圖文直播：2015城市觀點論壇成都行

9月24日，觀點地産新媒體主辦的城市觀點論壇再一次來到成都，探讨“分化市場中的成都風口”。

屆時，經濟學家、金融專家、行業精英，與成都及西部區域衆多房地産開發、産業運營、金融、中介、媒體等企業和機構将齊聚成都，把脈成都房地産市場，探讨成都房地産市場未來發展之路。

觀點地産網作為論壇官方網站，将對論壇進行全程圖文直播。

專題：2015城市觀點論壇成都行

主持人：尊敬的各位領導，各位來賓，女士們，先生們，大家上午好。歡迎大家來到2015城市觀點論壇成都行的活動現場。我是第一房産節目主持人金秀。

在這里首先要給大家介紹一下觀點論壇的活動背景。

城市觀點論壇創立于2005年，以推動中國房地産思想發展與建設為宗旨，以房地産開發、城市規劃與區域發展為主題，以中國及世界房地産發展中的城市為載體及主辦地，邀請經濟學者、政府協會領導、開發商巨頭、建築規劃大師、金融人士、傳媒精英以及房地産關聯産業精英及專家，對中國城市發展進程、房地産建設、行業及金融政策、上下遊産業協調發展等進行多角度深度探讨及剖析，共同找尋城市與地産的動力及發展的創新思路。

十一年期間，“城市觀點論壇中國行”先後走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連雲港、蘇州等三十多個省市。

今天，觀點地産新媒體攜城市觀點論壇第三次走進成都，身居西部、放眼全國，2015年的成都房地産與全國一樣，面臨着新經濟常态下的各種沖擊與機會。

我們常說成都的房地産市場一直以來都是比較平穩健康發展的，但是在中國經濟轉型的大背景下，成都房地産市場在轉型和發展過程當中我們不得不存在也存在着一些問題，比如商業地産比較過剩，空置率比較高，並且土地市場也遭遇過冷清，這些問題我們今天也邀請到了諸多的房地産企業家、政府官員、金融翹楚以及專業機構的人士與成都及四川開發企業的精英，共同為成都的房地産市場尋找新的發展機遇。

最後，請允許我代表本次論壇主辦方觀點地産新媒體、成都商報，合作夥伴威海雙島灣科技城、華譽景觀、成都住宅與房地産業協會、四川世聯行、5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

主持人：下面我将介紹出席今天論壇的嘉賓和朋友，他們是：

全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院院長 賈康先生

成都住宅與房地産業協會副秘書長 謝慶慶先生

成都商報編委 蔡軍先生

成都協信置業有限公司董事長 顧修銘先生

碧桂園集團四川分公司副總裁 王維達先生

成都金科房地産開發有限公司總經理 馮濤先生

成都市萊蒙商業管理有限公司總經理 周穎女士

新世界中國地産成都地區總監 黃思遠先生

中糧地産成都有限公司商業管理部負責人 吳新豔女士

海亮地産成都分公司總經理 曹先鋒先生

深圳花樣年商業管理有限公司成都分公司總經理 胡勇先生

成都俊發房地産開發有限責任公司總經理 羅毅先生

成都佳兆業房地産開發有限公司董事長 石廣華先生

成都IFC總經理 邵友松先生

中海興業（成都）發展有限公司營銷總經理 徐柯先生

成都中鑫海置業有限公司董事長 楊坤翰先生

電建地産四川區域總部副總經理 卞明先生

成都城投地産有限公司副總經理 陳蓓女士

四川聖桦集團有限公司董事長 韓志剛先生

四川瑞信實業集團有限責任公司總經理 李向東先生

成都中成房業有限責任公司副總經理 徐亮先生

成都萬華房地産開發有限公司營銷及産業中心總經理 詹向農先生

成都國奧置業有限公司副總經理 鄭聲驗先生

園丁控股(集團)有限公司副總經理 周治明先生

威海雙島灣科技城招商科科長 畢建超先生

長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周竑先生

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術官 王戰信先生

搜易貸（北京）金融信息服務有限公司COO 蔣軒先生

永正資本總裁 王 威先生

戴德梁行房地産咨詢(成都)有限公司總經理 巫保民先生

成都世聯興業房地産顧問有限公司總經理 石學文先生

四川合富輝煌房地産顧問有限公司總經理 鄭旭川先生

成都港美聯房地産顧問有限公司總經理 楊小華先生

四川搜淘網絡科技有限公司總裁 晏利庭先生

大地影院建設有限公司負責人 徐賢長先生

觀點地産新媒體出品人、博鰲房地産論壇創始人 陳詩濤女士

另外，本次論壇還獲得衆多全國暨成都實力房地産企業的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015城市觀點論壇的朋友們。

接下來進入論壇的致辭環節。有請第一位致辭嘉賓，也是我們的聯合主辦方成都商報的編委蔡軍先生。

蔡軍：尊敬的各位領導，各位專家，各位業界朋友，大家上午好。歡迎大家莅臨今天的論壇現場，三分鐘的時間我給大家報告兩條新聞，這兩條在業界傳播非常廣。

一條新聞是本地兩家房企之間發生的並購，藍潤地産和明宇集團，現在新聞真相正在進一部追蹤報道，但是據我所知大概是這麼回事，明宇旗下部分的酒店資産可能出讓給藍潤地産，這兩家集團都是成都地産界的黑馬。明宇是從南充過來的一個企業，這家企業近幾年發展非常迅猛，通過收購、租賃和自建的方式在全國現在已經有30多家酒店，最新的動态是在巴黎收購了一家酒店，正在進行改造開業。兩三天以前我們得到了這個消息。

昨天全球華人首富王健林先生第四次來到成都，昨天參加在都江堰舉行的萬達文化旅遊城的現場開幕典禮，這個項目總投資550億，王健林在幾個月前宣布在四川有超過千億的房地産投資。

我給大家講這兩個新聞大家可能都知道，我想說明什麼問題呢？我覺得現在房地産界令人眼花缭亂，個人準備不一樣，感覺不一樣，但是現下紛紛擾擾，背後可能就點了我今天論壇的題——分化和整合、困頓與發展，現下如此紛擾，那麼到底蘊含着怎樣的趨勢，還有怎樣的道理，能夠給我們房地産業界從業人員怎樣的啟示，今天的論壇我們請到的專家，請到的行業嘉賓一起探讨，我想給大家可能會帶來一些啟發和借鑒，這就是我們今天這個論壇的目的所在。

在此，我代表主辦單位之一成都商報和觀點地産，感謝各位專家的分享，也感謝各位來賓今天認真的聆聽。謝謝大家！

主持人：非常感謝蔡總，接下來讓我們有請成都住宅與房地産業協會副秘書長謝慶慶先生致辭。

謝慶慶：各位嘉賓，各位朋友，大家早上好，首先非常荣幸能作為協辦單位參加今天的這個高層論壇。作為協辦單位，我代表成都住宅與房地産業協會對本次論壇的成功舉行表示祝賀。

今天到會的都是企業的老總，行業資深人士和權威專家，我們協會作為聯繫政企的企業家聯盟，我只想給大家分享兩點。今天論壇的主題是“分化市場中的成都風口”，我想這個分化應該說是行業現實的話題，這次論壇應該說是恰逢其時的。

我給大家分享的兩點是，第一，行業分化轉型确确實實是一個不能回避的現實。從行業協會角度，我們上半年從會員企業收集各種問題、意見、建議，給政府已經打了三次報告，同時涉及産權、市場、車位、建設規劃、人少房多的問題，政府都在積極解決。現在政府主管部門對行業問題應該說是非常關注的，對咱們推動行業持續健康發展也在積極研究很多政策，估計不久以後會陸續出台。

第二，行業協會作為整個市場整合資源的作用，也給大家透露一下，這也是在咱們政府的督導之下，可能在11月份咱們的相關主管部門委托房協可能會做一次全域成都的土地資源的大推介，這也是市政府刺激投資推動行業健康發展的一大舉措，到時候會給會員單位發通知邀請。

在轉型過程當中，肯定我們只有把資源對接得更加精準，跟政企之間交流或者銜接更加緊密，我們才能化危為機，成功轉型。謝謝大家！

主持人：謝謝副秘書長的致辭。成都近幾年來一直是各大防企非常青睐的地方，因為什麼呢？成都有着出色的政策環境、經濟基礎以及區域優勢，剛才副秘書長也說了行業協會在搭建政府和企業之間的橋梁起着功不可沒的作用，我們期待成都房地産市場有更加好的環境。

接下來有請觀點地産新媒體出品人、博鰲房地産論壇創始人陳詩濤女士致辭。

陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！

城市觀點論壇第四次走進四川，準确地說是三次走進成都，一次走進都江堰。每一次都是不一樣的感覺，因為成都總是踩在了行業不斷轉變的節點上。

還有三個月，對于房地産行業來說非常重要的2015很快将過去了。前天我在廣州與一位上市房企的總裁聊聊接下來對于行業的預期， 他告訴我，接下來的三個月房企日子會比較好過，只是2016年将有點難以預測。

回想在今年8月觀點的博鰲房地産論壇上，我說博鰲房地産論壇十五年了，正值中國房地産高速上升的十五年，2001年出席論壇的任志強正帶領華遠上軌道，如今已經完成上市並功成身退；十五年前，龍湖、融創等純屬無名之輩，如今位列卓越100的前十；15年IT在中國興起，今天房地産業已經與互聯網高度靠攏、並結合成為業績新增長點。那麼，十五年前的成都是怎樣，今天及未來的成都房地産又将是怎樣？房地産業伴随宏觀經濟增速的減緩而進入分化時期，分化時期的成都房地産又将何去何從？

這些疑問，我把它們抛給了出席論壇的賈康所長、在座的來自成都及全國的開發企業、金融及商業精英們，只有你們才有最強的實力及最智慧的思想回答這些疑問。 我相信透過半天的論壇結合中午的午餐會，大家必将可以為成都房地産業梳理出一些更為清晰的脈絡，為迎接更大的風口做好更充足的準備！

最後再次感謝支持我們本場論壇的中糧地産、雙島灣、華譽景觀、天港建設、5100這些知名品牌，更要感謝我們的成都住宅與房地産業協會，感謝成都商報及所有出席論壇的媒體朋友及企業來賓！讓我們預祝論壇圓滿成功！

謝謝大家！

主持人：感謝陳詩濤女士。接下來進入2015城市觀點論壇成都行的正式議程，也是大家比較期待的環節。在新的環境和背景之下，分化和轉型的命題已經是行業常态，在房地産企業回歸一線以及二線核心城市的共識下，成都的房地産市場我們相信還有更多的發揮和發展空間。

尊敬的各位來賓，2015城市觀點論壇成都行大會的主題今天是分化市場中的成都風口，第一個演講環節請到全國政協委員，華夏新供給經濟學研究院院長賈康先生，他的演講主題是《中國經濟下行壓力與房地産走勢》。

賈康：大家上午好。我們這個會議大家肯定很關注市場分化以及成都在這個過程當中面臨的挑戰和機遇，我的發言首先從全局紅光的角度談談我的看法，然後再總體就房地産走勢談一些自己的分析認識。因為考慮成都的區域和具體關注的特定項目，我們首先還是要看大勢，然後落到我們最關心的事情上怎麼樣把握，優化的要領。我能提供的主要是從宏觀角度的基本分析。

我們的經濟走勢是處于下行中間，這個下行過程從GDP來看開始于2011年，2010年之前我們經歷了兩輪外部危機的沖擊，亞洲金融危機和世界金融危機之後，2010年我們又站在兩位數增長的水平上。但是現在看來很清楚，2010年10%以上的增長很可能是中國高速增長階段最後的回光返照，2011年之後經濟是一路下行，現在年度龍頭指標，決策層提出的預期值是7%左右，上兩個季度報出來就是7%，還算是能夠有所交代的水平，業界大家的感覺二季度到不了7%。無論是6.8%還是7%，問題還不在這兒，實際問題是我們在經濟下行的過程中如何把握新常态的核心概念。

2014年習總書記接過了學術界的術語提到了新常态，馬上就引起了前所未有的重視，大家都在解讀。9月份總書記在APEC會議上他發言比較展開說了怎麼認識、适應和引領新常态。總結起來三個關鍵詞。

第一個就是中高速。所謂新就是下行過程中間開始表明了經濟速度下台階這個階段無可回避到來了，新的階段取代了高速增長的階段，新的階段表現不再是高速而是中高速。這合乎一般規律，中國2010年以後進入中等收入階段，各個經濟體到這個階段以後對應的增長速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速台階上的狀态，中國也不例外。這個新已經非常明顯。

第二個關鍵詞叫結構優化。結構優化是對于經濟增長質量的提高而打造經濟發展的升級版。質量提高是要讓人民群衆得實惠的狀态，人民群衆滿意的狀态可持續，這就是更實質性的問題了。所以我們現在新有了以後，我們還在尋求它能夠起穩，通過觸底起穩而長的過程中間，新已明确而常還沒有實現，這就是當前經濟下行的基本特點。這種結構優化和經濟質量提高能夠表現為趨穩和常态的它的一個實際狀态應該是速度不再一個勁回落，而起穩之後的中高速增長平台，比如我們如願能在7%起穩的話，最好能有8-10年甚至更長時間的相對穩定的發展，成為常态的增長速度還可以接受。林毅夫教授說中國8%的增長速度還可以有20年的時間段，他後來又強調了前提是中國能夠順利地優化結構、深化改革，他最新的說法是7%仍然能走10年，我們當然希望如此，但這不是實質的問題。這個速度表現我們的實際追求就是第二個關鍵詞，結構優化有非常大的難度。

第三個關鍵詞叫創新驅動。抓住改革，抓住創新，總書記反復強調唯改革創新者勝，他現在到美國去了，再次宣誓我們堅定不移推進改革的基本态度。那麼改革這方面它實際在創新驅動下我覺得是一個體繫，從經濟社會完成轉軌這個攻堅克難的制度創新，要聯繫到我們企業界人士必然要處理的，一個個市場主體作為管理主體的管理創新，還有就是大家在競争中要勝出要依靠科技創新、技術創新，制度創新到管理創新它是一個體繫，形成一個創新驅動，這是我們的希望所在。我們很多下行因素非常明朗了，勞動力成本總體來說是合乎落實的迅速提升，用工荒。另外一方面就是公司有可能越擡越高，它順應人民群衆增加收入的要求，但是企業在競争中間必須要做騰龍換鳥、結構換變、升級換代，否則你就做不下去。我們的投資按照過去的老路繼續做，經濟學叫做邊際效應遞減，常規做下去越來越沒有回報前景。那要靠什麼？要靠升級換代以後的有效投資。

在經濟下行過程中間，我們現在确實地方政府層面、企業層面壓力已經延續了幾年，但是在這里面有亮點，有新的動力形成過程，有值得肯定的健康因素的積累和提升，這當然是我們希望之所在，而這個希望之所在，如果按照中央現在的標準話語，我們還在三期疊加的變化。

我一直強調還得加上一期，中央所說的三期是經濟增長速度的換擋期；還有結構調整的陣痛期，這個過程中間很痛苦，陣痛要能扛住，扛過去了我們就能走進一片新天地；還有刺激政策效應消化期，不得已啟動的4萬億一攬子的經濟刺激方案，當時是别無選擇的，但是過後帶來了一些副作用，帶來了一些我們現在必須消化的效應，這個過程還沒有結束。

這三期疊加後面，我認為從三中全會到四中全會實際上強調的是要再配合全面改革、全面依法治國攻堅克難實質性的推進期。沒有三中全會到四中全會頂層規劃部署的60條里面多達336項具體改革任務的貫徹實現，沒有四中全會所做的全面依法治國這個現代化進程的推進，我們所說的升級版的打造、可持續發展可能就要泡湯。

我們2020年全面小康，或者全面改革，全面依法治國，還有全面從嚴治黨，就是反腐，這是一個新的布局體繫。這里面全面小康指標實現沒有多少懸念，剩下這幾年，哪怕每年增長比7%還差一點，10年之間人均GDP再翻一番，大概差不多。但是這一條只是鄧小平規劃三步走一個中間節點的目標，如果不能配上2020年全面改革取得決定性成果，全面小康的意義要大打折扣。後面怎麼繼續如願往上走？我認為實際上就是怎麼跨越中等收入陷阱的問題。雖然在學界還有人不認同這個概念，有種種思想的撞擊，但我認為中等收入陷阱是人類社會總結發展過程各個經濟體里面的，可以用統計數據說明的一個真實的事實程序，是一個統計現象。前面差不多一百年一百個左右的經濟體進入中等收入階段以後如願走到高收入階段的在這里面也就是1/10左右，寥寥可數，絕大多數碰撞的就是中等收入陷阱的挑戰、困惑，甚至是災難性的一蹶不振。

中國不要看前面30年總體走得比較順，但是學費交得不夠，這是王岐山的話。如果我們處理不好一繫列矛盾突顯挑戰的問題，經濟下行中間，我們怎麼樣把握好真正要抓住的升級版打造的問題，我們也可能滑入這樣一種我們誰都不願意看到的中等收入陷阱。

所以經濟下行的這種挑戰是非常明顯的，但是另外一個角度就要所說機遇了，有壓力，有困難，有挑戰。日子總得過，一年一年這麼走了幾年到現在，雖然最近的這一段時間，上半年我們很多市場人士對預期不看好，而且甚至有悲觀、動搖的心态，而且我們還比較了前面一段時間，中國市場的巨大震蕩，比如股災等等這些沖擊。但是畢竟從全局來看，我們不能認同簡單極端化的滑到中國經濟一下子沒有希望了，甚至有人在談崩潰論。

李克強總理最新的說法叫形是兩個字分開講，中國是形有波動，勢能向好，這不僅僅是政治家簡單的穩定人心的描述，他後邊的具體内涵也是可以具體分析的。我們7%或者再低一些的增長速度的真實情況是什麼？有困難有不均衡，但是确實有（劉克）主任前幾天在浙江調查說的一句話，我們新的增長動力在提升，不均衡也就意味着帶來壓力的同時有可能促成新的動力的凝聚。有些健康的因素在積累，比如我從研究者的角度可以舉幾個觀察。

一個是2011年以後很困難的情況下，企業怎麼樣争取在競争環境里邊能夠生存和發展呢？大家比拼自己的相對優勢，我們很多企業家說實話實說在經濟低迷的情況下日子不好過，但是我們也注意到凡是做成的訂單都是高水平的。

現在總體市場競争靠訂單過日子，沒有訂單那麼你就可能萎縮，拿到了訂單大家意識到都是靠上遊的，争取高水平的訂單，大家都在做這個努力，實際是什麼呢？實際是市場的優勝劣汰過程，這個優勝劣汰就是淘汰落後産能和過剩産能，這個過程從全局來看值得肯定。

我們有一些企業在這個過程中間人家沒事偷着樂了，有些企業說我前些年已經形成了比較像樣的品牌，大家現在感覺惶惶不安的時候，正是我乘勢打我的品牌效應和趁勢發展擴大市場份額的機會。比如馬雲的一飛沖天就是這幾年經濟下行中間出現的，馬雲一飛沖天之後帶來的财富效應，排在第一位的不是馬雲和他的團隊里面的人，是一開始慧眼識英雄，給他一大筆風險投資的孫正義，據說孫正義一開始2千萬美元投資是翻了好幾百倍。

我們看到經濟下行過程中在前期經過努力的一些品牌一下成了氣候，它就異乎尋常的有輝煌的表現。還有我們實體經濟層面在痛苦的過程中間，它确實也在不得不做騰龍換鳥式的調整，總書記前一段時間說了兩句話，騰龍換鳥後邊跟着一句是鳳凰涅槃，有人說這是兩鳥論，這話俗一點，但是意思是清楚的，就是要脫胎換骨，浴火重生，在整個的經濟運行決策者還認為處于可接受區間之内，逼着我們的市場人士和企業家走脫胎換骨、浴火重生、升級換代之路，這就可能打造出新的天地，只要扛過這個陣痛期，後面的路就有可能越走越寬，就真的把全要素生産力調整起來了，全要素生産力更多的是靠什麼呢？更好的制度安排和更有效的科技創新支撐。

另外我們的亮點還有服務業的發展，這幾年服務業的比重明顯提升，這符合經濟發展規律，到了這個階段以後服務業是輕資産型的，服務業發展更好能适應人民群衆的生活，同時能增加更多的就業機會。每單位GDP提供的就業機會從指標來看這幾年是節節上升，經濟一直在下行，從原來的10%幾落到了7%出頭，和今年今年上半年的7%，2013年我們城鎮新增就業崗位是1310萬，2014年是1322萬，2015年上半年是718萬。換句話說，每一個經濟新增百分點所提供的就業的規模，今非昔比，翻了一倍，我們現在按今年上半年，全年要以7%左右的增長速度提供1400萬以上的城鎮新增就業崗位，今年毫無懸念可以完成這個目標，上半年已經達到了2/3。

這是什麼道理？這是中國經濟結構調整增長質量提高的一個最重要的表現，因為就業關繫基本的大局穩定，民生過不過得去的問題。而就業在經濟在這個經濟下行中間一路表現得如此之好，肯定和結構調整，和服務業的發展，特别是改革、簡政放權，商事制度改革，注冊一個企業前所未有的便捷，通過我們不斷推行中小企業減少稅賦，以及努力發展所謂普惠金融，多樣化金融産品。

所有的這些事情合在一起，政府職能的轉變，創業創新環境的開明和寬松，我們減輕負擔，增加金融支持，我們“大衆創業、萬衆創新”對應的“互聯網+”在這里面都有貢獻。

農村居然出現了電子商務一條街，農民經過當地政府的免費培訓以後就嘗試在網絡上做生意，居然有的形成規模做大了，當然這個大離更像樣和上台階還有距離，但是是他們早幾年想都不敢想的事情。

新經濟和就業，一個高端一個低端，它現在形成了互動，做得高大上的有馬雲的互聯網，低端的有草根的淘寶網上淘生活，也是靠互聯網。更不要說戰略新興産業在經濟下行中間表現的亮點，比如中國的高鐵是在比較有分量的産業里面，雖然為數不多，但是它畢竟走到世界前沿的一個代表。

咱們内部可以直率一點，高鐵最主要的就是在劉志軍主政階段，劉志軍功是功過是過，他的經濟問題有法律管他，但是我們客觀地來看，他在一個強勢控制全局的時候，他比較成功的按住了國内的多頭競争，大家一致對外，法國、德國、日本可以引進的技術，比較低的成本在國家層面上節省了大量的資金，很低的成本拿下了國外技術，幾年之内，引進消化吸收之後，沒想到中國的高鐵就成了氣候。現在李克強總理出去必然推銷中國的高鐵，而且現實需要，對應得上，不光是“一帶一路”戰略上要用高鐵。我們現在在美國、南美、俄羅斯都有已經在建甚至已經談成的高鐵項目，最新的是洛杉矶到拉斯維加斯幾百公里的要建高鐵，是中國人主要提供技術支持和裝備支持，這些事情如果在早個五年八年想都不敢想。

說到“大衆創業、萬衆創新”也有一些争議，确實不能太理想，不能光看風口上的豬和飛上去的馬雲這個典型，也要看到多少人失敗了，只不過現在沒有人提起。90年代在公主墳那代大型的寫字樓，我就看到當時在互聯網創業的公司，瀛海威，已經有一定規模了，現在哪兒去了，銷聲匿迹了，這些失敗的案例很多，失敗的並不是沒有價值，多數人其實是做不大，只有少數人可以做大。

現在企業制度給出了一個防火牆就是有限責任，大不了我投入的東西損失掉，但是不至于傾家蕩産，我可以争取東山再起，最成功的東山再起的典型不就是史玉柱嗎？這些事情我們在經濟下行過程中能夠看到這樣一些，不同角度，綜合在一起的新的動力的提升，健康因素的積累，不論我們往前走攻堅克難改革和升級換代的過程中有什麼不确定性、困難和風險，我們作為市場人士、作為企業朋友以及我作為一個用有全局眼光看待問題的研究者，我們要有基本的信心和期待。

我們努力的方向是真正貫徹三中全會、四中全會以及馬上要開的五中全會所做的頂層規劃，堅定不移推進中國現代化進程。我們這個過程當中也要注意到房地産是非常重要的，産業支柱領域以及在經濟下行過程中間經歷了一輪調整，這個調整中不乏有痛苦，但是也不乏已經積累的經驗和亮點的重要組成部分。

在步入新常态的過程中間，我們房地産業的支柱作用得到進一步的肯定，總體來說中國的城鎮化會在未來幾十年繼續走完高速增長規模，國際化經驗是城鎮化70%左右才轉入低水平發展階段，在此之前，中國實際成長水平就按現在40%實行，一年走一個點上去還要走30年，那就接近中國夢偉大民族復興了，這個過程中我們建成區一定會不斷擴大，差不多4億人從農村區域到城鎮定居，而且伴随着的是收入向中等收入、中高收入、高等收入提升的過程。這個過程當中的不動産業和房地産業一定是支柱産業，這是毫無疑問的。

在最近我們經手考驗的過程中間呢，是從2014年開始，明顯有一個房地産市場的挑戰，調整中間伴随着我認為非常重要的就是我們這個論壇的主題詞：分化。並不是總體崩盤，並不是整個發展過程中間一去不回的向下的拐點，但是它确實有明顯的嚴峻的局面。2014年上半年我們反復強調要正确判斷，不能認為是崩盤，不能認為是一去不回的拐點，它在調整過程中間肯定要經歷分化。

現在看來這個調整還在繼續，在房地産開發投資累計增速方面我們看到持續下滑的曲線，我們的全國房地産企業本年資金到位增速這方面它經過調整以後現在有恢復正增長的态勢，但是不能說調整就完成了，我們全國房地産開發企業土地購置面積的增速在下行過程中，但是已經開始趨于平穩。如果從現行指標來看，全國商品房銷售面積和銷售額的增速在去年下降的過程中開始有所收斂，然後經過一個臨界點，主要發生在今年年初以後一路上揚，這是很平的上行曲線。

去年下半年我聽到了一個很重要的信息，就是中國前一輪房地産的嚴峻調整困難重重，很多人感覺十分痛苦的過程中間，最痛苦的區域就是崩盤狀态的溫州傳來的消息。它的炒房團後來失敗了，炒房團原來在沒有出去之前在溫州本地就已經炒得很瘋的本地的樓市均價曾經就炒到每平米6萬，然後一路狂跌到2.2萬每平米，然後起穩。

我當時非常看重這個信息，我認為這不是完整的調整，但是有起點迹象以後，他表明這不是無可收拾，當然也得肯定溫州的房市調整如此慘烈，但沒有出現所謂的苦主大家跑到政府門前搞群體事件鬧事，溫州民衆的意識，自己的風險自己扛，這是非常明顯的。這個過程到均價表現為起穩，我認為第一關充其量也就是這個狀态，後邊跟着的是2014年十一長假，剛一過，北京五環之内變相降價不再被人們強調，抗跌是比較明顯的，變相降價的說法沒有了。

十一之後，原來表現的銷售量增帶來的是價穩，甚至有中介開始把價格往上提，我認為這是另外一個非常重要的，2014年的時候已經看清楚的高端的回暖迹象。如果一高一低都看到了起穩和回暖，那中間70個代表性的城市，幾百個大大小小的城市放在一起就是高高低低繼續完成調整和分化的問題，大局那個時候看來已定。

曾經讓很多人恐慌的這樣一次調整，不到一年就看出端倪，它往前走越來越可以減少它的壓力，在這個過程中間政府合乎邏輯的做出政策調整。除了北上廣深和三亞限購撤出，不就更寬松了嗎，可以異地用公積金購買房産。我們在金融信貸政策也越來越寬松，只要原來的貸款還清，所有買的都可以享受首貸的優惠等，我覺得這都是順應經濟生活客觀需要的政策優化調整。

這些東西合在一起，今年上半年走到現在，全國算總賬，商品房銷售面積和銷售額和增速，合乎邏輯出現了令人鼓舞的回暖迹象。當然在這個過程中間，深圳好像暖得過了頭，有一陣子出現價格明顯上揚，但是稍微消化以後大家還是認為不會回到肆無忌憚瘋炒的狀态。這些東西都值得肯定。總體來說，在這樣的情況之下，我們認為下半年房地産業的走勢可以判斷八九不離十，城鎮化發展過程中我們要特别關注的就是更從容關注市場分化。

我們這次論壇講分化，至少可以從這幾個角度做更多的分析，比如業态的分化，比如辦公樓、商業地産、住宅、城市綜合體，都涉及不動産，都涉及樓市，但是人家分化的表現是不一樣的，一定要做具體分析。

二是區域地段的分化。大的區域，不能籠統地講，二線城市都是這個，不是，二線城市里面可能變化大相徑庭，在各個城市里邊還要分地段，北京五環之内，不能和通州大型闆塊相提並論，具體分析。還有就是具體類型，北京在房市一度下行過程中間，但是學區房一路被狂追，為什麼呢？教育革命它真正能夠取消學區房這個概念還早着，家長都希望自己的孩子不要輸在起跑線上，大家都想怎麼拿到學區房讓自己孩子進好學校，這種具體類型的分析，是對于我們在具體投資決策里面特别關鍵的。

三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結合金融改革考慮。

四是市場供給與政府保障的分化。比如保障房建設肯定會影響商品房的配置，我們的保障房建設已經清晰了，不要搞五花八門的各種各樣的保障房，現在就是把廉租房、公租房並軌，不要再分廉租、公租，分不清楚。另外要發展共有産權房，這适應老百姓的心理需要。這些東西我們要注意，跟蹤政策導向，跟蹤市場分化，掌握好自己的投資和經營決策。

我的建議有幾個方面，包括怎麼在宏觀上政策更有效，在财政上加以增效，在金融方面更合理的掌握好松緊适度。對于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過分強調補磚頭，要更多的強調有房源的情況下補人頭，利用現有住房供給的潛力，政府的國庫直接支付可以把需要做低保和住房保障人補人頭的錢直接打到房東的賬戶上，保障居民居有所居，保證體繫運行起來高校不扭曲。對于那民間資本和政府一起做房地産開發、不動産建設、公共項目建設以及連片開發等事情要做好，現在已經風聲水起，大家可以關注PPP和房地産的内在關聯。還有就是我們認為不可回避，要做好房地産稅這樣一個長效機制的立法先行的工作，前一段時間已經傳來了消息，房地産稅終于列入了人大立法的規劃，而且排序排在第一位。

這就是我向各位匯報的經濟下行中間怎麼看待亮點，怎麼正确分析我們前景以及怎麼認識房地産走勢方面的粗淺看法，請大家批評指正，謝謝大家！

主持人：謝謝賈院長，賈院長遠道而來非常辛苦，今天給我們帶來了很多分享，包括接下來的時間，我們有一個提問環節。在這兒我有一個小小的問題想問賈院長，您剛才說中國經濟增長的速度是7%，七上七下在接下來的增長過程當中不重要，關鍵是穩定，而房地産市場支柱作用也是起到了非常明顯的作用，對嗎？但是我們房地産商和購房者們對于房價還是非常關注，今年一二線城市房價上漲比較明顯，三線城市的房價是下降的，所以在您看來，結合中國的經濟形勢覺得下半年房價走勢是由什麼決定的，房價走勢會怎樣？

賈康：房價的均價的形成來看，還是跟它的供需有密切關聯，高端城市典型就是北上廣深，它現在的房價再往上走的勢頭比較足，就是大量的需求争奪有限供給。三四線城市現在一般來說還都是處于房價很低，甚至有的還在繼續下探，就是沒有形成非常有力量的需求，而前期由于各種因素造成的，已經形成的供給還在那兒比較充裕，還在一個去庫存化的過程中間。

什麼時候消化差不多了，我認為很多三四線城市肯定還會回穩，因為它要走打去線，它經過調整，三四線城市跟着大曲線走，那個狀态會到來的，但是不要認為那里邊有多少我們可以随随便便就可以抓住的商機，一定要冷靜的看待，因為留下的機會不是很多，可能取得的回報是比較少的，但我不是說就沒有機會，有新的投資者也可以關注三四線你們的某些點。

我認為更容易做的無疑還是一線城市，北上廣深你做房地産，你現在失誤的概率是相當低的。這就可以解釋北京的地王拿地，他出價屢創新高，大家看好這一塊。

說這個均價在我們具體的分析里邊，我建議不要再太多關注，因為均價的表現是一個商業化軌道上的景氣水平，而我們投資涉及到一個個具體項目，所以你看到景氣的一般水平之外要特别分析我現在關注的投資項目處在什麼城市，是哪一線的，根據這個城市具體的特點，與你現在項目相關聯的各種各樣的功能區之間的關繫，它的地段的特點以及這個項目本身的情況，這個是需要深入分析的。

主持人：謝謝賈院長。讓我們下面有請戴德梁行房地産咨詢（成都）有限公司總經理巫保民和成都港美聯房地産顧問有限公司總經理楊小華，有請。接下來兩位關注的點也就是我們賈院長剛才演講的最後環節提到的，房地産稅立法與市場的影響，接下來的時間交給你們，時間為10分鐘。

巫保民：做房地産20年我第一次做主持人，剛才賈院長講的我非常受益。有一個問題我們講了很長時間，就是房地産稅。中國的房地産産權模式是70、50、40年的模式，在美國其實整個房地産稅的繫統立法都非常完整。我現在想問賈院長房地産稅更長效的機制，将來什麼時候可以實施，還有房地産稅對房地産業界的影響。我也同意立法是必須的，因為我買房子70年使用權，而我賣出去的只是租金跟現值的比較，我覺得立法在這種新的勢态下必須要先做，如果能實施的話對中國房地産的發展将來有什麼影響？

賈康：剛才您提的問題可能很多同志也特别關心，我們現在的實際情況就是，拿到房子，房子是自己的，也有年限，我出錢買商品房，但是下面的地皮使用年限是非常清楚的，最長就是70年，這個具體的矛盾就像您說的在美國非常完善，但是這種類似的矛盾在英國也有，英國地皮的權限最長是999年，雖然看起來幾乎可以忽略不計。

我們現在借鑒國際經驗，再加上中國的實際情況，更多的是現在物權法里的規定，我們是到期之後是展期，只是要過一個程序，這個程序怎麼樣能讓一般老百姓接受，就是換一個房産證或者登記證，可能要交點手續費，我認為如此而已。我認為應該在物權法中趕快把這個問題明朗化，這才能夠對應房地産立法先行的配套，才能讓整個社會覺得這個事情可接受。

如果地和房子都是我的交财産稅好理解，但是地都不是我的，只是房子是我的，那法理上可能有所矛盾。我們要處理好，要讓老百姓聽明白，認為政府牽頭做的立法，這個法是國際上沒有悖謬之處，這個事情我們要盡最大努力，要讓大家聽明白，我自己的基本看法是不存在法理障礙，但是一定要做理性考慮，尋求最大的公約數，按照現代化軌道推進立法。房地産稅涉及大家的利益，大家的感情，大家的觀點和沖擊，不客氣的講是很多場合不光是火藥味，這都可以理解，但是我認為還是要盡可能冷靜考慮。

楊小華：房地産稅出台以後你覺得對房地産的影響會是怎樣的？

賈康：房地産保有環節增加稅收我認為會影響中國房地産市場的價格形成，關注一下去年2014年的調整，這里面包含大量的二手房市場，就是原來很多手里有多套房的人，他也未必都是貪贓枉法得到的，如果保有環節增加稅收他可能會考慮出手，這是我們房地産調整不可忽視的因素，首先就是二房市場供給大量涌現出來，而需求不足，出現價格回落，甚至有些地段明顯成交價會調整。

我認為稍微聰明一點的決策者他對于未來有預期以後，他會在一定程度上消化未來真正實行房産稅的時候可能對市場造成的大家急于出手的預調整，出了這個稅以後，自己的房子稅務壓力比較大，我可以把房子租出去對沖稅負壓力，這也不失為一種選擇。

這樣空置率會降低，很多空置房變成供給，均價我覺得可能會往下調整，但是要考慮中國城鎮化水平往上走，往下調整並不是一下房價多麼明顯的跌到沒人願意出手買房子或者崩盤，我認為不會有這麼的沖擊力量。不排除一些供給比較充足的城市有一個回調，這個回調消化完了以後，我認為大方向來看還是上升曲線，要走完城鎮化的全過程才會轉為比較平的情況。

主持人：好的，非常感謝三位，也謝謝賈院長帶來的分享。關于房地産稅的研究和探讨已經有很長的時間了，就像剛才賈院長所說對房價有大的影響可能不會，所以我們一起期待房地産稅出台以後會對這個市場造成什麼影響。

接下來進入專題演講環節，有請中良地産成都公司商業管理部負責人吳新豔女士，帶來的演講題目是《做大服務、做輕資産》。

吳新豔：家上午好，剛剛賈院長提到中國宏觀經濟的層面，GDP現在7%、6.9%，整個經濟實際上應該是在增長放緩和經濟下行的階段。回歸到房地産行業來說，房地産如何求生存和共發展是我們需要探讨的。

我今天和大家圍繞四個方面進行探讨，主要是：做大服務、做輕資産、滿足需求、創造需求。

首先看一下相關行業的情況。說到房地産都會想到金融闆塊和互聯網闆塊，随着經濟的發展，中國經濟在近二十年是一個高速增長的階段，經濟多元化，所有産業互聯網信息化，房地産的未來将何去何從？以前我們提到住宅地産、商業地産、養老地産、産業地産、旅遊地産，這些都是基于房地産本身開發項目的形态來說，那麼現在跨界，所有産業都互聯網化，未來如何復合型發展？

首先來看一下金融也的行業發展。剛剛賈院長提到了宏觀經濟形勢，看這個表可以反映到上半年GDP的狀态。GDP增速為7%，較原來的7.4%有所下降，整個經濟增長處于下行通道。再看看CPI和PPI指數，居民消費價格指數同比增長1.4%，生産價格指數同比下降負4.8%，顯示出通縮形勢嚴峻。

随着經濟的快速發展，金融體繫逐漸走向完善，金融現在也是多元化的形式來邁進。原來傳統的銀行，比如四大行，也有商業銀行、投資銀行、地方銀行等銀行的出現，現在出現了非常多的非銀行金融機構、網上金融機構，還有一些超大型的聯合金融機構，即銀行、保險、租賃、信托、商貿為一體的金融機構。當前随着金融産業的多元化發展，“互聯網+”也已經融入金融闆塊，現在整個金融模式也發生了一些非常大的變革，出現了第三方支付、P2P模式、無抵押貸款、衆籌金融以及比特币、互聯網理财等等金融模式。

金融行業的蓬勃發展為後期所有産業的發展提供了金融支柱和資本運作的一個基礎，我們可以看到整個金融行業在各資本、各個行業、衆多企業都開始與金融行業跨界整合。8月份中信銀行和海爾集團合作推出了供應鍊的一個金融平台，萬科也和搜房網、騰訊網推出了一些房地産的金融産品。中糧和阿里巴巴、百度等都有一些戰略合作。現在來看，單線發展的行業和企業都不符合市場發展需求的，一定所有行業都将發展成復合經濟的行業，所有企業将會多元化發展和復合型發展。

金融行業的未來和趨勢。我們認為資産證券化已經成為趨勢，現在也有一些例子，通過金融行業盤活資産存量，實現金融創新的重要途徑。互聯網金融使中國的金融效益交易結構，甚至整個金融結構都将發生非常大的一個變革，金融價格體繫市場化改革進一步深化，金融行業也将會向民間資本開放。随着金融互聯網的告訴發展，金融的安全機制也不可忽略。再看一下互聯網，互聯網也是在近十五年、二十年也是高速發展的一個行業，創新變革非常大，從最初消費者互聯網發展到移動終端普及的互聯網時代，互聯網通過大數據、雲計算等各種基礎的一個核心，已經成功滲透到各産業的狀态，所以我們今年提出了“互聯網+”的時代，所有的産業都将互聯網。互聯網在競争日益激烈的情況下，它也有分化的市場。比如騰訊在社交闆塊是老大，百度在信息搜索闆塊非常強，阿里巴巴在消費闆塊數一數二。

近年來所有房地産開發的商業闆塊都受到互聯網電商的沖擊，面臨很多百貨店關店以及零售終端閉店的情況。蘇甯易購推出了蘇甯雲店，現在在網上有傳言說十年前綜合體要把百貨滅了，十年後雲店将會把綜合體給滅了，我們也不知道十年後會不會有這樣的實際情況發生。雲店上半年在深圳、廣州、上海等等都陸續入駐了萬達百貨的區域，雲店這種模式其實仍待市場檢驗。

中國互聯網的發展趨勢，中國互聯網用戶普及數已經過半，是全球第一的。互聯網已經向移動終端遷移，所以我們所有的東西都需要APP和微信，全球傳媒也受到互聯網的沖擊，現在互聯網的廣告已經超越了傳統的電視廣告、大屏等等的廣告形式和廣告媒體。網絡推出的廣告它是以大數據分析為基礎，精準捕捉用戶的需求，這也是成為互聯網廣告發展的一個驅動力。互聯網消費金融在崛起，大型的平台的互聯網企業将驅動整個市場的快速發展。

最後看一下房地産的環境，整個房地産經濟在下行階段，房地産增速也在下降。從這四張表可以看到經濟的持續下滑、稅收的持續下滑、地方财政萎縮是政策面放松的根本原因，中國現階段的經濟依然離不開房地産，所以我們房地産在分化市場上仍然是有機會的。

這張圖也可以看到政策面和中國經濟面以及房地産的走勢是相反的，現在經濟下行我們房地産周期的低谷，也是我們儲備以及發展動力的一個爆發點。房地産土地市場下行，城市分化明顯，這也是我們現在要面臨的一個現狀。2015年房地産開發，新增開發和銷售全面萎縮，存量不斷攀升，多數傳統地産開發商已經面臨巨大的困難。加之經濟環境惡化，地産開發需要尋求新的突破和創新。目前我們面臨的是經濟下行的低點，我們面對市場分化、行業分化、企業分化，我們需要變革，也是我們必須面臨的臨界點，我們未來的發展應該是多維度多元化的發展。

房地産從開發階段來講如何跟互聯網金融這種分化市場結合？我們說房地産要資本化，就是我們要做輕資産，拿地成本社會化或者金融資本化，開發商逐漸要轉變成資金整合方，比如說整合銀行、基金、衆籌、産業資本等等，以控股或者運營逐漸取代開發商銷售獲利的盈利模式。我們要拓寬融資渠道，比如瑞斯。

在房地産開發階段我們要做輕資産，在房地産開發價值鍊終端，我們要擴大價值鍊終端，延長價值鍊終端，做大服務，挖掘後續服務商業價值。

目前大成都市場，我們存量非常大，由數據來統計，整個主城區接近16%，整個成交來源基本都是四川的二三線城市占50%以上，住宅庫存持續升高，價格表現疲軟。商業市場來看，成都商業地塊推出是非常大體量的，接近1500萬方，面對這麼大體量的商業地塊推出，商業競争是非常巨大的，地産商對商業的用地拿地熱情也在減弱，整個商業經營市場來看的話，無論是出售還是租賃都是供大于求的情況，競争加劇。關于成都的商業地産，六年供銷存均是增長的走勢，目前成都商業高達878萬平米的一個存量，跟去年來看的話，出售型的商業地産現在去庫存周期是74.6個月，住宅16個月，這個現狀非常的嚴峻。我們現在的策略主要是銷售型物業随着市場的增速放緩、存量越來越大，盤活存量穩定增長是我們必須要做的。對于持有型物業，增量巨大，競争激烈，面臨調整和洗牌加劇，我們必須加強運營提質增效。

中糧地産對房地産轉型的一個思考。轉型是我們被逼出來的，創新是我們的必經之路，中糧地産要致力于做對産品，做好産品，滿足需求，創造需求。中糧地産在這一塊還是會強化我們的主業，房地産開發，在房地産開發過程當中我們通過精細化、差異化、智能化、綠色化、服務化的産品打造消費者的高品質需求。我們說房地産是一個大載體，載人、載物、載産業，我們可以利用這個大載體，來利用這個載體，來滲透到互聯網以及和金融的跨界整合。

解決終端客戶需求是房地産未來的價值點，也就是把原來的房地産開發價值鍊往後延伸，做大服務，延伸終端價值鍊，我們的大服務體繫可以延伸到哪些需求？包括居住需求、購物需求、投資需求、社交需求。

中糧地産在做大服務這塊的思考，主要是我們要做大社區平台、大服務體繫，我們會整合中糧所有金融資源以及産業資源，以及互聯網資源等等，來營造大的社區平台。

中糧地産也擁有非常強的商業運營能力，一個平台做到最後都有大量的數據，中糧地産會根據這個數據精準捕捉用戶前端需求、中端需求、末端需求。這是展示中糧地産所布局的一些闆塊，居住需求有悅客會服務等等，投資需求有金融産品等等，還有社交需求、消費需求有商業，有互聯網的我買網，有商業購物中心的大悅城，中糧地産的社區商業體繫有内街，以及我們的生活平台悅生活，還有中糧的一個産業鍊配送中心等等。

中糧地産的未來是做好産品，拓展商業運營，搭建大服務平台，整合全産業鍊資源，創造房地産，開發終端價值鍊，在做大服務體繫的同時充分挖掘各種類型的商業價值。我們會打造整個大的商業體繫，以及生活服務平台的商業體繫，整合全産業鍊的衆多産業資源來保證我們整個中糧的一個品質，以及未來發展的一個持續增長點。

謝謝大家。

主持人：謝謝吳女士的分享。接下來有請大地影院拓展中心負責人徐賢長先生，他分享的題目是《人人看得到電影、人人看得好電影》。

徐賢長：感謝觀點地産和成都商報，感謝有這個機會跟各個房地産行業前輩學習，一起探讨一下電影院的發展。

我很小的時候來自農村，對于我啟蒙世界來說就是電影，我們那時候從這個村鎮跑到那個村鎮，自己拿一根凳子到處去看。電影對于我們這個階段的同齡小夥伴來說，就是對我們産生很深遠的世界觀跟價值觀。

所以我記得顧城說過一句話，他說我要在大地上開滿很多窗口，讓所有習慣黑暗的眼睛習慣光明。以這個觀點和我從小對電影的熱愛，這跟我們的企業文化非常融合，代表我們中國電影的熱愛，人人看得到電影，人人看得到好電影。

為什麼講人人看得到電影？因為在2004、2005年以前電影都是比較奢侈的享受，比如說它在一線城市的核心商圈，而且那時候的電影是用膠片放映的，你有很多資金去投資拍一部電影，但是沒有很多資金去做膠片的拷貝，所以一張電影票一百多塊錢，那時電影是奢侈品。

2006年開始我們以數字化作為電影載體的時候才真正做到了電影産業鍊的可復制發展。2006年開始大地就在全國三四線城市開始布局大衆化的電影院，當時我們的票價基本上在20塊錢左右，經過了五年時間初步實現了我們所謂的人人看得到電影的理想。

到了2011年底的時候，我們開始有了大的戰略轉型，在中國目前的消費能力跟思想的追求、精神追求上來說它會更趨于一些優質的産品、服務或者等等的東西，所以對于我們農村包圍城市的第一階段的戰略完成以後，我們開始做人人看得好電影。包括我們希望在多品牌運作，有高端、中端、有大衆化的商業的平台形成一些不同市場的需求，包括我們一些全新的服務、裝修和各方面的風格回到第二線市場。

可以跟各位前輩探讨一下中國電影的發展歷程。從2007年中國票房只有33億，到2014年的296個億，到我預計2015年會達到420個億，基本上每年都有30-40%的增速。我們再看一下中國電影的影院數跟熒幕數的增長情況。

從2009年1687家影院，4000多個熒幕，到2013年4500家影院，18000個熒幕，到2015年上半年截止有7000家影院，27000個熒幕，每年的增長速度也是非常之快。再看一下電影主要發展城市和票房産出城市，最高的是四線城市，它的發展速度非常快，其次是三線，一二線也在發展，但是相比三四線城市是緩慢提升。

包括我們影院到2015年上半年，我們的票房16億座椅，排名全國第三。從自有的影院投資公司來說，我們是僅次于萬達，排名全國第二，但是我們票價是全國最低的，平均33塊錢。

我們再看中國電影在國際地位的提升。2014年底中國電影已經有48億美金，站在整個國際的第二位，2015年上半年也是排名第二，半年時間31億美金。人均票房數據，中國的人均票放産出是3.5美元，除了印度，我們是最低的，代表我們的發展潛力是非常巨大的。再看觀影次數，中國按7億城市人口來看只有1.19的觀影次數，也就是這7億人每人每年只看了1.19次的電影，北美和韓國都是3.6和4.3。所以我們的發展基數非常大。再看熒幕數的一個産出，我們是33，北美已經110了。

基于電影在中國的發展速度跟發展的不成熟，所以很多人會問中國電影市場會飽和嗎？我相信通過這些數據大家可以看到遠遠沒有飽和，我們現在是早上六七點鐘的太陽，僅僅開始而已。

我聽到很多同行講電商，很多人也跟我探讨過這個問題，說電商，比如說格瓦拉或者是騰訊、百度等等對我們實體電影院會有什麼樣的沖擊，我們反而認為，因為我們大地影院就是基于數據跟IT行業延伸出來的一個企業。對于我們來說我們非常擁抱互聯網對整個行業的貢獻，包括家庭影院和視頻，我覺得都不會影響影院的一個氛圍，因為看電影是群體性的一種觀影享受。

未來我相信電影行業會跟更多的商業地産融合，包括我們會建一些以電影為主題的一些電影會所，包括也可以跟各位商家把整個商業街布置成電影有關的一些活動，包括影院配套的後産品，包括一些電影的一個主題文化和活動，包括把電影院做成一個24小時綜合娛樂平台，而不是一個電影院等等商業生态圈的概念。我們認為影院跟商業地産是共生共融相濡以沫的，希望在極致體驗、會員共享、營銷組合、品牌方面大家都可以互相配合。

我也給大家簡單介紹一下大地影院，我們是香港的一個上市公司，主要是藍海控股，主要業務是房地産、IT業務和文化傳媒業務。

大地收購了大地唱片，從此開始做文化産業鍊的布局，包括當時的《同桌的你》《睡在上鋪的兄弟》等等都是大地發行的，我們有制作電影的公司，每年會制作2-3部優秀電影，目前布局除了新疆跟青海，我們已經進入了268個城市，1601個項目，穩居中國電影熒幕數的第一，包括我們的一些技術力量，我們有自己的專門技術研究公司，對電影産業里面所有的零配件，還有零件，還有一些軟件方面也有200多項的專利，包括我們自己研發的東西，包括我們主題電影院的布置，跟商場跟明星的合作，包括跟業主形成的營銷共享，等等。這是我們的三個品牌，Ifree會所是針對高端的商場跟高端的城市去進駐的一個産品，包括我們CC影院、大地影院，這三個品牌做到整個市場的布局。

我就分享到這里，謝謝大家。

主持人：謝謝徐先生的分享，我們希望商業地産在未來也可以和電影産業尋求更多的合作和發展之路。接下來有請的演講嘉賓是搜易貸（北京）金融信息服務有限公司COO蔣軒先生，他帶來的演講題目是《房地産+互聯網金融之實踐與展望》，掌聲有請。

蔣軒：非常感謝。在座都是地産行業的前輩，我對地産來講是一個新人。我2004年進入互聯網行業工作，在阿里巴巴和百度工作，在阿里巴巴大概有六七年時間。我是2012年投身這個創業，是在去年我們和搜狐一塊創辦了搜易貸這個公司，搜易貸這個公司應該是目前P2P領域，目前來看應該算是做的非常好的一家公司，非常有特色，我們基本是在房産領域做了一些創新的互聯網金融項目。

現在“互聯網+”非常活躍，而且對于地産企業來講通過互聯網新的渠道，開創新的融資方式，這應該是大家非常感興趣的話題，而且我們在這里面做了一些比較成功的實踐。今天跟大家分享的我們的幾個項目在成都都有落地，比如我們跟銀泰在成都銀泰中心發行了1.6億總額的互聯網金融産品，下面跟大家分享一下。

講到互聯網金融相信大家都是比較屌絲的，因為實際上對我們面臨的用戶實際上大部分都不是那種所謂的傳統高端理财的高淨值人群，我們面對的就是普通的，平時用QQ、微信、玩遊戲的非常接地氣的用戶，所以說對于他們來講他們投資金額是非常有限的。

我們的數據表明，投資者第一單投資也就幾千塊錢，累計下來平均投資額也就兩三萬塊錢，這些投資者面對的投資渠道是非常有限的，基本也就是活期定期加上余額寶，今年上半年可能會炒股，下半年可能不會往股市進。他們也希望像高淨值人群一樣享受一些收益相對比較高，相對比較穩定，相對比較放心的投資渠道，例如信托這種，我們知道信托很多其實就是房地産的融資。

我們為什麼要選擇房地産？很多P2P做的是傳統的民間貸，個人抵押貸，個人信用貸，我們為什麼會去在個人的資産以外去跟高大上的房地産企業之間做創新呢？因為我們實際上看到了，随着中國房地産增速放緩，我們看到了房地産企業還是面臨了融資的問題，比如像商業地産，普通的購物中心像綜合體專業，它的投資規模和回報期都會很長，所以大家對融資途徑、融資效率也有一些壓力。

所以大家希望開拓一些新的投資渠道，不再去依賴比較傳統的銀行信貸産品或者金融産品，這也是為什麼互聯網金融和瑞斯這種基金能夠在現在非常受追捧的原因。

實際上我們總結了一下，這是我們已經發行的和銀泰合作的，以及跟泰合正在合作的房地産的互聯網的保理項目的特征，我們為企業量身訂制，我們捆綁實質性交易，實際是我是直接把底層資産和千千萬萬互聯網小散戶的投資資金直接對接，讓大家知道資金流向去了哪里幹了什麼，對自己的回報完全的認識。再就是采用保理的專業理财結構，這樣相對來說是非常有吸引力的一個優勢。

資金使用靈活就不用多說了，效率肯定是互聯網金融需要解決的問題，我們的資金肯定不會那麼便宜，但是為什麼這麼多的企業還是願意跟我們合作，靈活性就是他們所看重的。

這是我們實際操作的數據，我們跟銀泰做了兩筆，杭州銀泰城我們發行了1.2億的商業商鋪保理的項目，成都的銀泰中心1.6億購房分期保理項目，周期都是在一個月以内。我們網站上正在發行跟泰和按揭款保理項目，總共規模也是1.2億。我們前後從立項到上線就用了十天的時間，這是傳統銀行和信托公司所不能比的。

我們的資金非常快，我們現在平台每天供給資金量可以到達4千萬到5千萬的量級，即便是1個億以上大的項目我們只需要用兩到三天的時間就可以完成放款。這個是我們資金這個層面我們對他的幫助。

另外，我們的用戶投資非常分散，這麼大的體量就會有一個非常大規模的用戶群會去看去了解，實際上對這個品牌本身也是一個很好的宣傳，這是我們第一期杭州銀泰城發售期間的會員浏覽的數據，基本我們覆蓋的人群和閱讀量還是非常可觀的，對銀泰購物中心也是很好的宣傳。我們創新的做法也是在互聯網金融業内和地産業内都關注的，很多媒體都會去看，都會去研究，都會去報告，這對我們的合作方的品牌曝光也是非常有好處的。

這是我們未來的願景，實際上我們最開始跟搜狐焦點合作一些簡單的用戶購房的産品，比如首貸，我們跟開發商聊天，我們發現開發商的資金需求還是很復雜的，我們之前覺得開發商拿地、建樓、銷售也就結束了，實際上我們後來發現這個鍊條很長，從拿地建設到預售，到銷售完畢，實際上這個持續的時間很長。還有各種各樣的金融行業的資金需求，有一些對互聯網金融來講介入的空間比較小，但是我們發現有很多地方還是有一些機會去做。

我們覺得我們應該在保理項目上我們會積累更多的經驗，然後會跟更多的對互聯網感興趣，在這些鍊條當中去找到更多可以創新可以借鑒的東西。比如我們的租金寶産品就是把商鋪未來一年的租金收益權進行打包，然後直接在互聯網上對接，我們未來也會把物業增值考慮進去，所以其實創新點有很多未來可以去完善的地方。

我們搜易貸的一個簡單介紹，是搜狐下的一個互聯網金融闆塊，目前我們主要做的是房地産和汽車零售兩個領域的融資需求。這是我們對于理财的産品，我們現在通過工具，比如定期、活期這種投資工具，也可以把資金成本降低到8-9%，可以和銀行繫競争的利率水平。

我們現在已經超過一百萬用戶，這個用戶體量來講對于整個互聯網用戶真的還是滄海一粟，不值一提，我們預計明年會保持一個非常高速的增長，明年會到千萬級用戶，這樣的話我們的融資的能力是非常非常大的，我們就可以去支撐更大體量的融資的項目。

主要就是這些，謝謝大家！

主持人：非常感謝江總的分享，我們看到互聯網産品的效率是值得我們關注的，也希望在尋求融資渠道的一些房産商能夠多多關注這方面。那接下來的演講内容還是關于金融方面，有請永正資本總裁王威先生，他的題目是《轉型之路：共創金融房地産企業》。

王威：大家好，非常荣幸有機會在這里跟大家分享我們近些年做的關于房地産行業戰略、商業模式轉型的一些思考。我之前在華潤做了很多年，我們積累了大量的房地産的經驗，包括瑞斯。今天跟我們講講我們的思考，跟大家做一個交流。

大的環境我不講了，包括賈院長和衆多同行講了很多的行業，總體行業的變革和變化非常清楚。就是從大的格局來講開發類、銷售類市場萎縮可以說是确定的。如果我們把政府賣的地，開發商已經拿的地，把這些地全部變成房子，包括近20年房地産積累的存量房子，這個量可能是非常巨大的，有可能已經滿足了13億人的需求。換句話說，再拿新地，或者說行業再投資再擴大的風險是比較高的。

去年開始整個行業都在讨論，如果開發、銷售業務萎縮的話這個行業怎麼辦？

我們簡單來說有幾點，我認為很多企業已經在發生的去地産化，房地産業和其他行業是一樣的都有庫存過剩，所以要去庫存，尤其在三四線城市。那麼去庫存的第二個含義就是要去産能，去産能的意思就是行業里邊的開發商的數量會減少，甚至從業人員都會減少，跟鋼鐵是一個意思，首先是去庫存，然後是去産能，去産能就意味着很多企業會離開這個行業。包括今天很多地産上市公司都在轉型，很多轉型很成功，轉型做文化，轉型做體育等等。

我們分成四個現象的話，一是分成銷售型物業和綜合性開發商，綜合性開發商是既做銷售也做持有的，比如中糧地産、華潤、萬達。那麼其他開發商，包括萬科在内的衆多開發商還僅僅是做銷售物業，持有型物業剛剛起步。

從資金來源來說也可以分成兩項，一個是純粹自有資金，還有就是除了自有資金，還有大量的股權基金的錢，銀行貸款任何一個企業都會用。

按照這個劃分，2010年之前很明顯，用自己的錢，這是90%的地産開發商在做的事情，只有少數人，萬達、華潤、中糧這三家大企業。銷售型地，這是所有企業都會做的事情，2010年之後開始，除了自己的錢，還做股權類基金，我說的是股權融資，不是說債權，借錢都會借。

未來會往哪方向走？我認為未來都會往第四象限走，這個過程當中當然能解決很多問題，如果我們要做股權類基金，我們應該如何做，這是我們要解決的問題。除了我們的業務模式，我們的管控體繫也在改變，這是管理層需要改變的。

未來包括萬達在内的，包括華潤，包括中糧，華潤和中糧都是我們的客戶，我們和高層都做過深入探讨，都會往第四象限走。包括萬達搞的互聯網金融衆籌，就是往第四象限走。萬達創新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味着我們在座各位都能夠利用它的模式，衆籌如果很成功那就是走的美國和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那樣是如虎添翼的。

所謂的輕資産一定是跟休閑相結合的，對于地産開發商而言就是拿地蓋房子賣地，我們說的輕資産是大量持有物業，包括綜合體，能拿在自己手里收租才是輕資産的概念。我認為未來的還有持有跟銷售之間如何平衡的問題，我們把世界上的一些模式進行了深入分析，但是細節沒有辦法給大家講太多。

這是我們講的凱德模式，我是2006年到2011年在凱德商用做了五年多，凱德的CEO是我的直接領導，所以我們很深入的體會到了這一點。基本模式就是一個上市公司會發起設立私募基金，這個私募基金的特點是凱德會出資，凱德的私募基金出資比一般比較高。

剛剛有嘉賓提到瑞斯，我們06年做了瑞斯，我比較幸運成了中國最早有瑞斯實操經驗的人，我們到瑞斯階段就可以退出。凱德作為整個鍊條里的主導和核心環節，從頭到尾都是由你來管理和控制、經營，你中間階段除了你作為投資者你投1塊錢能賺利潤之外，作為基金管理者，你還做開發管理者，有大量的管理費收入。凱德現在有将近500億美金的管理資産，自己還有1千多億人民币，總共四五千億資産，這是非常穩定的生意模式。時間關繫沒有辦法給大家詳細講。

資産管理，萬達未來的重中之重，最大的挑戰是資産管理，如果要真的走向輕資産化，除了金融平台解決，最核心的問題是資産管理的問題，如果資産不掙錢，沒有人投你的重資産，所有人都想做輕資産，誰投重資産？如果是基于你現在收益夠不夠高，如果算下來可能還低于成本，你再輕也是賠錢的，因為你資産架構沒有做上去。

資産管理的概念比較新，但是我們我們用這兩點反復跟行業聊，總體而言這個逐漸成為常識和共識。凱德這樣的公司做的工作，吸引了幾百億美金的資産，作為全亞洲或者全世界開發公司做金融的標杆，一個基石是在資産管理上，就是資産收益高，給投資者持續不斷的回報，這是根本，這是基礎。資産管理一定要平衡好收益、租金和前面利潤方面的指標，還有出租率等等。

我想用金融房地産的模式表達凱德模式，不是說房地産金融，房地産金融是指做瑞斯或者基金，金融房地産是指一個戰略。大家轉型不要忽略管控體繫的轉型，從傳統的以自有資金做開發業務和銷售管控升級到你真正能夠類似金融房地産模式，你能夠支撐持有型物業，除了用自己的錢還可以用基金的錢，這是非常不同的。

這是我們做的和簡單介紹，關鍵是下面這張圖，我們對金融行業的理解，這個理解就是房地産價值鍊，左邊這個圈，從土地開發、銷售、運營，2010年之前只有三家，萬達、華潤因為運營做得好，其他的大多數是買地、蓋樓、賣樓。要真正做成綜合的開發商，像凱德的綜合性開發商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，這是一個完整的平台，這是更大的挑戰。

中國的企業，我認為在逐漸往這個方向走，華潤金融業做得不錯，所以很有機會把金融嫁接進來，包括萬達在做互聯網金融等等，也是在往這方面做。資本平台必須是你自己的資本平台，不能說你跟人家合作，那這就不叫做金融房地産企業，因為不是你的，你只是搞了合資公司，要變成你自己的，凱德的金融是凱德的，是它的基金，它的瑞斯。

這是我要跟大家分享的轉型之路，但是我認為這是很重要的一條路，甚至可能對大多數開發商而言是主要的路。

謝謝大家！

主持人：謝謝王先生的演講。接下來的時間是圓桌主題對話環節，也是非常精彩的環節。我們看到房地産在轉型發展過程當中，現在的房産商無論是投資還是拿地都變得更加精神，如何讓成都這樣的城市在這樣的環境當中站上風口，我們看到成都有出色的政策環境、經濟基礎和區域優勢，那接下來的房地産市場會朝什麼方向發展，針對我們今天剛開始論壇提到的一些問題，比如說成都作為第四城的機會，“互聯網+”以及金融創新和萬衆創業潮等等的話題。

接下來的對話環節将為大家精彩呈現，時間交給下面的主持人，我們成都商報編委蔡軍先生，同時有請參與嘉賓：

成都協信置業有限公司董事長 顧修銘先生

碧桂園集團四川區域副總裁 王維達先生

成都市萊蒙商業管理有限公司總經理 周 穎女士

中糧地産成都公司商業管理部負責人 吳新豔女士

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術官 王戰信先生

長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周 竑先生

戴德梁行房地産咨詢(成都)有限公司總經理 巫保民先生

合富輝煌（中國）四川公司執行總經理 鄭旭川先生

成都世聯興業房地産顧問有限公司總經理 石學文先生

四川搜淘網絡科技有限公司總裁 晏利庭先生

蔡軍：我們今天台上坐的除了我大概有9個人，我們這個圓桌會議有四個分論題，我看了一下我們這九個人，幾位嘉賓有做投資的，有房地産服務業，還有做商業地産的。這個分論題，時間非常寶貴，我想我們來自四個方面的嘉賓我們分别就這四個論題談一下。

第一個分論題是創新活法，去庫存中的成都樓市。我想請碧桂園的王總，因為成都人民期待你已經很久了，近十年來碧桂園想來幾次，但是沒有來。有的說房地産進入了半程，碧桂園這時候進入成都，你們有什麼不一樣的活法？

王維達：碧桂園加大了在四川的投資力度，今年6月份我們首進成都，在成都金牛區落地一個項目，叫碧桂園城市花園，在12月份會和成都市面亮相。剛剛蔡總問到為什麼現在這樣的行情下碧桂園進入成都，大家認為這個市場在下行，在收縮，為什麼我們還在積極擴張，我想大致講一下背景。從碧桂園發展歷程來講，我們一直在專注住宅地産，多元化的嘗試沒有大規模鋪開，我們的發展是比較良性的。講到成都庫存的情況，我發現一個特别有意思的數據，我發現一個特别好的等差數列。我發現成都從五個緯度，從主城區的住宅到大成都住宅，再到成都的公寓、寫字樓和商業，主城區的去庫存要十個月，我們認為沒有問題，大成都的住宅需要20個月，公寓大概需要40個月，寫字樓需要60個月，商業的需要80個月，我們認為成都主城區去庫存化比較好，我們就進入成都主城區。我們碧桂園在三四線也在積極拓展，比如成都郊區的一些大的項目，現在也在積極進展。

蔡軍：現在有請協信地産的顧修銘先生，協信是重慶的房地産企業，在成都規模不是很大，請顧總分享一下協信的特色，現在我們怎麼在分化市場當中找到我們的生存發展路徑。

顧修銘：今天非常有幸參加這個會議，确實協信的規模和碧桂園比起來相對比較小，但是協信是比較有特色的公司，從重慶起家，我們是地産商當中比較多元化的企業，我們除了住宅這塊以外我們商業也有比較核心的競争力，因為重慶幾個大購物中心基本都是我們建的。我們對市場也做了一些分析，我們的商業，包括星光168，到星光時代，到星光電力，我們的績效起碼在重慶比競争者高出2倍，我們這塊做得比較精。

同時我們自己做産業地産，我們也有非常成功的一些案例，包括重慶總部城項目。在成都這個市場，以前市場相對比較好的時候我們沒有把成都市場太看重，算賬的時候老覺得算不過來，所以贻誤戰機，後來發現成都比我們算賬的情況要好，到了今天市場情況又發生了變化，這個賬算不過來了。

我們尴尬的地方，我們在重慶也好，包括我們在上海做的商業地産項目都非常成功。從今年以來，我們在上海市場上，我們的兩個項目在上海都賣得非常好，一個項目緊挨着政府主導的另一個項目，他們的商場交給我們運營。我們在成都這個優勢有點不敢發揮，成都的商業地産是全國第一的重災區，所以這塊我們就在成都感覺比較吃力。現在住宅這塊，各位同行都清楚，成都拍地也比較多，上周有塊地，一個5千多，一個4千多，售價也就七八千的水平，你土地成本占總銷售價格里的比例已經超過一線城市，房産公司就不賺錢。我們在成都面臨的情況讓我們很痛苦，讓我們不知道該如何發力，所以今天也是抱着學習的态度聽同行的意見，希望對我們下一步有所幫助。

蔡軍：我相信台上台下的人都比較困惑，我們就是困惑的人在一起探讨一下。現在說房地産困惑，可能商業困惑大于住宅困惑，今年成都的零售賣場都沒有增長，而且到現在為止我知道大概成都市的各個區市縣的社會消費品零售總額指標沒有完成，成都還有這麼大存量的商業房地産，還有正在建的，像這個行業我不知道在困惑里面，萊蒙的周總能不能給我們帶來一點希望的曙光。

周穎：萊蒙是在香港上市的一家公司，我們從開發到商業管理、商業運營到物業管理都有涉及，我們主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有項目。就商業這塊，萊蒙的時間做得很長，但是它的項目數量開發是不夠的，速度不是很快。

萊蒙有一個企業宗旨，深耕和注重品質。在成都南二環四段紅牌樓商圈内，我們是14萬方，里面有四棟甲級寫字樓，有7千方情景商街，有3.1萬方的集中商業。說到商業的困惑，我就講一下我們商業地産的轉型跟升級。同行可能有知道的，就是在萊蒙商業項目之前是我們的一個關聯企業，天宏百貨，萊蒙也是天宏的大股東，去年3月開業，到今年6月因為百貨行業的發展，也立足于企業高層對于行業發展趨勢的思考，所以我們對這個項目做了改造升級，我們天宏就退出了萊蒙都會，由萊蒙自己接管打造社區型的購物中心，主要是針對3.1萬方的集中商業。成都的節奏是比較慢的，在全國都是有名的休閑和适宜人居的城市，所以作為萊蒙我們在二環位置，本來體量也不大，我們很堅定的做社區商業。我們地下一層是超市，地面是1到6層主要是以體驗業态為主，有餐飲、娛樂，還有兒童主題樂園，包括零售。1、2層還是生活配套跟快時尚，所以我覺得做社區商業來講，可能它的黏度會更高一些，也對它的精度，跟專業的細分和要求也會更高一些。所以我們也希望能夠在今年年底把萊蒙都會這個購物中心能夠精彩的呈現給成都的人民，謝謝。

蔡軍：中糧在成都和北京都很成功，吳總你們這邊有豐富的經驗和資源，在成都大躍城這個項目上有什麼創新的做法？

吳新豔：成都在建的商業體量是全國第二的，今年的商業體量在全國是排第一的。大躍城是中糧之地的商業品牌，是全國排名前三的購物中心品牌。大躍城核心競争力是會員體繫，前幾年是流量取勝，現在我們轉向了商業運營的本質。現在大躍城從業态規劃是求穩的規劃，但是在其他娛樂業和餐飲業和休閑業上面，包括零售，我們會引進一些創新的平台和業态。

現在是萬衆創新，我們現在為了抵制購物中心同質化的形式，我們會在每個購物中心里面設多條創新街區，購物中心街區化也是我們的方向。中糧基于商業的戰略思考，中糧地産是上市公司，房地産開發實際是輕資産的，但是對中糧來說我們做購物中心是重的，因為投資匯報期很長，20-30年這樣的投資匯報周期，中糧地産致力于輕資産的商業運作。中糧地産在成都公司擁有15萬平方米的輕資産商業體，我們說輕資産實際是出售型的商業，面對整個成都市場将近80個月的商業地産去庫存化周期，我們怎麼輕資産化，這是我們目前正在考慮的方向。現在整個市場的回報，客戶回報期望值是8%，但是換算成租售比是1比150，實際上市場上面最長的租售比，實際的租售比只能達到1比300，所以租金和售價倒挂非常嚴峻。怎麼做輕資産，我們也在跟金融同行和互聯網企業都在探讨。剛才做資本運作的老總說過，我們要做瑞斯，我們要做輕資産運作的話，一定這個産品是有價值的，是有增值空間的，如果在這種市場上面租金跟售價是倒置的情況下，我們怎麼運作也需要探讨。中糧做強房地産開發的同時，我們覺得中糧地産這個闆塊一定要做好服務，我們要從房地産商轉變為服務商，只要服務做好了，客戶需求得到更高的滿足，你的房子才能賣出去，你的商鋪才能賣出去，是這樣的。

蔡軍：前兩天我跟明宇酒店負責人在聊，他就非常羨慕像中糧保利這種央企融資渠道多，成本也低，現在房地産企業，包括本地知名的房地産企業在資金方面都成本多高。台上有兩位基金管理公司的，一個是成都盛世神州的王總，一個是長富的周總，你們能不能跟我們分享一下？

王戰信：盛世神州目前的規模60多億，神州海外有5-6億美金。剛才确實說到了一個問題，我們在美國投資的時候，它的租售比是很穩定的，8%的物業，但是同時可以提供65%的貸款，我們可能要35%的本金，65%的貸款利息多少呢？15年2.5%，所以在中國持有商業很大的問題就是剛才周總說的租售比的問題，以前的時候人們都是通過這種理念把地産賣給老百姓，老百姓沒有賺到錢，老百姓沒有賺到錢肯定時間長了不會再買了。中小企業的融資确實很困難，原因很簡單，銀行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地産，這種情況下庫存這麼大，銀行、信托、基金對房地産的投向上面都是傾向大企業，所以中小企業融資成本自然就很高。

我們現在目前的模式，如果是中小企業的話，奉勸還是和大的企業合作開發，用品牌的價值來運營企業，這樣可以吸引金融企業給你錢，另外合作之後的售價也比自己做賣得高，這可能能解決中小企業的問題，就是之前說的並購，大企業吃小企業。現在大部分企業都很缺錢，這是實情，你首付3萬，還要分期，如果房價上漲的時候首付的人會還，如降了人家不還了，這時候銀行不良貸款又出來了，所以這種情況下可能還是看人口和市場。目前比較好的是北上廣深，短時間最好，因為它還有人口支持，包括成都和西安這種二線城市分化非常嚴重。很多項目是很難出手的，就是可能需要分化，包括城市和地區的分化。如果有優秀的土地，企業還是可以用股權的模式對項目操作，我們資金池也是可以配資的，甚至股權合作都是可以的。

周竑：我們長富匯銀是專注地産投資的公司。剛才主持人講創新，其實現在地産行業有幾種新常态，包括資本行業的新常态，包括大家都是在從重資産在想着通過創新的方式往輕資産變，其實從大項目、精品項目轉型，想着從大商業的運營項目向精品化的社區商業、特色商業、體量化商業，還有很多商業類型轉型，其實大家都發現一個問題，其實現在的投資項目的屬性已經從大在慢慢往小變化，這就是有一個趨勢。就是大開發上加大資本的模式慢慢的在被精品項目、精品團隊加專業資本，在慢慢被挑戰。

大家都說現在是一個互聯網的時代，其實互聯網影響的行業有很多，它的影響就是吊絲可以挑戰土豪的，不知名的公司就可以挑戰在這個領域的曾經的龍頭老大。為什麼？因為他更把握住客戶的需求，尤其在現在這種新常态下成都也在講去庫存的概念，商業體量特别大，這樣的情況下就看誰知道能夠把握住客戶的需求。其實互聯網思維的核心就是對客戶需求的重視，這就是我所說的極客精神。

回到資本的領域來講，其實成都作為一個西部城市一直跟北上廣深，跟東部長三角珠三角城市來講，其實在資本配置之前，由于資本配置的不均衡，其實對成都的發展，對西部的發展帶來了比較大的瓶頸。但是這個時代，剛才有各位嘉賓講到地産金融化，其實地産下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互聯網。所以說互聯網作為一種工具是能讓我們更快更好地找到所需要的資源，找到所需要的客戶。成都人非常有創新，我也算半個成都人，我真的覺得成都的創新能力非常強。如果成都人能夠在這種吊絲挑戰土豪的時代，開發出滿足成都本土特色的，滿足成都本土客戶需求的地産項目，再對應專業的資本，這種案例會非常漂亮，我們也在尋找和期待在成都有這樣的項目。我們長富匯銀作為大資管時代的基金來說，在管理規模上幾十億，也是吊絲，我們作為金融吊絲也在找地産吊絲，謝謝大家！

蔡軍：最後一個議題，房地産如何談互聯網，沒有發言的嘉賓都是房地産媒體，有戴德梁行的巫總，合富輝煌的鄭總，世聯的石總，還有搜淘公司的晏總。晏總你先講一下房地産行業怎麼加互聯網？

晏利庭：感謝蔡總，也感謝觀點地産和成都商報把我們博鰲論壇分論壇帶到成都，為成都的地産界獻上了一場很好的思想盛宴，非常感謝。

剛才蔡總講的話題，房地産如何加互聯網，這個話題非常大，講幾天都講不透。我很有幸作為房地産互聯網公司的代表，我們一直在致力于研究這些方面的做法，或者我們在這過程中在摸索和實踐。

我想今天講幾個點，現在房地産的階段大家都有共識，從最早的制造業的屬性現在已經過渡到了服務業的屬性。因為第一階段靠簡單的生産房子、賣房子，這個階段，現在這個商業模式已經難以持續了。現在我們怎麼去把服務業的屬性發揮出來？然後去創造出新的需求，找到新的房地産盈利的增長點，這是我們需要面對的或者需要解決的。這個過程當中确實是可以通過加互聯網也好，或者“互聯網+”也好，去解決這些問題。怎麼解決？現在移動互聯網跟PC時代不一樣，PC時代是信息為王，移動互聯網是連接人連接服務，我覺得房地産過渡到現在的服務業屬性加上互聯網這是非常好的契合點。

這個過程當中應該有三個環節，第一個環節是銷售環節，不管是制造業還是服務業，銷售還是最基礎的，銷售環節、交易環節怎麼跟互聯網結合，咱們通過互聯網方式快速、高效解決，或者低成本解決銷售的問題，中間的空間也非常大，相信我們在座的這些服務業，包括剛才蔡總說的媒體也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在這個領域這個環節我們去創造價值，或者有一些新的想象空間，這是其中的一個環節。第二個環節就是房子賣完以後，它的運營與管理。第三，剛才有老總說運營管理和資産管理。我認為房地産大概是這三個環節，一個是銷售，一個是運營管理，一個是資産管理。

剛才碧桂園老總講的成都的去庫存的時間很有意思。我們運營商加上互聯網思維我們是能創造很多需求的，我想去庫存周期是可以降低的。比如滴滴打車通過互聯網的工具和技術，互聯網最重要的是創造新的需求，這是增量市場，不像很多傳統領域在存量市場競争，它的空間就很小。我們能不能通過互聯網工具、互聯網思維創造出更多的需求，創造出更多新的增量解決庫存的問題。比如公寓，大家做得不錯的比如塗家、優客逸家，它就是把住宅或者說公寓通過互聯網的方式來創造出新的需求，然後在這過程中創造新的機會。

成都的寫字樓很過剩，我昨天晚上從深圳回來，深圳寫字樓的數據，大概有1億平米的量，包括現在在建的，包括已經在運營的，還有未來3-5年要呈現出來的約有1億的量，這個量比成都的量大很多，當然深圳的經濟發展比成都更加先進或者發達。但是我覺得成都的寫字樓，我們作為開發商來說都能賣掉或者不好賣，我們是不是可以想辦法，現在講“大衆創業、萬衆創新”，創業在成都也是非常好的階段，我們能不能通過不管賣或者不賣，我們能不能說一些服務，把入駐寫字樓的企業服務更好，我們再創造新的需求，通過互聯網也能解決很多問題。商業地産剛才說80個月去庫存化，我們結合互聯網工具，結合運營管理和資産管理把服務做好，創造出新的需求，這也是房地産加互聯網的核心。

這是我的基本觀點，謝謝大家！

巫保民：整個市場我們碰到了很多困難，但是也有很大的機會。戴德梁行93年開始進入中國到現在20年，已經變成中國頂尖的領先房地産顧問公司，我們也在變化，過去六個月我們把歐美最大的房地産咨詢公司合並了，現在應該是全球最大的房地産咨詢公司，我們把我們的效率也提高了，這也是适應市場變化做的全球調整。

我們現在互聯網和O2O這些東西可以放在房地産的每個環節，但是我認為房地産還是傳統的行業，這個是實體的東西改變不了的，完全是需要體驗的，需要人居住的，我覺得O2O只是一個手段，讓你更有效體驗，O2O只是一個工具，並不能颠覆實體行業，房地産不可能被O2O颠覆，只是可以把房地産運營得更好。在我們營銷環節也有很多，通過互聯網營銷，這也能幫助我們去庫存，但是不是救命稻草。最後的運營管理，比如産生的數據，将來有數據交易中心就非常有用。

蔡軍：鄭總你怎麼看房地産加互聯網。

鄭旭川：合富輝煌涉及房地産和互聯網領域比較早，我們現在在探讨通過互聯網的手段增加渠道來訪，互聯網是工具，但它並不是颠覆傳統服務行業的根本。

接下來的觀點謹代表個人觀點，不代表合富輝煌的觀點，說一下我對成都目前現狀的看法。互聯網現在更加多的變成利益的輸送口，我說的是部分渠道電商灰色利益的輸送口。

怎麼講？打着互聯網的旗号，但事實在在並沒有帶來實實在在的增量，只是在周邊片區進行直接的截流，這樣的截流帶給開發商2-3%甚至更高的營銷利潤的支出，這樣的部分，他們的概念是什麼？現在只要我把客戶給了，至于你能不能成交我不管，這樣就變相削弱了房地産代理專業性的輸出，這是營銷策劃行業面臨的現狀。無論開發商也好，市場認可也好，互聯網的概念過分放大，使得一些灰色的不大好的行為有機可乘，我們現在市場上無論是機構也好，或者房地産開發上也好都會發現專業的房地産的策劃人員的素質斷層相當厲害，這也是這樣的現狀下面産生的附加産物。所以我希望在未來，我們在談房地産加互聯網的時候更加客觀更加理性。房地産加互聯網這是一個趨勢沒錯，這個趨勢能為客戶體驗帶來更好的幫助這也沒錯，但是我們要清楚辨識中間的灰色利益，不要什麼都做“互聯網+”。

蔡軍：現在确實這個時代變化太大，我感覺腳下沒有一塊能踩着不動的地盤，每個行業都是這樣。這個時代确實變革太快，泥沙俱下，這也非常考驗我們的學習能力和判斷能力。其實如果我們能看古今中外的歷史，歷朝歷代很多帝王的興起和衰落，其實我的體會，他是不是看懂了時代機遇，是不是能抓住時代機遇，這是最重要的。我看昨天習總書記訪美，接受華爾街書面專訪時講了一句話，第一是承認當前中國經濟有下行的壓力，第二也說這是前進中的問題，這個話聽起來很官方，實際上我個人是比較認同的，我們這個時代的房地産行業，包括圍繞金融和房地産服務業都有很大的進步和發展，當然由于發展太快我們眼花缭亂，也有很多困惑。今天我們有限的時間里，各位嘉賓沒有做到暢所欲言，我們剩下的很多話題，我們很多的思考，還沒有跟在座繼續下去，如果大家有觀點，可以跟觀點地産網和成都商報互動。謝謝各位嘉賓。

主持人：感謝以上嘉賓的分享，接下來的時間我們要移步用餐。