博鰲特稿 潘乃越：宇培集團的終極目標

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 “宇培集團的上市計劃正在按部就班推進當中，預計是明年下半年完成。”在接受觀點地産新媒體專訪時，宇培集團首席運營官潘乃越如是介紹宇培集團的上市計劃。

“但最終上市時間要取決于外部環境，及宇培自身的發展狀況。”潘乃越表示，上市不是終極目標，只是在發展過程中的一個手段。

“上市之後便可打通融資通道，幫助我們把事業做得更大，全國網絡布局做得更健全，整體開發、服務標準再提升一些，為客戶、和社會帶來更多的效益，為合作夥伴、員工及股東創造更大價值。”

資料顯示，宇培集團于2014年年初啟動上市計劃，宇培集團董事長李士發當時表示，2014年宇培的物流地産闆圖将迅速擴大規模，為實現在香港紅籌上市的目標奠定基礎。

目前，宇培集團已在全國25個城市布局，在建和運營園區面積到今年年底将接近300萬平方米。

另據介紹，宇培未來的目標是在全國48個物流節點城市布局，這是第一輪。第二輪是在這48個城市繼續循環布局，有點至面，逐步完善我們在中國的物流網絡。

從最新的數據看，宇培服務的客戶群體大致為三個業态，零售及電子商務占35%，第三方物流客戶占50%，另外15%是制造業及其它客戶。

随着電子商業發展愈發壯大，宇培的産品定位及業務也在随之進行調整。潘乃越指出，大的電商客戶有幾個共同特點，首先租賃倉庫面積比較大，對租金承受力也不錯，能貢獻較多現金流，且相對其他客戶，大的電商客戶在全國物流節點城市的營業網點比較多，也就是說全國性的、擴充性的倉庫需求較多。

他對電商發展未來表示看好，並預計未來電商客戶比例在其業務占比還會有平穩提升。

另外，潘乃越還透露，冷鍊物流包括冷庫及冷聯配送業務将是宇培未來發展的一個增長點，公司正在嘗試在這領域有所作為。他認為，冷庫市場在中國較為混散，目前，成規模的、全國性的專業冷聯公司還不多，宇培可以利用自身的全國性的倉儲網絡優勢，通過在現有的物流園區網點以及現有的全國網絡客戶，把這一塊做得更好。

以下為觀點地産新媒體對宇培集團首席運營官潘乃越的采訪實錄：

觀點地産新媒體：去年宇培提出上市計劃，最新進展如何？資本市場對房地産估值是偏低的，對産業地産估值水平如何？

潘乃越：在按部就班地推進，時間表可能是明年下半年，但最終上市時間要取決于外部環境，和我們自身的發展狀況。

上市之後便可打通融資通道，幫助我們把事業做得更大，全國網絡布局做得更健全，整體開發、服務標準再提升一些，為客戶、和社會帶來更多的效益，為合作夥伴、員工及股東創造更大價值。

在行業大劃分中，倉儲物流地産是現代服務業，就是圍繞服務業來做，是制造業的有效服務補充。物流是制造業的輔助平台，嚴格意義上屬于現代服務業，因此，受房地産市場的影響不是特别大。另外，從土地性質等來說，也有區别于住宅或者商業地産。

觀點地産新媒體：六月份宇培獲得最新注資，這是資本市場的青睐嗎？宇培自身模式有哪些比較獨特的地方？

潘乃越：宏觀來看，中國經濟面還是不錯的，微觀行業來說，物流地産是比較有潛力的一個行業，要比住宅、寫字樓的回報好很多，比較穩健。同時，這是一個長期收益的金融産品，所以比較受外部投資人的追捧。

回到自身，宇培在行業内有十幾年的實踐經驗，組建了一支優秀的團隊，又形成了一個知名的品牌，相對來說優勢比較明顯。在這個過程中，團隊是最關鍵的，尤其我們的創始人，李先生亦是行業内的領軍級人物。外因、内因、大環境、自身等因素集中在一起，外界還是比較認可我們。

觀點地産新媒體：公司中長期的發展規劃是怎樣的？

潘乃越：我們的短期目標是明年下半年完成上市，宇培在全國25個城市的布局全部實現運營，資産規模達到450萬平方米。中期目標是在全國48個城市全部要布點，這是第一輪。第二輪在這48個城市繼續循環布點，網絡由點至面，逐步把宇培在中國主要物流節點城市的物流網絡建立、完善起來。

再往遠期看，就是做一些延伸性的服務，把服務逐步升級，附加值再增加一些。目標是成為中國物流倉儲地産業最優秀的民族品牌。

觀點地産新媒體：在進入城市方面有怎樣的挑選標準？在一線城市和衛星城市有哪些不一樣的地方？

潘乃越：首先是要圍繞國家定位的物流節點城市進行選址，比如以北京、上海、廣州、深圳這幾個一線城市為中心，同時圍繞國家物流節點城市的布局來做。

這些一線城市周邊的衛星城市，會放在下一步做。具體到這些城市里面，選址通常是在工業園區、機場、港口或者是高速公路出入口等交通便利的地區。

一線城市與衛星城市的區别主要還是看城市規模、産業結構及城市消費群體及購買力，或者對未來的市場需求。

一線城市需求是很旺盛，但是拿地比較困難，土地供給是有限的，随着中心城市的定位及産業升級，勢必這些産業要轉移到一線城市周邊的衛星城市。這給周邊這些衛生城市帶來了大量投資機會。另外，一線城市未來還是以現代商業為主，物流是服務業的輔助行業，勢必要往外圍走。從市中心到郊區，從郊區到遠郊，從遠郊到周邊的衛星城市，這是大勢所趨。

觀點地産新媒體：現在的服務客戶是哪些？是世界500強嗎？

潘乃越：通常客戶群體是世界500強企業客戶群體大致為三個業态，零售及電子商務占35%，第三方物流客戶占50%，另外15%是制造業及其它客戶。

觀點地産新媒體：中國物流現在處于怎樣的發展階段？

潘乃越：我們很看好中國的市場，因為整個經濟面很好，政治上也比較穩定，政府也很鼓勵這個行業。另外中國在這方面的起點比較低，與國外發達國家比如說歐美國家、日本、新加坡的差距還是很大的。中國市場的基數又比較大，成長空間很大，同時需要規範的地方又很多。我們覺得這種時候有很多機會來發展自己，空間非常大，也很有信心。

現在應該算是發展階段，初級階段在十年前。随着市場資源整合階段的逐步加大，做得比較大的實力型公司就凸顯出來，一些落後的小公司勢必要被逐步淘汰出市場。

有很多專家或者是同行說，美國是怎麼樣一個情況，和美國比中國又是怎麼樣一個現狀，我一直不是特别贊同，不應該拿中國和歐美簡單地橫向比較，更應該縱向比較，結合中國的國情，中國實際的消費、生活習慣等不同情況而比較。

觀點地産新媒體：現在電子商務發展得比較快，從客戶群體來說，是不是電商這塊的需求也會比較大一些？

潘乃越：對，這幾年電商确實是在爆發式的增長，從客戶業态來說，也是從無到有的過程，我們運營中電商占到35%左右的比例。

大的電商客戶有幾個共同特點，首先租賃倉庫面積比較大，對租金承受力也不錯，能貢獻較多現金流，且相對其他客戶，大的電商客戶在全國物流節點城市的營業網點比較多，也就是說全國性的、擴充性的倉庫需求較多。所以我對電商是比較看好的，預計未來這個比例會持續上升。

觀點地産新媒體：前段時間宇培和海航有一個合作，具體在什麼方面合作？

潘乃越：是同海航物流的戰略合作，宇培很多我們的合作夥伴都是全國性的戰略合作夥伴，就是雙方比較認可對方、資源相互共享的商業模式，比如說市場上有租賃或者是倉庫使用需求，對方優先考慮使用宇培的倉庫。同時，有倉庫優先租賃給對方使用，是互利互惠的雙赢模式。

實際上是結成了大意義上的利益共同體，雙方共同合作開發，包括後期運營、資産管理等，而且這是非排他性的，給對方相互優惠的戰略合作協議。

觀點地産新媒體：冷鍊物流是未來的發展方向嗎？

潘乃越：這個剛剛起步在做，還沒有納入我們的平台，想做得更好一點。

冷鍊物流包括冷庫及冷聯配送業務将是宇培未來發展的一個增長點，公司正在嘗試在這領域有所作為。他認為，冷庫市場在中國較為混散，目前，成規模的、全國性的專業冷聯公司還不多，宇培可以利用自身的全國性的倉儲網絡優勢，通過在現有的物流園區網點以及現有的全國網絡客戶，把這一塊做得更好。為中國冷鍊物流的發展作出一定的貢獻。

觀點地産新媒體：怎麼看房地産商做物流？在思路和想法方面有什麼不一樣的地方？

潘乃越：各有優勢，比如說現在一些國内開發商也嘗試着做物流地産，他們在宅領域做得比較好的，但在工業、物流地産的領域，短期内，現有條件下不會比我們一直從事這個行業的公司更有優勢。

從經濟學的角度來說成本也是不一樣的，誰做出來的東西更經濟，産品就更有市場，它的生存能力就會更強。地産開發商雖然做的仍舊是房地産，但是業态調轉過來，經驗、團隊、客戶資源，土地獲取等方面，還是有一定距離。

觀點地産新媒體：現在電商物流時代，運營方面會不會做一些改變？

潘乃越：會有一些改變，比如說我們的電商客戶，可能並不是做一個標準産品，肯定會要配一些更符合電商客戶要求的綜合園區的産品出來，必須倉庫開的門、用電、設計及園區内宿舍樓匹配等要求。在標準産品的基礎上怎麼調産品結構，怎麼優化産品，才能更符合客戶的定位和要求，這些事我們一直都在做，也一直都随着客戶使用要求的變化而調整。

觀點地産新媒體：現在宇培占的市場份額怎樣？

潘乃越：高端倉庫市場份額，從戴德梁行統計的報告來看，我們大概占10%左右的市場份額，這在國内民營品牌應該說是名列前茅的。當然，我們非常有信心我們的市場份額會持續提升，這基于我們過去10年打下的良好基礎，包括我們的豐富經驗、我們的穩健團隊、我們的卓越品牌以及我們的粘性客戶群和我們形成的全國物流倉儲網絡。