吳新豔：産業互聯網化 未來如何復合型發展？

吳新豔：大家上午好，剛剛賈院長提到中國宏觀經濟的情況，GDP增速7%，經濟在放緩和下行的階段。回歸到房地産行業來說，房地産如何求生存和發展是我們需要探讨的。

我今天和大家圍繞四個方面進行探讨，主要是：做大服務、做輕資産、滿足需求、創造需求。

首先看一下相關行業的情況，說到房地産都會想到金融闆塊和互聯網闆塊，中國經濟近二十年是高速增長的階段，經濟多元化，所有産業互聯網信息化，房地産的未來将何去何從？以前我們提到住宅地産、商業地産、養老地産、旅遊地産，這些都是基于房地産本身開發項目的形态來說，那麼現在跨界，所有産業都互聯網化，未來如何復合型發展？

首先來看金融行業的發展，剛剛賈院長提到了宏觀經濟形勢，看這個表可以反映到上半年GDP的狀态。GDP增速為7%，較原來的7.4%有所下降，經濟增長處于下行通道。再看看CPI和PPI指數，居民消費價格指數同比增長1.4%，生産價格指數同比下降負4.8%，顯示出通縮形勢嚴峻。

随着經濟的快速發展，金融體繫逐漸走向完善，金融現在也是多元化的形式來邁進。原來傳統的銀行，比如四大行，後來出現商業銀行、投資銀行，現在有很多非銀行金融機構、網上金融機構、銀行、保險、租賃等等金融機構。當前随着金融産業的多元化發展，“互聯網+”也已經融入金融闆塊，現在整個金融模式也發生了一些非常大的變革，出現了第三方支付，P2P模式，無抵押貸款，衆籌金融以及比特币、互聯網理财等等金融模式。

金融行業的發展為後期所有産業的發展提供了金融支柱和資本運作的基礎，我們可以看到整個金融行業在各資本、衆多企業都開始與金融行業跨界整合，8月份中信銀行和海爾集團合作推出了供應鍊的基礎平台，萬科也和搜房網、騰訊網推出了房地産金融産品。中糧和阿里巴巴、百度也有戰略合作。現在來看看單線發展的行業和企業都不符合市場發展需求，一定所有行業都将發展成復合型行業，所有企業将會多元化發展。

金融行業的未來和趨勢，我們認為資産證券化已經成為趨勢，現在也有一些例子。通過金融行業盤活資産存量，實現金融創新的重要途徑。互聯網将金融交易發生了很大的變革，金融價格體繫市場化改革進一步深化，金融行業也向民間資本開放。金融的安全基石也不可忽略，互聯網近二十年也是高速發展的行業，創新變革非常大，從最初消費者互聯網發展到移動終端普及的互聯網時代，互聯網通過大數據、雲計算等各種基礎的核心，已經成功滲透到各産業的狀态，所以我們今年提出了“互聯網+”的時代，所有的産業都将互聯網。互聯網在競争日益激烈的情況下，它也有分化的市場。比如騰訊在社交闆塊是老大，百度在信息搜索闆塊非常強，阿里巴巴在消費闆塊數一數二。

近年來所有房地産開發闆塊都受到互聯網電商的沖擊，面臨很多零售終端閉店的情況。蘇甯易購推出了蘇甯雲店，現在網上有傳言說十年前綜合體把百貨滅了，十年後雲店會把綜合體滅了，我們也不知道會不會有這樣的情況發生。雲店上半年在深圳、廣州、上海等等入駐了萬達百貨的區域，雲店這種模式仍待市場檢驗。中國互聯網的發展趨勢，中國互聯網用戶普及數已經過半，是全球第一的。互聯網已經向移動終端遷移，所以我們所有的東西都需要APP和微信，全球傳媒也受到互聯網的沖擊，現在互聯網的廣告已經超越了傳統的電視廣告、大屏等等。通過互聯網精準捕捉用戶的需求，這也是互聯網廣告發展的驅動力，大型平台的互聯網企業将驅動整個市場的快速發展。

最後看一下房地産的環境，房地産經濟在下行階段，房地産增速也在下降。從這四張表可以看到經濟持續下滑、稅收持續下滑、地方财政萎縮是政策面放松的根本原因，中國現階段的經濟依然離不開房地産，所以我們房地産在分化市場上仍然是有機會的。

這張圖也可以看到政策面和中國經濟面以及房地産的走勢是相反的，現在經濟下行我們房地産在低谷，也是我們儲備發展動力的爆發點。房地産土地市場下行，城市分化明顯，這也是我們現在要面臨的一個現狀。2015年房地産開發，新增開發和銷售全面萎縮，存量不斷攀升，多數傳統地産開發商已經面臨巨大困難。加之經濟環境惡化，地産開發需要尋求新的突破和創新。目前我們面臨的是經濟下行的低點，我們面對市場分化、行業分化、企業分化，這也是我們必須面臨的臨界點，我們未來的發展應該是多維度多元化的發展。

房地産從開發階段來講如何跟互聯網金融這種分化市場結合？我們說房地産要資本化，就是我們要做輕資産，從拿低成本社會化或者金融資本化，開發商逐漸要轉變成資金整合方，比如說整合銀行、基金、衆籌、産業資本等等，以控股或者運營逐漸取代開發商銷售獲利的盈利模式。我們要拓寬融資渠道，比如瑞斯。

在房地産開發階段我們要做輕資産，在房地産開發價值鍊終端，我們要擴大價值鍊終端，延長價值鍊終端，做大服務，挖掘後續服務商業價值。

目前大成都市場，我們存量非常大，成交來源基本都是四川的二三線城市占60%以上，住宅庫存持續升高，價格表現疲軟。商業市場來看，成都商業地塊推出是非常大體量的，接近1500萬方，面對這麼大體量的商業地塊推出，競争是非常巨大的，地産商拿地熱情也在減弱，無論是出售還是租賃都是供大于求的情況，競争加劇。關于成都的商業地産，六年供銷存均是增長的形态，出售型的商業地産去庫存周期是70個月，現狀非常的嚴峻。我們的策略是銷售型物業存量越來越大，盤活存量穩定增長是我們必須要做的。對于持有型物業，增量巨大，競争激烈，面臨調整和洗牌加劇，我們必須加強運營提質增效。

中糧地産對房地産轉型的思考，轉型是我們被逼出來的，創新是我們的必經之路，我們做對産品，做好産品，滿足需求，創造需求。在房地産開發過程當中我們通過精細化、差異化、智能化、綠色化、服務化的産品打造消費者的高品質需求。我們說房地産是一個大載體，載人、載物、載産業，我們可以利用這個産業滲透到互聯網以及和金融的跨界整合。

解決終端客戶需求是房地産未來的價值點，也就是把原來的房地産開發價值鍊往後延伸，做大服務，延伸終端價值鍊，我們可以延伸到哪些需求？包括居住需求、購物需求、投資需求、社交需求。

中糧地産在做大服務這塊的思考，主要是我們要做大社區平台，大服務體繫，我們會整合中糧所有金融資源，以及産業資源，以及互聯網資源等等，來營造大的社區平台。

中糧地産有非常強的商業運營能力，一個平台做到最後都有大量的數據，中糧地産會根據這個數據精準捕捉用戶前端需求、中端需求、末端需求。這是展示中糧地産布局的闆塊，居住需求有悅客會服務，投資需求有金融産品等等，還有社交需求、消費需求，等等。

中糧地産的未來是做好産品，拓展商業運營，搭建大服務平台，整合生态鍊資源，創造房地産開發終端價值鍊，做大服務體繫的同時充分挖掘各種類型的商業價值。

謝謝大家。