觀點網 又一次，北京順義的楓橋別墅被推上司法拍賣臺，這一次的入場門檻降到了10.90億元。

10月28日消息，泰禾集團位於北京市順義區的170套別墅資產近期上架司法拍賣。根據公告，福建省福州市中級人民法院將於11月29日10時起至11月30日10時止，在淘寶網司法拍賣平臺公開拍賣該資產包。

這是楓橋別墅第三次現身法拍，此前兩次掛牌分別在2024年11月與2025年5月，均因案外人異議在開拍前撤回。起拍價從14.12億元降到10.90億元，掛牌資產亦從180套縮至170套。

三十年三主

根據競買公告，標的為順義區楓橋別墅，合計建築面積96384.45平方米，用途為別墅、會所；評估價15.57億元，起拍價10.90億元，保證金1.09億元，每次加價545萬元。標的所在樓盤共188套別墅（含1幢會所），本次整體拍賣170套（含1處會所）。

按起拍價折算，單價約1.13萬元/平方米，評估單價約1.62萬元/平方米。而此前房產中介掛出的出售信息顯示，楓橋別墅二手均價約2.84萬元/平方米。起拍價不到周邊掛牌價的四成。

這批別墅的命運，要從三十年前說起。據公開報道，第一任主人北京精達房地產開發有限公司於1993年拿下順義潮白河畔這300多畝的土地，耗資約3000萬元；2002年取得預售許可證，2005年建成188套別墅。項目單套面積400-800平方米，綠化率77.71%，容積率0.33，是最早一批外銷別墅社區。

不過銷售並不順利。受質量問題疊加市場降溫影響，到2007年項目僅賣出7套，精達地產陷入資金困境。

同年起，瑞安建業通過收購及參與拍賣拿下楓橋別墅部分房產，並計劃翻新盤活；2010年，瑞安建業將百餘套房源轉手北京億達，併成立瑞順鴻業。此後，瑞順鴻業股權幾經倒手，歸入東飛祥義體系。

據媒體此前報道，東飛祥義、瑞順鴻業與精達地產均與泰禾集團存在關聯，精達地產多名管理人員曾在泰禾系任職。首次掛牌時，180套標的中134套登記在瑞順鴻業名下，其餘分屬精達地產與新東飛祥義。

2018年8月，這套資產被裝入一筆重組債務。根據公告，該筆債務本金16億元，由泰禾嘉盈提供抵押擔保、泰禾投資以8000萬股泰禾股份質押擔保；據公開報道，瑞順鴻業與精達地產為共同債務人，泰禾投資及泰禾集團創始人黃其森夫婦提供連帶保證擔保。此次楓橋別墅的處置，正源於中國信達資產管理股份有限公司福建分公司申請執行的這筆重組債務。

三度掛牌

2024年11月25日，楓橋別墅首次整體掛牌法拍，規模為180套（含會所），建築面積102347.34平方米，評估價約20.17億元，起拍價14.12億元。按此折算，評估單價約1.97萬元/平方米，起拍單價約1.38萬元/平方米。

不過，這場拍賣未能如期舉行。因“案外人對拍賣財產提出確有理由的異議”，拍賣在開拍前撤回。

隨後，於2025年5月29日，資產包調整為178套重新掛牌，建築面積101118.10平方米，評估價19.91億元，起拍價13.93億元。但同樣的劇本再度上演，開拍前，拍賣又一次因案外人異議撤回。

到2026年這一次，資產包的規模與價格同步下移：170套、評估價15.57億元、起拍價10.90億元。與首次掛牌相比，評估價縮水4.60億元、降幅約22.8%，起拍價下降3.22億元、降幅約22.8%，套數減少10套。

撤拍與降價，本質上是市場對這批資產價值的一輪輪重估。三次掛牌下來，評估單價從約1.97萬元/平方米降至約1.62萬元/平方米，只相當於周邊二手掛牌價的五成多；對債權人而言，與其守住賬面評估值，不如以更徹底的折價換取處置落地的可能。

接盤門檻

比價格更麻煩的，是資產現狀。

競買公告就資產現狀作出說明：因部分預售等原因出現整宗用地分割問題，原土地使用權人北京精達房地產開發有限公司拒絕辦理宗地分割辦證手續，北京順義區自然資源局已作出國有土地使用證廢止決定。

換言之，買受人即便拍下房產，對應的土地登記與分割仍未理順。對別墅這類高度依賴土地權利的資產來說，這是比折價更根本的問題。

公告同時提示，北京瑞順鴻業房地產開發有限公司名下部分別墅存在整體或部分拆除現象，意向競買人應自行向有關部門並至現場瞭解拆除現狀、恢復重建及續建等事宜。也就是說，10.90億元對應的並非170套現成別墅，而是連同拆除、恢復重建與續建在內的一攬子待解工程。

處置壓力來自債務端。據泰禾集團披露，截至2026年6月30日，泰禾已到期未還借款本金666.40億元，受限資產賬面值合計891.09億元；9月單月新增非重大訴訟81起，涉案金額1.02億元，未結訴訟金額已超過淨資產10%。10.90億元的起拍價，約相當於到期未還借款本金的1.6%。同一執行案中，位於北京市石景山區魯谷路51號院1號樓的29套房產也將進行變賣。

從最早一批外銷別墅社區，到不良資產清單上的待處置標的，楓橋別墅三十年裏換過三任主人，卻始終沒有等到完整兌現的一天。11月29日10時，第三次拍賣正式開拍。這一次，會有人舉牌嗎？