領袖訪談 | 盛智文 蘭桂坊内地新契機

編者按：行業需要領袖，房地産行業更是如此。領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

自2007年以來，觀點地産新媒體出品人陳詩濤與其采訪團隊已經相繼完成了恒隆地産陳啟宗、香港特首梁振英、凱德集團林明彥、中原集團施永青、首創集團劉曉光、華遠任志強、SOHO中國潘石屹、金隅股份蔣衛平、融創孫宏斌、建業胡葆森、金地集團淩克、合景泰富孔健岷、陽光100易小迪、德意志銀行蔡洪平、五洲國際舒策丸、中糧地産李晉揚、保利地産余英，以及著名經濟學家茅于轼、樊綱、陳淮、巴曙松等多位中國經濟與房地産界名家大腕的深度訪談。

觀點地産網 “I am still in love with Hong Kong, but Hong Kong is Stuck.”

在香港生活超過40年的盛智文，對于這個成就了他“蘭桂坊之父”稱号的城市依然擁有深厚的感情，但也開始抱有更多擔憂。

這種思考並非全然來自蘭桂坊，位于中環的蘭桂坊如同過往三十年般，仍是衆多香港白領和時尚人士的聚集地，人們喜歡在夜晚時分小酌一杯的習慣並沒有随時光流逝而改變，但這座城市的變化卻無處不在。

過去一年，樓價的飙升、旅遊及零售業的降溫加上階層意識的強烈分化，都在昭示着香港繁荣底下的不平靜。在盛智文看來，香港仍擁有低稅率及健全法治制度的優勢，但階層意識的分化和高昂的樓價卻正在使得香港面臨“被卡住”的關隘。

對于香港年輕人，盛智文在不久前一場演講中給出的建議是“Don’t miss the boat”。

“不要讓他人劫持自己的思想，不要錯失良機。”盛智文對香港年輕人的寄語還包括來自内地迅猛發展的啟迪，“開拓視野，放眼未來”，“到内地去體驗，會讓你看到許多機遇。”

于蘭桂坊而言，同樣如此。盡管中國經濟增長有所放緩，但在盛智文眼中並沒有改變成色。在接受觀點地産新媒體專訪時，盛智文如是評價蘭桂坊的新機遇：“中國經濟正在從出口導向型向消費型轉變，我相信蘭桂坊的定位會非常契合這個大時代。”

“卡住”的香港

自2003年興起的内地遊客香港自由行熱潮，在近兩年開始降溫。走在旺角、銅鑼灣、中環的商鋪以及海洋公園、迪士尼樂園，過往熙熙攘攘的内地遊客已在減少。

香港特區政府統計數據顯示，2015年全年香港零售業總銷貨價值為4752億元，同比下降3.7%，跌幅超過了2003年“非典”後的2.3%；2015年全年訪港旅客總共有5930.7萬人次，同比下跌2.5%，來自内地的旅客減少了3%。

盛智文認為，香港零售業發生變化的原因之一正是内地自由行人數減少。内地居民到香港購物的沖動正随着人民币匯率變化和電商迅猛發展而有所冷卻，“同時，小部分比較激進的學生群體有一些過激的行為，這會影響到内地遊客到香港旅遊的心态。”

“香港需要做的是加緊自己的基礎設施建設，把這個城市變得更加令人興奮，更加吸引人。因為更多内地遊客去到國外看到更多東西、視野變得更開闊後，他們的品味和要求，對娛樂的理解也會更加深刻。”

盛智文對香港提振旅遊業的建議，還包括擴大内地自由行城市範圍。“現在的計劃只涵蓋了内地的49個城市，我建議把這個計劃的涵蓋範圍加大，變成六、七十個城市，這樣就可以給香港帶來千萬級的遊客。”

但提出此種建議的盛智文也不得不同意，香港社會對待内地自由行的觀點已經出現分歧，“香港是被‘卡住’的狀态，因為現在香港社會是極端分化比較嚴重的現狀。”

作為國際金融中心，香港擁有蓬勃的經濟活力，但長年的低息環境和高昂的房價在無形中助推了貧富差距。

在盛智文看來，香港人低幸福感的最主要原因就是高房價，“年輕人都希望有自己的房子，但是房價對他們來說高得離譜。有一些房産的富人往往可以變得更加富有，而窮人因為低息的環境更加難以進入到中産或者是比較富有的階層。”

這並不是香港獨有的現象，但卻在香港與内地融合的時代背景中開始被放大。

“我想這是香港政府另外一個需要着手處理的緊急事情，他們需要提供更多年輕人可以承擔得起的住宅。”盛智文認為，當社會幸福指數上升時，香港居民的意見和觀點才能更加統一。談至此時，盛智文的語氣中充滿着對一座城市的希冀。盡管生就一幅西方面孔，不會說粵語和普通話，但盛智文已經将自己視為地地道道的中國人。

“當我放棄加拿大國籍的時候，這里就已經是家了，香港是我的第一故鄉。”

蘭桂坊印象

出生在德國、成長于加拿大的盛智文，在香港度過了人生中的四十余年。對于成就了自己的這座城市，盛智文選擇在此落地生根。他笑稱自己已經能夠聽懂一些普通話了，並頗為自豪地表示自己的兒子普通話很好，“聽說讀寫都沒有問題，他比我更本土”。

從19歲只身而來賺到的第一桶金，到33歲時将中環的狹窄街道打造成世界聞名的蘭桂坊，再到56歲臨危受命重振香港海洋公園，盛智文的人生歷程足以稱之為一個成功的“香港夢”。

在占據過半人生的香港闖蕩史中，蘭桂坊是盛智文最負盛名的成就。“蘭桂坊過去可能只是一個街道或者說是一個路牌。但是現在蘭桂坊已經成為了一個時尚品牌，不但在香港、在中國，在全球都有自己的名聲，它已經成為香港文化的一部分。”

“蘭桂坊是一個充滿歷史的地方，是一個每晚都有故事發生的地方，也是一個沒有地位分别的地方。”盛智文的回憶里，蘭桂坊也彷佛是一個時代舞台，映襯着人來人往。

“加州餐館剛開業時，來光顧的陳百強、周潤發、張國荣、王菲等等客人，都還是初出茅廬的年輕人，如今他們已經成為大名鼎鼎的明星，有些依然活躍在舞台上，有些已離開人世。”

三十余年時光流轉中，“今晚落老蘭”成了香港人的集體記憶，也成了香港文化的一道窗口。

蘭桂坊誕生的1980年代，香港背靠祖國改革開放的歷史時刻獲得了新發展。多少進入中國的外商們，一定都曾經落地香港，或許也曾到過蘭桂坊。當他們經由香港走進内地時，也帶來了一些關于香港和蘭桂坊的想象。

具有敏銳嗅覺的盛智文，亦是其中之一。1980年代初，盛智文為了服裝生意第一次踏足内地，他看到了與香港截然不同的城市面貌。

“中國是一個很漂亮的地方，那個時候坐在火車上向窗外看出去，外面的景色就像一幅畫一樣。湖南的冬天非常冷，在冬天的夜晚站在月台看着列車燒着煤噴着蒸汽，感覺就像是在老電影的畫面中。”

盛智文至今也沒有忘記當時長沙人人都穿着中山裝、騎着自行車的景象，“這和你們年輕人現在所了解的中國完全不一樣”。

時至今日，盛智文依然樂于談及他在長沙開拓市場的經歷。這位見證了中國經濟高速發展，目睹過長沙、深圳、上海華麗轉身的商人，甚至曾在訪談時直言是中國讓他看到了奇迹。

強大的經濟活力和時代機遇也在吸引着盛智文。于是乎，在香港“一舉成名知天下”的蘭桂坊，開始将版圖延伸至内地。

内地新機遇

“内地市場對蘭桂坊而言非常非常大，當然現在全球都在關注中國經濟增長放緩，但從長遠來看，我認為這是一條健康的道路”。

在盛智文看來，中國經濟正在走向一個更加平穩的軌道，“GDP增速放緩反而可以給中國今後帶來一個更加穩定健康的環境，中國的市場正在慢慢變得成熟，這並不是一件簡單的事”。

盛智文認為，中國從出口導向型經濟向消費主導型經濟的轉變過程，恰恰是蘭桂坊的發展契機，“蘭桂坊和消費型經濟非常适應，在中國現在這個大時代、大環境之下是非常契合的”。

中國年輕一代的消費需求和傳統購物中心的錯位，是盛智文對蘭桂坊内地發展充滿信心的原因。

“中國年輕一代人擁有了更多的可支配收入，他們緊跟國際潮流，喜歡一些國際化的美食和時尚等元素。而且因為電商沖擊，他們去購物中心更多地只是去娛樂或者吃飯。”

以70%零售和30%餐飲業态組合的傳統購物中心，在盛智文眼中已經不能夠更好地匹配消費需求，“但蘭桂坊恰恰大部分都是娛樂、餐飲業态，這是一個時尚生活的地方，而不是一個購物中心”。

截至目前，蘭桂坊選擇了在成都、海口和無錫落地，並且下一步将繼續增加布局。盛智文表示，蘭桂坊還在尋找更多的潛在機會，“下一站可是北京，也可能是廣州或者深圳”。

不過，在内地的擴張計劃之前，另一個讓盛智文灌注心神的項目是上海夢中心。

“我們現在的重點是把上海夢中心打造完成，這将是一個獨一無二的内地項目。我也相信上海夢中心落成後将會有更多的城市會致電我們尋求合作。”

以下為觀點地産新媒體對蘭桂坊集團主席盛智文先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：2015年香港零售業總銷貨價值為4752億元，同比下跌3.7%，您認為當前香港零售業下行的原因有哪些？

盛智文：首先我認為不能完全說是經濟的衰退，可能有一些因素正在影響着香港的零售經濟，其中之一就是現在大陸自由行來香港的人越來越少。

這里面也有兩個原因，一是香港可能會有小部分比較激進的學生群體，他們對中國遊客有一些過激行為，這會影響到大陸遊客到香港的旅遊心态。而且部分不友好的事件通過社交和傳媒渠道傳播得很快，給香港造成了很大的影響。

以前深圳有一簽多行的政策，深圳居民他們想何時來香港都可以随時進來，但是香港有部分居民對于水貨客，對于深圳頻繁來香港的遊客有怨言，也導致香港推出了一個政策，深圳居民每周最多只能來一次香港，這個政策也影響到了一部分深圳遊客來香港購物遊玩。

另外一個原因是匯率，因為港币和美元是完全挂鈎的，美元的上漲趨勢影響到了匯率，也影響到了一些遊客購物的熱情。相對而言日元正在貶值，韓元正在貶值，而且歐元也是在不停地貶值，所以更多的遊客流向了境外。

我覺得這也是更多遊客選擇日本、韓國、歐洲這些旅遊目的地，而沒有來香港的原因，因為過去很多人來香港，他們大部分人的目的就是過來購物。而且現在内地的電子商務發展特别快，在線購物也是導致人們少來香港購物的原因。

各種各樣的原因，可能每一個原因都有一部分影響，但是這些各種各樣的小因素加起來就導致來香港的遊客下降得這麼厲害。

觀點地産新媒體：我們看到遊客下降也影響到了香港主題公園的營業情況，迪士尼2015年财年公布的業績由盈轉虧的，您認為香港香港可以從哪些方面去提振旅遊業？

盛智文：包括海洋公園也是一樣，業績表現不好的原因是之前50%的遊客主要依靠大陸來的旅行團。過去香港一天差不多會有350個旅行團，現在只有三分之一，120個左右。旅行團的減少意味着這些主題公園一年會少100萬左右的遊客，用100萬乘以主題公園的票價或者他們在園内消費的數量，這個數字就會很大。

香港政府現在重點需要做的是一個經常性自由行的計劃，在這個計劃當中所有的城市居民可以以自由行的形式來到香港，他們不一定要經過旅行團這種形式。香港政府現在這個計劃只涵蓋了内地的49個城市，我建議把這個計劃的涵蓋範圍加大，變成六、七十個城市，這樣就可以給香港帶來千萬級的遊客。

當然，香港也需要加緊自己的基礎設施建設，把這個城市變得更加令人興奮，更加吸引人。

我看到一個數字，去年有1.2億中國遊客去境外旅遊。當這些遊客去到國外看到更多東西、視野變得更開闊後，他們的品味和要求、對娛樂的理解也會更加深刻，就變成更加挑剔的遊客。

不光是香港，全球其他城市也需要不斷提升自己的基礎設施建設，建造更加多吸引人的，令人感興趣的景點，可以吸引人們在這邊享受。

觀點地産新媒體：您在去年12月曾發表了一個演講，提到香港現在是一個比較分裂的狀态，像被“卡住了”一樣，怎麼看香港現在的這種格局？一方面有觀點支持更開放，另一方面有觀點並不支持，在這樣的情況下，您覺得香港是不是正處于一個比較艱難的時刻？

盛智文：現在香港還是被卡住了的狀态，因為現在香港社會是分化比較嚴重的現狀，年長的人群和現在年輕人的觀點不一致。

不光是香港，全球的社會都在經歷這個問題，因為現在的年輕人生活在數字一代，從小跟互聯網、手機等數字設備長大。年長的一代並沒有經歷過這些東西，所以這造成了他們之間的一個斷層。

香港人們不幸福最主要的原因是房價高，房價高就導致了很多人對生活不滿意，因為現在的年輕人都希望擁有自己的房子，但是房價對他們來說高得離譜，要奮鬥六、七十年才能買得起香港的房子。

當然這個現象不光是香港有，全球很多城市都有這個現象。過去12年香港是一個低息環境，這就導致了有一些房産的富人往往可以變得更加富有，而窮人因為低息的環境更加難以進入到中産或者是比較富有的階層，這就造成了貧富差距。現在這個狀況在英國等歐洲國家也有出現，人們有一些反政府的行為，就是因為房價高，他們失去了生活的希望。

我想這是香港政府另外一個需要着手處理的緊急事情，他們需要提供更多年輕人可以承擔得起的住宅。當他們實現了這個目標，社會的幸福指數就會上升，整個社會的意見就不會那麼兩極分化，更多人會更加中立一些。

現在香港政壇也是有這樣一批政黨，給年輕人做了一些承諾，讓他們覺得可以改變現在的狀況，改變現在格局，這就導致很多年輕人會支持他們。而當整個社會幸福感上升的時候，這些黨派獲得的票數就會相對減少。所以，我認為很重要的一點是政府一定要領導力和決策力，把整個社會的幸福感提升上去，這樣才能把整個社會融合在一起，當社會更加融合，觀點更加統一的時候，幸福感和社會的不穩定因素就會減少。

觀點地産新媒體：香港房價一直都處于比較高昂的狀态，有些分析認為香港樓市會有10%到15%的回落，您怎麼看香港樓市的走向？

盛智文：我不太認為香港的房價會經歷衰退的情況，因為接下來兩年香港市場上會有很多面對大衆比較合理的房子推向市場。大衆市場随着供應的逐漸上漲，價格會逐漸下降，這對于整個社會來講是更健康的狀态，因為房價的下降肯定會有利于讓更多人擁有自己的房子。

但是不得不說的是，即使下降20%，香港的房價仍然是比較高的，而且高端豪宅市場現在還是很瘋狂的情況，因為豪宅市場還是供不應求，近期港島南岸有一個房産成交價就是10億港元，在半山也有一座豪宅以8.5億港元的價格成交。

觀點地産新媒體：北京、上海等城市也正在向國際化大都市發展，您怎麼看香港的競争優勢？在未來的城市競争中，您覺得香港面臨的壓力會不會更大？

盛智文：我相信低稅率和健全的制度仍然是香港的核心競争力。香港的低稅環境，對做生意的人來說仍然是非常吸引人的條件；健全的制度，對于整個香港的成功也是至關重要的一個因素，因為投資者需要的環境永遠都是穩定的，他們如果一旦有商業上的糾紛就可以到法院獲得公平的評判，而香港健全的法制制度在全球建立了非常好的形象。

觀點地産新媒體：過去一年香港營商環境有所變化，蘭桂坊的經營狀況有沒有達預期？

盛智文：過去的一年，蘭桂坊的經營還是非常不錯的。我們去年新開了一棟大廈叫加州大廈，是27層的單棟建築，里面有很多全球著名的餐飲和時尚品牌。

這些品牌的進駐也給蘭桂坊帶來了活力和能量，每天都有很多遊客去大廈遊玩和娛樂。而且，對蘭桂坊來說，旅行團不是我們最主要的顧客來源。

觀點地産新媒體：蘭桂坊已經有超過30年的歷史，這個地方已經是否成為了香港文化的一個象征？過去30多年有沒有印象比較深刻的事情發生？

盛智文：蘭桂坊過去可能只是一個街道，一個娛樂社區，或者說是一個路牌。但是現在蘭桂坊經過這麼多年的發展已經成為了一個時尚品牌，不但在香港，而且在中國、在全球都有自己的名聲，已經成為香港文化的一個部分。

當然有很多我印象深刻的事情，蘭桂坊第一家餐館加州餐館剛開業的時候，來的顧客現在都已經成為鼎鼎大名的明星，包括成龍、周潤發、王菲、莫文蔚等等，還有陳百祥、張國荣等等。在加州餐館剛開業的時候，他們還是初出茅廬的年輕人，但是現在他們已經是非常有名的人,可能有些也去世了。

蘭桂坊是一個充滿歷史、非常特别的地方，當時是一個每晚都有派對、每晚都有精彩事情發生的地方，包括蘭桂坊是第一個把萬聖節帶入香港、帶入中國的地方。每一個香港的特首也都來過蘭桂坊，我們也接待過美國總統克林頓和他的女兒等。

蘭桂坊的歷史非常豐富，當然也是一個沒有地位分别的地方，有可能你旁邊站着的就是個明星或者名人，你可以跟他一起聊天、一起喝酒。

觀點地産新媒體：蘭桂坊現在也在向内地拓展，您是否認為内地擁有龐大的商機？

盛智文：内地市場對蘭桂坊集團來講非常非常大，中國現在的經濟環境也在經歷改變，從一個出口導向型的經濟向消費主導型的經濟轉變，而蘭桂坊的存在是和消費型經濟非常适應的，蘭桂坊在内地的拓展也是和中國未來五年計劃非常相契合的。

而且中國現在的年輕一代人變得非常快，跟着國際的潮流，喜歡一些國際化的美食、時尚等元素，他們現在也有更多可以支配的收入，所以蘭桂坊在中國現在這個大時代、大環境之下是非常的契合。

中國現在有很多傳統的購物中心正在經歷比較困難的時期，之前建設的傳統購物商場，70%是零售業态，30%是餐飲，因為電商的沖擊，年輕一代不想去購物中心購物了，更多是去娛樂或者吃飯，所以說現在比較合适的業态配比可能是60%餐飲、娛樂，而零售可能只有40%。

蘭桂坊現在在内地的業态正好是以這樣的配比進行的，大部分是娛樂、餐飲業态，少部分是零售，而且蘭桂坊和傳統購物中心不一樣，有很多戶外的空間可以用餐和娛樂，它和購物中心的氛圍並一樣，所以我覺得這是蘭桂坊在内地有很大商機的原因，因為我們不是在打造一個購物中心，而是打造一個時尚生活的地方。

觀點地産新媒體：蘭桂坊在成都、海口落地時是怎樣調整自己的定位的？

盛智文：中國是一個統一的國家，而且每一個地區都有自己不同的文化，當蘭桂坊去内地拓展的時候，首先要學習各個地方不同的文化。

成都本地居民比較喜歡火鍋、喝茶，當然現在他們也開始喜歡星巴克了，他們也愛打麻将，所以成都人生活方式相對比較輕松、休閑。他們晚上的夜生活也非常豐富，即使他們不是很富有，每天晚上也會出去享受。

海口和成都的文化又不一樣，海口和上海也不一樣，每一個城市都有不同的文化，所以我們在了解當地的文化之後要建一些項目，可以讓這個項目适應本地的文化。

當然，在做本地化的同時我們也要保留一些國際化的文化，因為本地居民很多想看到香港的元素融入到項目里面。

現在中國的年輕一代因為互聯網的普及，因為他們去過很多地方旅行，他們和全球大部分年輕人沒有什麼區别，視野非常開闊，也是跟着國際潮流、市場潮流在成長。

蘭桂坊的成功就是在适應本地文化的同時把香港的文化注入本地，蘭桂坊的初衷也是想要打造一些可以讓本地居民享受自己生活的項目。

觀點地産新媒體：未來幾年會加大在内地的投資嗎？有沒有正在考慮的新項目？

盛智文：我們正在看一些潛在的投資機會，但是現在的重點是先把上海夢中心項目打造完，因為它是一個非常獨特、非常獨一無二的項目，里面有很多不同的元素，包括文化、藝術，里面有辦公、餐飲等各種各樣的業态，當然我們還有無錫的項目在建，也會成為一個非常特别的項目。

我們在尋找更多的潛在合作機會，包括進駐更多的城市，我相信上海夢中心完成之後肯定會有越來越多的城市和我們尋求合作。接下來下一站可能是北京，我也會考慮廣州，廣州是個很好的市場，深圳也是，深圳有很多的年輕人，是個很好的市場。

觀點地産新媒體：上海夢中心項目是合作項目，蘭桂坊在項目中負責哪方面的工作？

盛智文：上海夢中心是由華人文化産業投資基金、夢工廠還有蘭桂坊三方共同打造的，項目的主要投資方是國家開發銀行。

蘭桂坊和華人文化産業投資基金、夢工廠是非常緊密的合作關繫，大家共同開發，蘭桂坊在項目中作為主要的發展推動角色，參與從設計到招商以及市場推廣等工作。

夢工廠在里面負責一些指導，包括關注他們本身的産品，因為整個項目里面會有一個動畫工作室，有一棟樓将來會是東方夢工廠的總部。

華人文化産業基金是負責整個項目産業的部分，他們也做了很多很成功的文化秀，本身和政府也有非常好的關繫。

觀點地産新媒體：上海迪士尼2016年6月就要開業了，會不會對上海夢中心形成競争？

盛智文：主題公園不是我們主要的競争對手，因為上海夢中心不是主題公園，所以不會形成直接的競争。

主題公園更多的顧客是家庭，和上海夢中心的目標客戶群不一樣，是兩個完全不同的市場。在上海形态上面有一點類似的項目是上海新天地，如果說到競争，可能新天地更會是我們競争的項目，當然如果拿上海夢中心和新天地相比，夢中心的項目規模會大很多，可能新天地只是夢中心里面的一小部分，只是里面餐飲的一部分而已。

觀點地産新媒體：以後蘭桂坊在内地的拓展會不會考慮輸出品牌和管理的模式？

盛智文：也是可能的，但是我們要找到好的合作方，因為如果沒有好的合作方，可能品牌就會受影響，一個好的品牌如果要變壞是很快的。

觀點地産新媒體：2016年中國内地經濟增長存在較大壓力，您怎麼看中國經濟的前景？

盛智文：中國的經濟正在轉為服務型導向，消費型導向的經濟，現有的政府必須要把經濟引導到一個更加安全、更加平穩發展的軌道上來。從出口導向變成消費導向，也需要一定的時間，因為這需要培養消費者市場。而這段時間也是導致GDP增速放緩的原因，可能由之前的12%、13%、15%降到了現在的6%。

中國走的一條道路是對市場監管更強一些，當整個市場開始有一些放緩，甚至市場有一些下降的時候政府要做好自己的角色。

現在GDP增速放緩反而可以給中國之後的經濟帶來一個更健康的環境，這可能是一個更健康、更穩定、更合理的增速。很多國家在批評中國經濟放緩這個事情，有一些意見，但是從長遠來看這是一個很健康的選擇，我對中國經濟的發展還是很有信心的，我覺得中國政府正在做一些正确的事情，而且不是簡單的事情，這需要時間。