這是房地産業發展的規律。浦東開發10年，房子都沒賣出去，人稱鬼城，它一定是有些超前性和預見性，城市發展培育成熟過程，我們在90年代末期号召鄉鎮企業崛起的時候，有一條政策叫離土不離鄉，進廠不進城，我們痛失了一次中小城鎮發展的歷史良機，這才有了亞洲金融危機一直到今天，我們農民工不得不奔到大城市就業。一旦發生危機，只能退回家鄉的農村，沒有中間層次的城市可以依托，現在恰好有了這麼一個過程，使我們有了一個三四線城市提高房地産承載力的問題，補他們的體制短闆，補他們的交通基礎設施的短闆，補他們的産業承載力的短闆，我們才真正能夠全面小康社會，高質量城鎮化。

另外一個去庫存的需求就是棚戶區改造。這個不用多說了，注意棚戶區改造後面還有一個重要的地方，我們“十二五”開局的時候有3600萬套保障房的建設問題，這3600萬套的保障房是實物性保障房為主，但是在“十三五”期間，盡管在北、上、廣、深這些大城市還要增加保障房供給，但是注意一下2016年全國建設工作會，大家會知道，今年的公租房停建，努力推進貨币化的住房保障體繫，完善貨币化補償的方式。實物型保障在哪里？棚戶區改造，這是城市化過程中一石幾鳥的問題，它一方面有助于城市連片改造，包括原來一些老舊城區危舊房，地下基礎設施、交通規劃、城市分區，以及老百姓住宅、商業設施的整體升級。第二方面，它有助于市場化的力量參與到保障性的供給中來，棚戶區的改造拆一還五，我建15層，我還可以賣10層。第三，最有利于和過去十幾年房地産發展中累計的體制性的矛盾結合起來探索解決方式，比如城中村、小産權等等問題，因城施策、因地制宜地發展。因此棚戶區改造實際上既是去庫存的一個重要方面。

貨币化的發展租賃市場，這里面最重要的一個思路是鼓勵個人和機構來購買庫存商品房，特别提到要努力發展以租賃住房為主業的企業。剛才我們講到去杠杆的問題，實際上有一句話應當強調，我們迫切在房地産業買和賣、供和求之間有更多樣、多層的居中的具有金融功能的企業支持。實際上租賃說到底是一種金融性的方面，比如我們的建築業需要用設備，你買不起沒關繫，有人買了租給你，這就是租賃融資。實際上買房子先租後買，也是政策性保障的一個方面，在國外是很普遍的，你先買3成産權，那7成是租金，逐步你再買4成、5成、6成、7成，並且滿足過渡性需求、流動性需求。

發展租賃市場是分化的重要方面，第一個方面和政策退出與去庫存密切相關，第二方面是和改革以及國民經濟整體的穩定運行密切相關的政策，眼下就有兩個大家最關心，並且對房地産影響甚大的，一個是營改增，一個是貨币政策。營改增最近在讨論究竟對房地産業好還是不好，二手房買賣，是不是将來那5.5%的營業稅改成增值稅了？當然我覺得目前還不明朗的一些政策細則還有待觀察，但是把二手房買賣的那個營業稅又改成增值稅，原來那個營業稅本來是起到房價調控作用的調節稅，如果改成增值稅，實際上把它固化了。而房産增值實際都是土地增值，在二手房買賣中，政府已經收了個人所得稅，個人所得稅的部分實際上就是土地增值帶來的，再收一回土地增值稅，那豈不是一蝦兩吃了嗎？我看重復征稅的問題還有待很多研究。但是營改增帶來了一個很重要的方面，就是企業機構持有商業地産可以抵扣，這給我們剛才講到的房地産去庫存化的分化里頭，其實庫存最嚴重、銷售最慢的商業地産，盡管它的數額沒有住宅這麼大，但是它的過剩程度比住宅更嚴重，營改增有利于一些機構作為業主持有這些不動産，這是可以抵扣他的銷項稅的。

再有一個是貨币政策，從去年末大家都預期會有降息、降準，去年末以來針對增速下降、物價低靡、通貨緊縮的情況，已經陸續平穩的出台了若幹次降息、降準的政策，但是今後還會不會有，我覺得會有一些兩難的選擇問題。2016年的經濟增速還需要在穩健之上相對寬松的貨币政策支持，今年春節之後，房地産業又添了一個新詞，叫“資産荒”，我不知道各位記者朋友有聽說過這個詞，什麼叫資産荒？就是有大量的資金找不到投資的領域。買股票被套住了，買房子不知道會不會也被套住。一方面我們去庫存，另一方面有大量的資金正在尋求有利的投資領域，而找不到投資方向，這叫資産荒。貨币政策恐怕要在貨币的供給需進一步搭橋，所以我想影響房地産的第二個是國民經濟的穩定運行，穩定運行包括增速，包括物價。

在這之上還有一個層級就是國際運行環境，這一條實際上決定着我們第二個層級的貨币政策和房地産市場的供求關繫，那就是匯率問題。進入21世紀，特别是21世紀第二個10年開始，世界金融危機之後，2010年之後，國際上貨币定價權的競争變得日益復雜、尖銳和激烈，從發達國家逼迫人民币升值到去年以來人民币的貶值，人民币的貶值問題說到底既是貨币定價權之争，也決定着我們海外資産和我們的外匯儲備是增值還是損失，也決定着人民币的币值和固定資産價格之間的比值關繫問題，它決定着我們的股價，決定着我們的房價。更重要的是匯率問題，根本的主動權並不在中國人手里，而是由發達國家決定，特别是美國決定。我們目前看，在這個問題上，我們的被動性非常大，我們是世界第一大外匯儲備國，又是美國國債的第一大持有國，是它最大的債權人，而且美聯儲貨币政策的高低，不僅影響着人民币和美元的關繫，還嚴重影響着我們的進出口，而且直接影響着國際大宗商品價格，比如最近的鋼材價格、鐵礦石價格又有一些短期内的暴漲暴跌，這就是美元匯率變化引起的。鐵礦石價格上漲，不是鐵礦石稀缺了，而是美元跌了，石油價格跌不是因為石油供給大了，而是美元漲了，國際大宗商品價格的漲跌直接影響甚至決定着2016年中國整體宏觀經濟通貨緊縮還是通貨膨脹。

我們在政府工作報告中還有一句話，除了供給側之外，希望大家關注，這句話就是“加強相機決策的科學性、及時性”。