編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。
在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。
同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。
觀點網 依託長期積累的運營經驗與前瞻性的戰略佈局，招商產園在產業園區行業保持着不錯的發展態勢。
以“資產管理精細化、運營模式創新化、服務生態多元化”為核心優勢，招商產園的運營體系成熟度不斷完善。
然而受市場環境變化影響，同質化競爭加劇，疊加地方園區推出“租金降維”的招商模式，行業競爭呈現內捲化特徵，招商產園的發展同樣面臨相應的壓力與挑戰。
在此背景下，招商產園如何應對競爭對手的同質化衝擊？同時，持續推進模式、服務與產業層面的創新，以此鞏固“護城河”，保持現有的發展優勢？
光環下的挑戰
1979年，招商局於蛇口設立中國首個對外開放工業區，率先試水“三來一補”模式與市場化園區運營機制，此舉不僅開啓中國產業園區發展的先河，更確立了招商蛇口在國內產業園區領域的“原點”地位。
四十餘年間，招商蛇口順應中國產業升級趨勢完成了三次關鍵轉型：從早期單一工業區開發，到2010年後推進“產業+城市”綜合運營，再到近年聚焦新興產業生態化運營，逐步構建起“前港-中區-後城”的發展範式。
據招商蛇口2025年半年報披露，產業園板塊已完成國內17個核心一二線城市的戰略佈局，在營項目共計32個，總經營建築面積約282萬平方米；在建及籌備項目規劃經營建築面積約60萬平方米，形成規模化、網絡化的產業載體矩陣。
數據來源：招商產園項目公開信息，觀點指數統計繪製
值得關注的是，招商產園作為招商蛇口旗下產業發展綜合平臺，打造了網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）三大成熟產品線，實現對不同產業類型、不同發展階段企業的全方位覆蓋。
目前，企業持續錨定數智科技、綠色科技、生命科技、智能製造、文化產業五大新興產業方向，精準對接國家戰略導向，持續優化產業佈局結構。
憑藉深厚的行業積澱，招商產園已實現從蛇口“試驗”到行業“標杆”的跨越。
當前，國家“十五五”規劃明確加快發展新質生產力的戰略方向，未來產業逐步成長為經濟增長新引擎，產業園區作為產業集聚核心載體，成為各地政府與產業平臺重點佈局的關鍵領域，行業競爭格局正迎來深度調整。
以上海張江高科、蘇州工業園中新集團為代表的地方國企平臺，正持續加大產業園區佈局力度，依託各自獨特的資源稟賦與核心競爭力，對招商產園的市場地位帶來直接挑戰。
與此同時，更多地方國企平臺也加速入局產業園區賽道，憑藉差異化優勢搶佔市場份額。部分企業依託集團內部豐富的產業資源，深化“產業+園區”協同發展，通過整合產業鏈上下游資源，增強園區對優質企業的吸附能力。
還有企業借力政策支持與資源傾斜，在土地供應、稅收優惠等方面獲得便利，於區域市場構築起較強的競爭壁壘。
需要注意的是，儘管招商產園的項目儲備規模已形成一定優勢，但相較部分入局較晚但發展勢頭迅猛的企業，仍面臨被趕超的局面。
以東湖高新為例，該企業從武漢光谷起步，憑藉對區域產業資源的深度整合與靈活的擴張策略，業務版圖已拓展至全國17座城市，開發及運營產業園區46個，運營及儲備項目規模持續增長至1500萬平方米。
與招商產園相比，這類企業在資金成本、政策獲取、區域資源整合等方面具備一定的優勢，推動行業從以往的“差異化競爭”轉向“同質化搶位”。
在日趨激烈的市場競爭中，招商產園面臨的挑戰愈發多元。一方面，優質產業項目成為稀缺資源，各地園區對優質企業的爭奪日趨白熱化，導致園區招商難度攀升、招商周期顯著拉長。
另一方面，作為行業領跑者，招商產園的成功模式極易被市場競爭對手模仿，從產品線佈局到運營服務體系，均面臨被複制的風險。
同質競爭叢林
當前，中國產業園區行業進入存量競爭與價值重構的新階段，市場供需失衡與同質化競爭升級的雙重壓力，也給招商產園的“衛冕之路”帶來諸多挑戰。
2025年，全國產業園區總數突破8萬家，其中國家級開發區693家，省級開發區近2600家，總供應面積達62億平方米。近年來，全國產業園區年均新增供應量維持在1.2-1.5億平方米區間，市場供給始終處於高位水平。
與供應端形成鮮明對比的需求端，受全球經濟復甦乏力、國內經濟增速放緩等多重因素影響，企業擴產意願減弱，產業載體需求增速長期維持在3%-5%，供需剪刀差不斷擴大。
對於招商產園而言，供需失衡直接導致招商周期延長、租金議價能力下降。
公開數據顯示，在產業園區行業整體出租率普遍跌破70%的背景下，招商蛇口產業REITs項目出租率從2023年的94%逐步回落至2025年的85%，兩年間下滑9個百分點，仍高於行業平均水平，但租金水平也呈現出波動下行趨勢。
受底層資產收益下滑傳導影響，部分產業園區REITs的估值普遍不及預期，資本市場對產業REITs的配置偏好顯著低於保租房、物流倉儲類產品，這一現狀進一步加劇了園區運營商的融資壓力與資產增值難度。
盈利層面面臨的壓力同樣不容忽視，2025年上半年招商蛇口資產運營業務收入達36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA同比上漲0.4%，淨利潤增速低於收入增速，盈利增長動能不足。
2025年上半年，招商產園新拓展杭州、無錫2個輕資產管理項目，輕資產項目累計數量達到10個，新增管理面積約18萬平方米。但從行業發展現狀來看，輕資產模式短期內尚難以成為支撐企業盈利增長的核心引擎。
統計數據顯示，全國超70%的產業園區將新一代信息技術列為核心發展方向，近60%園區佈局新能源、半導體等熱門賽道，產業定位重合度較高，引發優質項目爭奪白熱化，同質化競爭格局日益凸顯。
招商產園雖具備清晰的產業聚焦方向，但旗下產品線在擴張過程中亦顯現出同質化傾向：網谷產品線基本圍繞數智科技、數字經濟等領域展開，相關項目佔比高達80%。
意庫產品線中，除深圳福永意庫定位跨境電商外，其餘項目多集中於文創科技、數字創意領域，較難形成差異化競爭優勢。
一方面，在市場競爭中，地方園區憑藉政策讓利優勢，推出“0租金”“租金入股”等優惠舉措，大幅降低企業入駐成本，對產園租金定價體系形成衝擊。
例如，廣州黃埔某園區以3年免租為條件，換取當地一家生物醫藥企業5%股權；深圳某科技生態園針對硬科技項目採用“免租+跟投”模式，在企業後續融資過程中，國資基金將自動獲得優先認購權。
另一方面，地方園區依託政府資源，在政策補貼、政務服務、人才引入等方面具備天然優勢，能夠為企業提供“一站式”政策支持，進一步擠壓產園競爭空間。
作為市場化運營的央企平臺，招商產園無法像地方園區那樣不計短期成本地實施讓利策略，在吸引中小科創企業入駐的過程中面臨較大的競爭壓力。
更為關鍵的是，招商產園既要揹負國有資產保值增值的剛性考核壓力，確保資產收益穩定；又要在市場競爭中通過適當讓利吸引優質項目，維持市場份額與行業地位。這種“收益考核”與“市場競爭”的矛盾，持續壓縮了企業的利潤空間。
儘管是園區運營商的共性挑戰，但對於處於行業榜首的招商產園而言，平衡兩者關係的難度更大，成為持續盈利與穩健發展的重要影響因素。
進階“生態運營方”
面對行業發展的新形勢與新挑戰，招商產園亟需完成從“房東-股東-生態運營方”的身份躍遷，以此明確自身轉型方向。
從過去“房東”到現在“股東”的轉變，核心在於盈利模式的革新，通過“投資+服務”合作模式，與高成長性企業建立深度綁定關係，參與分享產業投資環節的增值收益。
從現在“股東”到未來“生態運營方”的進階，則是發展格局的全面升維。核心邏輯在於整合產業鏈上下游資源，搭建一體化產業生態平臺，推動企業、園區與區域經濟的協同發展，嘗試構建可持續的產業發展生態體系。
目前，招商產園以低空經濟賽道的前瞻性佈局與生態運營模式的實踐為切入點，在行業競爭中探索新的發展空間，相關舉措也為產業園區的發展提供了實踐樣本。
在熱門賽道同質化競爭加劇的行業背景下，招商產園結合國家戰略導向與區域資源稟賦，將低空經濟列為重點佈局賽道，並以“前海-蛇口低空經濟先導區”為核心載體，推進差異化發展佈局。
在載體建設層面，招商產園將蛇口海灣路8號價值工廠及周邊25萬平方米區域，規劃打造為“前海-蛇口低空經濟主題產業園區”。
該園區被納入“深圳市十大低空經濟領域產業園區”名單，也是南山區範圍內唯一的低空經濟主題園區。
截至目前，零重力飛機工業、北斗伏羲、順豐豐翼、澤芯未來等多家產業鏈相關企業已簽約入駐，園區“研發-製造-應用”的產業格局逐步成型。
為提升賽道關注度，招商產園還搭建了“蛇口低空IP”推廣矩陣。依託招商會展平臺，聯合舉辦首屆高交會低空經濟產業展覽會，開展首日單館人流量突破2萬人次，90家行業企業參展，形成具有一定行業影響力的專業展區；展會同期還舉辦了低空飛行試驗與測試技術創新發展薈等配套活動。
順應行業從“空間提供商”向“生態構建者”的轉型趨勢，招商產園將“產業服務升級”列為核心戰略方向，提出為企業提供覆蓋全生命週期的360°產業服務。
10月30日，招商產園舉辦企業生態合作伙伴大會暨答謝會，通過該活動整合產業鏈上下游資源，深化多方合作關係，推進自身服務生態的完善與升級。
以青島網谷為例，該園區通過彙集產業服務資源，搭建網谷價值生態系統，並配套智慧管理系統，面向不同成長階段的企業提供全週期、全鏈條的針對性服務。
目前，產園事業部統籌管理的產業投資基金共計8支，總規模約60億元，搭建起覆蓋企業天使輪到上市階段的投融資服務平臺。通過股權融資、債權融資、併購基金等多種資金投入方式，與高成長企業形成深度合作關係。
招商產園的生態化轉型，貼合了產業園區價值重構的核心邏輯，即從單一空間競爭轉向資源整合能力競爭。這種轉型不僅為其“衛冕之路”提供了重要支撐，也為整個產業園區行業的高質量發展提供了可借鑑的發展範式。
向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。