觀點網 新城控股一邊把吾悅廣場裝進REITs，一邊啓動新一輪組織變革。

10月26日，新城控股內部發文，宣佈對地產開發事業部進行組織架構調整，撤銷四大區域公司，調整為總部、項目兩級管控模式，同時設立資產管理專屬業務單元，統籌推進內外部資產盤活，挖掘資產價值。

同一時期，廣發新城吾悅商業REIT正式發售，擬募集約15.53億元，基金公眾投資者發售部分於10月22日提前結束募集。再往前一週，機構間REITs的第二次擴募申報在10月16日獲上交所受理，規模20.96億元。

新城近期的動作，方向是一致的：用組織扁平化匹配收縮後的開發規模，用REITs打通商業資產的退出通道。

拆掉區域公司

從這一架構調整來看，新城對地產開發板塊實行的是“減法”。取消地產開發板塊的中間管理層級，將總部與項目直接連接，通過縮短決策鏈路、減少溝通層級，讓集團管理資源和專業服務更高效地到達項目一線。

調整後，總部進一步發揮戰略統籌、專業支持和風險管控作用，項目更加聚焦建設、交付與日常經營。

據悉，除了住宅開發業務，新城控股建管板塊同步進行組織升級，由建管總部直管各分公司的業務拓展和運營，自主經營、自負盈虧，強化總部專業賦能與風險管控。

值得關注的是，在2025年年末，新城控股就曾對地產開發業務進行整合，將原有八個區域公司整合為華東、東南、華北、華南四大區域公司。

觀點新媒體瞭解到，新城控股已連續多年未在公開市場補充土地，在管項目自然收斂，此次組織瘦身更是業務收縮到一定程度後的適配。

與此同時，增量則體現在新城要重點佈局的資管業務上。此次新設立資產管理專屬業務單元，將進一步強化與大資管戰略匹配的組織能力。

新城控股董事長王曉松在5月股東大會上給出的定義是：從被動持有和管理資產，轉向主動管理、優化和盤活。他稱，新城未來可能會向資管方向進行轉變，核心是從過去被動持有和管理資產，轉向主動管理、優化和盤活資產，未來亦不排除進行“騰籠換鳥”式的資產置換。

這個表述的關鍵詞是“盤活”，盤活意味着資產的進入和退出——買入、培育、證券化、再循環。資管單元要承接的，或是這條鏈條上此前分散在不同條線裏的決策職能。

REITs的雙通道

在資管模式中，退出是重要的一步。

公募REITs的落地，是新城10月最實質性的進展。據悉，廣發新城吾悅商業REIT於10月22日啓動募集，底層資產為底層資產為常州天寧和南通啓東兩座吾悅廣場，合計建築面積約29萬平方米，近三年平均出租率長期穩定在97%以上。

根據公告，該基金總規模15.53億元，公眾投資者認購金額約41.98億元，認購倍數約30倍（29.98倍）。

這筆15.53億元的募資，完成的是一個閉環的驗證：把兩座已經跑熟的購物中心從自持資產中剝離，轉化為可循環的資本。

商業地產需要跑通“投融建管退”這一完整閉環。就新城而言，“投”和“融”在開發時代已經高度成熟，“建”是吾悅廣場規模化擴張期積累的能力，“管”有98%以上的出租率作為佐證。

目前，新城已經持有較大規模的商業資產。截至上半年末，新城控股在全國147個城市佈局212座吾悅廣場，已開業吾悅廣場數量達181座，開業面積達1675.31萬平方米，出租率達98.35%。

不過，資管模式要跑通，需要的不是偶爾一次成功的退出，而是持續、可複製的退出節奏。新城目前正在不斷驗證着“退”一端的可行性。

把架構調整和REITs放在新城的經營數據中則會更清晰。2026年上半年，新城商業運營總收入71.12億元，商管毛利佔比約80%，成為穩定且持續提升的利潤與現金流支柱。

前三季度，新城錄得商業運營總收入108.71億元，同比增長3.42%，出租率維持在98.16%的高位。開發端的收縮速度比商業端的增長速度快得多，前三季度的合同銷售為88.25億元，同比下降41.36%，9月單月降幅超過五成。

商業運營3.42%的增速，無法在總量上對沖開發銷售四成以上的下滑，意味着企業整體營收和利潤的修復，在相當一段時間內仍要承受開發業務遺留的拖累。

據瞭解，新城控股的融資組合包括經營性物業貸款、境內債券、美元債、公募商業不動產REITs、機構間REITs和Pre-REITs。管理層曾明確表示，“不會無限制地把全部商場裝入REITs平臺”，但多層次REITs可以提高商業資產抵押率、釋放增量資金，並降低對單一融資渠道的依賴。

新城控股管理層於9月在香港召開投資人溝通會，管理層在會上透露項目進度，公募REITs “有理由相信”可能在2026年底前發行，發行後計劃於2027年進行擴募；機構間REITs於2025年完成首發，2026年6月完成第一次擴募，公司正在準備第二次擴募，計劃加入兩個資產，預計2027年第一季度完成；Pre-REITs則用於培育尚未成熟的商業資產，期限通常為“5+2年”。

在規模上，公募REITs擬發行規模超過20億元，機構間REITs規模已超過30億元，兩個平臺合計超過50億元；若2027年各完成一次擴募，預計還可加入40億至50億元資產；連同Pre-REIT等產品，若順利到2027年底多層次REIT規模可能達到150億-200億元。