觀點指數 臨近年末，物企又到了一年中回款最為吃緊的關口。但地產端資金面尚未根本改善，常規的催收方式見效有限，於是，以資抵債又一次成為最現實的替代方案。

10月30日，融創服務披露公告，其與地產關聯方融創集團旗下公司訂立債務清償協議，由後者以商品房及停車位抵償其應付未付的款項，合計約1545.07萬元。

僅僅過了兩天，萬物雲也公告了類似安排：公司與控股股東萬科及關聯方訂立共計191項債務清償協議，由後者以物業或車位抵償其欠付萬物雲附屬公司的應付款項，總代價約6.62億元，其中，約6.588億元直接衝抵應收款項，差額部分先以應預付集團的業務款項抵扣，剩餘由集團以現金支付。

過去幾年，隨着房地產行業迎來深度調整週期，關聯方的欠款越來越難以用現金結清，以資抵債便從最初物企的權宜之計，逐步變成行業內普遍接受的處理方式，而這筆賬至今仍沒有走完。

以資抵債背後

在房地產行業的黃金髮展期，物企普遍深度嵌入關聯房企的業務生態，這種伴生模式在驅動規模快速擴張的同時，也使其資產負債表沉澱了大量的關聯方應收賬款。

拆開來看混着多類款項，一類是經營形成的貿易應收款，包括案場服務、前期介入、開辦籌備、承接查驗、返修配合、空置房物業費、車位代銷佣金、商業招商與運營管理費等。

其二是資金性往來形成的債權，包括代銷按金、墊付款、借款、擔保代償以及資金被質押或佔用產生的應收款項。

近年來，隨着物企第三方回款壓力持續加大，業主端物業費收繳難度上升、城市服務端項目結算週期拉長，整體現金流明顯承壓。

這一背景下，關聯方應收款的回收迫切性也顯著提升。原本作為“次要矛盾”的關聯方欠款，在物企自身造血能力受限的情況下，已演變為影響經營穩定的關鍵因素，加速化解存量關聯應收成為物企的當務之急。

但在實操層面，關聯房企普遍面臨現金短缺，同時傾向於保留核心優質資產，因此普遍做法是將部分尚未去化的存量資產用於抵償債務。以資抵債，逐漸成為雙方化解存量應收的選擇。

進入2026年，這一浪潮並沒有褪去，但看起來有舒緩的跡象。

以融創服務為例，該公司在今年1月19發佈公告，表示將接收來自融創集團的多個停車位和房產，以結清融創集團應付而未付公司的等額款項，交易對價合計約2626.14萬元。

據瞭解，彼時公告共包含4項債務清償協議，標的資產合計為45個停車位和28套商品房。其中，45個停車位分別位於上海、廣州；28套商品房均位於山東省龍口市，房屋建築面積合計約為2837.53平方米。

隨後在3月份召開的業績會上，首席財務官楊曼表示，近幾年關聯方應收款可回收性的風險敞口持續縮小，最終2025年對關聯方計提減值的影響較去年同期大幅下降。

最新的公告也顯現出這一特徵，10月30日融創服務再次與融創集團旗下公司訂立債務清償協議，由後者以商品房及停車位抵償應付未付的款項，合計約1545.07萬元。資產涉及位於哈爾濱、溫州、武漢、石家莊四個城市的6套房產，以及位於廣州花都融創璟府項目的20個車位。

觀點指數觀察到，最新這次抵債交易規模近乎減半。更值得注意的是，石家莊融欒華府同一小區、面積幾乎相同的房子，去年12月作價8000元/平方米，這次只作價7200元/平方米，十個月單價降了一成，用來抵賬的房子也在跟着市價往下走。

站在物企角度，類似舉措一方面有助於風險出清，將難以回收的賬款轉化為實物資產，緩解壞賬計提對利潤的侵蝕；另一方面也有助於改善獨立性敘事，向資本市場傳遞物企與地產母公司風險逐步切割的信號。

真實回收分化

不過，賬面出清只是起點。抵債資產能否順利變現或持續產生收益，才是檢驗以資抵債成效的關鍵；同樣是接收資產，不同物企因資產質量、區位分佈與處置能力差異，實際回收效果也在拉開差距。

萬物雲是最具代表性的物企之一，自2024年尾開始，其與控股方萬科之間的以資抵債就頻頻發生：2024年11月，以1.5億元收購武漢新唐50%股權，以7.12億元收購上海祥大45%股權，且其中5.9億元直接抵償欠款；12月31日又籤7.03億元債務清償協議，以物業和車位抵債。

2025年延續同一節奏，上半年完成12.56億元資產包與0.98億元杭州街區商業項目這兩筆抵償；7月30日再籤2.57億元協議，涉及106項物業，並以約9824萬元收購萬瑜置業、杭州元廣全部股權。

其2025年報介紹，期內持續關連交易收入為22.39億元，同比降低11.97億元，佔集團總收入的比例降至6.0%。並通過多維度措施，實現關聯方回款28.51億元，關聯方貿易應收款項餘額同比減少3.82億元。

從其選擇的標的來看，萬物雲並非被動接受低效資產，例如其優先選取位於“蝶城”輻射範圍內的社區商業項目。此類資產與周邊在管小區密度高、客羣重合度高，能夠持續產生經營性收入，並支撐“蝶城+社區商業”的生態延展。

同時，該公司更是在2025年3月成立了“驚蟄”專項工作組，以積極探索資產去化路徑，逐步剝離重資產，以維護公司輕資產模式，確保核心業務高效運轉。

11月2日的最新公告顯示，此番萬物雲接手的抵債資產涵蓋住宅、車位、商鋪、公寓、寫字樓等多類物業，其中住宅與車位佔據絕對主體，資產分佈覆蓋全國十餘個城市。然而，資產接收僅是第一步，後續的去化節奏與變現效率將成為檢驗以資抵債成效的關鍵看點。

總體而已，資產質量決定以資抵債的最終成效。若缺乏篩選標準與處置能力，低質資產將帶來二次減值與現金流拖累，反而加劇財務壓力。

過往期間，德商產投服務便曾遭遇停車位的去化之難。

2023年12月，該公司通過債務清償協議以約5.16億元收購1512個停車位，但車位市場冷淡、變現困難。2024年9月，其退還485個車位收回1546萬元；2025年10月，再次退還652個車位收回2252萬元。兩次累計退還1137個車位，佔原收購總數的近四分之三。車位難以出手的現實，讓原本用於化解壞賬的抵債資產反而成了新的資金包袱。

而遠洋服務則為抵債資產付出了更昂貴的代價。2025年7月16日，該公司退回2023年自遠洋集團受讓的2684個車位，原交易價3.232億元，改為以一筆10年期、年利率2%的有擔保貸款結算，預計虧損約1.8億元。

這也導致遠洋服務2025財年由盈轉虧，錄得擁有人應占虧損約13.71億元。

當前，物企正加速切割關聯方風險，通過縮減關聯業務佔比、降低業務依賴度等方式推進獨立化運營。但應收賬款端的出清明顯滯後，壞賬消化仍需時間。在房企流動性持續承壓的背景下，以資抵債短期內仍將是化解存量應收的主要路徑，預計還會持續上演。

對於物企而言，唯有審慎篩選、及時止損，方能避免抵債資產淪為新的財務包袱。