觀點網 11月9日上午，佛山土地市場只響了一槌。
招商蛇口旗下佛山招商光華房地產有限公司以約7.46億元競得佛山千燈湖寶華宅地，摺合樓面單價16300元/平方米，溢價率為0。這是近3年佛山宅地樓面單價的最高紀錄，也是千燈湖片區時隔八年再出的招拍掛純宅地。
對招商蛇口而言，這宗地並不算“意外之喜”——它本就是自己舊改版圖裏的一塊商業用地。此番經政府收儲、調規後重新掛牌，再由自家接回，夏北寶華舊改從公寓困局走向住宅重構的路徑也就徹底走通了。
最新消息顯示，該地塊當日下午已正式開工。
舊改棋局
地塊位於桂城桂瀾路東側、寶華工業大道南側，佔地17602.9平方米，為二類居住用地，容積率1.5-2.6，建築密度28%，綠地率25%，限高80米，計容建面約4.58萬平方米。
據瞭解，地塊原為招商寶華公司持有的商業用地，原容積率高達6.1，計容建面約10.74萬平方米，原規劃為90%公寓加10%商業設施。
今年8月21日，佛山市自然資源局南海分局發佈調規批前公示，將用地性質由商業調整為二類居住，容積率降至1.5-2.6；9月政府以5.69億元收回，9月30日重新掛牌。
這一操作對應的是佛山此前出臺的政策路徑：鼓勵協商回收閒置存量土地，優化規劃用途後重新供應。換言之，這是一次“商辦退潮、住宅補位”的結構性置換，近10萬平方米的公寓規劃消失，取而代之的是核心區低密住宅。
區位是該地塊最大的底氣。地塊距離廣佛線千燈湖站約500米，緊鄰桂瀾路，一路之隔是燈湖小學與宜家家居，北側串聯招商IPARK、新凱廣場、萬達廣場等商圈，南側銜接寶華里潮奢商業街。出讓條件還附帶一項利好：符合規定的、套型建築面積超過140平方米的戶型可享受30%陽臺限免比例，指向性相當明確——核心區低密改善大宅。
不過，地塊也須配建體育健身設施、社區用房、物業管理用房等，並配建一條道路和防護綠地，這部分成本將計入後續開發賬本。
去化考題
該地塊掛牌前僅收到1輪底價報價，11月9日上午開拍後無人加價，最終由招商光華以7.46億元底價拿下。
零溢價成交，不等於零價值。作為對照，佛山11月待拍宅地的平均起拍樓面價約5295元/平方米，本宗地塊的底價是其約3倍。
縱向看，該地塊無論起拍價還是成交樓面價，均高於千燈湖上一宗標誌性地塊保利天悅——後者2018年起拍樓面價12663元/平方米、成交15300元/平方米；2024年宏宇瓏熙地塊樓面價為12658元/平方米。
上圖顯示了佛山近年宅地樓面單價的階梯：2024年宏宇瓏熙12658元/平方米，2018年保利天悅15300元/平方米，本次千燈湖寶華地塊以16300元/平方米刷新紀錄。
招商蛇口接回這塊地，邏輯並不複雜。它是招商蛇口推進夏北寶華舊改的重要一環：地塊位於招商置地中心與寶華大廈之間，緊鄰招商華璽一期；在華璽一期旁，還有一宗約2.2萬平方米宅地待開發，即此前規劃的招商華璽三期。商辦退潮之下，把核心住宅留在自己手裏操盤是最直接的算法。
市場端也給了支撐。目前千燈湖核心片區一手房源供應主力僅有招商華璽二期，主推約173-320平方米個性化定製產品，片區新房供應明顯稀缺。第三方數據顯示，招商華璽今年1-10月網籤均價約5.17萬元/平方米；而保利天悅二手真實成交已回落至3.7萬-3.9萬元/平方米，掛牌價仍停留在5萬元以上。
但挑戰同樣清晰。按樓面價16300元/平方米疊加建安、財務等全成本估算，市場觀點認為項目保本線約在3.2萬-3.5萬元/平方米，要衝上4萬元/平方米以上，只能依賴新規大平層產品兌現溢價。
招商蛇口需要用一個尚未驗證的高端產品，去對標一個二手價已現回落的板塊頂豪，容錯空間並不寬裕。
根據地塊出讓條件，該項目如符合陽臺限免比例規定，套型建築面積超過140平方米的戶型可享受30%陽臺限免比例規定。
這意味着，這將是招商寶華舊改項目首宗可打造超新規產品的宅地，也將是千燈湖核心首宗超新規項目。
但真正待解的問題是：這個16300元/平方米樓面價的新盤會交出怎樣的答卷？