直播實錄：2016觀點年度論壇（一）

無論是一線還是二三線城市，中國房地産業早已不是遍地黃金，産品對路、市場細分、專業為上才可以保證項目成功。此時，營銷的重要性不斷前置，只有它才可能幫助企業實現财務現金流正常流轉，才可以保證企業長期的生存與發展。

從宏大視野來決斷企業的戰略與戰術，3月21-24日，觀點年度論壇以“供給新節奏”為主題，邀請到賈康、陳淮、朱中一及開發、金融企業一大批名家大腕現場剖析當前宏觀經濟态勢、2016房地産政策與走勢、金融去泡沫化等重要話題，逾百家卓越企業高層将現場盤點過往企業成功之道與預測今後面對的種種可能。

觀點地産網作為論壇官方網站，将對論壇進行全程圖文直播。

專題：2016觀點年度論壇

直播實錄：2016觀點年度論壇（二）

專題：2016觀點年度論壇

主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：大家早上好！歡迎來到2016觀點年度論壇暨華譽景觀2015中國房地産卓越100榜發布現場。每一年，我們都相聚于此，探讨中國房地産行業形勢與發展。同時，一起見證中國房地産卓越100榜的荣耀盛典。中國房地産市場在2015迎來了極具創造性的一年，這一年在國家經濟的下行陣痛中，從行業政策、市場大環境乃至遊戲規則都在發生了根本的變化。面對新形勢下的“供給新節奏”，在這場房地産博弈中，最明确的“去庫存”信号已經給出，但行業轉型的諸多嘗試仍未清晰，洗盡鉛華之後如何回歸本初？直面地産發展之路，讓我們一同在這個行業的大平台上與衆多睿智遠見之士共同切磋交流尋找終極答案，這也将是2016觀點年度論壇的意義所在。

與此同時，我們會繼續第八年評選與發布“中國房地産卓越100榜”，表彰在過去一年卓越、傑出與非凡，並付出了100分努力的房地産及相關産業鍊企業群體。

最後，我代表本次論壇主辦方觀點地産新媒體，聯合主辦方搜狐焦點、華夏時報，合作夥伴威海雙島灣科技城、華譽景觀、萊蒙國際、好屋、合富輝煌、歐派集團、深訊數據以及5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

下面，我們将介紹今天出席論壇的嘉賓和朋友，他們是：

中國房地産業協會原副會長 朱中一先生

著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟繫主任 陳淮先生

廣東省房地産行業協會會長 蔡穗聲先生

保利地産副總經理兼東南片區董事長 余英先生

彩生活服務集團有限公司執行董事兼首席執行官 唐學斌先生

世聯行首席技術官 黎振偉先生

陽光城集團副總裁 饒俊先生

綠城房地産集團品牌管理部負責人 劉仲晖女士

深圳美佳華實業有限公司董事長 洪小佳先生

深圳花樣年商業管理有限公司總經理 邱志東先生

智安天使科技（中國）有限公司創始人董事長 楊忠先生

太古匯(廣州)發展有限公司總經理隋頌偉先生

福晟集團董事、常務副總裁 何建華先生

僑鑫地産副總裁 張學鳳女士

觀瀾湖地産營銷中心總經理 洪剛先生

北京首都開發股份有限公司 董事會主任郝遠征先生

天房集團天港建設開發有限公司副總經理毛峰先生

新城控股集團股份有限公司 助理總經理魏巍先生

五礦地産華南區總經理 戴鵬宇先生

東莞天安數碼城有限公司董事總經理 余安定先生

海亮地産控股集團有限公司 營銷管理中心總經理 謝明先生

中銳地産集團常務副總裁兼事業部總經理 貢明先生

中國金茂廣州公司 營銷總經理剪豔萍女士

江蘇宏圖高科房地産開發有限公司 常務副總經理任琳女士

好屋CEO 陳興女士

合富輝煌房地産經濟研究院院長 龍斌先生

中原好房子網絡科技有限公司CEO 倪曉波先生

廣東中原地産項目部總經理 黃韬先生

歐派家居集團股份有限公司 總經理牛崗先生

廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理 張明燕女士

深圳市深訊數據科技股份有限公司 總裁陸迅先生

搜狐焦點廣州總經理  袁希先生

觀點地産新媒體出品人、博鰲房地産論壇創始人 陳詩濤女士

正在趕來途中的還有：

著名經濟學家、華夏新供給經濟學研究院院長 賈康先生

美林基業集團副總裁兼營銷中心總經理 吳兵先生

新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁 李戰洪先生

方圓集團董事副總裁 容海明女士

寶能控股（中國）有限公司 副總經理周冬梅女士

由于時間關繫，更多企業嘉賓不再一一介紹。

另外，本次論壇還獲得衆多全國暨華南實力房地産企業的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2016觀點年度論壇的朋友們。

接下來進入論壇開幕致辭環節，本環節每位嘉賓的致辭時間為3分鐘。

有請第一位致辭嘉賓上台，他是廣東省房地産行業協會會長蔡穗聲先生，掌聲有請。

蔡穗聲：各位來賓、各位朋友、女士們、先生們，大家上午好！

今年房地産的主調是去庫存，國家出台了很多政策，有很多優惠的措施，中央政府到地方政府都在花大力氣，我們相信去庫存今年一定有好的效果。但去庫存的深層次的含義，我們認為還是供給側改革，關繫到企業去庫存之後怎麼辦，如何投資，下一步的路怎麼走，這就牽涉到一個去庫存的深層次的問題，也是我們大家所關心的，中國房地産業往哪發展的問題。我在這里首先提出的是政府的改革，大家都很清楚，現在房地産的發展已經不可能為中國地方政府的财政收入提供過往那麼豐厚的盛宴。去年，中國土地出讓金占地方政府财稅總收入的28%，比上一個年度下降了8個百分點，最高峰是2010年，占40%，相比那年下降了12個百分點。今後總的趨勢看，恐怕不可能回復到以往的盛況。

企業面臨着轉型升級，有的企業家說，尤其是中小房企說，不轉型是死路一條，轉型是一條死路，都是死，不同死法。不轉型，死得很難看，轉型可能是優雅地死去。

出路在哪里？出路還是在改革，在創新，但是創新需要制度的支持，這個制度就包括了我們的法律環境、政府的行政管理體制、政策的提供，以及金融、稅收等等。比如說廣東省房地産行業協會三年前就在倡導養老地産，有專業委員會，這兩三年做了很多的活動，有國内讨論，國外參觀等等。但實際上真正落地的項目不多這里涉及到很多政策環境、金融稅收的配合的問題，當然我很高興今天上午來的時候，在路上聽到一個廣播，中央在對養老方面有金融上新的措施，我們希望在這方面整個制度的改變、體制的改革、政府行政管理機制的改變，尤其是建立一個廉潔的、高效的政府，會給房地産的轉型升級帶來很好的生機。

最後，我們很期待着下面各位專家、各位地産界的大佬們在供給側改革方面有更好的建議給我們，有更多的新的思想亮點，我們期待着，祝大會圓滿成功。

主持人：謝謝蔡先生的精彩致辭，接下來有請下一位致辭嘉賓，搜狐焦點廣州總經理袁希先生，掌聲有請。

袁希：各位嘉賓，上午好。

很高興今天有機會在觀點地産論壇跟各位新老朋友見面交流。

就在前幾天，在我們公司寫字樓的電梯里，身邊的幾個人都在談論買房的問題，剛需之類的詞不停地蹦到我耳朵里。

去年12月，中央經濟工作會議将“去庫存”作為供給側改革五項重點任務之一。為應對高企的房地産庫存，中央出台了一繫列組合拳。主要包括：降準降息，降首付和财稅政策等。

受政策利好的影響，最近，一線城市房地産市場市場又開始進入高燒模式。剛剛出爐的70個大中城市統計數據顯示，2月份，北上廣深四個一線城市房價齊漲。廣州房價從2015年4月起連續第12個月房價上漲，同比上漲11.9%。我們的鄰居深圳更誇張，同比漲了57.8%。

而我們搜狐焦點最近的春季大型網絡調查顯示，市場的預期正在發生變化。認為廣州房價可能會小幅上漲的人達到了六成，更有近四成人打算在今年春季置業。

不過，從置業意向來看，55%的受調查者希望購買70-110平方米的房子，23%的用戶意向購房面積是在110-150平方米。但能接受單價在3萬以上的人只占8%。可以說，剛需與改善型需求仍然是市場的主力。不過，對于大部分人而言，高企的房價與限購政策的束縛，都是置業的主要障礙。

而在一線城市房價高燒的大環境下，業界一直盼望的廣州放開限購的問題也一再推遲，甚至還有可能面對調控再度收緊的局面。而廣州高企的庫存去化也将面臨不利的局面。

關注中國青年住房夢，助力剛需和改善置業，是搜狐焦點一直以來的宗旨。為此，我們在3月啟動了“首屆惠員節”，活動覆蓋包括北京、上海、天津、廣州等33個城市，創造入口運用大數據來挖掘客戶，整個活動由搜狐焦點的購房管家及直通車，全程提供尊貴服務，強化客戶體驗，搜狐焦點還會派發價值千萬的大額紅包，讓購房者得到真正的實惠。

由線上導流到線下，33個城市将形成巨大的客戶引流效果，以持續互動方式實現客戶與項目的持續溝通，通過每一環節的紅包優惠把客戶吸引到售樓處，再由專業銷售人員提供服務促成交易。

與傳統單向的營銷方式相比，搜狐焦點“首屆惠員節”的互動性營銷更有效、更具針對性地将項目信息傳遞給購房者，增加用戶粘性，提高關注度，實現傳播，不僅節約了營銷推廣的成本，對于樓盤的銷售也能起到非同凡響的實效。

當我們提供給終端用戶的信息正是他們需要的，這樣的營銷模式才能引領用戶需求，提升銷售轉化率也就變得輕而易舉了，有流量的地方，自然就會出現商業機會，将流量背後的用戶“拉到”項目，是新興房地産互聯網化的最佳落地。

當地産營銷戰場的号角吹響，誰掌握了終端用戶，誰才能真正赢得市場。

謝謝大家！最後祝論壇圓滿成功！

主持人：非常感謝袁先生的致辭，接下來掌聲有請最後一位致辭嘉賓，觀點地産新媒體出品人、博鰲房地産論壇創始人陳詩濤女士。

陳詩濤：

尊敬的各位來賓：上午好！廣州的三月本應細雨綿綿，沒有想到21日來了場暴雨，以至于我們幾十家近百名外地全國的開發企業都無法及時趕到今天的會場，而趕到的也是幾近周折。正好像中國房地産在這個三月的波瀾起伏一樣。

　　有的城市樓價飛漲，更多城市在為去庫存發愁。各地措施紛呈出現，限購的限購，去庫存的已經發動動員農民兄弟了。這邊國企不斷整合，大家看到中冶並入五礦，中信地産住宅部分並入中海，巨無霸在不斷産生，中小房企命運又會如何？

在剛剛結束的人機圍棋大戰中，無論結局如何，我們都看到國内的科技公司都在燒錢搶占外賣份額的時候，谷歌向世界奉獻了阿爾法狗。忽然間，人工智能已經來到我們身邊，曾經那麼遙遠的距離忽然覺得是那麼地近。全球都再次認識到谷歌作為科技公司内藏的科技情懷，它足以改變人類的未來。

回歸房地産業，不少人都憤憤中國的房地産企業其實沒有什麼科技含量，只用拆、建兩個動作就産生了巨大的行業利潤。或許，因為在過去二十幾年龐大的剛性需求上，這種說法實不為過；未來是一個認知商業時代，面對當下分化巨大的房地産市場環境，中國房企未來又該如何被定義？

我把這個問題抛給今天在坐的各位行業精英，無論是我們的朱會長、陳主任、蔡會長還是各位企業大佬，期望你們今天精彩的演講及對話來告訴2016年，中國的房地産業應該如何向前！

謝謝大家！預祝論壇取得圓滿成功

主持人：非常感謝陳女士的精彩致辭。

尊敬的各位來賓，大會致辭環節到此全部結束，接下來将進入2016觀點年度論壇的正式環節。

2016年，去庫存已經上升到全行業的高度，中國房地産注定既迎來艱難又看到希望。在刺激政策的連番出台大環境下，行業應該重新端正改革思路，迎難而上。

尊敬的各位來賓，2016觀點年度論壇的大會主題是“供給新節奏”，今天上午的主題是“改革：去庫存的行業思路”。

下面将進行的是今天上午的演講環節，我們很荣幸地邀請到朱中一先生為大會做開幕致辭及主旨演講，掌聲有請中國房地産業協會原副會長朱中一先生。

朱中一：房地産界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興應邀前來參加2016觀點年度論壇，根據主辦方的要求，我就今年房地産市場走勢談幾點看法。

我覺得本次論壇選擇的時間點很好，就是在兩會以後，而這次兩會有兩個顯著的特點，一個特點是政務公開，包括有關的部長在部長通告上面都回答了問題，住建部的部長，以及發改委、财政部的領導還專門搞了一個新聞發布會，所以觀點非常透明。另一個特點就是讨論了“十三五”規劃。“十三五”規劃内容非常全面，就我們關心的問題，你們只要仔細看，里面都可以找到答案，所以我想這是咱們這次開會的時間點比較好的原因。

我想結合自己的學習體會，就當前的房地産市場談幾點看法，補充談一點認識，因為我剛才講了，一些核心的觀點，領導們都講得非常透了，關鍵是究竟具體怎麼看，我想從三個方面來談。

第一，今年的房地産市場就全國來說總體上會好于去年。就當前的房地産市場，住建部的陳部長在3月5号和3月15号講了當前市場的三個特點，一個是銷售企穩回升，第二是分化嚴重，第三是庫存嚴重，這三個觀點我是完全贊同的。就數據來講，國家統計局發布了1—2月份全國商品房的銷售面積、銷售額，同比增長分别是28.2%和43.6%。在銷售額的帶動下，全國的房屋新開工面積、竣工面積也改變了去年全年分别同比下降14%、6.9%的情況，分别同比增長了13.7%和28.9%。房地産企業土地購置面積同比下降幅度也在收窄，土地的成交價格也由去年的同比下降23.9%轉為了同比增長0.9%。房地産開發投資的增幅也改變了兩年持續下降的局面，由去年全年的同比增長1%回升到了3%。從這些數據可以看到，市場已經開始復蘇了，或者說復蘇的時間點比我們的預想要早。但是同時我也在想，這個復蘇的勁頭是不是市場就進入拐點了，或者說咱們的投資就開始增長了？我覺得還需要觀察一段時間。因為三四線城市的去庫存壓力仍然很大，一二線城市，包括發展比較快的一線和部分二線城市，現在政策上可能在有所調整，尤其是房價上漲以後，政策上有所調整。所以這兩個還是在變動的過程當中。

但是就全國來說，三四線城市盡管去庫存有點難度，特别是人口淨流出的城市，你要它的銷售量回升更難。但是總的來說，三四線城市在強大的去庫存的動力下，市場總體會好。其它的城市，一線特别熱的城市或二線特别熱的城市，它可能要降溫，但是這個降溫主要是價格上降溫，我覺得銷售的量可能也不一定能降，其它的二線城市，我覺得它的銷售量是會上來的，所以總體判斷市場會好一些。

至于投資，我剛才講到了，盡管1—2月份有一點上升，但是可能它還會有小幅的波動時期，但總的來說它會逐步的趨穩。當然這個趨穩也不會回到像以往那樣的兩位數增長的情況，它可能是一位數的增長，但是個别城市有兩位數的增長也是沒問題的。所以我是這樣總體判斷今年的市場總體好于去年。

第二，在分類指導、因地施策的調控思想的指導下，今年的市場是能夠平穩運行的。2014年以來，市場的地區性差異越來越明顯，尤其是到了今年的1、2月份，一線城市和部分二線城市在銷售量上升的同時，價格也在上升，三四線城市和部分的二線城市銷售不暢，庫存增加、房價下降。這毫無疑問給調控帶來了困難。因此，分類指導，因城施策，強化地方政府的主體責任，自然而然成了今年調控的主基調。針對深圳、上海、北京等一線城市和部分二線城市房價快速上漲的情況，住建部部長在3月5号和3月15号的會上都提出了進一步加強調控的五項措施，這里就包括了要嚴格限購政策和稅收金融政策，增加土地供應，增加中小套型商品房和保障房的供應，打擊各種違法違規行為，政府要主動引導輿論等5項措施，其他的有關部門領導也都發出了同樣的聲音。地方政府，特别是像深圳、上海、北京的領導，在會上也都發出了聲音，要進一步采取穩定房價的措施。所以我覺得在中央政府、地方政府的共同努力下，穩定房價總是能夠取得一定的成績。

房地産的高庫存确實是當前影響經濟社會發展的一個重要問題，今年2月末，全國待售商品房的面積由去年的7.18億平方米，上升到7.39億平方米，比去年年底又增加了2077萬平方米比去年同期增加了15.7%，所以必須要采取所謂。

咱們的高庫存是前些年一些地方不良開發的結果，是一些地方對土地财政和房地産過度依賴的結果，還有一些地方将城鎮化變成了造城運動，還有一些城市經濟轉型發展滞後，内生動力不足，人居環境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相關。解決這些問題确實難度很大，它是一個繫統工程，但是我覺得必須要先易後難、統籌謀劃、穩步解決。住建部從去年就提出來了，有些容易解決的問題，比如說已經批出去的土地還沒有開發的，可以轉型用于旅遊地産、養老地産和新興産業的用地，在棚戶區改造當中逐步提高貨币化的安置比例，另外調整保障房的實現方式，推進公租房的貨币化、公租房的還原，以盤活存量為主，這些各地正在做，這是相對好辦的問題。我覺得比較難的問題，同時也是消化存量房最大的潛力，就是怎麼樣激發農業轉移人口在城里頭的購房和租房，我認為這個問題最難。坦率來說，兩年以前，我在給全國人大财經委的副主任匯報的時候，我也談了一個觀點，就是要促進房地産和城鎮化的協調發展問題，我說實際要解決的問題就是怎麼樣解決好兩億農業轉移人口在住房上的兩個老鼠洞問題。所謂兩個老鼠洞，就是那2億轉移人口在農村有房，但是他可能自己沒有住，可能老鼠進進出出，但是他在城市里頭，他也買不起房，租不起房，他住在地下室，住在工棚，也是老鼠跑來跑去。這個問題當然是個繫統工程，現在人口的流向和城鎮化的方針問題，但是還涉及到土地制度的改革等等一繫列的問題。所以我覺得核心一條就是這個問題。現在在“十三五”規劃里頭講了很多的措施，包括财政的支持政策、土地的挂鈎政策、宅基地的改造政策等等，我想随着這些政策的逐步落地，解決這些地方的庫存還是有希望的。所以我說多數的三四線城市庫存消化還是有希望的。當然，人口淨流出的城市可能難度大一點。

第三，建議将推進供給側改革理念認真地指導政府和企業的工作。推進供給側改革确實是一個很好的題目，在房地産行業我是特别主張推進供給側改革。房地産就供給側改革來說，一個很大的主導部分是政府，房地産開發的規模，開發的數量，它的源頭是土地供應的總量，土地的區位、土地的價格，這個是政府在主導的。另外，我們要開發多少，當然它是有市場因素，但是政府如果規劃好了，可能就減少盲目性，為什麼三四線城市的庫存量那麼大？就是因為我們過度地依賴了土地财政，過度地依賴了房地産。所以我覺得在消化存量上，以後怎麼樣促進房地産行業的健康發展，就是我們以後要進一步的研究供給側改革。作為企業來說，怎麼樣通過供給側的改革更加理性地分析市場，怎麼樣通過供給側的改革來提高我們供給産品的質量和效益，當然里面還有一個業态問題，包括養老地産、旅遊地産，這都是政府提倡的，我們在這方面去鑽研鑽研。當然我們還可以通過開發來擴大對外市場等等，我認為把這些問題解決了，我們的市場就能健康發展了。

主持人：請朱先生留步，請朱先生接下來參與到我們的形勢辯論環節。這是房地産從來都沒有過的時代，一二線熱門的市場與三四線城市的分化桎梏着去庫存的有效鋪開，因城施策基調鮮明，加杠杆已經成為憂患，供給側改革應該如何推動房地産供求兩端的走進新節奏呢？

本次形勢辯論的主題是：杠杆是與非，分化時代如何問計供給側。首先有請主持嘉賓上台就坐，他是：合富輝煌房地産經濟研究院院長龍斌先生

接下來有請參與讨論的嘉賓上台。他們是：中國房地産業協會原副會長朱中一先生；著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟繫主任陳淮先生；保利地産副總經理兼東南片區董事長余英先生；掌聲有請以上四位嘉賓。

本次觀點年度形勢辯論環節的時間為30分鐘，接下來請主持嘉賓龍斌先生開始發言。

龍斌：非常高興能跟三位中國最有影響力的房地産的專家和開發上的大佬一起讨論這個問題。剛才也聽到朱會長講到今年的三個判斷，特别是他提到去庫存這個問題是一個繫統性的工程，涉及到方方面面的問題，确實去庫存應該說給行業也帶來了很多機會。去年讨論房地産的問題的時候，大家還擔心這個市場，但是經過了一年，确實這個市場發生了很大的變化，從各個方面，從企業都可以看到這樣的情況，好像現在對市場的信心增強了很多。我想再請教一下朱會長，您剛才也提到，房地産業已經分化了，一線比較熱，房價都有上升，在這樣的情況下，大家還會擔心，我們的政策會不會有一些反復，會不會重新回到調控過去的那種老路上去？我想大家都會關心這個或許會給市場帶來不利的影響。另外一個是去杠杆的問題，這也是大家關注的問題，央行的行長也說，房貸這一塊，我們的杠杆還是可以加的，因為是良性的，這一塊加杠杆會給市場帶來比較高的熱度，但是政府要去庫存，又要壓房價，這樣會帶來一個什麼影響？我想在這兩個方面請朱會長給我們分析分析。

朱中一：我剛才發言里面都點到了，去庫存對一二線城市，尤其是熱點城市，庫存的壓力可能不是很大。就廣州總體來說，咱們的壓力不是很大，但是在廣州的某些區域，例如增城、花都、番禺的有些地方，可能庫存量還比較大，所以廣州的房價是溫和的。我在講一線城市房價的時候，我沒有講到廣州，廣州的房價是溫和的，但是廣州周邊的去庫存壓力還是很大的，所以市場差異很大。

就措施來講，我剛才特意講到住建部部長的5點措施，他的措施是綜合性的，既有增加有效供給的一面，比如說要增加土地供應，比如說要增加保障房建設，這是增加的部分，同時他覺得有些違規的問題也要查處，另外還有限購的政策，包括現在差别化的稅收信貸政策也要嚴格執行，所以它的措施是綜合的，所以我覺得它不會簡單地回到過去的那個路上。因為我們不管怎麼樣，盡管對于調控大家有各種各樣的議論，但是不管怎麼說，咱們調控的經驗比過去更成熟，所以不會簡單地回到過去。

龍斌：庫存這麼大的問題，确實跟我們過去的調控反反復復，特别是在需求端壓制有關。

朱中一：我不太同意這個觀點，咱們不要把很多問題都歸因到調控的問題，咱們現在庫存比較大的，比如說是三四線城市，還有一些商業地産。對于三四線城市和商業地産這一塊，三四線城市沒有限購，也沒有限價，對商業地産專門的文件都沒有發，基本上都是市場化的。所以你說歸因到是調控引起的問題，這個因果關繫我覺得很牽強。而相反的是，現在這些地方的高庫存，跟一些地方過度的依賴土地财政有關繫，另外跟一些企業的盲目開發有關繫。當然間接來說也有關繫，因為當時一線城市調控了，所以開發商到了三四線城市，那是間接的影響，不是直接的影響。所以我覺得咱們分析政策，需要客觀、理性。

龍斌：謝謝朱會長。接下來請教陳主任，今年經濟其實不太理想，政府把經濟的增速目標也下調到一個區間（6.5%到7%），在這個形勢下，房地産會不會成為今年決定整個宏觀經濟非常關鍵的因素？我們看到去年開發投資只有增長1%，這個拉了後腿，今年在這種情況下，想請教陳會長，這是不是一個很關鍵性的因素？在這樣的背景下，如果說房地産開發投資、房地産業重新恢復到一個比較正常的狀态，政策方面會不會面臨着一個轉向的風險？

陳淮：主持人問了一個主題之外的問題，其實這個問題李總理在記者會上已經回答了，他每年兩會之後，國務院總理答中外記者問，今年有一個特點，就是“房地産”三個字一個也沒提。當然房地産是否重要，我想你親媽說你是寶貝疙瘩，你重要，他沒說，你還是重要。不用說房地産是政府的親兒子，這對我們行業傳遞的信息沒多大意義。我們這一節有兩個關鍵詞，一個叫供給側，一個叫加杠杆。我們三四個人說話，還離開這個主題就遠了點。重點說說這兩個詞。

什麼叫供給側？說得很懸，寫的文章也很多，基本上是讓人看不懂。剛才主持人也好、各位嘉賓也好，都在講房地産調控，過去的調控是宏觀調控，也就是注重于短期的總量的平衡關繫的通脹、通縮、增速、就業、外匯收支平衡。所動用的工具，一個是财政政策，一個是貨币政策，所有這些名詞都是和宏觀經濟學相關的。過去我們調整經濟和房地産業運行狀态的政策，主要是以短期的總量平衡政策為核心的。什麼叫供給側呢？産業政策與區域政策為核心的政策體繫就叫供給側。這不是什麼新創造、新詞。大家熟悉的宏觀經濟學和微觀經濟學之間，還有一個對趕超經濟極為重要的經濟學領域叫中觀經濟學。珠三角的發展就是區域經濟學，城市化就是區域經濟學，房地産是不是國民經濟支柱産業，在和其它産業之間的内在聯繫，這個産業中大中小企業的構成關繫就叫産業經濟學。過去幾年調控果然有一定的效果，但是在供給側産業競争跟國民經濟其它産業的協調上，以及空間分布上，顯得粗放和薄弱。供給側就是把過去從短期總量平衡關繫的政策體繫，調整到以中期為目標的産業政策與區域政策中來。産業發展顯而易見是供給，城市建設顯而易見是供給，這沒什麼新鮮的，用不着那麼復雜的解釋，這是第一個。

第二，我們注重加杠杆這個問題，最近在媒體上多持批判的聲音，剛才我們的主持人又講了，會不會推動房價上升。杠杆其實並不是一個壞事，房地産業從它的整個生命周期，從土地開發一直到它的銷售、持有，到最終滅失，始終和負債連在一塊，古今中外概莫能外，包括老農民給他兒子蓋房子娶媳婦，也得把很多親戚借遍了，動用農村社區信用資源，這也是加杠杆。杠杆的好壞高低、風險大小和他所依據的信用資源豐厚與否密切相關。只要我們把杠杆加到有足夠的資産信用的群體頭上，它就沒風險，或者小風險。只要我們加到供大于求的區域上，它就不存在推高房價的問題。只要我們把杠杆用在和體制改革相關的，破除原來體制留下的障礙上，它就是一個推動我們發展的地方。什麼叫信用資源雄厚的？比如說賣一買一的改善型需求，我賣掉一個200萬的房子，我買一個300萬的房子，但是我買這個300萬的房子，我得先買後賣，我的首付不足，哪怕我動用首付貸，這個杠杆夠大的吧，銀行按揭70%，首付貸再貸給我20%，這個沒問題，但是我把200萬的房子賣了，我的負債只有30%，銀行貸款都可以還掉一部分，有什麼關繫呢？它對于加速改善性需求、均衡化城鎮中過去十余年累計的供給與需求之間的平衡非常重要。因為這個群體有充分的資産信用資源，加杠杆和在他的流動性下並無大害。

再很多重要的地區，大面積的存在着供大于求，包括省會級城市，這些地方加杠杆是消化去庫存重要的手段之一。我們别動不動加杠杆就推高房價，它本來就供大于求，推動銷售增長，怎麼就馬上傳導到價格上呢？價格沒那麼脆弱，把這個和加杠杆聯繫起來，我看未必是準确的。

加杠杆和農民進城的關繫，剛才朱會長講了兩個老鼠洞，農民工是最有房子和最沒房子的群體，他們在家都有宅基地，但是在城里都沒房子住，這就有一個問題，他們的存量資産信用被閑置了，沒有充分調動起來。我們讓1億農民工在城市定居落戶，讓他們不管是先租後買，還是成為去庫存的重要支持力量，都要讓他們的信用資源活躍起來。實際上在2013年，中央十八屆三中全會上講了很多關于通過改革，給農民财産權，讓他們同地同權，農民宅基地可以抵押，以及到城市購房的土地置換等等，但是這個過程進展得並不理想，這個過程中實際上也有一個過橋金融的問題，加杠杆的問題，所以别把加杠杆就理解成炒股。

加杠杆炒股和加杠杆買房子是兩個風險完全不同的投資方式，你有300萬，借700萬，買1000萬的股票，股票跌30%，你被清倉了，目前股市回升了，和你沒什麼關繫了。為什麼去年的股災和今年新年之後的股災2.0版血洗了一批中産階級，就是這樣造成的。但是房子不一樣，即便三成首付、七成按揭，即便房價跌過30%，你都成負資産了，是不是你就應該把房子交給銀行呢，反正我借的銀行的錢比我房子的現價還多？請注意，只要你按時付月供，銀行是不會像那些場外配子資或者場内配資的給你強行平倉，把你房子收掉的。風險是不一樣的。所以當房價回升之後，房子是誰的呢？房子還在購房人手里。而當你放棄了它的持有之後，價格回升，你再買房，你連首付都沒有。所以務必弄明白，把加杠杆買房子和炒股混在一起的這種認識是不正确的。

余英：我並不是“預測帝”，但是我在每年12月28号會在微博上發一篇下一年的預測，因為平時也很少講，我不喜歡一會兒說跌，一會兒說漲，最後總有一側說對了的那種預測的人，我一年就說一次，而且從來不删。我記得前幾年我預測的是分化比較多，前年預測去年是去存貨，去年預測今年是兼並重組。當然對全國來講肯定是去庫存，但是我們很多大的房地産公司在去年已經把存貨能去的都去完了，沒去的也就基本去不掉了。但是有些公司前年還盲目的猛生産，造成存貨增加。存貨的産生首先是管理失控，尤其是三四線城市為了賣地，忽悠了很多開發商。當然有一點我也要跟朱會長商榷，調控對存貨的産生多少肯定是有影響的，因為在一線城市調控以後，市場發生了變化，有些開發商在一線城市拿不到地了，跑到三四線城市去，很多人寄希望于在三四線城市能翻身，三四年前突然銷售下降，有好幾家排名前10的企業排名下降，保利正好在2012年主攻一線城市，所以保利2012年第二個進入了全國的千億俱樂部，我們把一線城市作為主戰場，而有些企業進入三四線城市賣得不好，跌下去了，這兩年三四線城市去庫存，它又有點上升了，所以我覺得對好的企業應該更有前瞻性，我記得在2012年的時候，我就強調了市場的分化，2014、2015年我更強調的是去庫存，因為各個企業一盤點，手上的壓力太大。而今年各位還是要去庫存，但是對于好的企業，今年是兼並重組最好的機會，因為有些小企業今年去不掉這個庫存，他在三四線城市開發100萬平米，200萬平米的大盤，他做的都是500平方米的别墅，公寓樓都是200平方，豪華裝修，他以為縣城的人都是富豪，以後大家都去買，不可能的，所以那些庫存很麻煩，這些企業只有把企業賣掉，或者賣一部分股份才能活過來。所以今年的主題，我覺得作為房企來講，兼並重組是更重要的。

對今年的市場，媒體說今年房價瘋漲，其實主要是二手房，一手房的開發商還是比較冷靜的，還是不敢太漲的。我跟很多開發商朋友聊，他們說最近能走量還是要走量，千萬别盲目提價，别看你現在賣得好。最近這一波提價炒房的人他非常敏感，他說不出來，明天一個都不出來了，你的售樓部說不定明天就沒人了，所以大家一定要有憂患意識，别看房價漲，你也跟着漲，即便是深圳的房子，能賣還是快點賣，落袋為安。局部時點上我會覺得有悲觀的時候，不是今年一路高歌，從現在一直到十一黃金周，到年底，大家的房子都是越賣越好，我相信不會。從以往的經驗來看，大家買房不會從年頭買到年尾的，肯定是有階段性的。

龍斌：您剛才講的兼並重組，會不會對城市也有一些選擇？另外對産品，在新的形勢下有沒有什麼新的想法和建議？

余英：兼並重組這一塊，我們加大了這個工作，既然預測到了兼並充足的可能性，我們加大工作，跟很多企業都抛出了橄榄枝，我們也看了很多地，當然這些地我也是有選擇的。在城市區位很一般，又是巨大的大盤，這個城市預計這塊地三五年地價都不會漲的情況下，這個地我是不會要的，如果我花了20億買了這塊地，3年、5年都不漲價，但是我的銀行利息在漲，政府在三年以後賣地跟現在差不多價錢，這種我是不要的，我的兼並重組和選地，在三四線城市，第一是要離大城市近，交通方便，第二是要有稀缺資源，第三是我能做出一些差異化、錯位的産品，使得别人一到我這個地方來看，就能打動他，産品要有打動力、沖擊力，要讓人一看就喜歡，所以産品這一塊，我覺得是我這次兼並重組能夠突破的重要一點，就是能做出好産品的項目我才要，那些已經開發了50萬平米，賣不出去的，我也不是神仙，我也賣不出去，産品做壞了，也沒有幾個人能把它賣出去。

龍斌：現在在這個新的環境下，一方面去庫存，杠杆也加了，城市也分化了，一二線城市已經有些供不應求，價格會出現一些波動，如果投資者比較多的話，又會産生一些風險，可能這個問題大家也會比較關心，因為時間關繫，我想再聽三位講講，未來這種波動的機會大不大？請朱會長跟我們分析一下，去庫存和城鎮化結合起來，将來行業的機會怎麼樣？有一種行業說房地産的時間不多了，在新的條件下，行業的發展、未來的機會在哪里？

朱中一：我簡單地補充一點，現在讨論的是兩個問題，一個是對一線城市和部分二線城市房價快速上漲怎麼樣穩下來的問題。第二個問題是大量的三四線城市庫存壓力比較大的問題。但是這兩個問題實際上都是一個供求關繫的問題。就是三四線城市的庫存量大，主要是供大于求，難以消化，一線城市和部分二線城市的房價上漲快，是因為現在的供給不足，需求比較旺盛，所以還是一個供需的平衡問題。由于地區的分化，表現出了這樣兩個問題，所以我覺得要促進房地産和城鎮化的協調發展，從長計議。我們一直有這麼一個想法，我們給部里也提過，就是要構建一個以需求為導向，以住房發展規劃指導的購租並舉的住房供應體繫。首先是以需求為導向的，但是我們希望一些地方編制好租房發展規劃，特别是供應偏緊的地區，一定要在認真的調查研究的基礎上，分析我究竟需要多少，我要供應多少地，在哪個地方供應的，大概價格什麼樣，這都要透明，我認為這樣可能會好一點，這是将來解決庫存要從長計議的問題，我認為要考慮一個長的制度。

龍斌：由于時間關繫，這個環節的讨論就到這里，謝謝大家。

我們接下來馬上進入到下一輪的演講環節，再次邀請著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟繫主任陳淮先生，陳先生的演講題目是“房地産行業政策與調控思路解碼”。

陳淮：謝謝主持人，實際上我們是把從去年中央經濟工作會和今年的政府工作報告和“十三五”規劃，以及最近李總理答記者問傳遞出的信息，我們梳理一下，這些政策大家都已經知道，我們不過是把它分分類，和實際情況有些解析而已。

影響2016及此後一段時間的房地産政策實際上三個方面、三個層級。剛才我們在讨論的時候講到了供給側，我再強調一遍，最近很長一段時間來，供給側這個詞很熱，但是很多人在胡寫，自己還沒弄明白供給需求理論，供給學派和需求學派是什麼樣的，就開始在寫。一批專家在懸寫，寫的誰都看不懂的天書。剛才我講了，供給側的調控並不是什麼新鮮事，日本産業政策、日本戰後發展就是注重産業競争力、戰略支柱産業、重點扶持産業退出的供給側的發展。珠三角發展，深圳開發、浦東開發，就是區域經濟學的成功案例。我們調動一切積極因素，多種所有制並存，就是釋放各種資源，提高它們的活躍度、效率的改革，今後也是一樣。

大約的說，三個層級是這樣區分的，一個是對房地産的政策方向。我們研究經濟學也好，總結過去十余年的行業發展，前瞻未來，重在研究客觀規律，不是領導的選擇偏好，不是媒體的主要呼籲，總理說了算還是總經理說了算，導致了出一個“國八條”，這都是一種錯誤導向，一定注意，不論政策願意不願意，希望不希望，總之市場和經濟體繫是按照客觀規律來運行的。所以影響房地産的政策，其實最主要的一條就是去掉不合時宜的過去的政策。我們大約想想去掉了哪些和哪些将要去年。國八條、國五條、國十條都說“千方百計增加供給”，今天我們面對的是嚴重的去庫存的壓力，如果說2016及“十三五”期間，房地産政策有兩個重心的話，一個是去庫存，一個是穩房價。千方百計增加供給，這一條恐怕是要作為不合時宜的趨勢進行扭轉了。

第二是限購限貸，我們剛才講的加杠杆的問題也提到，需求是多種多樣、多層多元的，不是說所有的需求都會增加金融風險，不是說所有的貸款都是炒房子。剛才搜狐焦點的領導講到，廣州為什麼還不放開限購？坦率說，北、上、深加上廣州，這個限購恐怕在一個很長的時間内不能放開，放開也可以，那一定有更嚴厲的，更合乎規律的，不是現在這種應急措施的限制人口過度膨脹的政策。包括限貸，這也是限不住的，兩成也好，三成也好，四成首付也好，人家的首付貸可以進一步的加杠杆，關鍵的問題是，央行領導人把首付貸簡單地說成是非法，我看也恐怕言過其實。我剛才說了，分地區、分對象、分他的資産信用高低。

第三，普通住房與非普通之分。過去是多少平米以上，高于平均房價10%叫非普通住宅，這種區分非常牽強，人為的因素，主觀設想太多。住宅就是住宅，住宅本來只有高檔的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和應對基本需求的這種需求層級，沒有普通、非普通的區分。

第四，是9070政策，顯而易見，從剛需為主，也就是年輕人結婚買房子，新成長勞動力買房子為主，這部分需求還旺盛，還存在，但是是少部分了。更多的，大家說到北京、上海、深圳的房價上漲，其中上海最明顯，北京也一樣，漲的是二手房，改善型需求，賣小換大，賣舊換新的需求是最為旺盛和活躍的。

第五，打擊投機性需求，這顯而易見在去年的中央有關文件中已經明确提出，鼓勵個人和機構購買庫存的住房，作為業主出租。沒人買第二套房子，租賃市場從何而來？大家都只有一套房子，租賃市場從何而來？我們租賃市場，也同樣是過去以鼓勵自住型需求的政策，也轉為包括投資性需求的政策，鼓勵主業租賃性的機構的産生發展壯大。租賃市場是房地産市場不可或缺的非常重要的組成部分。因為租賃市場最能滿足低端、自住性的需求。租賃市場最滿足人口流動性的市場經濟配置、資源配置。美國人有40%左右的人群是租房子住，但是並不等于40%的人買不起房子，他可能在紐約有一套住房，在得克薩斯州有一套房子，但是他在舊金山或者洛杉矶工作，相反的情況也有。租賃市場的發展是我們去年末以來在房地産市場中調整原有過時政策，審時度勢、與時俱進最重要的一個方面。

這是關于房地産的政策。核心的一個問題，在去庫存的過程中，它的具體落地是過時政策退出，我們可以和過去的政策相對比。

房地産本身的政策還有一個核心詞叫去庫存，去庫存的政策體繫我們也大致梳理一下，靠誰來去庫存？剛才我講分化很嚴重，怎麼分化呢？7.2億的存量房並沒有什麼了不起，其中只有4.2億到4.5億是住宅，大家有沒有注意到我們在“十三五”要解決多少農民工就地轉化？1億農民工在城市中轉為戶籍人口，還有1億棚戶區改造，還有1億中西部農村剩余勞動力就近城鎮化，現在在城市中經商、務工的農民工有2.4億人，我們算2口人一個家庭，為什麼按兩口人一個家庭？因為他可能有一個兩個孩子還在農村，如果落戶的化他可能就來了，1.2億個家庭，大約需要120億平方米的住房，4.5億的存量房夠幹嗎的？當然這不是一個短暫、一蹴而就的，甚至都不是“十三五”就能解決的問題。但是别把中國的城鎮住房庫存說成是如何吓人，中國住房報告提出“十三五”期間要建1600萬套棚改房，這個面積就是16億平方米以上，這還不算商品房開發、二手房梯級消費升級帶來的新的需求。但無論如何，農民工進城是一個復雜的體制問題，不是簡單的有錢、沒錢的問題，進北京還是進縣城這麼簡單。我們曾經說過，農民工進城解決四個問題，一個是戶籍，第二個是就業，也就是不管大中小城市，産業承載力高低。第三個是社保，第四個才是住房。

我們順便說，如果預測“十三五”期間的政策方式，我們一定記住，“十三五”第一位的目標是幹嗎？“十三五”要實現一個什麼目標？全面建成小康社會。實現全面建設小康社會的決勝階段，這個全面的小康的落腳點有這麼幾個，第一個，我們過去10到20年城市化中的短闆問題，也就是農民工市民化的問題，是一個考驗我們全面和不全面的關鍵問題。第二，老百姓從掙工資、就業到有産，並且實現财産性收入，這部分人群所占比重的高低是全面不全面的一個重要問題，全面小康和初步的小康，總體的小康，區别就是越來越多的老百姓從溫飽走向殷實，從勞動性收入到财産性收入。這兩個問題實際上都是和城市建設，和房地産業的發展密切相關的。

去庫存的第一個就是農民工進城，現在也有一些地方推出一些政策，昨天有一個消息推出，有一個地區，農民工進城買房子，補貼1萬塊錢，個别少數地方有可能的，但是這是不可能普遍推開的，如果有1萬個農民工進城，政府補貼1萬塊錢，那就要補貼1億，一個三線城市的政府是補貼不起的，所以我想這不是一個根本性的措施，但是各地在努力地号召農民工進城，去庫存化，我想其實不是一個壞事。今天我們看到很困難的，第一個是去庫存，第二個是農民工進城，也可能是5到8年之後中國城市化一個歪打正着的好的地方。我們正在給中小城鎮發展打下一個物質基礎和人聚集的基礎。我們房地産業不可能像人們想象的那樣每增加一個城鎮家庭就蓋一套房子，不是這樣的蓋法，供給和需求是永遠不會對稱平衡的，不論在空間上還是在時間上，這是房地産業發展的規律。浦東開發10年，房子都沒賣出去，人稱鬼城，它一定是有些超前性和預見性，城市發展培育成熟過程，我們在90年代末期号召鄉鎮企業崛起的時候，有一條政策叫離土不離鄉，進廠不進城，我們痛失了一次中小城鎮發展的歷史良機，這才有了亞洲金融危機一直到今天，我們農民工不得不奔到大城市就業。一旦發生危機，只能退回家鄉的農村，沒有中間層次的城市可以依托，現在恰好有了這麼一個過程，使我們有了一個三四線城市提高房地産承載力的問題，補他們的體制短闆，補他們的交通基礎設施的短闆，補他們的産業承載力的短闆，我們才真正能夠全面小康社會，高質量城鎮化。

另外一個去庫存的需求就是棚戶區改造。這個不用多說了，注意棚戶區改造後面還有一個重要的地方，我們“十二五”開局的時候有3600萬套保障房的建設問題，這3600萬套的保障房是實物性保障房為主，但是在“十三五”期間，盡管在北、上、廣、深這些大城市還要增加保障房供給，但是注意一下2016年全國建設工作會，大家會知道，今年的公租房停建，努力推進貨币化的住房保障體繫，完善貨币化補償的方式。實物型保障在哪里？棚戶區改造，這是城市化過程中一石幾鳥的問題，它一方面有助于城市連片改造，包括原來一些老舊城區危舊房，地下基礎設施、交通規劃、城市分區，以及老百姓住宅、商業設施的整體升級。第二方面，它有助于市場化的力量參與到保障性的供給中來，棚戶區的改造拆一還五，我建15層，我還可以賣10層。第三，最有利于和過去十幾年房地産發展中累計的體制性的矛盾結合起來探索解決方式，比如城中村、小産權等等問題，因城施策、因地制宜地發展。因此棚戶區改造實際上既是去庫存的一個重要方面。

貨币化的發展租賃市場，這里面最重要的一個思路是鼓勵個人和機構來購買庫存商品房，特别提到要努力發展以租賃住房為主業的企業。剛才我們講到去杠杆的問題，實際上有一句話應當強調，我們迫切在房地産業買和賣、供和求之間有更多樣、多層的居中的具有金融功能的企業支持。實際上租賃說到底是一種金融性的方面，比如我們的建築業需要用設備，你買不起沒關繫，有人買了租給你，這就是租賃融資。實際上買房子先租後買，也是政策性保障的一個方面，在國外是很普遍的，你先買3成産權，那7成是租金，逐步你再買4成、5成、6成、7成，並且滿足過渡性需求、流動性需求。

發展租賃市場是分化的重要方面，第一個方面和政策退出與去庫存密切相關，第二方面是和改革以及國民經濟整體的穩定運行密切相關的政策，眼下就有兩個大家最關心，並且對房地産影響甚大的，一個是營改增，一個是貨币政策。營改增最近在讨論究竟對房地産業好還是不好，二手房買賣，是不是将來那5.5%的營業稅改成增值稅了？當然我覺得目前還不明朗的一些政策細則還有待觀察，但是把二手房買賣的那個營業稅又改成增值稅，原來那個營業稅本來是起到房價調控作用的調節稅，如果改成增值稅，實際上把它固化了。而房産增值實際都是土地增值，在二手房買賣中，政府已經收了個人所得稅，個人所得稅的部分實際上就是土地增值帶來的，再收一回土地增值稅，那豈不是一蝦兩吃了嗎？我看重復征稅的問題還有待很多研究。但是營改增帶來了一個很重要的方面，就是企業機構持有商業地産可以抵扣，這給我們剛才講到的房地産去庫存化的分化里頭，其實庫存最嚴重、銷售最慢的商業地産，盡管它的數額沒有住宅這麼大，但是它的過剩程度比住宅更嚴重，營改增有利于一些機構作為業主持有這些不動産，這是可以抵扣他的銷項稅的。

再有一個是貨币政策，從去年末大家都預期會有降息、降準，去年末以來針對增速下降、物價低靡、通貨緊縮的情況，已經陸續平穩的出台了若幹次降息、降準的政策，但是今後還會不會有，我覺得會有一些兩難的選擇問題。2016年的經濟增速還需要在穩健之上相對寬松的貨币政策支持，今年春節之後，房地産業又添了一個新詞，叫“資産荒”，我不知道各位記者朋友有聽說過這個詞，什麼叫資産荒？就是有大量的資金找不到投資的領域。買股票被套住了，買房子不知道會不會也被套住。一方面我們去庫存，另一方面有大量的資金正在尋求有利的投資領域，而找不到投資方向，這叫資産荒。貨币政策恐怕要在貨币的供給需進一步搭橋，所以我想影響房地産的第二個是國民經濟的穩定運行，穩定運行包括增速，包括物價。

在這之上還有一個層級就是國際運行環境，這一條實際上決定着我們第二個層級的貨币政策和房地産市場的供求關繫，那就是匯率問題。進入21世紀，特别是21世紀第二個10年開始，世界金融危機之後，2010年之後，國際上貨币定價權的競争變得日益復雜、尖銳和激烈，從發達國家逼迫人民币升值到去年以來人民币的貶值，人民币的貶值問題說到底既是貨币定價權之争，也決定着我們海外資産和我們的外匯儲備是增值還是損失，也決定着人民币的币值和固定資産價格之間的比值關繫問題，它決定着我們的股價，決定着我們的房價。更重要的是匯率問題，根本的主動權並不在中國人手里，而是由發達國家決定，特别是美國決定。我們目前看，在這個問題上，我們的被動性非常大，我們是世界第一大外匯儲備國，又是美國國債的第一大持有國，是它最大的債權人，而且美聯儲貨币政策的高低，不僅影響着人民币和美元的關繫，還嚴重影響着我們的進出口，而且直接影響着國際大宗商品價格，比如最近的鋼材價格、鐵礦石價格又有一些短期内的暴漲暴跌，這就是美元匯率變化引起的。鐵礦石價格上漲，不是鐵礦石稀缺了，而是美元跌了，石油價格跌不是因為石油供給大了，而是美元漲了，國際大宗商品價格的漲跌直接影響甚至決定着2016年中國整體宏觀經濟通貨緊縮還是通貨膨脹。

我們在政府工作報告中還有一句話，除了供給側之外，希望大家關注，這句話就是“加強相機決策的科學性、及時性”。

主持人：非常感謝陳先生的精彩發言，我們聽完陳淮先生精彩的演講之後，接下來馬上進入本屆論壇的重頭戲，華譽景觀·2015年度中國房地産卓越100榜的發布儀式，接下來有請觀點地産新媒體出品人、博鰲房地産論壇創始人陳詩濤女士上台，為我們發布2015年度中國房地産卓越100榜，同時也請陳女士對今年的榜單進行點評。

陳詩濤：大家好，現在由我發布華譽景觀2015年度中國房地産卓越100榜。

我們認為未來是一個認知商業的時代，人們将借助認知計算進行感知，並通過大規模的比對以及科學的算法，形成能夠思考並且預測未來的商業模式。基于此理，觀點地産新媒體的數據研究部門，長期跟蹤房地産企業的動态、行業的動态和宏觀經濟數據，並在此基礎上提煉了大量的市場數據，進行建模。同時我們做了很多的深度分析，在此基礎上構建出完整的卓越100的指數體繫。在不同的時間點，我們予以發布。本次我們将發布的是關于中國房地産企業2015全年表現力深度報道。我們甄選的企業是北、上、廣、深和2015在房地産發展活躍的二線城市，所有的企業2015年在中國有項目運營的房地産開發企業和專業機構，包括配套的産業。這里我們發布的運營時間是指2015年全年，1月1号到12月31号，其中财務數據，上市公司截區的是中報，到6月30号。我們的數據來源有三個地方，第一個是企業的自行申報，第二個是上市公司公開的數據，第三個是第三方機構提供的數據，如果這三個渠道我們都無法識别，我們對這家企業将予以放棄，當然我們也尊重企業，對一些數據不願意公布的時候予以保密及支持。

我們的品牌管理指標，就是商業模式的調研方法，我們采取了行業問卷和在線網絡調查，回收了有效問卷10775份，較2014年的8233份有顯著的增長。這里講一下排名的順序，如果企業的總分得到同分值，我們将以銷售業績為降序排序。整個榜單我們篩選了197家，到初步入選，到最終入選，我們發布的總榜單有三個，其中卓越100榜入選了100家企業，上市公司30強入選了30家上市企業，包括非内地房地産卓越榜。第二個是我們的分榜單，包括了4個：品牌價值、管理與團隊卓越獎、商業模式，還有房地産銷售30強。第三大類是單項獎，第四大類是區域榜。
大家其實比較關注這100家企業是如何産生的，我們有4個指標，4大體繫，第一個是運營指標，其中銷售業績占55分，包括銷售面積、土儲和總資産，還有品牌指標占據了15分，包括品牌認知度和社會貢獻，同時還有管理團隊建設。第三個部分是商業模式，品牌的獨特性占據了4分，核心生産方式是3分，營銷方式與創新和資金應及融資各占4分。大家可以看一下這些榜單，之這100家企業，第1名是77分，第100名是7分，我們感覺這個階梯分化還是比較嚴重的，萬科連續7年是第一名，當然它得77分相比前幾年是大幅下降的，它的運營指標是拿了滿分，但是在品牌模式管理方面是下降的。

第二個榜單是上市公司30強，這次卓越100榜里面有70家上市公司，這30強應該是全中國上市公司中最值得表彰的，可以看到這30家的分值相差不是太大，而我們的上市企業得到資本市場和投資者的認可最為關鍵，所以我們的财務指標體繫在這里是占據了25分，銷售業績是30分，财務指標里面，資産負債率占5分，毛利率、經理率、流動比例和淨資産收益率各占4分，品牌指標、管理與團隊和商業模式的15分沒有變化。大家應該看到，作為雙冠王的萬科今年是第一名，比中海多1分，作為龍頭企業綠地，在财務指標上的得分非常低，只有9分。
第三個榜單是非内地房企。往年入選的有10家，今年僅6家，原因很簡單，2015年港資和外企在減弱内地的投資，我們根據他們在内地的業績，包括銷售、租金收入，還有投資規模、進入城市量、項目數量和土儲，最後我們甄選了6家，九龍倉連續3年是冠軍，第二名是凱德，目前在國内管理的資産超過2000億人民币，第三位是恒隆地産，在商業地産的表現确實值得推崇。第四名是新鴻基，第五名是太古，第六名是長實。

在分榜單方面，品牌價值是企業的根本，前三名分别是萬科、保利和星河灣。而我們的管理與團隊，前兩名是換了企業，我們看到的是恒大和融創，這兩個企業的團隊在2015年狼性的管理和團隊的打造還是比較成功的。而在商業模式上，前三強又換了，第一是碧桂園，第二是華潤置地，第三是大連萬達，大家應該感覺到這三家企業，在去年不斷地轉型，也不斷地向境外擴展，企業的模式還是值得肯定的。而我們的銷售30強，排名第一的萬科到了2600億，而第30名的銷售額只有295億，所以落差還是非常巨大的。
我們也列了一些單項獎，包括櫥櫃的集采首選品牌歐派，還有房地産營銷最佳合作夥伴好屋中國。在2015年，全中國有11個城市的房地産發展是比較活躍的，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、福州、廈門、重慶和武漢，這些城市我們做了區域榜單的發布，所有的指標，包括運營指標、品牌指標、管理指標和商業模式，權重有所調整，但是口徑與主榜單是一致的。大家手上也拿到我們這本紙質的報告，前面我們對數據和圖表進行了盤點。

最後簡單地點評一下，剛才陳主任和朱會長大量講過，2015年我們定調為去庫存，我們看到大型房企的市場占有率逐步擴大，其中在國家統計局統計，2015年銷售總額是8.73萬億元，入選的100家企業的銷售額已經達到了3.49萬億，占到總的比重是39.93%，接近4成，萬科錄得2614億銷售額，占到市場的3%。而我們的卓越100榜前10強的企業，占比達到17.57%。2014年進入2000億的有2家企業，2015年有3家，到1000億的還是7家，但是500億已經增加到了9家，2015年我們認為應該進入千億的是華潤。另外我們認為並購時代的來臨，寶萬之争推動了行業的反思和前行，去年在並購里面，恒大從2014年的1315億增長了53.1%，到了2000億。大家看這個圖表，我們找了2015年5個代表性的案例，其中有3個都跟恒大有關，另外一個是萬科和中民投，包括最近中海和中信的並購，如果誰不並購，可能最後是會被淘汰的。另外一個，所有的房企都說返回一線，一線城市确實資源有限，我們調研中小企業的過程中，感覺他們确實非常困難。這是上市房企的融資對比圖，2014年有6家完成融資，發債是235億，融資環境在2015年有所好轉，但是我們看到财務數據，海外的債券其實是受損的，上市企業的30強里面，平均的資産負債是73.8%，比2014年稍微降了一點，流動比例和速動率均有所下降，說明去庫存道路難行，平均的流動率是0.66%，平均的速動率是0.52，這個數據大家用得不多，但是我們一直在用，我們請教了很多分析機構，這里我們覺得1.0是安全繫數，但是在行業里面我們發現有一家只到了0.18，而且我在開幕式上講過，房地産作為一個含金量不高的行業，随着經濟的下行，房地産的盈利能力應該是進一步下滑的，入選30強的平均毛利是20.44%，比2014年降低了5.4個百分點，較2011年的42.73%大幅下滑。毛利比較高的是華夏幸福、中海和華潤置地。淨利率在30強中還是提升的，平均到15.6%，這里面有一些拉升，比如說瑞房比較獨特，去年的頂豪熱銷。在财務指標方面一直維持比較好的是中海，它的财務指標到了23分，中海2013年的融資成本僅僅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售價是10955元/平米，較2014年上升了900多元，這里面均價差距3萬的是瑞房一家，1萬到3萬的有40家，房價走得比較低端的是建業地産和荣盛發展。

大家都在談到房地産，肯定離不開土地，我們看到品牌企業都回歸一線，所以一線還是地王層出不窮，大家可以看到部分城市2015年的土地出讓收入，也看到2015年有4宗全國代表性的地王，這張表是全國的代表性的單價地王，土地儲備方面，恒大連續幾年第一名，有1.44億平方米，緊接着是碧桂園和萬達，接近1億平方米，萬科連續幾年是不超過4000萬平方米的土儲，2015年萬科的新開工面積是2127萬平方米，所以我們在想，萬科這個土儲是不夠兩年開發量的，包括這次跟深圳地鐵合作，是不是也有這方面的考慮，大家見仁見智。2014年的土儲表大家可以參看一下。

未來将是一個資産重組年，也就是我們認為的大魚吃小魚，強強聯合的時代，現在我們看到總資産進入5000億以上的已經有4家，萬達、萬科、恒大和綠地，除了少部分的房企統計不到數據，進入千億的房企有26家。在座的各位桌上有這樣一份我們的紙質報告，我們稍後會跟觀點地産雜志特刊一起郵寄給我們的會員企業，同時也會在我們的網上發布，我們也會跟金融機構會員企業進行報告的發送，他們會作為一些對内地房企投資的參考指標。

今天我們正式把2015中國房地産卓越100榜發布，在這個榜單發布的過程中，我們得到了非常多企業和專業機構的支持，我們在此表示感謝，因為各種原因，這個榜單可能不一定特别完美，我們希望得到各位業内專家的指正，以助卓越100榜做得更加完善、科學、專業。

主持人：最重磅的中國房地産卓越100榜已經發布，但今天晚上19點，論壇現場還将舉行2015年度中國房地産卓越100榜頒獎盛典，屆時又會有哪些卓越的身影将會出現在這里？敬請各位來賓留意組委會的提示，準時參與這個房地産行業一年一度的盛事，一同見證卓越100榜獲獎企業的光荣時刻。

接下來，我們有請今天上午大會的最後一位演講嘉賓，他的壓軸又會奉獻怎樣的精彩呢？

我們有請：彩生活服務集團有限公司助理總裁段斐欽先生，他的演講題目是：彩生活構建社區O2O生态圈的新思維。

段斐欽：今天有幸能跟各位領導和嘉賓來分享一下彩生活構建整個社區O2O生态圈的新思維。

到現在為止，讨論行業的轉型，從我們個人身上已經需要有跨界的思維，因為只有跨界才能站在用戶和合作夥伴的立場去思考問題。因為新思維無非就是站在客戶的角度進行基于價值鍊的解構和重構，在這方面彩生活有一些心得，今天借觀點這個平台跟大家分享一下。彩生活的上市是一個里程碑事件，這個里程碑事件對于整個的社區服務行業來說是奠定了一個非常重要的時間結點，我覺得所謂的時間結點不是代表着它一定未來會發生什麼事情，而是在于彩生活上市之後，所有物業行業的人的尊嚴感是找到了，因為我覺得所有的變化其實最開始是人心的變化。在座的很多都是地産行業的從業人員，我以前也在地産行業，在2004年到2006年我在杭州的房地産公司工作，後來又到泛海建設和華僑城。對于地産行業的物業行業其實本質上來說是它的售後服務部門，一旦成為售後服務部門，這個行業的人的尊嚴感是很難找到的。彩生活有幸上市，這個上市的鐘聲是把社區服務行業所有的從業者的尊嚴感給找到了。對行業來說，所有的創新是為了尊嚴感而創新，當我們看到無論是矽谷的如火如荼，還是北京中關村和上海的波瀾壯闊，很多時候都是這些行業的從業人員的尊嚴感在推動着行業的進步，彩生活只是其中的一分子。

彩生活感覺到對市場最恐懼的一年是在去年的這個時候，因為去年所有的人都在跟彩生活說，你應該不顧一切地去做社區O2O，不顧一切地去做看不到盈利，只看到用戶，看不到收入，只看到燒錢的盈利模式。彩生活是2014年6月30号上市的，當時很多投資人和行業從業者都跟我們說，彩生活應該O2O。其實到今天為止，這個社區O2O已經成為一個大大的問号，我們可以看到很多的O2O的企業，在2015年的五六月份之後開始遇到了重大的挑戰，其實本質上來說，我覺得這些挑戰不是O2O的挑戰，而是過去很多O2O的創業者忽略了商業的本質，而讓O2O成為了一個問号。彩生活的嘗試是慢慢地去解釋這個問号，把這個問号變成一個感歎号。

我們認為社區O2O的成敗核心關鍵是在于如何構建一個有黏性的場景，我們可以看到在過去所有O2O的企業不斷地融資、燒錢，去獲取用戶、黏住用戶，我們發現這些O2O企業都面臨一個巨大的挑戰，就是獲取用戶的成本非常高，黏客的成本也非常高，同時在自己實現貨币化，實現自己的經營收入的時候，它的過程是極其不穩定的。所以當這些商業模式開始來推進的時候，這個企業就過度依賴融資，我們發現這些企業核心的變成仍然是缺乏有高黏度的場景。

對于社區來說，毫無疑問，雖然任何一種需求都是低頻的，但是對于社區從業者和社區這個維度來看，所有的需求都是高頻，對于彩生活來說，目前其實是在嘗試構建一個基于整個社區的復合高頻的生态圈。彩生活也逐漸地從一個雲端管理向線上端和線下端滲透的一家企業，我們的最終目標是希望搭建一個社區O2O平台，為所有的社區O2O企業進入社區提供便利，最終也為整個社區的業主提供一個更加便利、更加安心的居住環境。

大家都會談到，互聯網企業和傳統企業本質上有什麼去年，我們認為這些都是表象，核心在于内部的企業管理機制。傳統企業的管理機制通常都是紡錘形，由于雲很弱、端很弱，中間一大堆管理的從業人員。我們發現當這個企業一旦走到規模化的時候，其實它的管理效率是越來越低的，當然對彩生活也飽受這個問題的挑戰。我記得當彩生活管理差不多将近1.5億平方米面積的時候，彩生活就發現自己的管理成本越來越高，所以我們就慢慢地把自己轉變為一個智能雲的體繫和線下端的分配體繫，當然我們的端其實是分危險上和線下兩個端。一個是我們的APP，第二個是我們線下的端，這里面包含了超過1700個社區空間，以及超過1700名的客戶主任。其實這些主任都是日日夜夜在我們的社區里面來跟用戶發生互動的，這些互動其實就是O2O企業進入社區的很重要的一個流量的收集器。

目前彩生活已經實現了3.2億平方米的管理面積，以及是全球最大的社區服務平台，我們已經服務超過2000個小區，165個城市，服務的人口也超過1000萬，當我們面對這樣大規模的時候，如果我們仍然按照傳統的紡錘形的管理機制，我們發現彩生活的管理将會遇到重大的挑戰，因此我們在2014年上市之後，就明确提出從雲管端逐步轉型為雲到端的管理體繫。雲本質上就是以智能雲為核心，形成交易、管理的核心本質。我們慢慢的要弱化管理的職能，當郵件繫統和通訊繫統，包括微信，很多人其實是在刷存在感。

大家去點開自己的微信群，反思自己過去的工作，其實很多工作是在刷存在感，就是我必須要依靠這個程序證明我的存在，但是有了智能雲之後，我們會根據工作流決定誰是這個任務的承擔者和業務的推動者，只有智能雲存在，我們才能更好地實現線下端的分配。我們認為彩生活的端，核心是每個雲用戶的接觸，這都是我們理解的端，包括我們的手機APP、彩空間、客戶經理，包括我們社區里面每一個提供服務的個體。實現端和端的連接，來提升用戶的體驗。大家都會問，如果我們的端不提供客戶的體驗怎麼樣？其實我覺得所謂的智能雲和端，核心就是讓良币去驅逐劣币，去年我們在e師傅孵化的時候，把三星級的師傅就屏蔽在我們的業務端里面，為客戶提供五星級的服務端。

我們嘗試不斷解構重構的方式，來協助社區O2O高效地進入我們的社區，只有通過他們的高效進入社區，並獲取用戶和黏住用戶，這樣我們的社區生态圈才能好地共荣共生，我們只有把更多的合作資源導入到社區，才能為業主服務的提供者更加高效地融入社區和家庭。其實當彩生活管理超過1.5億平方米面積的時候，彩生活已經很明确地提出，自己只做平台，不做任何垂直服務，因為我們在過去的管理實踐中發現，我們的專業公司越多，随着我們的管理半徑越大，我們的專業公司的管理效率會下降。所以在我們的生态圈構建里面，我們是找到創業者，把我們垂直服務的功能外包給他，我們希望創業者在社區的生态圈里面高效地成長。當然，在這個創業的過程中，我們提供了社區的場景，實現了我們的效率提升、成本紅利，以及資本紅利。等一會兒我會介紹我們孵化的一個項目。當然，在目前彩生活的生态圈合作夥伴里面已經包括了安邦、平安、中國電信、額搜房、e師傅、京東、蒙牛等等合作夥伴，所有的業務，彩生活所提供的重要作用是進行連接、進行優化。

我們在前年11月份找了一個創業團隊，我們跟他說，我們把公共維修外包給你，希望你通過e師傅平台，打造一個類似于滴滴維修的平台。e師傅在這個過程中，因為自己的公共維修的需求，同時會免費驅動到師傅端，因為所有的維修工發現，只要他有這個需求，他就願意上這個平台。e師傅是一款基于地理位置的趙師傅應用，主要提供O2O專業化維修服務，建立用戶與師傅之間的深度連接。截止目前，e師傅的單數，我們可以看到在去年到今年一年時間的變化，在去年1月份的時候，e師傅一天的單數僅僅只有23單，但是到12月底的時候，e師傅每天的日均單數達到了6000到8000單，目前e師傅已經成為中國最大的維修平台，彩生活占5%的股份，彩生活也通過合作，實現自己不再養維修工，同時也讓自己的資本平台實現更好的收入和資本紅利，同時彩生活也因為有了e師傅，進入家庭的維修，達到了85%的五星級評價。我們可以看到e師傅截止至今，只用了500萬的融資就實現了這一戰略目標，也是目前維修里面不燒錢的O2O，所以彩生活今天跟大家分享的就是，我們如何從他者的角度，從用戶的角度來思考整個生态圈的構建，跟别人合作發生連接，謝謝大家。

主持人：謝謝段先生，請段先生留步，邀請您參加接下來的一場主題讨論。

尊敬的各位來賓，我們今天上午的演講環節到這里全部結束，再一次感謝所有奉獻演講的嘉賓。接下來，進入論壇的精彩對話環節，首先開啟的是觀點年度論壇主題讨論會之一。
因城施策重新劃定房地産邊界，分化市場中“調控與救市”的角力仍在繼續；在供給側與去庫存語境下，政策組合拳能否讓過熱區域降溫，讓冰凍三尺的市場終能回暖？房企模式是否會因此面臨調整？

2016觀點年度論壇主題讨論會第一場的主題就是：因城施策政策怎樣“溫暖”樓市。

我們先請出本次讨論的主持嘉賓，有請：世聯行首席技術官黎振偉先生。

接下來，請讨論嘉賓上台，他們是：著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟繫主任陳淮先生；廣東省房地産行業協會會長蔡穗聲先生；彩生活服務集團有限公司助理總裁段斐欽先生；新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪先生；僑鑫地産副總裁張學鳳女士；五礦地産華南區總經理戴鵬宇先生；觀瀾湖地産營銷中心總經理洪剛先生。

接下來請黎振偉先生為我們主持今天這一場觀點論壇讨論主題讨論會，本次的環節讨論時間是50分鐘。

黎振偉：謝謝主持人。今年很多地方都在開論壇，我也剛剛從成都回來，我們今天的論壇主題是供給側改革。2015年中國房地産又是回暖，又是分化，當然更明顯的是分化。分化是不容易的，因為分化下來，我們的政策也要分化，管理也要分化，它很考驗我們的地方政府，考驗我們的企業，也考驗買房人怎麼選擇城市，同時也考驗中央政府如何制定政策。所以在這個大的分化環境下，我第一個問題就先給陳主任，盡管陳主任剛才說很讨厭講政策，但沒辦法，中國就是靠政策發展的，我們所有的地方都看中央，每個企業都看政府的政策。中國是習慣于大一統的，所以大家都看中央、看國家的政策，但也容易遭到一荣俱荣，一損俱損，因城施策的方針将是今後房地産大的挑戰，大的問題來了，因城施策，中央怎麼把控政策的天花闆和底線？我們看到很多地方政府容易突破這個線。另外還有一點，很多地方政府容易出台一些莫名其妙的政策，今天出，明天收，開發商很難把握，所以在這一點上請您談談怎麼因城施策，國家怎麼把控，地方政府怎麼處理？

陳淮：剛才主持人講，考驗地方政府和中央政府，他還講到大一統，其實中央從2013年以來沒有什麼大一統，讓各地嘗試性地提出自己當地發展，包括房地産業發展的改革，比如說限購取消就是一個各個城市陸續的取消，而中央不發聲，既沒有建設部，也沒有國務院說你可以限購或者不限購，根據自己的需要逐步的退出。實際上到現在為止，比如說我們分化，分化下來也並沒有出一個國幾條一刀切的實施政策，但是各地的确出了一些雷人的政策，今天晚上出，過幾個小時又把它取消了，這種已經不是欠考慮了，要我說就是對經濟規律，對市場的脈搏，以及對供求關繫缺乏把握。

剛才說到考驗地方政府，如果說有什麼底線和天花闆的話，我看從中央的底線，今年我們有幾個大的難點，一個是就業，有幾百萬人的過剩産能的問題，在兩會中雙鴨山的問題已經一定程度的反映了這個全局性的問題，要徐徐圖之、緩緩解決，慢慢過渡，不管是房地産去庫存，還是加快農民工進城，一定要有利于緩解就業崗位的問題。第二個是我們的過剩産能的産業不能全死，特别是那些大企業，是我們國際競争力和城市化的物質基礎，在國民經濟整體運行中，還得保持一定的投資需求，滿足鋼鐵、煤炭、石油、石化的需求。第三個，我們今年還得把提高城市質量這個問題放在第一位，特别是和環境的關繫，你不顧一切地大拆大建，固然GDP一時在短期内有所表現，但可能帶來的後患是非常大的。最後一個底線就是國民經濟的穩定運行，實際上李克強總理從去年末到今年初，已經多次講到不搞強刺激，不弄4萬億或者是突然轉向，出手要快、出拳要重的政策，要求平穩過渡，讓市場多發聲音，我想這也是一個底線。之中央政府出台一個什麼政策去救三四線城市的中小開發商的可能性基本上為零，但是有沒有可能性出台鼓勵三四線城市加強基礎設施，簡化農民工進城落戶，以及給予他們在土地政策上的一些改變。我想這些是可以考慮的。

黎振偉：第二位是蔡會長，省房協一直為政府是提供政策建議的，在結構調整、供給層主導、因城施策的環境下，省房協認為地方政府的房地産政策是否應該做必要的調整？既推動市場健康發展，同時又避免過度依賴房地産，同時還有企業怎麼提升自身應對的變化，我相信這些問題也是媒體很關注的，因為廣東的各地市場差異很大，如果這個政策不對頭的話，也會出現搞亂了的情況，有些很急，有些很慌。

蔡穗聲：謝謝主持人，問題很大，我試着回答一下。我們也給政府提了一些建議，包括現在廣東的庫存，我們主要是擔心商業和寫字樓方面的庫存，這方面消化比較難一點，所以建議政府調整一些規劃要求，做一些功能的改變，這是政策上盡量需要争取的。但我現在覺得，政策方面考慮的余地真的不大，現在你所看到的，各地政府把歷年的政策武器庫都翻出來，能用的都用上了，而且還互相學習、互相取經，我們沒辦法提出更好的政策。但我認為更重要的還是制度的安排、制度的變革，現在我們看到一些問題，還是受制度的制約比較大，比如說我們的行政審批制度，這個是消耗社會資源非常大的方面，這涉及到政府的改革，一個項目搞一年兩年審批不下來，浪費多少資源在里面，喪失多少市場商機。包括土地的出讓制度，政府是按照财政需要來決定土地批出的進度和規模，這必然造成新的庫存，你應該把它調整為按照市場需求來供給土地，當然這涉及到另一個問題，你要改變整個國家的财稅體制，改變政府依賴土地财政的體制，要把政府改造為一個廉潔、高效的政府，這個涉及面太大了。但不管怎麼說，我覺得目前我們讨論政策，政府官員所有東西都已經考慮到了，我們很難比人家想得更充分，有更多新鮮的東西，倒是制度的改革方面，其實是有很大的潛力，而且會有很大的推動，這方面我覺得政府應該下決心改革自己，革自己的命，這就看政府的決心。

至于談到企業，我不大同意一種觀點，大家覺得好像分化了，意味着大企業不斷地兼並，中小房企沒有存在的空間了，我從來不認同這個觀點，一方面大企業在不斷地發展壯大，這是肯定的，但另一方面，你把中小房企都搞死了，不是一個好事情。剛才陳教授談到工業是個大問題，中小企業容納了大量的就業人員在里面，這是我們應該關注到的，我們一直鼓勵中小房企應該找到自己的活路，你沒辦法跟大企業去拼，你應該要關注到很多縣城里面的發展，包括農業的發展，都是應該要關心到的。另外一個要在管理經營方面出效益。如果我們在經營管理上有新的路子，以及做到紮根基層，紮根三四線，我認為中小房企依然有廣闊的空間，不是說只有等着被兼並的一條路子。

黎振偉：謝謝蔡會長，蔡會長說得很對，我也認同，再多的政策不如回歸市場，政府少點政策，尊重市場，幹好自己的事情。至于講到企業，我也認同一個觀點，廣州有個企業安華，原來做美博城的，他們在重慶忠縣做了一個項目，一做就做了十幾年，我們去那里看了，它把當地所有品牌都概括了，别的企業進去是不可能做過它的，關鍵是你要沉下心來，不能到處轉。

第三個問題就問我們的企業了，彩生活的段總，您剛才介紹了彩生活的案例，兩年前彩生活上市，你的市值很快達到跟花樣年的市值一樣高，大家都很關注。當然一方面是管理，一方面是服務，另外大家也看到了這里面的機會。今天我們也看到這個管理非常重要，因為做産品容易做到，但是管理不容易做到，管理比較長線，但是我們也擔心，有的企業為了上市做一些短期行為，那就很難搞了，它違背了服務的本質。今天在供給側改革的情況下，我們怎麼回歸服務的本質，回歸管理的本質？我們講O2O，千萬不要忘了它的根本。

段斐欽：從管理和供給的本質做好服務，這一點非常重要。最近有首歌寫得很好，里面有句歌詞說，生活不僅是眼前的苟且。其實以前社區服務行業的人整體來說是比較苟且的，物業管理的定價權不在自己手上，它不像海底撈一樣，我做好了服務，我的定價權在我手上，但是物業行業的定價權某種程度是少數決定多數的行業，物業行業過去一直受制于這個行業的制度影響，所以比較苟且。

對彩生活來說，一直在粉絲一個問題，從2002年彩生活開始創業，到2014年上市，走了12年的時間，某種程度上，彩生活在這個行業沒有定價權的情況下，它的管理效率已經做到了整個行業里面的第一位。為什麼是第一位呢？它用了行業從業人數的一半的規模，就做到了行業滿意度的第六，前5位大部分是地産公司的物業企業，因為地産公司的物業企業一般來說地産公司會給一些補貼，某種程度上我們也稱之為叫扭曲價格之後的滿意度，彩生活是做到真實價格的滿意度，因為我們百萬平方米用工人數是110個人，行業平均人數是220個人，地産企業一般來說一百萬平米是300個人，所以從輸入和輸出來看，我們在管理效率上已經做到行業第一。

但是我們發現一個問題，無論是我們個體，還是我們整個企業，還有整個上下遊的企業，沒有解決苟且的問題，比如說我們外包的保潔公司，其實這些保潔人員每個月的收入就2200快恰左右，中間還要砍一刀，能解決這個保潔的苟且之勢嗎？很難。所以從彩生活來說，就慢慢思考一個問題，我們怎麼樣把維修和保潔e化，從公共區域建立信用，讓他們更好地去進入家庭。因為O2O最大的挑戰不是信息的服務，就像我們用滴滴打車，不會關注他是不是信息服務，到家服務，價格不是關鍵因素，信用是關鍵因素，核心在于每一個給你服務提供的個體，他的信用評級是你為他定價的關鍵因素，所以我們慢慢就把我們的維修服務外包，跟他一起合作構建e維修的平台，我的保潔也外包，變成一個e保潔的平台。

因為這些服務你是24小時在社區里面發生的，這些個體的信用是對業主可見的，所以雖然低頻，但是業主一旦發現自己家里出現了這些服務需求的時候，他第一選擇一定是選擇這個平台上最好的維修工過程保潔阿姨。這會迫使這個平台上的維修工和保潔阿姨着力做好公共區域的服務。我們不僅僅是一個互聯網的企業，因為很多互聯網企業嘗試過快的落地，過快的在信息上進行傳播，忽略了對于社區，包括我們基于社區的需求和供給的核心是信用和信用之間的互換，所以我們慢慢地希望讓我們的保潔阿姨、維修工逐漸地在這個平台上不再苟且。我們的保潔阿姨現在在我們的試點小區，在周末他是要加價才能請到的，因為大家都看得到這個小區里面的阿姨哪個最好，哪個最強。所以我們只定基準價，上浮的價格由阿姨自己定。我們好的維修工，一個月可以做到1萬多到2萬，通過這種價值重構，我們的客戶經理以前是只管收費，一旦談到服務，這些客戶經理就找不到下遊的資源來給他提供服務的供給。現在我們的業主要找一個家政，他的中間服務的工作已經不再是他的成本，而是他找到這個供給側為業主服務，這個供給側會給他一部分的擴客戶的費用，所以我們的客戶經理在這個維度上來看，他的收入又比以前有所提高。所以我們在這個過程中慢慢的服務發生一些變化。

黎振偉：段總讓我看到彩生活是在實現讓服務更便利、更有價值、更重要。

下一位嘉賓是新歐鵬的李戰洪先生，您每次都有很多獨特的觀點，這次講到去庫存，可以說在中國的三四線城市是最糟糕的，最近我去了一趟重慶，我在重慶下面一個縣看到了新歐鵬的項目，當時我過去是為了解決一個企業的銷售問題，它賣得不好，但是斜對面的新歐鵬的樓盤賣得非常好，價格還比它高。看完以後我有感慨，我覺得在任何地方都有剛需，都有好的，也有不好的，在今天我們如何把剛需做好，請李總給大家談談，新歐鵬在三四線城市做好房地産的ABC是什麼，何謂必要做的，何謂不必要做的？新歐鵬如何占領三線城市？

李戰洪：的确有不少的樓盤在去年别人賣得不好的時候，我們在一個區縣里面就可以賣到3000多套。其實我覺得現在的微觀做事情這一塊，差别已經不大，就是各個房地産開發企業之間這一塊的差别不大。房地産有很強的周期性，它是有規律的，你只要把握好規律，再把微觀的事情做好，你就能赢得市場。今天的主題是“供給新節奏”，我覺得宏觀把握最重要，就是要看政策。從2008年到現在，政府供給了一大堆的政策，但是我覺得政策就是給了你一個字，2008年是放，2009年是活，然後接下來就是亂，然後是抓，最後是死，死了以後又叫，到了去年的時候就在叫，今年又開始放，政策每年供給的就是一個字，而且是一個驚人的循環。所以今年大家怎麼做，大家把握這個字，到了2017年又該怎麼做，在什麼節點上去庫存，在什麼節點上盡量讓自己的庫存降到最低，開始抓生産，開始找土地，在死的時候找土地，去組織生産，在大家開始叫的時候，你的生産快差不多了，到放的時候，你大量的産品開始出來。到現在為止，我們的庫存已經去得差不多了，所以只要把握好政策供給每年一個關鍵詞的節奏，你踩準了，去庫存就不難了，企業的做法就有了，所以今年抓好這個機會，現在進入到一個放和活的階段，做好後面的布局，就會赢得二三線城市的市場。

黎振偉：謝謝李總，大家有空可以看看新歐鵬做的項目，他們做得很特别，他們把教育、生活配套都做得很到位。

下一位嘉賓是僑鑫地産的張學鳳副總，僑鑫在廣州是做豪宅，做高端物業作為自己的主業著稱的，我感覺你們應該不太受政策影響，在今天談到政策的時候，您覺得您的企業發展的模式，在高端市場方面，到底受不受政策影響？我們如何做好我們的剛需？

張學鳳：我們是專注做高端的物業，可能對主流的市場沒有太多借鑒，但是我覺得有一點應該是有對標的。我們今天都在談去庫存，其實所謂的形成庫存根本的問題在于房子不夠好，産品力不夠，要麼是地段出了問題，要麼是居住條件不夠，總之形成庫存的主要問題是産品力不夠。

所以我們覺得，目前還持有大量庫存的企業要借政策的東風趕緊去庫存，同時更重要的是反省下一步，就是如何去提高産品的競争力，我們覺得提高産品力才是作為企業長治久安的根本和核心。我們的産品總價是非常高的，我們在交易的過程中，我們覺得最高端的客戶群這幾年的變化是非常明顯的，這是我們提升産品力、提升産品影響力的關鍵的因素，就是你對市場、客戶要有充分的研究。比如說廣州最高端的市場，我們關注到客戶非常重要的變化，比如說客戶更加年輕，客戶更加國際化的生活經歷和視野，客戶更加個性，這批客戶是最不願意被定義，或者最不好定義的客戶，比如客戶除了追求房子好用之外，他們有更多的精神訴求，更多的價值觀的認同。所以在充分對市場、客戶有了足夠的考慮之後，你才會有更加匹配的産品，更加針對客戶需求的産品出來。我們覺得作為一個企業，如果真的是花心思研究客戶，真的花心思研究産品，可能相對遇到大量庫存的風險的可能性要小一些。在今天這樣的市場環境下，我們覺得企業一方面要抓緊機會，解決這些問題，其實帶給我們更多的反省，下一個階段更多的企業也會從過去的追求規模、追求量，到今天需要解決産品力的問題，來解決企業面臨的一些潛在的風險。

黎振偉：以我的理解，僑鑫不浮躁，而且很用心，它不太追求每年的規模增長多大，但是它很注重把産品做好，所以它賣的房子是最貴的，賣到十幾萬一平米，不會因為市場好了一下開發很多，這種企業可能對大多數的企業沒有借鑒意義，但是對那些準備被並購的不太大的企業，大家應該學它，因為它用心，它把自己的客戶服務好了，在它的層面上做得最足，我想也是一個企業的生存之道。

下一位嘉賓也是本次開發商里面的唯一一位央企，五礦地産華南總經理戴總，央企是龍頭，在供給側改革里面，央企如何制定自己的政策？我們也為很多的央企服務，給我們一個感覺就是央企追求規模，而且要大，拿的很多地都在三四線城市，搞不好就會陷進去。你的産品很好，做得很到位，但是有時候又不好賣，從您的角度來看，應該怎麼調整這個問題？既要有規模，還要能夠去化。

戴鵬宇：糾正一下主持人的觀點，其實央企也並不是說都追求規模，五礦地産其實是首批國資委的16家地産央企之一，但是我們發展的還是比較穩健的，進的區域也不是很多，目前我們更聚焦在重點的人口導入量比較大的城市，包括一線城市和核心二線城市。剛才主持人也提到了，我們在三四線城市也有一點的地産開發，這一塊我們也在思考一些開發的流程。當然目前我們更多的資産還是在一線城市和核心二線城市，三四線城市主要是産業地産和旅遊+休閑的地産。

今天我們談因城施策的問題，其實在2014年年底的時候我們就在想，2015年可能比較困難，但是從目前來看，整個市場的情況也發生了變化，我記得萬科前段時間也說了，2015年可能是最近幾年最好的一個年頭，從政策方面可能沒有一些大的政策支持，到現在一些一線城市和核心二線城市的增長是很快的，三四線城市不太好。五礦前段時間完成了内部的整合，明确由五礦建設來托管整個中國五礦集團的25個項目，大概400多億的總資産規模的非上市業務。規模是我們追求的一方面，但是我們規模還不算很大，總資産才800多億，中冶和五礦的合並還沒有到業務條線這一塊，可能未來的規模也是比較大的。對于開發模式，我們也在做一些探讨，未來可能還是以開發為基礎，以運營為核心的全生命周期的開發模式。開發為基礎很好理解，開發商買地、定位、施工，這是基礎。運營為核心，我們現在也在探讨一些新的模式，我們的一些産業地産，三四線城市旅遊和休閑地産的探讨。另外包括彩生活在做的物業和社區O2O的東西，在我們一些業主規模量比較大的城市，比如說南京、長沙有上萬業主的規模的城市，我們會探讨這樣的運營模式，包括上下遊的供應鍊的打造，比如說精裝和軟裝的服務，所以未來我們還是想這幾點，開發為基礎、運營為核心的全生命周期的開發模型的新的設想和探讨。

黎振偉：地方政府非常希望央企去，因為有錢，可以拿很多地，但是也誤導他們，以為央企過來，政府就什麼都搞定了，所以剛才提到運營跟産業，我覺得很重要，三四線城市真的不能再搞那麼多房地産了，應該做産業和運營，所以你也應該給他們支招，否則到處拿地，到處搞開發區。
最後一位嘉賓是來自海南的觀瀾湖營銷總經理洪剛總，兩年前去過洪總的那個項目，最近海南又熱起來了，其實海南熱和不熱我們都擔心，一熱就好像容易出泡沫，不熱又容易造成爛尾盤，所以大家很糾結，請洪總跟大家說一下海南最近真實的情況怎麼樣，你們的項目在這個過程中如何把握這個市場的變化？旅遊地産很難做，我們真的很想聽聽觀瀾湖是如何去按照原定的方針去走？

洪剛：非常感謝，首先我再說明一下，觀瀾湖是起家于深圳，大家對觀瀾湖的理解是基于高爾夫，當然這個在現在並不是一個很合宜的話題，但是觀瀾湖把一個舶來品高爾夫做成了全球最大，也成為整個高爾夫歷史上中國這兩個字不可能缺失的影響高爾夫發展的産業。

在海南，我們的開發也是基于高爾夫，但是把它做了一個綜合性的開發，我們從來不認為在地産角度我們輸于在座很多地産開發商，觀瀾湖不是個地産開發商，觀瀾湖地産是整個觀瀾湖集團産業中的一個小部分，觀瀾湖能夠發展至今的最重要的是經營和運營，觀瀾湖一直定位于是一個土地運營商。觀瀾湖拿的每一塊地都不是城市核心地帶，也不是屬于資源性的土地，我們拿的地都是一些荒地、廢地，經過改造，經過經營，使這塊土地的價值産生溢價空間，對自己也是個幫助，對當地政府也是個幫助，對周邊的土地的發展也是個幫助。所以觀瀾湖一直以來是土地運營的角度在進行開發。我們在海南的這個項目，我們基于觀瀾湖經營和運營的體制，打造了一個品牌，使土地價值從不毛之地成為片區的開發核心，甚至成為整個片區土地開發的支撐點，也成為一個城市營商的支撐點。在這個基礎上，我們的開發是全面的，更着眼于運營和經營，而不單只是開發。

在海南這個項目上，我們的地産售價是遠遠高于周邊的，大家認為觀瀾湖的土地價值很低，但是房産售價很高，大家這一點觀點是錯誤的，大家沒有看到觀瀾湖投資到土地經營上的投資成本，這個投資成本是目前大多數開發商從來不做的事情，因為他要計算這個投入産出。而觀瀾湖恰恰是做了一件大家認為是一個傻的事情，我們把整片土地進行改造，進行投入，使土地價值升值，土地價值産生更大的溢價空間。在海南、深圳都有這種現象。同樣觀瀾湖地産的開發也不會受政策的影響，市場好了，我賣得很火，市場差了，我賣不動，不會受影響，觀瀾湖的産品着重于我們自己的客戶定位，精耕于我們的客戶定位的需求，也就是根據我們的客戶的需求進行開發、經營，産生它的價值，這就是觀瀾湖一直以來我們在從事，也在堅持做的事情。

海南有兩個政策，第一，60平米以下禁止再批復，第二，暫停批準建設用地，進行雙限。這是海南省政府作為去庫存的一個手段，但是我反過來認為，大家不要認為海南的泡沫太大，海南不是海南的海南，它是全中國的海南，海南的市場不是一個省，它的需求來自于北方，來自于西北、東北、華東、華中、華北，甚至于是華南，它的市場需求是全國的。為什麼在過去幾年曾經出現過泡沫？因為國家以前給政策，旅遊島、免稅島等等，讓大家認為海南充滿了機遇，機遇帶來了投資，同樣也帶來了投機，在里面的泡沫是由投機産生的。而真正海南的旅遊地産，我們把它定義為叫旅居，海南是一個旅居的島嶼，海南是中國唯一一個擁有熱帶城市的島嶼。它的客戶來自全中國，所以這里面不存在什麼泡沫，只是大家對旅遊的需求，對旅居的需求還沒打開，當這個市場打開以後，這個供應量是足夠的。另外一個，旅居地産最大的核心是經營和運營，而我們在過去海南的發展來看，真正在海南進行了投資的企業有很多，真正在海南運營、經營的企業很少。這就是海南為什麼出現了大量的土地供應，而去貨困難，因為大家建了很多房子，沒有人去運營，沒有人經營，依靠政府的能力，又沒有那麼大的政府資本支撐整個海南島的基礎建設。企業在這里面起到什麼作用呢？大多數企業都去圈地，大家都很清楚，海南島的海岸線附近好的土地基本是被央企圈走了，但是有誰在海南島經營和運營呢？屈指可數。這麼大的市場，沒有人去經營、運營，也就在前年開始有地産商提出了要經營城市、運營城市，而恰恰這是觀瀾湖從公司建立之初，在24年前就開始做的事情，就是經營和運營一片土地，産生價值，解決勞動力，帶動稅收，帶動當地的消費，提高他的消費水平。觀瀾湖24年一直在做這個事情，這是我們的經驗，或者說是我們一路走過來的一些簡單的分享。

黎振偉：謝謝洪總，中國現在很多的旅遊地産都是賣了房子就沒人管的，的确要有經營和運營，這是非常不容易的，我們非常期待觀瀾湖能把這個模式做好，我們下次到海南再去看看你們的項目，因為這是中國未來巨大的需求，但是很多人沒有做好。

時間也到了，我們最後每人給未來的發展一句話，談談我們的建議。

段斐欽：創新共生創未來。

蔡穗聲：房地産的黃金時代還沒到來，前景是光明的，道路十分曲折。

李戰洪：房地産行業是除了壟斷行業之外最好的行業之一，轉出去是自己的能力不夠。

戴鵬宇：今年我們努力進入廣佛區域。

張學鳳：其實任何行業都一樣，産品力是關鍵，是生存之道。

洪剛：供給側帶來的市場機遇是擺在眼前的，大家根據自己的需求去挖掘屬于自己的礦脈。

黎振偉：謝謝各位。

主持人：非常感謝黎振偉先生的主持，也謝謝各位嘉賓的精彩對話。請台上嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上台，我們一起合影留念，謝謝！
尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，今天上午的論壇議程到此暫告一段落，下午論壇繼續精彩。

今天下午論壇内容是重構：新節奏的艱難嘗試，将有更多重量級嘉賓為我們奉獻精彩的演講和主題讨論，敬請期待。

接下來請VIP嘉賓移步廣州白天鵝賓館西區二樓沙面廳，感謝歐派集團為我們準備的VIP午宴；其他來賓請根據組委會的指引，到廣州白天鵝賓館一樓流浮閣西餐廳用餐，組委會準備了豐盛的自助午宴。謝謝大家，下午見！