編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。
在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。
同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。
觀點網 作為支撐供應鏈與商品流通的基礎設施，物流地產不僅需要保障物流運行效率，還得兼顧資本回報。
京東產發給出了一種“解題”方式。
作為京東集團旗下提供基礎設施建設、資產管理和綜合服務的子集團，京東產發是京東供應鏈生態系統的重要組成部分，目前管理資產遍佈國內外關鍵物流節點，不僅服務於京東自身的物流需求，更成為社會化的供應鏈基礎設施。
伴隨着企業“出海”浪潮，京東產發近年來加快海外倉投建，積極服務產業鏈“出海”，為更多中資企業“走出去”提供高效率、低成本、可持續的供應鏈技術與服務。
因物流地產資金投入大且投資週期長，單純依靠自有資金難以實現規模化擴張。所以，構建一張物理的全球供應鏈網絡離不開一個高效運轉的“資本循環圈”。
當傳統物流企業還在為重資產投入而苦惱時，京東產發已通過金融工具放大資本效率。從2019年開始，京東產發通過不同的基金投資策略組合，實現了輕重資產一體化的業務模式。
目前，京東產發已主導設立5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金、1個合夥投資平臺，以及在上交所上市的嘉實京東倉儲基礎設施REIT。
服務供應鏈“出海”
京東產發最早以自持物業為主，主要服務於京東集團自身的物流倉儲需求。發展至今，京東產發大力拓展京東集團生態系統外的服務對象，並通過系統性實施資本循環戰略，加速向資產管理人模式轉型。
眾所周知的是，國內物流市場競爭劇烈，標準倉庫供應過剩，“內捲”很難帶來和過去類似的回報。在這種背景下，海外市場成為京東產發新增長曲線的戰略選擇。
這一選擇恰逢其時。全球供應鏈正在經歷深刻重構，中國企業加速“出海”，對海外高標準物流基礎設施的需求正急劇增長。京東集團自身國際化業務拓展，也為京東產發提供了天然的“試驗田”和“啓動客戶”。
從2020年啓動國際化戰略開始，京東產發當年進入東南亞和歐洲市場；2021年收購印尼第三大物流基礎設施資產；2022年通過收購英國及荷蘭資產站穩歐洲；2023年加速佈局，收購英國15.3萬平米倉儲物流資產組合；2024年拿下日本、德國、中國香港樞資產等等。
截至2025年12月31日，京東產發已在全球12個國家和地區落地高標準物流基礎設施。更值得關注的是其海外資產管理規模的變化--佔比從2022年末3.7%快速增長至2025年9月12.8%。
這意味着在不到短短三年時間，京東產發海外資產佔比迅速擴大。這個增速背後，京東產發獨特的競爭優勢顯現出來：背靠京東廣闊的生態系統，以及“落地”的經營能力。
截至2025年9月30日，京東產發目前開發、持有或管理的資產組合包括259個物流園、20個產業園和6個數據中心，總建築面積約2710萬平方米，資產管理規模達1215億元。
在物流地產中，位置是效率的基礎。這京東產發持有的資產中，境內絕大部分位於一線城市及其衛星城市以及二線城市，海外拓展則聚焦於核心物流節點，憑藉對中國企業海外倉儲需求及市場洞察的深刻理解，京東產發能夠識別並投資最為契合其特定需求的地點，確保能夠最大程度地服務區域供應鏈需求。
做本地化“織網人”
本地化經營能力同樣很重要，在海外拓展中，京東產發尤為注重本地化適應，而非簡單複製現有模式。
這種策略的核心是：深入洞察當地市場需求，從選址、建設到運營全程貼近本地生態。
這種本地化思維的成果直接體現在項目運營效率上。比如英國考文垂物流園在交付時已實現接近滿租；京東智能產業園迪拜倉則在交割後不足兩個月內，便完成全部招商與企業入駐工作。
圖片來源：京東產發
在多年來海外拓展中，京東產發不斷通過建設高標準倉儲設施、應用智能化倉儲設備，並結合倉配一體化服務，有效提升當地商品的銷售與流通效率。
這不僅助力本地供應鏈升級，也為所在區域創造了就業機會，帶動了相關產業發展。
當地合作伙伴因此積極推動與京東的合作。2025年7月，京東產發與阿布扎比機場自由區簽署協議，計劃共同開發並運營位於該區域的高標準物流基礎設施。同年11月，京東產發與沙特MODON建立長期戰略合作，雙方將推進工業與物流基礎設施開發項目，包括探討設立專注於工業及物流資產開發的房地產投資基金。
六年來，京東產發的50餘座物流園編織起覆蓋全球主要經貿樞紐的倉儲服務網絡。這張網絡的價值，已經超出了簡單的物流功能，而更多為當地企業提供穩定高效的供應鏈基礎服務，提升了區域物流效率。
比如吉利汽車，藉助京東在中東地區的物流節點，大幅壓縮對中東市場的交付週期，京東在中東的物流倉也成為吉利汽車在當地主要的汽車備件中心之一。
不僅如此，基於自身的經驗，京東產發還能圍繞跨境企業在當地業務拓展過程中遇到的倉儲、供應鏈、合規和成本等問題，形成系統性的解決方案，為跨境企業提供從選址籌建、合規准入到運營管理的全流程支持，幫助進軍國際市場的跨境企業減少物流支出和運營風險。
健康的可持續循環鏈路
在京東產發的倉庫裏，效率被提升到極致，而在看得見的物流網絡高效運轉背後，資產循環能力不可或缺。
此前，京東產發與當地合作伙伴完成對新加坡一項物流資產組合的收購，短短一年內便將部分股權出售給一家歐洲機構投資者，實現快速資本回收並保留管理角色。
圖片來源：京東產發
近日，京東產發與絲路基金簽署戰略合作協議，雙方將共同評估、投資、開發位於中東、亞太等地區的海外物流基礎設施項目。
早在2019年，京東產發便開始走“基金模式”。至今，京東產發已成立9支物流基礎設施基金和1支REIT，形成了完整的基金投資策略組合。
這種基金管理模式，構建了一個高效的資產循環：京東產發的運營部門將培育成熟的物業置入基金，基金管理部門獲得這些資產後，又交還給運營團隊繼續管理。
這一模式不僅能夠加快京東產發自身的擴張速度，也為投資人提供了參與優質物流基礎設施投資的機會。
仲量聯行的一個數據可以分享下，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產發已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率持續超過90%。
這比新經濟領域行業平均水平高出約10個百分點，背後離不開京東精準的選址能力和專業的運營管理。產城園區評論瞭解到，如今，京東產發的客戶基礎日益多元化，覆蓋物流服務供應商、製造商、電商平臺及零售商等多個垂直領域。
更重要的是，外部客戶貢獻度也在逐年提升。截至2025年9月30日止九個月，京東產發外部客戶貢獻度達到62.5%，相較2018年開始獨立運營時幾乎可忽略的水平顯著提升。
京東產發的發展策略清晰明確：通過紮實的運營能力，為資產運作提供堅實基礎。一個個滿租的物流園區，不僅是京東產發編制的物流網絡節點，更是能夠產生更多價值的優質資產。
公募閉環
如果說私募基金是資本循環的加速器，那公募REITs則打通了這個循環的“最後一公里”。2023年2月，京東成功發行首單民企倉儲物流公募REITs--京東倉儲REIT。
京東的首發資產拿出位於重慶、武漢、廊坊三個物流節點城市項目，合計建築面積達35.1萬平方米。截至2025年末，這些項目出租率均達到100%滿租狀態，租金收繳率100%，平均租約長度5-6年，展現出極強的運營穩定性。此外，其2025年完成4次分紅，發行至今累計分紅2.09億元，分紅比例接近100%。
2025年，京東倉儲REIT宣佈擬擴募西安、合肥兩個成熟運營的智能物流園區，進一步優化基金資產組合。擴募後形成的“五大城市羣+一帶一路沿線”的佈局，提升了京東倉儲REIT底層資產對全國核心經濟帶的覆蓋水平；形成“點-線-面”聯動的物流網絡，增強供應鏈穩定性與輻射能力，是對已持有基礎設施項目覆蓋區域的有力補充。
從“首單民企標杆”到“平臺化擴容”，京東倉儲REIT正在通過擴募機制實現資產擴容提質。擴募完成後，基金持有的底層資產建築面積將顯著增長，有效分散基金資產組合風險，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。
通過公募REITs渠道，京東產發得以實現前期資本退出，加速前期投資資金迴流和收益兌現，加快公司投融資循環，增強持續投資能力，更改善了流動性。
從私募基金到公募REITs，能夠看到京東產發已構建了一個“多層次、全週期”的資本運作平臺，實現了從物流設施開發商向資產管理人的戰略轉型。
在這種輕資產化轉型戰略下，京東產發能夠以更少的自有資金撬動更大的資產管理規模。
成效直接體現在數據上。據瞭解，京東產發的基金資產管理規模從2023年初的255億元大幅增至410億元，基金管理規模佔到資產管理總規模的33.7%，剩餘805億元資產為公司未來發展基金與合夥投資平臺管理業務提供了豐富儲備。
與此同時，依託端到端的項目獲取、融資渠道、資產管理及資本循環能力，京東產發的基金/合夥投資平臺管理服務收入也持續增長，從2023年的1.70億元增至2024年的1.97億元，2025年前九個月已達到1.47億元。
物流地產的“洗牌”剛剛開始，僅沉迷於“圈地-蓋庫-出租”模式的玩家將被逐漸邊緣，因為對這類企業而言，擁有多少資產是生存關鍵，但在這些空間能承載多少產業協同、提升多少流通效率、創造多少供應鏈價值，才是企業跨越經濟週期的關鍵。
可以預見的是，未來物流基礎設施的領導者，將是那些能夠將實體資產運營能力、產業生態理解能力與金融資本駕馭能力深度融合的整合者。
向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。