王威：轉型之路 共創金融房地産企業

王威：大家好，非常荣幸有機會在這里跟大家分享我們近些年做的關于房地産行業戰略、商業模式轉型的思考。我之前在華潤做了很多年，我們積累了大量的房地産的經驗，包括瑞斯，今天跟我們講講我們的思考。

大的環境我們不用講了，剛剛賈院長和衆多同行講了行業，總體行業的變革和變化非常清楚。就是從大的格局來講開發類、銷售類市場萎縮可以說是确定的。如果我們把政府賣的地，開發商已經拿的地，把這些地全部變成房子，包括近20年房地産積累的存量房子，這個量可能是非常巨大的，有可能已經滿足了13億人的需求。換句話說，再拿新地，或者說行業再投資再擴大的風險是比較高的。

去年開始整個行業都在讨論，如果開發、銷售業務萎縮的話這個行業怎麼辦。我們簡單來說有幾點，我認為很多企業已經在發生的去地産化，房地産業和其他行業一樣庫存過剩，所以要去庫存。其他行業講去産能，去産能的意思就是行業里邊的開發商的數量減少，甚至從業人員減少，跟鋼鐵是一個意思，首先是去庫存，然後是去産能，去産能很多企業會離開這個行業。包括今天很多地産上市公司都在轉型，很多轉型很成功，轉型做文化，轉型做體育。行業也在多元化，還有是做一體化。

我們分成四個現象的話，一是分成銷售型物業和綜合性開發商，既做銷售也做持有的，比如中糧地産、華潤、萬達，其他開發商，包括萬科在内的重度開發商還僅僅是做銷售物業，持有型物業剛剛起步。從資金來源來說也可以分成兩項，一個是純粹自有資金，還有就是除了自有資金，還有大量的股權基金的錢，銀行貸款任何一個企業都會用。按照這個劃分，2010年之前很明顯用自己的錢做銷售型地産，這是所有企業都會做的事情。2010年之後開始，除了自己的錢，還做股權類基金，我說的是股權融資，不是說債權，借錢都會借。未來會往哪方向走？我如果我們要做股權類基金，我們應該如何做，這是我們要解決的問題。

除了我們的業務模式，我們的管控體繫也在改變，這是管理層需要改變的。未來包括萬達在内的，包括華潤，包括中糧，華潤和中糧都是我們的客戶，我們和高層都做過深入探讨，都會往第四象限走。包括萬達搞的互聯網金融衆籌，就是往第四象限走。萬達創新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味着我們在座各位都能夠利用它的模式，衆籌如果很成功那就是走的美國和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那樣是如虎添翼的。

所謂的輕資産一定是跟休閑相結合的，對于地産開發商而言就是拿地蓋房子賣地，我們說的輕資産是大量持有物業，包括綜合體，能拿在自己手里收租才是輕資産的概念。我認為未來的還有持有跟銷售之間如何平衡的問題，我們把世界上的一些模式進行了深入分析，但是細節沒有辦法給大家講太多。

這是我們講的凱德模式，我是2006年到2011年在凱德商用做了五年多，凱德的CEO是我的直接領導，所以我們很深入的體會到了這一點。基本模式就是一個上市公司會發起設立私募基金，這個私募基金的特點是凱德會出資，凱德的私募基金出資比一般比較高。剛剛有嘉賓提到瑞斯，我們06年做了瑞斯，我比較幸運成了中國最早有瑞斯實操經驗的人，我們到瑞斯階段就可以退出。凱德作為整個鍊條里的主導和核心環節，從頭到尾都是由你來管理和控制、經營，你中間階段除了你作為投資者你投1塊錢能賺利潤之外，作為基金管理者，你還做開發管理者，有大量的管理費收入。凱德現在有将近500億美金的管理資産，自己還有1千多億人民币，總共四五千億資産，這是非常穩定的生意模式。時間關繫沒有辦法給大家詳細講。

資産管理，萬達未來的重中之重，最大的挑戰是資産管理，如果要真的走向輕資産化，除了金融平台解決，最核心的問題是資産管理的問題，如果資産不掙錢，沒有人投你的重資産，所有人都想做輕資産，誰投重資産？如果是基于你現在收益夠不夠高，如果算下來可能還低于成本，你再輕也是賠錢的，因為你資産架構沒有做上去。

資産管理的概念比較新，但是我們我們用這兩點反復跟行業聊，總體而言這個逐漸成為常識和共識。凱德這樣的公司做的工作，吸引了幾百億美金的資産，作為全亞洲或者全世界開發公司做金融的標杆，一個基石是在資産管理上，就是資産收益高，給投資者持續不斷的回報，這是根本，這是基礎。資産管理一定要平衡好收益、租金和前面利潤方面的指標，還有出租率等等。我想用金融房地産的模式表達凱德模式，不是說房地産金融，房地産金融是指做瑞斯或者基金，金融房地産是指一個戰略。大家轉型不要忽略管控體繫的轉型，從傳統的以自有資金做開發業務和銷售管控升級到你真正能夠類似金融房地産模式，你能夠支撐持有型物業，除了用自己的錢還可以用基金的錢，這是非常不同的。

這是我們做的和簡單介紹，關鍵是下面這張圖，我們對金融行業的理解，這個理解就是房地産價值鍊，左邊這個圈，從土地開發、銷售、運營，2010年之前只有三家，萬達、華潤因為運營做得好，其他的大多數是買地、蓋樓、賣樓。要真正做成綜合的開發商，像凱德的綜合性開發商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，這是一個完整的平台，這是更大的挑戰。中國的企業，我認為在逐漸往這個方向走，華潤金融業做得不錯，所以很有機會把金融嫁接進來，包括萬達在做互聯網金融等等，也是在往這方面做。資本平台必須是你自己的資本平台，不能說你跟人家合作，那這就不叫做金融房地産企業，因為不是你的，你只是搞了合資公司，要變成你自己的，凱德的金融是凱德的，是它的基金，它的瑞斯。

這是我要跟大家分享的轉型之路，但是我認為這是很重要的一條路，甚至可能對大多數開發商而言是主要的路。

謝謝大家！