春節樓市地理 | 去庫存中的梅州樣本

觀點地産網 粵東北的“世界客都”梅州，冬季總會較珠三角城市更為寒冷。但無論陰晴冷暖、風雨雷電，每至春節，在外的客家人都會踏上返鄉的路途，遊子歸家。

長假中的梅州主城梅江區，交通堵塞不時發生。川流不息的車輛也不再以本地車為主，來自全國各地的車牌代碼折射着返鄉人群的龐大數量。

常年在外的梅州人每到此時都不難發現，久違的故鄉正在發生巨大的變化，無比熟悉而又透着些嶄新的陌生。

陰那山的靈光寺和雁鳴湖的碧波綠水，依然是記憶中的秀美，而如江南新城、嘉應新區、廣州大橋等規劃和項目的涌現則同時在彰顯着城市化的發展。

一如所有處于城鎮化快速進程的城市，更為鮮明而直觀的改變，體現在梅州的房地産市場。

2013年，梅州市房地産開發投資增長高達74.8%，2014年這一數字為66.6%。而至2015年，梅州市房地産開發投資168.4億元，增長回落至31.3%，但增速依然居廣東省第三位。與此同時，包括萬達、碧桂園、富力、奧園等全國性的房企亦已落子梅州。

常住人口超過500萬的這座山城，以本地居民的改善性需求為主支撐着樓市。但在高速增長的房地産開發投資背後，隐隐也浮現着去庫存的壓力。

換房一族

在客家人的消費習慣中，春節並非買房的最佳時機。走親訪友的傳統，意味着這個一年來最隆重的假期，更多地被留給家族團聚。購買了新房的人們，都會趕在春節前完成裝修與入夥。

住在梅江區的陳生，年前五個月的時間都在為梅州興甯老家的新房裝修奔波，這套為其父母預留的新房，是陳氏家族在舊城拆遷改造中置換得來的回遷房。

具有經驗的陳生，自己為房子進行了設計，這已是他第三次為新房裝修。在梅城工薪階層中，他的置業經歷恰似城市發展進程的一角折射。

90年代中，身為梅州電廠職工的陳生，獲得了單位一套三房兩廳的福利分房。當孩子升學之時，有所積蓄的陳生夫婦開始謀劃換房。

他們選擇了與小區一路之隔，由本土開發商打造的一個新建樓盤。在當時的置業因素中，便利的交通條件和以單位職工及公務員為主的社區氛圍是他們的首要選擇因素。

時至今日，盡管房子並不老舊，但在梅城涌現電梯樓社區後，陳生又開始考慮更換電梯房。老家的舊城拆遷改造，為他帶來了新的資金支持。

雖然稱之為祖屋，但陳氏家族的物業位于老家縣城主城南部。2011年，被本土開發商相中的這個地段，接受了舊城改造協議拆遷。按照1：1面積復建置換的條件，陳先生一家能夠在原地塊所建社區獲得兩套電梯回遷房。

2015年，改造後建設完畢的社區開始交付使用。再三思量後，陳生選擇保留其中一套房，並将另一套房用作出租。每月的租房所得，一定程度上減輕他在梅城置換電梯商品房的壓力。

春節前裝修的過程中，陳生才發現，與他有同樣經歷和選擇的人不在少數。梅州舊城拆遷與改造，已經催生了一批換房族。

統計數據顯示，梅州市2015年棚戶區改造12370套，其中城市棚戶區改造12365套，數量為廣東全省最多，貨币化安置率36.41%亦為全省最高。

近年來，随着江南新城、嘉應新區、芹洋半島、興甯南部新城等舊城改造和新城發展推進，房地産市場也在随着城市面貌的更新而變化。無論是從村屋到社區，還是從樓梯到電梯，或多或少都體現了人們對居住條件的改善需求。

不過，行走在換房路上的人們同時也發現，梅州現有的商品房選擇似乎有些出乎意料地多。

盡管主城區成交量仍在遞增，但連續幾年的高速房地産投資開發後，這座三線城市也開始面臨去庫存的挑戰。

客都樓市

數據顯示，2013年，梅州市房地産開發投資增長高達74.8%，2014年這一數字為66.6%。而至2015年，梅州市房地産開發投資168.4億元，增長回落至31.3%，但增速依然居廣東省第三位。

如果說宏觀的經濟數據較為抽象，那麼衆多接連進入梅州市場的全國性大型房企，則是房地産市場發展節奏加速的具象案例。

聚焦三四線城市的典型房企碧桂園，2011年首次進入梅州，在梅縣落下一子後将版圖擴大到市轄縣城，在興甯、五華、蕉嶺、大埔、豐順迅速布局。截至目前，梅州市轄七縣中碧桂園僅有平遠縣尚未進入。

2013年，富力地産也踏足了梅州房地産市場，並且選擇了占地千畝的大盤為開端，欲在梅縣新城開發建面達200萬平方米的超大型住宅項目；發家于廣州的奧園，則帶來了奧園半島一号和梅州奧園養生園項目。

外地大型房企不僅帶來帶來了新的房地産開發理念、規劃設計和營銷理念，同時也開始成為房地産市場的“掠食者”。

根據碧桂園披露，2014年在梅州市錄得銷售金額達40.91億元，這一業績在其全國布局城市中位列第七位；富力地産的統計，2014年僅梅州富力城單盤銷售金額為9.61億元，2015年梅州富力城銷售金額增長至15.31億元。

憑借着標準化成本優勢和品牌效應，外來大型房企的下沉掃貨成功掘得第一桶金。但隐藏在這番景象背後的是，本土小型房企成本上升、産品競争力下降、市占率遭擠壓的艱難處境。

總供應量的上升與房企分化趨勢正在為去庫存埋下難題，以梅州城區為例，2015年梅州城區整體商品房成交量為15687套，比2014年9721套增長61%。

但成交量大幅增長的同時，庫存也在上升。截至2015年11月底，梅州全市商品住宅庫存量為28091套，其中梅州城區16145套，庫存絕對數仍然較大。

此外，據梅州市住建局負責人介紹，全市還有約5000套在建住宅屬尚未辦理預售。而僅富力城後期工程将有約1萬套房源在未來3年内投入市場，同時客天下、東山谷、芹洋半島等項目亦有大量潛在庫存急需消化。

作為一個以輕工業、旅遊業和種植業為主要産業的城市，外來人口較少的梅州住宅消費仍以本地居民改善性需求為主要支撐。相關調查顯示，2015年梅州城區各類購房群體中，城區居民占比超過70%，周邊鄉鎮進程買房和外市來梅購房的各占15%。

值得慶幸的是，梅州的房價並未出現大起大落的走勢，2015年全年商品房的成交均價為4999元/平方米，基本與2014年持平。較為穩定和合理的房價，一定程度上亦能讓購房者需求持續釋放。

全國三四線樓市的凜冽寒風似乎還未席卷至此，無論身在家鄉亦或遠離故土，對于數以百萬計的客家人來說，故鄉的房子依然是承載着葉落歸根的夢想。