200億“REITs”的生意經 中城投資挂牌新三闆

觀點地産網 10月26日，擁有萬科、萬通、旭輝等重量級股東的中城投資終于正式登陸新三闆。

已有13年歷史的中城投資，是國内第一家挂牌的“以房地産及相關新産業鍊投資見長的資産管理公司”，據悉，其累計發起基金超過50支，基金規模超200億。

中城投資在新三闆挂牌上市，是為謀求擴張與轉型。如今自稱為“百億級私募基金航母”的中城投資，或許欲通過上市成為私募資産管理機構中的“尼米茲級”，而值得一提的是，中城投資似乎還有顆做“真REITs”的心。

中城投資挂牌新三闆

于4月23日，中城投資總裁路林就在其2015年投資策略報告會上宣布，正式啟動新三闆挂牌計劃，“我們已經确定申萬宏源做主辦券商，計劃年内挂牌新三闆”。

10月15日，其“新三闆”挂牌獲批，11天後，也就是10月26日，中城投資在全國中小企業股份轉讓繫統（新三闆）正式挂牌。

據觀點地産新媒體查詢，其證券簡稱“中城投資”，股票代碼833880，轉讓方式為協議轉讓，申萬宏源證券為其上市主辦券商，會計師事務所為北京永拓會計師事務所，律師事務所則為德恒上海律師事務所。

值得一提的是，早在2013年，中城投資便實施了股份制改造，啟動了紅籌上市計劃。不過，2014年年底開始，新三闆的制度創新引起了中城投資重量級股東的注意，路林曾在接受媒體采訪時透露，新三闆的制度創新讓股東們“超級敏感”，“我們商讨後認為，如果登陸這個市場能體現公司價值，為公司轉型發展提供更好的資源，為何說不呢？”路林說。

深圳市德信創業投資管理有限公司董事長陳義楓在接受觀點地産新媒體采訪時也稱：“（在新三闆上市）能提高知名度，能獲得可能的融資渠道，能提高規範性，能為高管的股權激勵創造一個平台等等，有好處就越快上越好。”

中城投資一直謀求轉型與擴張，媒體消息稱，自2013年整體變更為股份公司以來，中城投資便宣布，正式從房地産基金管理向多類别資産管理公司轉型，逐漸形成房地産産業鍊投資、股權投資、證券投資、不動産經營、财富管理等闆塊業務，而這需要大量資金來實現，在新三闆挂牌上市是其為轉型與擴張跨出的重要一步。

百億級私募基金

跨出了這“重要一步”必定是得“慶祝”一番，在其慶祝海報上，中城投資用紫色字體標示其為“百億級私募基金航母”、“以房地産及相關新産業鍊投資見長的資産管理公司”。

能讓其如此“大口氣”不僅因其背後有着萬科、萬通、旭輝等重量級大股東，還因其有着龐大的投資規模。

自稱為“國内歷史最長的私募資産管理機構”的中城投資于2002年成立，其已在房地産基金領域深耕13年之久。

2002年9月，萬科、萬通、建業、龍湖等12房地産及其相關企業共同出資，成立了中城投資，2003年，其還僅為“普通投資公司”，在創始股東間開展投融資業務，探索房地産金融創新。

在十余年的發展中，中城投資經歷了從“普通投資公司”到“公司型投資基金”，到“投資基金資産管理公司”，再到“投資管理股份有限公司”的變化，如今其業務闆塊包含房地産基金、商業不動産、股權PE投資、金融信息服務、證券投資、海外資産投資等，公司股東則由原有的12位增至現在的55位。

據媒體報道，2014年，中城投資最高管理規模達206.02億元，而截至2015年3月31日，中城投資累計投資268項目，累計投資金額502.7億元，自成立以來累計發起51支基金，規模達到247億元；截至2015年6月30日，其管理資産規模余額為172.48億元。

但數據顯示，2013年、2014年和2015年1-3月，中城投資的毛利率分别是61.64%、40.24%和26.79%，呈現了逐年下降的趨勢，為改善此情況，中城投資決定從房地産基金管理向多類别資産管理公司轉型，因此有了如今的“新三闆挂牌上市”。

“REITs”的特色經營

另外，在慶祝海報上，中城投資還稱自己為“以‘REITs’為特色經營的投資旗艦”，這小小的一行字頗引人關注。

一個私募資産管理機構稱自己為“以‘REITs’為特色經營的投資旗艦”？業内人士一般認為，中城投資是指自身的“類REITs”模式，而不是“真REITs”。

業内人士認為，目前國内運作REITs的環境依然不成熟，國内雖探索REITs已久，但由于法律建設、上市交易和退出機制不完善等問題，稅收、監管等問題也一直未得到改善，推行REITs還為時尚早。

在2014年，中信證券也開發過“中信啟航”等兩只私募領域的REITs産品，但並未獲得較多的市場關注。市場分析認為，私募基金的募集範圍較小，流通性也沒那麼好，因此不能将REITs的市場價值很好地體現出來。

但中城投資似乎有一顆做“真REITs”的心。早在2013年，路林在接受媒體采訪時就稱，打通私募和公募市場，擴大投資領域，諸如REITs等新産品的金融開放是遲早的事情；他當時表示，中城投資将從此前主要投資于項目股權、增量業務，轉向投資持有型物業等權益類資産，包括REITs在内的資産證券化是中城投資未來的主要發展方向。

另外，據媒體報道，路林還曾透露，中城投資已在做REITs産品的設計，“把旗下的位于上海浦東浦西商務中心區兩座寫字樓當作‘引子’，再加上别的城市和區域的幾棟寫字樓，總資産加起來在100億左右，打包做一個SPV。”

對此，陳義楓對觀點地産新媒體發表了自己的看法，他稱，國内的REITs還未達到足夠的層次，離“真REITs”還有很大的差距，“法規都沒有放開，大家都想做，但其實真的不容易。另外，做REITs還是以有金融牌照的公募機構為主，私募機構做REITs有很大的難處，但他想做是沒有問題的。”