觀點指數 恒大物業的控制權懸念終於揭曉。短暫停牌之後，其股票已於10月30日上午恢復買賣。

10月28日收市後，中國恒大及CEG Holdings的清盤人與太盟投資集團旗下要約人Everest Holdings I Limited簽訂購股協議，以40.26億港元的總代價出售恒大物業約51.016%的股份。

此前，中國恒大已於2024年1月29日被香港高等法院頒令清盤，其持股平臺CEG Holdings亦於2025年1月10日清盤。出售恒大物業控股權，是清盤人變現資產、提高債權人回收率的關鍵一步。

出售程序自2025年9月啓動以來，潛在接盤方從頭部物企、廣東省屬國企，到太盟、華平投資、信宸資本等私募機構，幾度變換，歷時一年多，最終花落太盟。

因交易後持股達51.016%，遠超30%的強制要約觸發線，按香港《收購守則》，太盟方面須向其餘股東提出強制性現金要約，要約價每股0.8359港元，涉及資金最高約90.37億港元。

完成收購後，太盟將成為恒大物業的控股股東。其表示將繼續維持上市地位，並提名新董事加入董事會。綜合文件、董事會改組與歷史包袱的處置，將決定這家物企能否真正重獲新生。

懸念落地

據公告，10月28日交易時段後，中國恒大及CEG Holdings（由各自清盤人作為賣方）向要約人Everest Holdings 出讓恒大物業股份，總代價約40.26億港元。其中，中國恒大出讓147,155,000股、約佔1.361%，CEG Holdings出讓5,368,074,000股、約佔49.655%，合共約佔51.016%。

交易完成前後恒大物業股東情況，數據來源：企業公告

而且，兩名賣方的每股賬面價格並不相同：中國恒大按每股0.8359港元收取，CEG Holdings則為每股0.7271港元。差異由一份函件協議填補——要約人向CEG Holdings提供5億元人民幣額外利益，承擔相關稅費等負債。

公告明確，計入該筆利益後，兩名賣方每股實際所得一致。這背後是稅務安排：由於涉及中國稅項，要約人需代扣代繳稅款，兩名賣方稅負不同，遂以“現金＋額外利益”的組合拉平實際所得。

而要約人最終持股比例超過50%，交易觸發《收購守則》下的強制性無條件現金要約，要約價每股0.8359港元，與向中國恒大支付的每股價格一致；若要約獲全數接納，最高總代價約90.37億港元。

10月30日復牌後，恒大物業股價約1.0港元、總市值約108億港元；較此前停牌前最後交易日收市價1.185港元有所下降。

0.8359港元這個價格，放到市價中，也較最後交易日收市價1.185港元折讓約29.5%，較此前30個交易日均價1.184港元折讓約29.4%，較2025年9月10日收市價0.920港元亦折讓約9.1%。

不過換個座標系，以每股資產淨值為參考，則情況有所不同。0.8359港元的價格較2025年12月31日經審核每股資產淨值約0.16港元溢價約409.0%，較2026年6月30日未經審核每股資產淨值約0.23港元溢價約268.7%。一折一溢，正是清盤陰霾與歷史包袱反覆拉扯定價的寫照。

資料顯示，要約人Everest Holdings主要業務是投資控股，由PAG Fund IV全資擁有。而後者便是太盟投資集團（PAG）旗下的泛亞洲私募股權基金。太盟2002年成立，是一家專注於亞太區的領先另類投資公司，其三大核心業務為：不動產、信貸與市場及私市股權。目前，其代表超過300家全球機構投資者管理逾600億美元資產，並在全球15個主要辦事處擁有超過370名專業投資人士。執行董事長單偉建是這家機構的靈魂人物。

因此，在這場競爭性拍賣方式的出售中，太盟勝出也並不意外。

其公告表示，恒大物業的核心物業管理業務以來自中國各地多元化管理物業組合的穩定及經常性收入流為特點，為創造長期價值提供了具有吸引力的平臺。

而完成交易還將消除賣方清盤程序引發的長期不明朗因素，並提供機構支持，預期將增強市場對恒大物業的信心。

恒大物業現狀

公告中，太盟方面已明確要維持恒大物業在聯交所的上市地位。按計劃，要約文件與董事會通函將合併為綜合文件，不遲於公告日期後21日，即約11月18日前寄發。

但隨之而來的人事變動已不可避免。公告明確，要約人擬提名新董事加入董事會，具體人選尚未決定。至於高級管理層，公告未作披露，按控制權變更慣例，經營層人事將由改組後的董事會定奪。

當前，為恒大物業把舵的是董事長段勝利與總經理韓超。前者清華大學畢業，歷任恒大地產集團北京公司董事長、河南公司董事長，並曾出任中國恒大集團常務副總裁；2022年7月，在134億元存款質押事件爆發、前任董事長甄立濤辭任之後，他臨危接手。在2026年中期業績公告中，段勝利給出的經營主線是推動科技驅動發展、提升服務與效率。

後者2015年加入公司，復旦大學畢業，2023年6月接替胡亮出任集團總經理，上任時年僅34歲。兩人在2023年11月的股東周年大會上雙雙獲得重選，這支在危機中穩住盤子的班子也保存至今。

從太盟接手的標的來看，恒大物業近年來已在逐漸修復。2026年上半年，恒大物業收入69.43億元，同比增長4.5%；毛利潤達到13.32億元，同比增長約11.1%；淨利潤約為5.03億元，同比增長約2.5%。其中，核心業務板塊——物業管理服務貢獻超八成收入，達到58.46億元，同比增長3.9%，是業績壓艙石。

該公司的規模和獨立性也在同步改善。截至2026年6月30日，恒大物業在管面積約6.03億平方米，期內累計簽約（含續簽）第三方面積約4300萬平方米，合同年飽和收入近人民幣10億元。簽約項目於期內進場率高達94.4%，對集團現金流與利潤形成有效貢獻。

而今年上半年，其經考慮關聯方現狀，基於穩健性原則，在物業管理服務收入中剔除了與關聯方有關的空置物業管理等基礎物業管理服務收入約2.56億元，推動該業務整體毛利率由上年同期的14.9%上升至16.2%。

與此同時，恒大物業賬上的真金白銀仍然充裕。截至2026年6月30日，其可用資金（含現金及現金等價物、受限制現金、到期三個月以內的理財產品及結構性存款）總額約42.44億元，較2025年12月31日僅微降約6620萬元，半年內基本沒有失血。

但資產負債表上的包袱仍然沉重。數據顯示，至2026年6月30日，恒大物業總資產97.90億元，總負債73.29億元，股東資金21.29億元，資產負債率約74.86%；上半年淨利潤僅增長2.5%，也受到金融資產減值、商譽減值及財務成本拖累。

其中，減值是最大的侵蝕項，2026上半年集團減值撥備達32.44億元，其中對關聯方的20.89億元應收款已全額計提。最壞的情形已經寫進賬面，這塊風險不必再額外折價。

最大的懸念仍是那筆134億元存款。2022年，恒大物業在審核2021年度財報時發現約134億元存款質押被銀行強制執行，調查顯示相關資金劃轉至中國恒大；2023年8月，恒大物業對這筆應收款項進行了全額撥備。

2025年1月，廣州市中級人民法院就追償訴訟作出判決，相關責任方須向恒大物業旗下各附屬公司償還合計約134億元及案件受理費約7271.54萬元。但判決可上訴，追回金額與時間仍存不確定性。

對太盟而言，這是一筆典型的“危機資產”買賣。以折讓價格買入穩定現金流，再以機構化運營修復估值，這並非特例，而是其一貫的打法。

萬達商管就是一例。2021年，太盟領投珠海萬達商管上市前融資，約定2023年底前未上市即由萬達回購。上市未成，太盟轉而接手：2024年3月牽頭財團注資約600億元，取得大連新達盟60%股權，珠海萬達商管估值則從約1800億元降至約1000億元，王健林讓出控股權。

顯然，這門生意單偉建並不陌生——早年率新橋收購韓國第一銀行，正是“困境資產＋機構化修復”的成名之作。如今的恒大物業，不過是同一劇本在物管行業的延續。