成都圓桌：第四城機會 互聯網、金融創新與萬衆創業潮

主持人：我們看到房地産在轉型發展過程當中，現在的房産商無論是投資還是拿地都變得更加精神，如何讓成都這樣的城市在這樣的環境當中站上風口，我們看到成都有出色的政策環境、經濟基礎和區域優勢，那接下來的房地産市場會朝什麼方向發展，針對我們今天剛開始論壇提到的一些問題，比如說成都作為第四城的機會，“互聯網+”以及金融創新和萬衆創業潮等等的話題。

接下來的對話環節将為大家精彩呈現，時間交給下面的主持人，我們成都商報編委蔡軍先生，同時有請參與嘉賓：

成都協信置業有限公司董事長 顧修銘先生

碧桂園集團四川區域副總裁 王維達先生

成都市萊蒙商業管理有限公司總經理 周穎女士

中糧地産成都公司商業管理部負責人 吳新豔女士

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術官 王戰信先生

長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周竑先生

戴德梁行房地産咨詢(成都)有限公司總經理 巫保民先生

合富輝煌（中國）四川公司執行總經理 鄭旭川先生

成都世聯興業房地産顧問有限公司總經理 石學文先生

四川搜淘網絡科技有限公司總裁 晏利庭先生

蔡軍：我們今天台上坐的除了我大概有9個人，我們這個圓桌會議有四個分論題，我看了一下我們這九個人，幾位嘉賓有做投資的，有房地産服務業，還有做商業地産的。這個分論題，時間非常寶貴，我想我們來自四個方面的嘉賓我們分别就這四個論題談一下。

第一個分論題是創新活法，去庫存中的成都樓市。我想請碧桂園的王總，因為成都人民期待你已經很久了，近十年來碧桂園想來幾次，但是沒有來。有的說房地産進入了半程，碧桂園這時候進入成都，你們有什麼不一樣的活法？

王維達：碧桂園加大了在四川的投資力度，今年6月份我們首進成都，在成都金牛區落地一個項目，叫碧桂園城市花園，在12月份會和成都市面亮相。剛剛蔡總問到為什麼現在這樣的行情下碧桂園進入成都，大家認為這個市場在下行，在收縮，為什麼我們還在積極擴張，我想大致講一下背景。從碧桂園發展歷程來講，我們一直在專注住宅地産，多元化的嘗試沒有大規模鋪開，我們的發展是比較良性的。講到成都庫存的情況，我發現一個特别有意思的數據，我發現一個特别好的等差數列。我發現成都從五個緯度，從主城區的住宅到大成都住宅，再到成都的公寓、寫字樓和商業，主城區的去庫存要十個月，我們認為沒有問題，大成都的住宅需要20個月，公寓大概需要40個月，寫字樓需要60個月，商業的需要80個月，我們認為成都主城區去庫存化比較好，我們就進入成都主城區。我們碧桂園在三四線也在積極拓展，比如成都郊區的一些大的項目，現在也在積極進展。

蔡軍：現在有請協信地産的顧修銘先生，協信是重慶的房地産企業，在成都規模不是很大，請顧總分享一下協信的特色，現在我們怎麼在分化市場當中找到我們的生存發展路徑。

顧修銘：今天非常有幸參加這個會議，确實協信的規模和碧桂園比起來相對比較小，但是協信是比較有特色的公司，從重慶起家，我們是地産商當中比較多元化的企業，我們除了住宅這塊以外我們商業也有比較核心的競争力，因為重慶幾個大購物中心基本都是我們建的。我們對市場也做了一些分析，我們的商業，包括星光168，到星光時代，到星光電力，我們的績效起碼在重慶比競争者高出2倍，我們這塊做得比較精。

同時我們自己做産業地産，我們也有非常成功的一些案例，包括重慶總部城項目。在成都這個市場，以前市場相對比較好的時候我們沒有把成都市場太看重，算賬的時候老覺得算不過來，所以贻誤戰機，後來發現成都比我們算賬的情況要好，到了今天市場情況又發生了變化，這個賬算不過來了。

我們尴尬的地方，我們在重慶也好，包括我們在上海做的商業地産項目都非常成功。從今年以來，我們在上海市場上，我們的兩個項目在上海都賣得非常好，一個項目緊挨着政府主導的另一個項目，他們的商場交給我們運營。我們在成都這個優勢有點不敢發揮，成都的商業地産是全國第一的重災區，所以這塊我們就在成都感覺比較吃力。現在住宅這塊，各位同行都清楚，成都拍地也比較多，上周有塊地，一個5千多，一個4千多，售價也就七八千的水平，你土地成本占總銷售價格里的比例已經超過一線城市，房産公司就不賺錢。我們在成都面臨的情況讓我們很痛苦，讓我們不知道該如何發力，所以今天也是抱着學習的态度聽同行的意見，希望對我們下一步有所幫助。

蔡軍：我相信台上台下的人都比較困惑，我們就是困惑的人在一起探讨一下。現在說房地産困惑，可能商業困惑大于住宅困惑，今年成都的零售賣場都沒有增長，而且到現在為止我知道大概成都市的各個區市縣的社會消費品零售總額指標沒有完成，成都還有這麼大存量的商業房地産，還有正在建的，像這個行業我不知道在困惑里面，萊蒙的周總能不能給我們帶來一點希望的曙光。

周穎：萊蒙是在香港上市的一家公司，我們從開發到商業管理、商業運營到物業管理都有涉及，我們主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有項目。就商業這塊，萊蒙的時間做得很長，但是它的項目數量開發是不夠的，速度不是很快。

萊蒙有一個企業宗旨，深耕和注重品質。在成都南二環四段紅牌樓商圈内，我們是14萬方，里面有四棟甲級寫字樓，有7千方情景商街，有3.1萬方的集中商業。說到商業的困惑，我就講一下我們商業地産的轉型跟升級。同行可能有知道的，就是在萊蒙商業項目之前是我們的一個關聯企業，天宏百貨，萊蒙也是天宏的大股東，去年3月開業，到今年6月因為百貨行業的發展，也立足于企業高層對于行業發展趨勢的思考，所以我們對這個項目做了改造升級，我們天宏就退出了萊蒙都會，由萊蒙自己接管打造社區型的購物中心，主要是針對3.1萬方的集中商業。成都的節奏是比較慢的，在全國都是有名的休閑和适宜人居的城市，所以作為萊蒙我們在二環位置，本來體量也不大，我們很堅定的做社區商業。我們地下一層是超市，地面是1到6層主要是以體驗業态為主，有餐飲、娛樂，還有兒童主題樂園，包括零售。1、2層還是生活配套跟快時尚，所以我覺得做社區商業來講，可能它的黏度會更高一些，也對它的精度，跟專業的細分和要求也會更高一些。所以我們也希望能夠在今年年底把萊蒙都會這個購物中心能夠精彩的呈現給成都的人民，謝謝。

蔡軍：中糧在成都和北京都很成功，吳總你們這邊有豐富的經驗和資源，在成都大躍城這個項目上有什麼創新的做法？

吳新豔：成都在建的商業體量是全國第二的，今年的商業體量在全國是排第一的。大躍城是中糧之地的商業品牌，是全國排名前三的購物中心品牌。大躍城核心競争力是會員體繫，前幾年是流量取勝，現在我們轉向了商業運營的本質。現在大躍城從業态規劃是求穩的規劃，但是在其他娛樂業和餐飲業和休閑業上面，包括零售，我們會引進一些創新的平台和業态。

現在是萬衆創新，我們現在為了抵制購物中心同質化的形式，我們會在每個購物中心里面設多條創新街區，購物中心街區化也是我們的方向。中糧基于商業的戰略思考，中糧地産是上市公司，房地産開發實際是輕資産的，但是對中糧來說我們做購物中心是重的，因為投資匯報期很長，20-30年這樣的投資匯報周期，中糧地産致力于輕資産的商業運作。中糧地産在成都公司擁有15萬平方米的輕資産商業體，我們說輕資産實際是出售型的商業，面對整個成都市場将近80個月的商業地産去庫存化周期，我們怎麼輕資産化，這是我們目前正在考慮的方向。現在整個市場的回報，客戶回報期望值是8%，但是換算成租售比是1比150，實際上市場上面最長的租售比，實際的租售比只能達到1比300，所以租金和售價倒挂非常嚴峻。怎麼做輕資産，我們也在跟金融同行和互聯網企業都在探讨。剛才做資本運作的老總說過，我們要做瑞斯，我們要做輕資産運作的話，一定這個産品是有價值的，是有增值空間的，如果在這種市場上面租金跟售價是倒置的情況下，我們怎麼運作也需要探讨。中糧做強房地産開發的同時，我們覺得中糧地産這個闆塊一定要做好服務，我們要從房地産商轉變為服務商，只要服務做好了，客戶需求得到更高的滿足，你的房子才能賣出去，你的商鋪才能賣出去，是這樣的。

蔡軍：前兩天我跟明宇酒店負責人在聊，他就非常羨慕像中糧保利這種央企融資渠道多，成本也低，現在房地産企業，包括本地知名的房地産企業在資金方面都成本多高。台上有兩位基金管理公司的，一個是成都盛世神州的王總，一個是長富的周總，你們能不能跟我們分享一下？

王戰信：盛世神州目前的規模60多億，神州海外有5-6億美金。剛才确實說到了一個問題，我們在美國投資的時候，它的租售比是很穩定的，8%的物業，但是同時可以提供65%的貸款，我們可能要35%的本金，65%的貸款利息多少呢？15年2.5%，所以在中國持有商業很大的問題就是剛才周總說的租售比的問題，以前的時候人們都是通過這種理念把地産賣給老百姓，老百姓沒有賺到錢，老百姓沒有賺到錢肯定時間長了不會再買了。中小企業的融資确實很困難，原因很簡單，銀行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地産，這種情況下庫存這麼大，銀行、信托、基金對房地産的投向上面都是傾向大企業，所以中小企業融資成本自然就很高。

我們現在目前的模式，如果是中小企業的話，奉勸還是和大的企業合作開發，用品牌的價值來運營企業，這樣可以吸引金融企業給你錢，另外合作之後的售價也比自己做賣得高，這可能能解決中小企業的問題，就是之前說的並購，大企業吃小企業。現在大部分企業都很缺錢，這是實情，你首付3萬，還要分期，如果房價上漲的時候首付的人會還，如降了人家不還了，這時候銀行不良貸款又出來了，所以這種情況下可能還是看人口和市場。目前比較好的是北上廣深，短時間最好，因為它還有人口支持，包括成都和西安這種二線城市分化非常嚴重。很多項目是很難出手的，就是可能需要分化，包括城市和地區的分化。如果有優秀的土地，企業還是可以用股權的模式對項目操作，我們資金池也是可以配資的，甚至股權合作都是可以的。

周竑：我們長富匯銀是專注地産投資的公司。剛才主持人講創新，其實現在地産行業有幾種新常态，包括資本行業的新常态，包括大家都是在從重資産在想着通過創新的方式往輕資産變，其實從大項目、精品項目轉型，想着從大商業的運營項目向精品化的社區商業、特色商業、體量化商業，還有很多商業類型轉型，其實大家都發現一個問題，其實現在的投資項目的屬性已經從大在慢慢往小變化，這就是有一個趨勢。就是大開發上加大資本的模式慢慢的在被精品項目、精品團隊加專業資本，在慢慢被挑戰。

大家都說現在是一個互聯網的時代，其實互聯網影響的行業有很多，它的影響就是吊絲可以挑戰土豪的，不知名的公司就可以挑戰在這個領域的曾經的龍頭老大。為什麼？因為他更把握住客戶的需求，尤其在現在這種新常态下成都也在講去庫存的概念，商業體量特别大，這樣的情況下就看誰知道能夠把握住客戶的需求。其實互聯網思維的核心就是對客戶需求的重視，這就是我所說的極客精神。

回到資本的領域來講，其實成都作為一個西部城市一直跟北上廣深，跟東部長三角珠三角城市來講，其實在資本配置之前，由于資本配置的不均衡，其實對成都的發展，對西部的發展帶來了比較大的瓶頸。但是這個時代，剛才有各位嘉賓講到地産金融化，其實地産下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互聯網。所以說互聯網作為一種工具是能讓我們更快更好地找到所需要的資源，找到所需要的客戶。成都人非常有創新，我也算半個成都人，我真的覺得成都的創新能力非常強。如果成都人能夠在這種吊絲挑戰土豪的時代，開發出滿足成都本土特色的，滿足成都本土客戶需求的地産項目，再對應專業的資本，這種案例會非常漂亮，我們也在尋找和期待在成都有這樣的項目。我們長富匯銀作為大資管時代的基金來說，在管理規模上幾十億，也是吊絲，我們作為金融吊絲也在找地産吊絲，謝謝大家！

蔡軍：最後一個議題，房地産如何談互聯網，沒有發言的嘉賓都是房地産媒體，有戴德梁行的巫總，合富輝煌的鄭總，世聯的石總，還有搜淘公司的晏總。晏總你先講一下房地産行業怎麼加互聯網？

晏利庭：感謝蔡總，也感謝觀點地産和成都商報把我們博鰲論壇分論壇帶到成都，為成都的地産界獻上了一場很好的思想盛宴，非常感謝。

剛才蔡總講的話題，房地産如何加互聯網，這個話題非常大，講幾天都講不透。我很有幸作為房地産互聯網公司的代表，我們一直在致力于研究這些方面的做法，或者我們在這過程中在摸索和實踐。

我想今天講幾個點，現在房地産的階段大家都有共識，從最早的制造業的屬性現在已經過渡到了服務業的屬性。因為第一階段靠簡單的生産房子、賣房子，這個階段，現在這個商業模式已經難以持續了。現在我們怎麼去把服務業的屬性發揮出來？然後去創造出新的需求，找到新的房地産盈利的增長點，這是我們需要面對的或者需要解決的。這個過程當中确實是可以通過加互聯網也好，或者“互聯網+”也好，去解決這些問題。怎麼解決？現在移動互聯網跟PC時代不一樣，PC時代是信息為王，移動互聯網是連接人連接服務，我覺得房地産過渡到現在的服務業屬性加上互聯網這是非常好的契合點。

這個過程當中應該有三個環節，第一個環節是銷售環節，不管是制造業還是服務業，銷售還是最基礎的，銷售環節、交易環節怎麼跟互聯網結合，咱們通過互聯網方式快速、高效解決，或者低成本解決銷售的問題，中間的空間也非常大，相信我們在座的這些服務業，包括剛才蔡總說的媒體也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在這個領域這個環節我們去創造價值，或者有一些新的想象空間，這是其中的一個環節。第二個環節就是房子賣完以後，它的運營與管理。第三，剛才有老總說運營管理和資産管理。我認為房地産大概是這三個環節，一個是銷售，一個是運營管理，一個是資産管理。

剛才碧桂園老總講的成都的去庫存的時間很有意思。我們運營商加上互聯網思維我們是能創造很多需求的，我想去庫存周期是可以降低的。比如滴滴打車通過互聯網的工具和技術，互聯網最重要的是創造新的需求，這是增量市場，不像很多傳統領域在存量市場競争，它的空間就很小。我們能不能通過互聯網工具、互聯網思維創造出更多的需求，創造出更多新的增量解決庫存的問題。比如公寓，大家做得不錯的比如塗家、優客逸家，它就是把住宅或者說公寓通過互聯網的方式來創造出新的需求，然後在這過程中創造新的機會。

成都的寫字樓很過剩，我昨天晚上從深圳回來，深圳寫字樓的數據，大概有1億平米的量，包括現在在建的，包括已經在運營的，還有未來3-5年要呈現出來的約有1億的量，這個量比成都的量大很多，當然深圳的經濟發展比成都更加先進或者發達。但是我覺得成都的寫字樓，我們作為開發商來說都能賣掉或者不好賣，我們是不是可以想辦法，現在講“大衆創業、萬衆創新”，創業在成都也是非常好的階段，我們能不能通過不管賣或者不賣，我們能不能說一些服務，把入駐寫字樓的企業服務更好，我們再創造新的需求，通過互聯網也能解決很多問題。商業地産剛才說80個月去庫存化，我們結合互聯網工具，結合運營管理和資産管理把服務做好，創造出新的需求，這也是房地産加互聯網的核心。

這是我的基本觀點，謝謝大家！

巫保民：整個市場我們碰到了很多困難，但是也有很大的機會。戴德梁行93年開始進入中國到現在20年，已經變成中國頂尖的領先房地産顧問公司，我們也在變化，過去六個月我們把歐美最大的房地産咨詢公司合並了，現在應該是全球最大的房地産咨詢公司，我們把我們的效率也提高了，這也是适應市場變化做的全球調整。

我們現在互聯網和O2O這些東西可以放在房地産的每個環節，但是我認為房地産還是傳統的行業，這個是實體的東西改變不了的，完全是需要體驗的，需要人居住的，我覺得O2O只是一個手段，讓你更有效體驗，O2O只是一個工具，並不能颠覆實體行業，房地産不可能被O2O颠覆，只是可以把房地産運營得更好。在我們營銷環節也有很多，通過互聯網營銷，這也能幫助我們去庫存，但是不是救命稻草。最後的運營管理，比如産生的數據，将來有數據交易中心就非常有用。

蔡軍：鄭總你怎麼看房地産加互聯網。

鄭旭川：合富輝煌涉及房地産和互聯網領域比較早，我們現在在探讨通過互聯網的手段增加渠道來訪，互聯網是工具，但它並不是颠覆傳統服務行業的根本。

接下來的觀點謹代表個人觀點，不代表合富輝煌的觀點，說一下我對成都目前現狀的看法。互聯網現在更加多的變成利益的輸送口，我說的是部分渠道電商灰色利益的輸送口。

怎麼講？打着互聯網的旗号，但事實在在並沒有帶來實實在在的增量，只是在周邊片區進行直接的截流，這樣的截流帶給開發商2-3%甚至更高的營銷利潤的支出，這樣的部分，他們的概念是什麼？現在只要我把客戶給了，至于你能不能成交我不管，這樣就變相削弱了房地産代理專業性的輸出，這是營銷策劃行業面臨的現狀。無論開發商也好，市場認可也好，互聯網的概念過分放大，使得一些灰色的不大好的行為有機可乘，我們現在市場上無論是機構也好，或者房地産開發上也好都會發現專業的房地産的策劃人員的素質斷層相當厲害，這也是這樣的現狀下面産生的附加産物。所以我希望在未來，我們在談房地産加互聯網的時候更加客觀更加理性。房地産加互聯網這是一個趨勢沒錯，這個趨勢能為客戶體驗帶來更好的幫助這也沒錯，但是我們要清楚辨識中間的灰色利益，不要什麼都做“互聯網+”。

蔡軍：現在确實這個時代變化太大，我感覺腳下沒有一塊能踩着不動的地盤，每個行業都是這樣。這個時代确實變革太快，泥沙俱下，這也非常考驗我們的學習能力和判斷能力。其實如果我們能看古今中外的歷史，歷朝歷代很多帝王的興起和衰落，其實我的體會，他是不是看懂了時代機遇，是不是能抓住時代機遇，這是最重要的。我看昨天習總書記訪美，接受華爾街書面專訪時講了一句話，第一是承認當前中國經濟有下行的壓力，第二也說這是前進中的問題，這個話聽起來很官方，實際上我個人是比較認同的，我們這個時代的房地産行業，包括圍繞金融和房地産服務業都有很大的進步和發展，當然由于發展太快我們眼花缭亂，也有很多困惑。今天我們有限的時間里，各位嘉賓沒有做到暢所欲言，我們剩下的很多話題，我們很多的思考，還沒有跟在座繼續下去，如果大家有觀點，可以跟觀點地産網和成都商報互動。謝謝各位嘉賓。

主持人：感謝以上嘉賓的分享，接下來的時間我們要移步用餐。