朱中一：今年房地産市場會好于去年 三四線去庫存有希望

朱中一：房地産界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興應邀前來參加2016觀點年度論壇，根據主辦方的要求，我就今年房地産市場走勢談幾點看法。

我覺得本次論壇選擇的時間點很好，就是在兩會以後，而這次兩會有兩個顯著的特點，一個特點是政務公開，包括有關的部長在部長通告上面都回答了問題，住建部的部長，以及發改委、财政部的領導還專門搞了一個新聞發布會，所以觀點非常透明。另一個特點就是讨論了“十三五”規劃。“十三五”規劃内容非常全面，就我們關心的問題，你們只要仔細看，里面都可以找到答案，所以我想這是咱們這次開會的時間點比較好的原因。

我想結合自己的學習體會，就當前的房地産市場談幾點看法，補充談一點認識，因為我剛才講了，一些核心的觀點，領導們都講得非常透了，關鍵是究竟具體怎麼看，我想從三個方面來談。

第一，今年的房地産市場就全國來說總體上會好于去年。就當前的房地産市場，住建部的陳部長在3月5号和3月15号講了當前市場的三個特點，一個是銷售企穩回升，第二是分化嚴重，第三是庫存嚴重，這三個觀點我是完全贊同的。就數據來講，國家統計局發布了1—2月份全國商品房的銷售面積、銷售額，同比增長分别是28.2%和43.6%。在銷售額的帶動下，全國的房屋新開工面積、竣工面積也改變了去年全年分别同比下降14%、6.9%的情況，分别同比增長了13.7%和28.9%。房地産企業土地購置面積同比下降幅度也在收窄，土地的成交價格也由去年的同比下降23.9%轉為了同比增長0.9%。房地産開發投資的增幅也改變了兩年持續下降的局面，由去年全年的同比增長1%回升到了3%。從這些數據可以看到，市場已經開始復蘇了，或者說復蘇的時間點比我們的預想要早。但是同時我也在想，這個復蘇的勁頭是不是市場就進入拐點了，或者說咱們的投資就開始增長了？我覺得還需要觀察一段時間。因為三四線城市的去庫存壓力仍然很大，一二線城市，包括發展比較快的一線和部分二線城市，現在政策上可能在有所調整，尤其是房價上漲以後，政策上有所調整。所以這兩個還是在變動的過程當中。

但是就全國來說，三四線城市盡管去庫存有點難度，特别是人口淨流出的城市，你要它的銷售量回升更難。但是總的來說，三四線城市在強大的去庫存的動力下，市場總體會好。其它的城市，一線特别熱的城市或二線特别熱的城市，它可能要降溫，但是這個降溫主要是價格上降溫，我覺得銷售的量可能也不一定能降，其它的二線城市，我覺得它的銷售量是會上來的，所以總體判斷市場會好一些。

至于投資，我剛才講到了，盡管1—2月份有一點上升，但是可能它還會有小幅的波動時期，但總的來說它會逐步的趨穩。當然這個趨穩也不會回到像以往那樣的兩位數增長的情況，它可能是一位數的增長，但是個别城市有兩位數的增長也是沒問題的。所以我是這樣總體判斷今年的市場總體好于去年。

第二，在分類指導、因地施策的調控思想的指導下，今年的市場是能夠平穩運行的。2014年以來，市場的地區性差異越來越明顯，尤其是到了今年的1、2月份，一線城市和部分二線城市在銷售量上升的同時，價格也在上升，三四線城市和部分的二線城市銷售不暢，庫存增加、房價下降。這毫無疑問給調控帶來了困難。因此，分類指導，因城施策，強化地方政府的主體責任，自然而然成了今年調控的主基調。針對深圳、上海、北京等一線城市和部分二線城市房價快速上漲的情況，住建部部長在3月5号和3月15号的會上都提出了進一步加強調控的五項措施，這里就包括了要嚴格限購政策和稅收金融政策，增加土地供應，增加中小套型商品房和保障房的供應，打擊各種違法違規行為，政府要主動引導輿論等5項措施，其他的有關部門領導也都發出了同樣的聲音。地方政府，特别是像深圳、上海、北京的領導，在會上也都發出了聲音，要進一步采取穩定房價的措施。所以我覺得在中央政府、地方政府的共同努力下，穩定房價總是能夠取得一定的成績。

房地産的高庫存确實是當前影響經濟社會發展的一個重要問題，今年2月末，全國待售商品房的面積由去年的7.18億平方米，上升到7.39億平方米，比去年年底又增加了2077萬平方米比去年同期增加了15.7%，所以必須要采取所謂。

咱們的高庫存是前些年一些地方不良開發的結果，是一些地方對土地财政和房地産過度依賴的結果，還有一些地方将城鎮化變成了造城運動，還有一些城市經濟轉型發展滞後，内生動力不足，人居環境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相關。解決這些問題确實難度很大，它是一個繫統工程，但是我覺得必須要先易後難、統籌謀劃、穩步解決。住建部從去年就提出來了，有些容易解決的問題，比如說已經批出去的土地還沒有開發的，可以轉型用于旅遊地産、養老地産和新興産業的用地，在棚戶區改造當中逐步提高貨币化的安置比例，另外調整保障房的實現方式，推進公租房的貨币化、公租房的還原，以盤活存量為主，這些各地正在做，這是相對好辦的問題。我覺得比較難的問題，同時也是消化存量房最大的潛力，就是怎麼樣激發農業轉移人口在城里頭的購房和租房，我認為這個問題最難。坦率來說，兩年以前，我在給全國人大财經委的副主任匯報的時候，我也談了一個觀點，就是要促進房地産和城鎮化的協調發展問題，我說實際要解決的問題就是怎麼樣解決好兩億農業轉移人口在住房上的兩個老鼠洞問題。所謂兩個老鼠洞，就是那2億轉移人口在農村有房，但是他可能自己沒有住，可能老鼠進進出出，但是他在城市里頭，他也買不起房，租不起房，他住在地下室，住在工棚，也是老鼠跑來跑去。這個問題當然是個繫統工程，現在人口的流向和城鎮化的方針問題，但是還涉及到土地制度的改革等等一繫列的問題。所以我覺得核心一條就是這個問題。現在在“十三五”規劃里頭講了很多的措施，包括财政的支持政策、土地的挂鈎政策、宅基地的改造政策等等，我想随着這些政策的逐步落地，解決這些地方的庫存還是有希望的。所以我說多數的三四線城市庫存消化還是有希望的。當然，人口淨流出的城市可能難度大一點。

第三，建議将推進供給側改革理念認真地指導政府和企業的工作。推進供給側改革确實是一個很好的題目，在房地産行業我是特别主張推進供給側改革。房地産就供給側改革來說，一個很大的主導部分是政府，房地産開發的規模，開發的數量，它的源頭是土地供應的總量，土地的區位、土地的價格，這個是政府在主導的。另外，我們要開發多少，當然它是有市場因素，但是政府如果規劃好了，可能就減少盲目性，為什麼三四線城市的庫存量那麼大？就是因為我們過度地依賴了土地财政，過度地依賴了房地産。所以我覺得在消化存量上，以後怎麼樣促進房地産行業的健康發展，就是我們以後要進一步的研究供給側改革。作為企業來說，怎麼樣通過供給側的改革更加理性地分析市場，怎麼樣通過供給側的改革來提高我們供給産品的質量和效益，當然里面還有一個業态問題，包括養老地産、旅遊地産，這都是政府提倡的，我們在這方面去鑽研鑽研。當然我們還可以通過開發來擴大對外市場等等，我認為把這些問題解決了，我們的市場就能健康發展了。